物业服务合同成为《民法典》“有名合同”给社区生活带来的积极影响

2021年第06期    作者:廖潇歌    阅读 6,446 次

自2003年的《物业管理条例》出台以来，物业服务开始逐渐走向合法化、规范化，但却一直没有出台一部全国性法律对物业服务进行详细的规定。2020年5月28日，第十三届全国人大三次会议上审议通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），自2021年1月1日起施行。其中的第三编“合同”将替代《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的全部内容，作为新的法律规则为人们所用。《民法典》与《合同法》相比的一个重要变化，就是将物业服务合同作为典型合同单独列出。自此，物业服务合同也正式跻身法律意义上的“有名合同”之列。

一、物业服务合同入《民法典》的意义

众所周知，法律的制定一定是与社会的发展和需求相适应的。近年来，业主、业主大会、业主委员会与物业公司之间因为物业服务产生的诸多纠纷，是促成物业服务合同列入《民法典》的重要原因之一。根据中国裁判文书网的数据显示，自2009年至今（编者注：本文写于2020年），案由为物业服务合同的法律文书共计229万余件（包括判决书、裁定书、调解书、通知书等），呈逐年上升的趋势，且自2013年起猛增（图一）。

与之相对应的，是自2003年《物业管理条例》之后，法律法规中只有2007年《物权法》的“建筑物区分所有权”部分提到了物业领域的管理问题，其余均为各地根据自身情况出台的地方性文件。由此可见，当前的法律法规对于物业管理方面有较大的滞后和空白，亟待完善和补充。

物业服务合同作为典型合同列入《民法典》，提升了与物业服务合同相关法规的效力位阶，可以为物业服务交易和物业行业监管提供规范依据，减少法律适用不明确的问题，保障各方权益的相对平衡，避免一方由于优势地位或法律空白的原因而造成合同条款的不平等、执行难等难题。本文将结合《物业管理条例》的规定，与《民法典》对照讨论。

二、明确物业服务的权利义务承担主体

根据《民法典》第284条的规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”看上去物业服务合同与委托合同具有一定的相似性，实际上物业服务合同有其鲜明的特征。

《民法典》第939条规定，由业主委员会及业主大会与物业服务人签署，其效力及于全体业主；由建设单位与物业服务人签署的前期物业合同，也同样对业主具有法律约束力。物业服务人已按照约定和相关规定提供物业服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务拒付物业费。这似乎突破了合同的相对性，但实际上，由于接受物业服务的最终受益主体是业主，建设单位同物业买受人签订房产买卖合同之时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，那么其承担合同的付款义务是合理的。

业主大会、业主委员会作为代表业主行使权利的机构，只要其决定选聘和解聘物业服务人的表决程序和比例符合《民法典》第278条第2款要求的“专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，则业主不能以“我不知道”“我没签字”“我不赞同”作为拒交物业费的事由。

该条款虽然在最高院的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）中已经明确，但在实施过程中会更具有法律效力。

三、物业服务人的转委托责任

《民法典》第941条规定，物业服务人将部分专项服务事项委托给第三方的，物业服务人仍应当就该部分向业主负责。由于物业服务的多样性、复杂性，一个物业服务人（特别是非法人的其他物业服务人）不一定能够完全满足需求，为了降低服务成本、提高服务效率，物业服务人往往会在中标后采取部分外包的方式。但这就有可能导致物业服务人对外包事务消极对待或推卸责任，故《民法典》明确了物业服务人的转委托责任，能够在保证物业服务质量的基础上，又符合市场经济的需求。

另一方面，该条第2款要求物业服务人不得将全部物业服务转委托或支解后分别转委托给第三方，也是对物业服务人的一种约束。一个物业服务人如果将全部的服务都转包给他人，那它可能实际上并没有履行物业服务合同的能力，甚至根本就是一个“空壳公司”。这条规定与《建筑法》《合同法》中对于建设施工合同不得转包，只能部分分包的规定相类似，可以从根本上解决不具备物业服务资质的企业“挂羊头卖狗肉”的行为，也有利于简化法律关系，便于解决纠纷。

