《民法典》对物业服务行业影响解读

2021年第01期    作者:宋安成    阅读 8,532 次

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）。这部法律将自2021年1月1日起施行。这是新中国第一部以“典”命名的法律，涉及人民生活的方方面面，集民事法律之大成，也是法律界学习、研究的热点。这一部具有划时代意义的民事法律大汇编，将对物业服务行业法律实务带来什么影响？在此，笔者根据自己的理解做如下解读。

一、《民法典》颁布后，物业相关的法律法规更加完善、系统，业主的权利意识会增强

1.原先由《物权法》规定的“业主的建筑物区分所有权”被纳入《民法典》，并新增了部分内容

《民法典》颁布前，业主的建筑物区分所有权规定在《物权法》第六章第七十至第八十三条，共计十三条。《民法典》颁布后，建筑物区分所有权被规定在《民法典》第二编“物权”第二分编“所有权”中的第六章中，从第二百七十一条至第二百八十七条，共计十六条。主要内容包括业主对建筑物专有部分享有的权利和承担的义务、建筑区划内属于业主共有的部分、业主大会及业主委员会的设立、业主共同决定的事项、维修资金、物业服务企业的选聘、业主侵权行为的处理等。

除上述内容外，《民法典》还新增了部分《物权法》中没有的条款。第一，紧急情况下维修建筑物及其附属设施时维修资金的申请，《民法典》第二百八十一条第二款规定“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金”。第二，利用共有部分产生的收益即公共收益的归属，《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。第三，物业管理人对业主询问的答复义务，《民法典》第二百八十五条第二款规定“物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的询问”。第四，有关行政主管部门对侵权行为的处理义务（详见本文第二点）。

2.行政法规、司法解释中关于“物业服务合同”的规定被纳入《民法典》，法律效力层级上升

《民法典》第三编“合同”第二分编“典型合同”中新增了第二十四章“物业服务合同”章节。在过去，《合同法》中并没有单独列出物业服务合同，有关物业服务合同的内容大部分都规定在国务院制定的《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中。

具体而言，《民法典》第九百 三十七条至第九百五十条对物业服务合同作出了详细的规定，主要包括物业服务合同的定义、内容及形式、前期物业服务合同、部分物业服务的转委托、物业服务人的义务、业主的义务、物业服务合同的解除和终止等。其中，新增的内容主要有：

第一，物业服务人定期公开物业收支及履行情况的义务（详见本文第六点）。

第二，业主对物业服务合同的任意解除权（详见本文第五点）。

第三，物业服务人不同意续聘时的通知义务，《民法典》第九百四十七条规定“物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外”。

第四，物业服务期限届满后继续提供服务的法律效果，《民法典》第九百四十八条规定“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”。

第五，物业服务人不配合交接工作时的损害赔偿责任，《民法典》第九百四十九条第二款规定，“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失”。

第六，物业服务合同终止后、新物业服务人接管前原物业服务人继续履行合同的义务，《民法典》第九百五十条规定“物业服务合同终止后，在业主或业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”。

二、《民法典》颁布后，政府有关部门在物业领域的职责更加明确

1.地方人民政府有关部门、居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会的指导和协助义务

《民法典》第二百七十七条第二款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。相比而言，《物权法》第七十五条仅仅规定了地方人民政府有关部门的指导和协助义务。事实上，居委会作为基层自治组织，在政府派出机关即街道办事处的指导下工作，在实践中已经有不少居委会对小区业主大会和业委会的成立起着一定指导和协助的作用。此次《民法典》首次明确了居委会在业主大会和业委会成立中应承担的义务，不仅明确了有关部门的职责，同时也对小区业主筹备业主大会、业委会指明了方向。

2.有关行政主管部门对物业相关的侵权行为予以依法处理的义务

《物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

《民法典》第二百八十六条保留了对物业相关侵权行为的描述以及业主大会、业主委员会的请求停止侵权行为并赔偿损失的权利，与此同时，增加了被侵权人的救济途径。《民法典》生效后，物业相关侵权事件的当事人不再只能依靠向法院起诉来救济，还能向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门接到投诉后应当依法处理。

3.有关行政主管部门对违反有关治安、环保等法律法规的行为予以处理的义务

《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《民法典》第九百四十二条第二款采纳了上述规定的部分内容，要求对物业服务区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

由上述两个条款可见，《民法典》不仅明确了有关行政主管部门对物业区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为的处理职责，将行政法规中的规定上升为了法律，同时还增加物业服务人在向有关部门报告后的协助处理义务。因此，物业服务企业在发现违法行为后，除了及时采取合理措施并向政府部门报告外，还要积极配合、协助有关部门对违法行为作出处理。

