浅议共益债制度在房地产行业纾困中的应用

2025年第01期    作者:王靖    阅读 9 次

目前我国房地产行业的发展陷入困境，其中最紧迫的是烂尾楼盘的复工建设问题。传统的纾困手段存在各自的局限，难以充分调动社会资源进行纾困。共益债制度因其受偿优先性、准入门槛低等优势，或成为房企纾困的重要手段。在选择共益债制度时，需要着重关注资金性质认定、受偿顺序、合规等几个方面。

一、房地产行业的困境

（一）保交楼问题

2022年以来，我国房地产行业的发展，呈现整体下行的态势，在开发投资、开工面积、销售面积等关键数据上均出现不同程度的下降。与此同时，部分楼盘因房地产企业资金链断裂导致的“烂尾”问题日益严峻，已然严重影响整个房地产业的稳定与信誉，甚至威胁到了社会秩序和金融安全。

要为陷入困境的房地产行业纾困，首要且最紧迫的是问题楼盘的复工建设。为此，2022年7月，中央政治局会议首次提出保交楼政策；9月，全国2000亿元专项借款资金启动，用于支持“保交楼”政策落地。2024年1月，住建部会同金融监管总局指导各地建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。2024年3月，住房和城乡建设部部长表示，“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组”，强调了破产重组程序作为目前主要的市场机制、法律手段，在困境房企纾困中的重要作用。

然而，尽管上述政策、机制为部分“烂尾”楼盘的复工复建以及最终交付提供了保障，但不得不承认其都有各自的局限之处，也都存在一些亟待解决的问题。

（二）纾困手段的局限

1.金融融资难以实现全面覆盖

一方面，在面对整体保交楼项目的资金缺口时，上述保交楼政策下的金融融资资金仍显不足。目前市场对于保交楼资金缺口的预测不一，但共识在于缺口资金要远高于前述专项资金金额，寻找填补剩余缺口资金成为当务之急。另一方面，尽管有相应政策激励与支持，商业银行在为困境房企提供贷款时，仍需要考虑风险预防，以及通过银行本身的审批、调查流程后，再行决定是否放款。在当前环境下，存在保交楼需求的房企普遍存在经营困难或风险，仅有一部分房企能够通过相关风险评估进入白名单从而获得相关融资支持，在相关政策本身没有强制力的基础上，仅靠商业银行等金融机构完全承接保交楼项目的巨大融资需求，无疑难以全面覆盖有保交楼需求的困境房企的融资缺口，也较难形成一套可持续推广的纾困方案。

2.破产程序难以适配续建目标

破产制度作为市场及法律上化解企业债权债务纠纷的制度，具有独特的管理人、债权人会议制度与债权认定规则，是市场企业退出的重要途径之一，更高度契合了困境房企及问题楼盘的各项需求，被视为处理问题楼盘相关事务的有效机制。房企进入破产程序后，能够获得中止法院执行，解除财产保全，停止债务利息等法律效果，有利于缓解房企的债务压力以及在建项目的资金压力。

但是，房地产行业自身的特点，又将导致相关企业在适用破产程序时，面临若干难题。

首先，若直接进入破产清算程序对在建工程进行拍卖，则无论是房地产企业还是债权人的利益都将严重受损。由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，其评估价值将显著低于竣工项目，潜在的买受方范围也将因此大大缩小。此外，进行拍卖的土地房产发生了转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为，属于土地增值税的征税范围，企业税费负担也极为沉重。这都将使困境房企的资产价值严重缩水，并导致债权人的受偿率降低。

其次，法院对于受理房地产企业进入破产重整程序，仍显保守与顾虑。根据相关资料统计，法院直接裁定进入破产重整的房企数量较少且呈现逐年递减的趋势。2021年1月1日至2023年10月1日期间，可查询的“地产”相关《债权人会议公告》仅有361件，《重整计划草案》相关公告仅32件，且所涉债务人均为地方性小型房企，而各法院公布的破产典型案例很少涉及房企破产案件。究其原因，一方面房企资产情况错综复杂，房企通常持有大量不动产，其估值在目前下行市场中可能虚高，导致房企难以达到破产认定条件；另一方面，在房地产行业本就高度承压的背景下，房企进入破产程序，即使是重整程序，也极易引发施工单位、供应商与购房者等债权人的恐慌，这无疑会极大影响在建工程的进度，也为后续寻找股权重整投资人造成阻碍，若无法顺利找到投资人，房企最终只能转入破产清算程序，在建工程的续建与交付的希望也就更加渺茫。