四、明确物业服务合同的核心

（一）将合同义务上升为法律义务

一般情况下，合同的内容都是由合同双方通过一致合意达成的。在《民法典》出台以前，物业服务合同内容在相关行政法规、地方性法规当中的约定都相对简略。在物业服务合同拟定的过程中，物业服务人利用其专业性规避自己的责任和义务，导致在争议出现时业主处于不利的弱势地位，权益无法得以保护。《民法典》第942条作为新增条款，尽量详细地概括了物业服务的几大重点内容，包括维修、养护、清洁、绿化、经营管理共有部分，维护基本秩序，保护业主人身财产安全，对违反治安、环保、消防的法律法规的行为及时制止并上报行政主管部门和协助处理，从而将合同义务上升为法律义务，对物业服务人提出了更高的要求，也为社区的和谐、稳定、正常运转提供了有效的保障措施。

（二）合同双方的告知义务

物业管理的核心内容是服务，对于物业服务人而言，其应当向合同约定的接受服务方，即全体业主负责。故需定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

对于业主而言，也并不是可以“为所欲为”的。在以下三种情况出现时，需要告知物业服务人：1.装饰装修房屋；2.业主转让、出租物业专有部分；3.设立居住权或者依法改变共有部分用途的。

上诉告知义务，一方面是为了保障全体业主的共同权益不受侵犯，另一方面也是对业主权利的约束。特别是对于初次提出的“居住权”概念，尚无具体的实施细则，但及时告知物业服务人进行备案很有必要，这个细节能够让居住权的实现多一层保护，同时也便于物业服务人进行对小区人员的管理。

（三）通过合法的方式保障物业服务人的权利

对于逾期不支付物业费的业主，物业服务人可以在催告后通过诉讼或仲裁的方式主张，而不能采取停止供电、供水、供热、供燃气的方式催交物业费。这是《民法典》在《物业管理条例》和《司法解释》的基础上，确定了物业服务人提起诉讼或申请仲裁的前置条件，同时通过禁止性法规不允许物业服务人采用停水、停电等影响业主基本生活的方式“暴力催收”物业费。这样做的目的是让物业服务人和业主之间先进行合理的沟通和协商，给予双方达成和解的机会，避免矛盾激化从而影响社区的稳定。

另一方面，从合同的相对性来看，供水、供电、供气等合同的相对方由业主和供水、供电、供气企业签订，只有在业主不按期交纳费用时，提供服务方在经过催告和通知的程序后，才可以采取上述措施，也是为了保障其他合同的履行不受到法律规定之外的限制和约束。

五、物业服务合同的解除与续订

一般而言，合同的解除都是以合同双方的约定为准，旨在保护合同双方的自由合意，故由法律强制规定单方解除条款的合同很少，规定单方解除合同期限的更少，如《劳动合同法》中对于劳动合同一方无过错情况下的单方解除规定为提前30天。在《民法典》中，只有物业服务合同中的业主享有此权利，即经法定程序共同决定解除物业服务人的，除合同另有约定，应当提前60天通知；而物业服务人不同意续聘的，也应当在合同期届满90天前书面通知。这一规定，给了双方缓冲和交接的时间。提前解约造成物业服务人公司损失的，除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

同时，如果合同期满业主未作出续聘、另聘且物业服务人继续提供服务，即存在事实上的合同关系的，依照不定期合同处理。业主仍然享有提前60天通知的任意解除权。需要注意的是，《民法典》并未规定在此情况下的解约损失赔偿责任。因此，在物业服务合同即将到期前，物业服务人最好及时与业主沟通续约事宜，避免处于被动的地位。

六、总结随着城市化进程的加速，物业服务成为社区治理中不可或缺的一环，而每一条法规背后，都是千万个案例和纠纷的堆积。短短十四条与物业服务合同相关的法条，其背后凝聚的是无数个案例判决的总结。从《民法典》的新规定中，我们能够看到，物业服务合同的地位上升为“有名合同”之后，结合《民法典》“建筑物区分所有权”一章的规定，对于物业服务行业的规范、管理有很大的效用。未来，随着《民法典》的正式施行，相信物业服务合同的合法订立、合理履行，能够为社区生活带来更多积极的影响。

廖潇歌上海七方律师事务所合伙人，上海律协对外宣传与联络委员会委员、社会公共服务业务研究委员会副主任，上海市徐汇区女律师联谊会副会长，上海市委市政府信访接待志愿律师团成员业务方向：人民调解、社区治理、不动产征收