以业主视角，反观现行市场环境下

地产企业法律风险预防及应对方案

2025年第01期    作者:王俊伟    阅读 10 次

随着房地产市场的深度调整，无论是购房者还是开发商，都面临着前所未有的挑战。政府对于房地产行业的管控日趋严格，同时，市场参与者对法律环境的认知和适应也显得尤为重要。

在这样的背景下，本文旨在从购房业主的角度，通过深入探讨业主在购房过程中可能遭遇的法律风险，特别是资金监管、房屋质量、降标减配、虚假宣传等方面，反向督促开发企业采取有效的预防措施和应对方案。

一、问题的提出

目前关于我国烂尾楼数量的数据，引用最多的是《2023年全国烂尾楼研究报告》上的数据。该报告显示：“2023年上半年一、二线城市的烂尾率约为5%，而三、四线城市则约为4%。全国范围内，楼盘烂尾率约为3.85%。也就是说，全国的烂尾楼面积大约是2.31亿平方米。按照每套房子100平方米计算，那就是231万套烂尾楼。”这两年一些中小型房地产开发商，甚至碧桂园、绿地、融创等大型房地产开发商都陆续出现烂尾楼的情况。其中最重要的就是资金监管，监管需要政府与商业银行、开发商签订监管协议，由政府、商业银行对预售资金的使用进行审核、监管。由于有的监管部门没有履行好自己的职责，使监管资金被挪用，从而导致资金链断裂、项目烂尾。

除了烂尾楼频发，房地产市场存在的另一个大问题就是房屋质量，这成了业主购买新房必然面临的问题。一些开发商为了追求利润，在房屋建设过程中偷工减料，使用劣质材料，导致房屋出现漏水、墙体开裂、配套设施缺失等问题。这不仅影响了业主的居住质量，更对业主的生命财产安全构成威胁。

再者，降标减配频繁出现。一些房地产企业在签订购房合同时承诺高标准配置，但在实际交房时却以各种理由降低配置标准，这种行为严重违背了契约精神。开发商在预售阶段宣传的豪华装修标准在实际交房时大幅缩水，业主们不得不为额外的装修费用买单，这引发了业主的强烈不满。

另外，虚假宣传也呈现出愈演愈烈的趋势。房地产企业在销售广告中夸大其词，承诺无法兑现的配套设施和优质服务，以此吸引购房者。实际交付后，购房者发现与宣传严重不符，这导致业主对开发商的信任度大幅下降。

上述问题的出现，源于房地产企业在追求利润最大化的同时忽视了对法律风险的管理，以及对业主权益的尊重。在后续文章中，我们将详细探讨这些问题的成因，以及业主和地产企业可以采取的预防和应对策略，以期在当前的市场环境下找到一个平衡点，实现共赢。

二、烂尾楼出现的直接原因：资金监管

（一）资金监管的方式

据了解，目前对于资金监管的主体，主要有行政监管和金融机构监管两种方式。行政监管需要政府与商业银行、开发商签订监管协议，由政府部门对预售资金的使用进行审核、监管，此前广州、武汉等城市主要采用这一模式；而包括北京、上海、深圳、杭州、宁波等城市主要是由商业银行对预售资金使用进行全流程监督，需要银行与开发商签订监管协议。

（二）监管资金失控的原因

商业银行作为监管方，在自身利益的影响下，未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，用于归还开发商自己在银行的贷款，成为监管资金被挪用的“灯下黑”，此其一；其二，严格来讲，商业银行并不具备资金监管的真正职能，且没有完善的追责机制约束，这就导致商业银行在履行监管时，很难尽职尽责；第三，很多房企，通过故意开设多个账户，甚至指定付款至第三方等各种付款方式逃避预售资金监管。

（三）资金监管方面的应对建议

1.强化政府部门对资金监管的力度

政府部门通过公开招标方式确定监管银行，确保监管银行的资信状况、监管能力和服务水平符合要求。同时，政府部门与房地产开发企业和商业银行签订三方监管协议，明确资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，确保预售资金专款专用。

2.资金用途专款专用的条件下，适度的资金比例拨付

根据《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，确保资金用于项目建设。监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用，这样可以在保证项目正常建设的同时，给予企业一定的资金使用灵活性。