最后也最为关键的在于，即使困境房企进入了破产重整程序或破产清算程序，其根本目的也在于寻找在建工程的接手方（在重整程序中这里特指股权重整投资人，在清算程序中则多为拍卖竞得方），继而使项目获得续建资金，最终实现交付。但无论哪种破产程序，在建项目一般作为困境房企的主要现存资产以及破产程序中主要处置标的，其都需要先行竣工交付以实现其潜在收益，而通常此类收益又都具有不确定性。这直接导致接手方仍需面对并处理在建项目续建过程中包括购房者、施工方、政府等多方的复杂关系，也使得非房地产相关专业领域的潜在接手方通常需要付出额外的成本与面对额外的风险，以实现在建项目的交付，最终收回投资成本，乃至实现收益。可见，尽管破产程序对于企业退出、纾困而言不失为一种较为成熟的手段与途径，但在保交楼的命题下，其较为复杂的流程以及全盘接手的模式，并不适配在建项目续建这一重要目标节点。而这无疑将极大影响寻找合适潜在股权重整投资人等接手方的效率。

二、共益债作为房企纾困的手段

如前文所述，在有破产风险的房地产企业面临的诸多困境中，“保交楼”无疑是其中最主要的矛盾之一。推进保交楼最重要的环节是续建资金的筹集，相应的常见纾困手段主要有银行贷款、重整程序下的股权投资等，但这些常见手段在当下皆有各自的局限性，导致对应的纾困成效不高。在此背景下，重整程序中的共益债投资制度作为一种破产程序下较为新兴也较为安全的投资手段，逐渐成为外部投资方向困境中的房地产企业注入资金的首选方式。

（一）共益债的优势

共益债务最初指破产程序中为债权人、债务人的共同利益所负担的债务，由债务人财产随时清偿。共益债的特点使其能够较大程度上满足投资人对资金安全退出的需求，对于亟须资金续建但难以找到重整投资人的困境房企，不失为一种较为合适的折中纾困手段。

首先，共益债投资对比重整中的股权投资等更为安全。《破产法司法解释（三）》第二条第一款具体规定了共益债在清偿顺位中的优先性，其在受偿时优先于普通债权而劣后于已有的担保债权与工程款债权。同时，共益债的优先性还能够通过与各债权人协商等方式，获得进一步地提升，目前实践中已有部分房企在建项目共益债投资获得了类似于美国一级优先权。在此基础上，投资人可要求债务人用其财产为本次共益债提供抵押担保，条件允许时也可要求债务人的关联方或第三方提供担保，以保证借款资金的安全。不同于重整投资要求的满足担保债权人与工程款优先债权人的清偿诉求，共益债投资主要聚焦于在建工程的续建与竣工需求，其能通过较少的资金投入（最低仅满足复工竣工需要），实现在建项目到竣备项目价值的极大跃升，扩大了破产企业的资产体量，并通过企业资产价值的增值，间接满足优先债权人乃至普通债权人的清偿诉求，达到以更低的资金实现相同甚至更高清偿效果的目的。

其次，共益债不仅是房企的纾困手段，本质上更是一种投资方式。目前司法实务与理论中多数观点均认为共益债的借款利息可参照适用共益债务而优先清偿，同时也被破产企业作为吸引共益债投资人的重要条件，而其效力依据在于获得债权人会议或法院许可的共益债方案。在目前存贷款利率走低的大环境下，为了吸引投资人，破产企业债权人会议往往会通过高于甚至数倍于同期银行贷款利率的共益债投资回报率的提案，这使得共益债投资成为目前高回报低风险的一种投资手段。

再次，共益债投资的准入门槛较低。困境房企引入共益债虽然带有融资属性，但相关法律法规并未对投资主体进行限制，也未提出明确的资质要求，同时共益债投资人亦不需要为接管房地产公司而另行准备资质或设立公司，其在最低限度参与下，仅需着重关注资金监管与项目回款，相较于重整投资人极大地减轻了投资主体的门槛与压力，使得这一投资路径向更多市场主体尤其是拥有足够资金实力的民间资本开放。

最后，由于共益债投资主要是通过引入资金续建，并依托竣工项目回款实现收益，并不涉及不动产资产变卖，因此也不属于土地增值税的征税范围，可以极大减轻投资人包括困境房企的税务负担，增加其对普通债权人的偿债能力。

（二）共益债为房企纾困的实践路径

1.共益债的认定

根据《破产法》第四十二条以及《破产法解释（三）》第二条规定，共益债务为人民法院受理破产申请后发生的或参照适用的特定债务。因此，在企业破产申请被受理后，无论在破产清算、破产重整以及破产和解程序中，皆可引入共益债资金。管理人确认企业存在运营需要后，就共益债投资方案经债权人会议表决通过并经法院裁定批准后即可引入共益债资金执行后续运营。

