房地产租赁合同无效情形下 构筑物被拆除时的损失认定

2022年第05期    作者:文│刘敏青    阅读 1,188 次

2009年7月30日，最高院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）。根据其第九条的规定，租赁合同被认定无效后，对经出租人同意且已形成附合的装饰装修损失，应当按照双方各自的过错分担“现值损失”。

2020年5月28日《民法典》颁布后，最高院于2020年12月23日发布了《关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》，其中对《房屋租赁司法解释》进行了修正。本次修正在原规定的基础上删减了近十项条文，但前述第九条的内容被完整保留了下来（该条款现已调整为第七条，为便于阅读，以下涉及该条款时均称“《房屋租赁司法解释》第七条”）。

对于承租人在租赁物上所建构筑物因合同无效被拆除后的损失如何承担、是否可以直接参照适用《房屋租赁司法解释》第七条，以及损失如何计算界定等问题，司法实践中多有争议与讨论，相关司法解释至今也仍未进行明确。本文拟通过一则笔者承办的案例，分享一些对上述问题的思考与总结。

一、引题：合同被认定无效后，租赁期内承租人搭设的构筑物被拆除的损失确定成争议

某高速公路公司将道路下桥孔出租给某企业，租期为5年。该企业在桥孔下进行了仓库构筑物的搭建和装修。租期届满前6个月，政府以违规出租存在风险隐患为由将构筑物强拆。承租人诉至法院，要求出租人承担构筑物被拆除的损失。

法院审理后认为，因租赁合同无效导致构筑物被拆除的损失，由原被告根据各自过错程度分担，主要争议在于构筑物损失应如何确定。

二、现值损失：租赁合同无效情形下，构筑物损失的界定

关于因租赁合同无效，构筑物被拆的损失如何确定以及如何承担，现行法律、法规及相关司法解释并未明确规定。《房屋租赁司法解释》第七条仅规定，租赁合同无效时，对于已形成附合的装饰装修物，出租方不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

现值损失，一般理解为构筑物被拆除之日的现时价值。《房屋租赁司法解释》第七条只提到装饰装修物而没有提到构筑物，但在不少案例中可见，审判机构一般会参照该规定处理构筑物的损失分担。

现值损失在实践中一般有两种计算方法。一种计算是以投资成本为基础，以租期为分摊年限，将剩余租期分摊的对应价值作为现值损失；另一种计算是以投资成本为基础，以构筑物可使用年限（一般为20年）为分摊年限，将剩余年限分摊的对应价值作为现值损失。

三、现值损失的结算：构筑物可使用年限与租赁合同期限之争

（一）主张构筑物按可使用年限计算现值的依据和理由

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《理解与适用》）相关内容称：关于装饰装修物的现值损失，考虑到房屋租赁合同无效的情况下，租赁期限的约定也无效，因此目前司法实践中对于装饰装修物现值损失的计算，倾向于只考虑房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，而无需考虑租赁期限的长短。

构筑物的现值损失应参考上述观点，其实际价值应当被认定为租赁合同被确认无效时构筑物的客观价值。在该种计算方式下，构筑物已使用时间所对应的价值损耗只与构筑物的客观可使用年限（或一般可使用年限）有关。

构筑物作为具有单独使用功能的建筑，其可使用年限一般较长。一般情况下，鉴定单位均取《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定的房屋、建筑物的最低折旧年限（即20年）作为构筑物的一般使用年限。这种计算方式无疑极利于承租人。

（二）主张构筑物按租赁合同期限计算现值的依据和理由

首先，租赁合同是各方的真实意思表示，即便合同被认定无效，仍应考虑当事人各方签署合同时的合理期待。按照合同期限使用租赁房屋是承租人的期待和合理预期之一，承租人为使用租赁房屋而作搭建、装修等投入时应当考虑这一期限，对其投入建造的构筑物的预期使用年限不应超过合同期限。即对承租人而言，构筑物的价值在合同期满后应为零。故构筑物应在租赁合同期内折旧完毕。

其次，当事人不应因合同无效而获益。租赁合同如自然到期，房屋将在构筑物被正常拆除和恢复原状后归还给出租人，届时构筑物的价值将归零。租赁合同被认定无效后，如果按照20年的使用年限确定现值损失并由出租人分摊其中的部分损失，将使承租人直接获益，有悖当事人不应因合同无效而获益的原则。