3.引入第三方资金监管担保或保险机制

目前，已有专家建议设立房地产预售资金保险机制，通过中央财政或人民银行提取预售保险基金，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。如果房企开发项目出现烂尾，由预售保险基金先行赔付，以保障购房者的权益。

三、房屋质量引发的交房即维权

（一）常见的质量问题

通常的房屋质量问题包括：

(1) 楼体不稳定，如过了沉降期依然沉降不止，不均匀沉降等；

(2) 裂缝，如楼板裂缝及墙体裂缝；

(3) 渗漏，如水平渗漏及垂直渗漏；

(4) 墙体空鼓、墙皮脱落；

(5) 隔音、隔热效果差；

(6) 门窗密闭性差、变形；

(7) 上下水跑冒漏滴；

(8) 水、电、暖通、气设计不合理，影响小业主正常使用；

(9) 公用设施设计不合理，质量不过关，如楼梯位置不方便等；

（10）其他。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条根据质量问题的严重程度将商品房质量问题分成了三大类型：

第一种是主体结构质量不合格，是指商品房未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求，如：楼体不稳定，包括地基、承重墙等部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等严重质量问题。这种情况比较少见，说明政府相关部门对于直接影响居住安全的房屋主体结构的质量是重视的，管理也是有效的。

第二种是除主体结构之外的其他质量问题，经修复后不影响正常居住使用的商品房质量问题，如商品房渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

第三种是除商品房主体结构质量问题以外的其他工程质量问题，并且该质量问题能够达到足以影响商品房正常居住和使用“严重”程度，如楼板裂缝、墙体裂缝、不能正常供水供电等。

关于第二种和第三种质量问题，实际是递进关系，但法律法规并没有关于严重影响正常居住使用的客观标准，更多是根据日常生活法则予以判断。

（二）质量问题产生的根源

首先，开发商违约违法的成本太低。对于精装修房，开发商可以通过高收费低配置的方式获取高额利润，就算被发现违法违约，也很难受到应有的制裁。签购房合同时，用的是开发商提供的合同，除了示范文本部分，其他的都是格式文本，都是对开发商很有利的，同时限缩了购房人权利。

其次，精装修房往往又伴随着虚假宣传，而虚假宣传的违法成本也是很低的。一方面开发商所提供的合同中往往会约定宣传资料不是合同的组成部分，对双方没有约束力。另一方面，哪怕行政部门认定了虚假宣传，处罚往往只有数万元，而开发商因虚假宣传而获得的利益往往是数千万以上，违法所得非常丰厚。

再次，精装修的相关规定极为不完善。常规的竣工验收备案针对的是毛坯房，并不包括精装房。

最后，层层转包、层层分包是房产建筑行业不是秘密的秘密，而非法转包、非法分包带来的是利益的层层分割，真正做工的人要想挣钱，很多会在材料上用工上做文章，偷工减料，以次充好。

（三）房屋质量问题的应对建议

1.规范关于保修期的约定期限

根据《房屋建筑工程质量保修办法》，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。保修期限通常包括地基基础工程和主体结构工程的合理使用年限、屋面防水工程及防渗漏为5年、电气管线和给排水管道为2年等。业主在签订购房合同时，应明确保修期限和范围，并在交房时获取《住宅质量保证书》，其中应详细列明保修期限和责任。

2.规范交房环节的验收流程

交房时，开发商应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》等文件，业主应仔细核对这些文件，确保房屋符合交付标准。业主应进行详细的房屋验收，包括但不限于检查墙面、地面、水电设施、门窗等，确保无明显缺陷。如发现问题，应记录并要求开发商在规定时间内整改。

3.建立业主、物业、开发商三方维修反馈系统

可以建立一个在线平台或使用现有的物业管理软件，让业主可以直接上报房屋问题，物业负责收集问题并协调开发商或维修团队进行处理。

业主、物业和开发商应定期召开会议，讨论维修进度和质量问题，确保沟通畅通，问题能够得到及时解决。

四、降标减配引发购房业主要求补差价

（一）降标减配的成因

降标减配通常出现在开发商出于成本控制或追求利润最大化的目的，对预售阶段承诺的配置标准进行削减。这可能涉及到房屋的室内装修材料的品质、电器设备的品牌、园林绿化、公共设施的建设等方面。开发商通常会辩称，这种变更是在合同允许的范围内，或者是在市场变化、成本上升的情况下做出的必要调整。然而，这种做法在法律上并不总是站得住脚的，尤其是在合同中明确约定了房屋交付标准的情况下。