三、小区表决增加了业主参与度的要求，可能导致小区重要事项通过难度增大

《民法典》第278条引入了业主“参与表决”的要求，根据该条规定，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

《民法典》第278条相较于《物权法》第76条，对全体业主表决事项、参与程度、“双多数”规则均进行了调整。如下为《物权法》《民法典》相关条款对比（如右图）。

通过上述的新旧条款对比，我们可以发现：

根据《物权法》第76条的规定，一般表决事项需达到全体业主和面积的50%以上才能算是通过，特别表决事项需达到全体业主和面积的约66.7%才能算是通过。此次《民法典》降低了该比例，如果是三分之二业主参与投票情况下，即一般表决事项仅需达到全体业主和面积的约33.3%就算通过，而特别表决事项，仅需达到全体业主和面积的约49.9%就算是通过。

因此，从表决要求通过的业主人数和专有部分面积的比例来看，好像《民法典》的要求比《物权法》的要求低了，但是在实际操作中可能会增加业主表决的难度及复杂程度，原因就是对参加投票表决的业主比例有了法定的明确要求。从立法者本意的角度来解释，“参与表决”应当是一种积极、主动的行为。但立法时可能并未考虑到业主参与积极性不高的问题。

以物业服务企业调高物业费为例，这属于《物权法》第76条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，要达到这个比例，在实际操作中其实是有一定难度的。《民法典》生效之前，业委会与物业服务企业尚可巧妙地利用《议事规则》制定“不表态视为同意”或“不表态视为同意大多数业主意见”的规则，来达到调高物业服务收费的目的。但是《民法典》生效之后，增加了小区业主参与表决的规定，而要达到人数及专有面积三分之二以上业主参与表决是有相当大的难度的，无法满足参与表决的人数及专有面积的要求，会直接导致物业费上调不成。

在其他事项的表决上，如选聘/续聘物业服务公司、使用/筹集维修资金等，亦存在难以达到参与表决的人数及面积要求的，而导致表决通过难度的大大增加。这里需要说明的是，在《民法典》明确要求三分之二业主和面积参加投票的情况下，“不表态视为同意”或“不表态视为同意大多数业主意见”的规则已经没有适用的空间，因为《民法典》所要求的绝对多数四分之三和相对多数二分之一是指已经投票的业主，如果已经投票的业主未达到四分之三或二分之一实际上是不能通过业主大会决议，所以不应当有“不表态”如何叠加的问题。

对此，本律师建议：

第一，小区的业主委员会应当通过多种方式及途径（如专人送达、网络平台送达等方式）送达表决票、积极鼓励业主参与表决。而物业服务企业在日常工作中亦要做好与业主的沟通工作，尽量确保业主对小区事务的了解度与参与度。

第二，我们亦希望能够尽快出台相应的司法解释来进一步明确、细化该“参与表决”的具体认定问题。

在法律适用及解释方面，我们既要考虑立法本意，又应当兼顾实际情况。如何在切实贯彻《民法典》保护业主表决权这一立法目的的同时，真正保障小区业主的表决权，是我们在《民法典》时代需要思考的重要问题。

四、明确要求利用公共部位开展多经业务需经全体业主表决，物业服务企业开展多经服务的难度增大

物业服务企业利用公共部位开展“多种经营”业务（下称“多经业务”），主要包括对外出租小区楼宇广告位、会所、泳池、公共场地等。

《物权法》中并未明确将利用公共部位开展多经业务列为需全体业主表决的事项，但在一些物业相关的法规及司法解释中对此早有规定：

国务院《物业管理条例》第54条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利其他重大事项。”

但在实践中，基于物业服务企业管理不规范的现状，物业服务企业在开展多经业务的过程中，往往不能严格按照上述法律法规的要求取得相关业主或业主大会的授权或同意。而在全体小区业主未表决通过由物业服务企业利用小区共有部分从事经营活动之前，物业服务企业开展多经业务是存在一定的法律风险的。

此次《民法典》将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”明确列为全体业主表决事项，各物业服务企业应对此予以特别重视。

实际上，《民法典》颁布之前，全国多地均已存在因物业服务企业违规擅自开展多经业务而遭到行政处罚的案例，国务院《物业管理条例》第62条、第63条对该等处罚均有明确规定。

以北京某物业公司为例，该公司于2015年4月至2019年4月期间，在未征得相关业主、业主大会同意的情况下，利用小区多处共用部位、共用设施设备开展多经业务，最后被北京市住房和城乡建设委员会处以20万元的罚款。

这里需要说明的是，如果物业服务企业未改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动的，比如说通过互联网APP在小区发展网上多种经营服务、通过小区平台提供针对业主的旅游业务或提供针对小区业主的家庭装修服务等等。本律师认为，此类多经业务不受《民法典》和《物业管理条例》的限制。