但在实践中，尤其对于存在在建项目需要复工复建的房地产企业，为了提高房企的重整价值，提升后续招募重整投资人或资产买受人时的资产吸引力，最终提高房企破产重整的成功率，法院、房企、债权人等各方都倾向于优先寻找共益债资金投入以便尽早启动在建项目续建完工，并在此基础上由各方利害关系人在庭外开展谈判以达成重整计划草案，以便房企正式进入重整程序后快速推进。此即为破产预重整制度，共益债相关资金在预重整期间介入，在时间点上先于法院受理破产申请，需要由地方性法规或主要债权人书面协议、法院书面文件等措施保障该笔资金的共益债认定。

目前部分地方法院已出台相关规定或工作指引以试点破产预重整制度，明确经法院批准或许可，即可将在企业破产申请受理前的特定借款视为共益债优先受偿。在上述地区，可依据地方性法规或地方法院的工作指引对在先介入的资金进行共益债性质的认定。

在暂未有相关规定的地区，一方面，可以依据破产法精神等原则性条款的指引，由债务人、债权人申请或法院主动释明等方式，并以法院复函，债务人、投资人、债权人三方协议等书面文件为确认相关在先借款共益债性质的书面保障。另一方面，在进入重整程序后，由债权人会议对共益债相关约定表决通过，并经法院裁定正式将相关借款认定为共益债。如在浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）预重整案中，苍南法院对林垟公司启动预重整后，以向预重整临时管理人出具复函确认续建投资款具有共益性质，可以在后续破产程序中优先受偿的方式，消除了潜在投资人的疑虑，并最终促成共益债性质投资3亿元，使得烂尾项目在2021年3月正式复工续建，并在1年后首批竣工。

实践中，债务人或临时管理人在引入共益债投资时，需与各债权人明确约定投入资金属于共益债务，并明确该投资资金相较于其他优先债权的退出顺序（即优先清偿顺位），以便法院就相关重点针对性出具复函或批复。若条件允许，债务人或临时管理人可就项目续建投入成本与续建完成后整体项目的增值进行比较，以确认项目增值大于续建投入并形成对应报告向法院、潜在投资人说明，以提升引入共益债的成功率。

2.共益债的清偿顺位

不同于一般破产企业，房地产企业进入破产程序后，其债权往往更为繁多复杂，尤其涉及工程款优先债权、担保债权、职工债权、社保债权等多项优先债权的情况下，确定共益债的清偿顺位问题，是能否顺利引入共益债投资人，实现项目续建的关键性问题。为保障资金安全，共益债投资人会以共益债享有一级优先权作为必要条件，与之类似的，2022年11月出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（俗称“金融16条”）第八条“鼓励金融机构提供配套融资支持”中明确提到，对于金融机构为保交楼提供的配套融资与专项借款，对应项目竣工后剩余货值的销售回款应按照“后进先出”原则优先偿还，这实际上就是为自身设立了一级优先权。可见，共益债最优先受偿，是共益债投资方的重要关切。

房地产企业引入共益债资金，绕不开的便是多个优先债权之间何者优先受偿的问题。

对于房地产企业的共益债与建设工程价款优先权的清偿顺位问题，目前法律与司法解释并未作出明确的规定，但《破产法司法解释二》第三条及《破产法司法解释三》第二条第二款规定，在先设定的担保债权优先于共益债权，同时《建设工程司法解释一》第三十六条又规定了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，因此易得出建设工程价款优先受偿权优于共益债权的结论。在一般企业引入共益债时，不得影响此前已就债务人特定财产设定担保的债权人的清偿利益，也不得影响在先的建设工程价款优先受偿权。这一结论似乎为房企引入共益债权蒙上了阴影，但并非没有应对措施。

首先，部分地区的地方法院工作指引中对担保债权与共益债权的优先性进行了尝试性的调整，如《上海市高级人民法院破产审判工作规范指引》第一百一十二条即规定，在清偿对特定财产享有担保权的债权之前，应当先清偿管理、处置该财产所发生的有关破产费用和共益债务。这一规定为房企引入的共益债优先于担保债权提供了依据。困境房企的在建项目往往已被其抵押给金融机构，其上设立抵押债权，但由于共益债资金用于在建项目的续建，可视为处置该项目财产所发生的共益债务，可以优先于担保债权。