再次，本案中合同无效情形下搭建的构筑物为非法构筑物，违章建筑无法也不宜作为永久性建筑认定。在违法构筑物已被相关行政主体拆除或责令拆除的情况下，出租人亦不可能继续占有、使用构筑物而获益；构筑物在5年租期届满前被拆除，说明承租人的合同利益已基本享受完毕，如另让出租人承担未来15年未摊销的建造成本，明显有失公允。

四、终审结论：一审认定构筑物按可使用年限折旧，二审改判按租赁合同期限折旧

一审法院认为：构筑物按可使用年限（20年）摊销确认现值损失。

二审法院认为：承租人在租赁桥孔内搭建构筑物时，对该构筑物的使用期限及风险应有预判；再结合该构筑物因没有合法建造手续而被相关部门拆除时，两公司的租赁合同已经履行了大部分，高速公路公司对拆除后的构筑物亦无法进行实际利用或有任何受益的事实，一审法院按照20年的使用年限来折旧计算被拆除构筑物的损失，明显有失公允。承租人主张的损失，应以该构筑物建造时的造价为基础，并在充分考虑上述因素的情况下进行综合认定。最终，二审法院参照合同期限为折旧期限确定了构筑物的现值损失。

五、裁判趋势：不再机械使用可使用年限，更多参考租赁合同期限

2009年《房屋租赁司法解释》颁布后，对该类案件的裁判指导作用是非常明显的。笔者在简单查询后发现，很多法院都接受了《理解与适用》一书的相关裁判思路，在认定租赁合同无效后确定构筑物（包括装饰装修物）的现值损失时，不需考虑租赁期限的长短，而按照当时的实际价值（即按可使用年限折旧后的现值）计算。

应该说，《房屋租赁司法解释》的出台有其时代背景，其主旨是尊重承租人的客观投入和出租人对构筑物或装饰装修物的后续利用价值；但是其弊端亦非常明显，尤其是忽视了构筑物被拆除或者构筑物并无实际利用价值的情况。

可喜的是，该情况被不少法院认识到并进行了有效的探索和完善。例如，对于构筑物在租赁期满后的残值问题，上海地方法院的不少判决就形成了比较普遍的认识：租赁合同结束后，承租人投入的且无法移动的部分，通常情况下应当视为随租赁合同履行届满而利用完毕，不存在残值问题；即使确实有少量残值，在无约定的情况下也应归出租人所有。

六、结语：司法层面仍未统一，司法裁判实践推动法律完善

《民法典》颁布后，最高院仍未在更新后的《房屋租赁司法解释》中增加关于构筑物被拆除后的损失计算方式。因此，就本案涉及的争议问题，司法层面仍未有明确统一的解决机制。

但部分地方法院和法官在该类案件审理中作出的积极探索和总结值得参考借鉴。如上海一中院的公众号文章《无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点》中认为，在计算装饰装修损失时，对于现值损失可采用“现存价值评估法”予以确定，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。具体数额可根据个案中装饰装修物的性质、使用寿命、损耗程度、实际剩余利用价值及市场行情等因素予以综合认定，避免一方额外获益。而在计算扩建损失时，基于平衡双方利益的考虑，法院一般可采用“工程造价费用支出法”，即以扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建损失。实践中，具体数额可根据个案中扩建物的使用状况、实际利用价值、出租人的扩建受益情况、市价波动、政策形势等因素予以综合认定，避免任何一方因合同无效而获益。

由此可见，无论是对于装饰装修物还是扩建物的损失计算，均以避免一方在无效合同中获益为主要原则。即便合同无效，租赁合同的期限、履行情况、被拆除构筑物的特征、投入成本的合理性及公允性、是否因合同无效存在一方获利或严重受损等，均应作为确定现值损失的考虑因素。

 刘敏青

上海瀛泰律师事务所合伙人，上海律协建设工程与基础设施业务研究委员会委员，上海市浦东新区专业人民调解中心特约调解员业务方向：不动产与建设工程、公司与并购、争议解