（二）降标减配的后果

业主和开发商签订合同明确约定装修标准，在此情况下，开发商提供的装修应当达到约定装修标准，而装修的标准和价值应当通过勘验和鉴定确定，存在差额的应当赔偿差价。

根据《民法典》规定，合同双方应按照约定全面履行自己的义务。开发商在预售阶段对房屋的描述和承诺，构成了合同的重要组成部分，如果实际交付的房屋与合同约定不符，开发商已经构成违约。业主有权要求开发商按照合同约定的标准进行修复或更换，或者要求开发商承担违约责任，包括支付违约金甚至赔偿损失。在某些情况下，业主甚至可以主张解除合同，要求退还购房款。

（三）降标减配问题的应对建议

1.交付前现场实勘、集中整改

在房屋交付前，开发商应组织专业人员进行现场实勘，对照设计图纸和质量标准，检查房屋的施工质量，包括建筑结构、装修材料、设备安装等各个方面。对于发现的问题，开发商应立即组织施工队伍进行整改，确保所有问题在房屋交付前得到妥善解决。同时，应将整改情况记录在案，并向业主透明公开。

2.参建各方加强施工管控、严把质量关

房地产开发企业、施工单位、监理单位等参建各方应共同承担起施工质量的管控责任。开发商应选择有资质、信誉良好的施工和监理单位合作。施工过程中，应严格执行施工规范和操作流程，定期进行质量检查和安全监督，确保使用的建筑材料和设备符合国家标准。监理单位应独立、公正地执行监理职责，对施工过程进行全面监督，及时发现问题并督促整改，确保工程质量符合规定要求。

五、楼书广告导致的虚假宣传

（一）楼盘销售的现状

有一句描述业主购房遭遇到开发商各种套路的谚语：业主走过的最长的路，就是开发商的套路。可见，业主在购房中遇到问题多如牛毛，讲来句句都是泪水和心酸。首当其冲的自然是吸引购房者的敲门砖——楼书广告。

“楼书”，通俗来说就是宣传广告，是开发商为销售房屋，制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，一般包括以下方面：外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。但是，开发商为了吸引眼球，无所不用其极，留下了一条条雷人广告。随着互联网的发展，楼书广告的形式更是千变万化，令购房小业主眼花缭乱。

（二）是要约还是要约邀请争论不休

1.要约邀请的观点

由于房地产楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约。因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。

楼书等宣传资料中关于广告内容的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件，即这种说明和允诺必须具体明确，必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时，这些宣传资料还必须对商品房买卖合同的订立有重大影响。

即使楼书上的内容构成要约，开发商的行为也不构成违约。因为楼书中并未明确约定上述设施交付的时间和交付标准。

2.要约的观点

开发商对一些具体公共设施有明确地说明，描述是具体确定的，且购房者就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房。由此可以认为，楼书中的这些描述对于购房者决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该楼书应该成为合同的内容。

楼书中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是在封底位置，且该文字字体很小，和其他内容相比不易为阅读者观察到，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除该义务的依据。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该约定违反上述法律规定属于无效条款。

（三）虚假宣传问题的应对建议

1.规范销售广告的宣传使用

开发商在进行广告宣传时，应确保广告内容真实、合法，不得含有虚假或引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告中对商品或服务的描述应当准确、清楚、明白，避免使用“国家级”“最高级”“最佳”等绝对化用语。

2.完善免责条款、最终解释权的重点提醒义务

开发商在制定免责条款时，应确保其不违反法律规定，不得通过免责条款免除其因故意或者重大过失造成消费者损害的责任。同时，开发商应明确告知消费者有关“最终解释权”的条款，避免产生误导。

六、结语

通过这些综合措施，房地产企业可以有效预防法律风险，保障项目的顺利进行，同时提升企业形象，赢得业主的信赖。在法律风险防控的过程中，企业应注重与各方的沟通与合作，共同推动房地产市场的健康、稳定发展。

王俊伟

上海市浩信律师事务所合伙人，上海律协房地产专业委员会委员

业务方向：房地产、公司商事