其次，法律没有明确禁止共益债融资优先于工程款债权受偿，为提高投资人资金安全保障，共益债的“一级优先权”具有约定空间。实务中债权人之间可以通过协商，调整工程款债权、担保债权的顺位及优先清偿范围，约定共益债优先于工程款与担保债权受偿。同样在上述林垟公司预重整案中，在预重整阶段，潜在共益债投资人与林垟公司债权人就共益债退出达成合意，各方约定林垟公司后续的所有应收房款及销售回款扣减税款后，剩余的50%分配给共益债、30%分配给抵押权、20%预留；续建借款退出后，上述比例顺序不再进行，剩余根据法定顺序分配。

可见，若能够证明项目续建增值大于其续建成本，说服各债权人让渡一部分优先权即具有可操作性，在民事合意为准的指导原则下，各方可就共益债优先受偿达成一个较为折中的方案，最终顺利引入共益债资金以推动在建项目续建。

3.共益债与重整程序的衔接

如前所述，共益债在破产程序启动前后皆可介入，其在破产程序启动前介入，会产生与重整程序的衔接问题。

在债务人、临时管理人、债权人等合意引入共益债投资后，或可依据已有的地方性司法解释确认共益债务性质及受偿顺序，或可在法院的指导支持下，通过复函、债权人会议草案、重整计划草案等方式确认共益债投资的关键共识，以引入共益债资金用于续建项目。在此基础上对外招募潜在的重整投资人，也将具有更大的吸引力。

正式进入破产重整程序后，债务人、管理人、债权人等各方应及时通过债权人会议表决等方式，将预重整阶段达成的合意转为正式的共益债投资方案或重整计划草案，并最终交由法院裁定批准。

至此，破产房企的在建项目通过共益债资金得到了竣工保障，项目货值也因此得到提升，最终使全体债权人利益得到了保护。

4.共益债融资的重点关注

在综合上述实践路径的基础上，在共益债融资过程中，投资人、管理人等各方为保证共益债融资的顺利推进与安全退出，还需要着重关注以下两个方面。

第一，尤以投资人角色为关键，需要先行确认在建项目的续建后增值能否覆盖其续建成本，此为启动房企共益债融资的先决条件与必要条件，也是共益债清偿的基础。重整项目房产本身销售价值越高、房源预销售情况越好，房产盘活的可能性越大，引入共益债的基础就越坚实。

第二，共益债融资的顺利进行离不开债务人、债权人、法院等各方合意。目前法律法规对于共益债的各项规定尚不成熟，对于共益债的认定、共益债的清偿顺位等关键问题以及一些细节性、程序性的问题均未作出明确规定，更不论形成一个较为完整成熟的法律体系。因此，为合规考虑，也需要通过各方合意并最终形成书面文件的方式，将共益债实践操作合法化、合规化。无论是法院书面复函、批复，还是债权人会议表决文件等，都是目前实践中已有且较为高效合理的合规方式。而只有就共益债的确认与优先受偿等关键问题达成一致，才能打消潜在投资人的疑虑，提升共益债引入的效率。

三、结语

鉴于房地产企业的运转模式，陷入困境且有纾困价值的房企，往往面临的都是在建工程的续建问题，而这一问题的关键又在于续建资金的引入。传统融资方式如银行贷款等，有其覆盖面小、准入严格等局限；较为热门的破产程序尤其是破产重整，尽管可以吸引更多市场主体的投资，但其所含风险与后续管理的复杂度，又严重影响了资金进场的效率。

共益债投资作为困境房企在破产程序中引入增量资金用于在建项目续建竣工的新兴模式，因其自身的制度优越性，加之对目前市场需求的契合，逐步为各方所关注与重视。

作为对不动产领域的大金额投资，共益债能够依靠法律规定以及破产程序的各方合意，取得一定乃至超级优先权，从而极大保障资金安全，也解决了潜在投资人最大的顾虑，以此吸引更广泛的市场主体参与。同时，共益债投资人作为较为单纯的资金提供者，其在最低限度参与下，仅需着重关注资金监管与项目回款，免去了后续管理乃至接盘整个不动产项目的繁杂与风险。

基于此，目前实践中也已经出现愈来愈多的共益债成功案例，挽救了许多本已烂尾的楼盘项目。

困境房企被人民法院受理破产清算申请后，并非只有贱卖资产，退出市场一种结局。合理并积极地运用共益债制度，能够最大程度利用外部资金，盘活烂尾项目，保障房企本身和各债权人的利益，应是可选择和探索的路径之一。

王靖

上海市华诚律师事务所合伙人，上海律协房地产专业委员会委员，上海市破产管理人协会上海破产管理人报酬专项基金管理委员会委员，庭外重组、预重整业务研究委员会委员，上海市企业清算协会重整、预重整专业委员会副主任管理人协会上海破产管理人报酬专项基金管理委员会委员

业务方向：破产与重组、民事诉讼与仲裁