五、《民法典》颁布后，物业服务收支项目要求公开，包干制、酬金制计费方式差异变小

《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人员应当定期将服务的事项、服务人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 这里的“履行情况”，笔者理解实际上应当包括物业服务费的收支情况和服务管理服务提供的情况，按照新法的这一规定，无论选择包干制还是酬金制的计费方式，物业服务企业都要对物业服务费的收支情况进行公开。

根据之前的相关法律规定，只有在选择酬金的计费方式的情况下，物业服务企业才需要每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告；而因为包干制下，因所有的盈余亏空都由物业服务企业承担，所以在业主缴纳物业管理费后，物业服务企业无需将物业服务费的收支情况进行公开。显然新法的设立取消了这种差别，无论是包干制还是酬金制，都要对物业服务费的收入和使用情况进行公开。

实际上，这一规定并非首创。早在《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》和《北京市物业管理条例》中就已经明确规定了所有物业服务企业应当对物业服务费的收支情况进行公开。这实际上是通过立法的方式，循序渐进地缩小包干制与酬金制之间的差异，不断地完善物业管理的方式，让业主和物业服务人更加科学合理高效地对小区进行物业管理，推动整个行业健康良性发展。

立法上的这种改变，无论是对业主还是对物业服务企业，都产生巨大的影响：

对业主而言，这样的规定无疑是对权利的保障。通过定期向业主大会、业主委员会报告的形式，使广大业主能够更清楚、明确地知道小区物业管理服务的具体内容以及物业服务费的收支，明细加强了业主的监督权。同时，也能提高小区服务的透明度，减少业主与业委会、物业公司之间的矛盾。

对物业公司而言，新法的规定既带来挑战，也带来机遇。一方面，新法的规定势必使物业服务企业的义务加重了许多。定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，势必会造成工作量的增加；同时，随着业主更加直接的监督，对物业服务的要求一定会更高。但另一方面，新法的规定有利于物业服务企业自身良性发展。面对新的要求，物业服务企业势必努力提高物业服务水平，合理分配和使用物业服务费，为业主提供高性价比的物业服务，从而获得市场竞争力；同时，通过对物业服务费收支的公开，能够使业主了解到物业服务的成本所在，使业主能够愿意通过提高物业服务费的方式，换取更优质的服务，从而实现业主和物业服务企业的双赢。

六、《民法典》明确了业主对物业管理服务合同的任意解除权，更换物业会变得更容易

《民法典》第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。约定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”

本条规定实际上确定了业主的单方解除权。规定业主享有单方面任意解除权的，使业主能够根据自己的意志，选择满足自己需求的物业服务人。但新法也同时规定，业主应当依照法定程序共同决定，即按照《民法典》第二百七十八条规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。另外，对解除合同的提前通知期限作了规定，应当提前六十日书面通知，《物业服务合同》对此期限有约定的按照约定履行。

面对业主对《物业服务合同》的任意解除权，物业服务企业将面临更大的服务压力。虽然根据《民法典》规定，业主行使任意解除权的，如对物业服务人造成损失，应当赔偿损失，但是无论如何物业服务企业都有可能随时被“扫地出门”的危险。对此，物业服务企业必须提高自己的服务质量，全面考虑广大业主的切身利益，为业主提供高性价比的物业服务。同时，为了维护自身利益，在订立《物业服务合同》时，对解除合同的提前通知期限作出合理约定，使物业服务企业能够尽可能地减少因任意解除合同而造成的损失。

业主任意解除权的规定，使物业服务企业面临着随时“出场”的风险。但从另一个角度考虑，优质的物业服务企业也会迎来随时可以“进场”的机会。因此归根到底，物业服务企业应当切实提高自身服务质量，制定科学的服务方案，获得业主的认可和信赖。增强市场竞争力，获得更好的发展空间和机会。

七、结语

《民法典》作为一部民事法律，却列出了不少条文对行政部门的职责进行了厘定，这正是体现了国家对物业行业的重视，体现了对有关行政部门充分发挥政府职能，对物业行业予以指导、协助的要求。同时，将行政法的相关规定纳入《民法典》中，也体现了国家对民事主体行为的指引，体现了《民法典》对业主、物业服务人在物业相关实践中的指导意义。无论是业主、物业使用人还是物业服务人，在物业领域遇到问题时，都可以合理寻求有关行政部门的帮助，依法维护自身利益。

宋安成

上海市锦天城律师事务所合伙人，上海律协物业管理业务研究委员会主任，中国物业管理协会副秘书长

业务方向：物业、房地产