烂尾楼项目中已预售房屋处置的法律问题解析

2025年第01期    作者:卢蓉蓉    阅读 12 次

烂尾项目往往因为资金链断裂、法律纠纷、规划调整等多种原因而停滞不前。尤为棘手的是，很多项目中已有部分房屋与购房者签订了预售合同，该些预售合同后续如何处理将给收购方造成极大障碍。在此情境下，若收购方希望重新启动并重新开发该项目，首先必须面对的一个重大障碍便是如何处理这些已签订的预售合同。既不能单方面随意解除该些已生效的合同，但若不解除该些预售合同，将难以对项目进行整体规划和处置。因此，对于收购烂尾项目的企业而言，如何在尊重合同精神、保护购房者权益的同时，妥善解决已预售房屋的问题，成为其能否成功重启项目并规避巨大风险的关键。

一、烂尾楼项目中已预售房屋的处置现状

（一）商品房预售制度

商品房预售制度起源于香港，于20世纪90年代初被引入内地，旨在通过预售方式提前回笼资金，缓解开发商的资金压力，促进房地产项目的快速开发与市场供应。同时，这一制度也为购房者提供了更多选择，使他们能够更早地锁定心仪的房源，并根据自身经济状况选择合适的付款方式。

在签订商品房预售合同后，需要在行政机关办理网签备案手续，同时，根据协议约定，也可以向登记机构申请预告登记。预告登记制度旨在不动产（如房屋）交易过程中，特别是当买卖双方已达成协议但未办理物权变更登记时，为买方提供的一种法律保障手段。此制度允许买方（债权人）向登记机关申请登记，以预防卖方（债务人）在未完成交易前对该不动产进行二次处置，如再次出售或抵押，从而确保买方未来能够顺利实现其物权。这一举措有效限制了开发商将已售房屋重复销售或抵押的行为，为购房者提供了一层额外的法律保障。重要的是，预告登记并不直接赋予购房者房屋的所有权，而是为其未来取得物权设立了法律上的“预告”和“担保”效果，即具备了物权公示的效力。

（二）烂尾楼项目中已预售房屋的处置现状

首先，对于收购方来说，在消费者所购买的楼房项目烂尾后，部分项目被收购，但仍有诸多项目在收购方接手后仍处于烂尾的状态，其中最重要的原因之一就是该项目中已预售的房屋未得到有效处置。

其次，对于购房者来说，其在预售合同签订后一般采用一次性付款、分期付款、按揭贷款等方式付款。若房屋面临烂尾，房屋烂尾后，购房者会陷入多方面的僵局，购房者支付的购房款和按揭贷款等未能得到应有的房产回报。在楼盘烂尾期间，购房者仍需持续支付贷款，并可能因无法入住而额外支付租房费用，造成双重经济压力。

收购烂尾楼后，若预售房屋无法得到及时且妥善地处置，这一问题对于烂尾楼收购方及已签订预售合同的购房者而言，都是贻害无穷的。这一困境不仅深刻影响着双方的经济利益与权益保障，更对整个房地产市场的健康稳定发展构成了潜在威胁，且实务操作中的诸多法律问题更是存在较大争议。

二、烂尾楼项目中已预售房屋可能存在的法律问题解析

（一）购房者物权期待权及优先受偿权问题

1.购房者物权期待权

未建成的烂尾楼中已签订预售合同的房屋所有权属于原开发商，但是购房者在签订预售合同并满足相应条件后，虽未立即取得房屋所有权，但已对未来取得该物权产生合理期待的权利，在法理上这种权利也就是物权期待权。深化对购房者物权期待权性质的探讨，我们不难发现，其特殊性及核心价值在于其所蕴含的优先权属性，这一特性与物权的本质——排他性紧密相连，是物权区别于债权的关键所在。相较于债权所体现的平等性原则，即所有债权在权利地位上无高低之分，物权期待权中的优先权赋予了特定权利人在特定条件下的优先受偿或优先取得标的物的权利，这恰恰是物权固有效力的体现。

我国学界围绕物权期待权，基于物债二分原则，主要有两派观点：债权物权化说与准物权说。前者视其为债权特例，享有物权优先权，虽合司法实践，但可能动摇法律稳定性与信赖保护。后者则认为其为债权与物权间的中间权利，尤其在商品房预售中，鉴于购房者弱势及风险高，应赋予其准物权地位以保护权益。然而，物权公示原则要求登记，而此期待权不依赖登记，导致其物权性质存疑。总之，两说各有优劣，争议持续。

笔者倾向于将购房者物权期待权置于物权范畴之内，从法律逻辑和制度设计的角度而言，将购房者物权期待权置于物权范畴之内，不仅能够更为精准地揭示其权利本质的特殊性，还进一步强化了法律对购房者这一弱势群体的保护力度。

2.商品房消费者的优先受偿权

商品房消费者的优先受偿权，体现了法律对商品房消费者权益的保护，将商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这一权利，根植于购房合同所衍生的请求权之中，其核心在于赋予购房者在众多债权人中独特的优先地位，以期在债务人财产不足以清偿全部债务时，购房者的债权能够优先得到实现。这一制度安排，不仅是对传统债权平等原则的一种审慎突破，更是法律在维护公共利益、保障民众基本居住权益与促进经济秩序稳定之间作出的平衡。

购房人优先受偿权，但其本质仍属于债权范畴，是对特定债权人在特定条件下的特殊保护。这种保护并未改变债权的基本属性，而是通过法律强制力的介入，为购房人的债权设置了一个优先于其他债权的清偿顺位，既保留了债权体系的整体框架，又通过局部调整实现了对特定权益的优先保障。购房人优先受偿权并非孤例。无论是古罗马法中的税收优先权，还是我国《民法典》中的建设工程价款优先受偿权，抑或《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）中的商品房消费者优先受偿权都体现了法律在特定情况下对债权平等性的合理突破。这些制度共同构成了债权体系中的“安全阀”，确保在特定条件下，某些重要的、需要优先保护的债权能够得到及时、有效地实现。

3.购房者物权期待权及优先受偿权认定存在的问题

通过分析我们不难发现，在购房者遭遇所购房产项目烂尾这一复杂情境下，其诉求往往聚焦于两个核心方向：一是力求通过法律途径确认并取得房屋的所有权，这背后主要依托的是购房者作为未来潜在所有权人所享有的物权期待权；二是要求开发商返还已支付的购房款项及相应利息，这一诉求则植根于购房者作为债权人的身份，尤其是当这种债权被赋予了优先受偿的权能时。然而，在错综复杂的司法实践中，购房者是否能被明确界定为商品房消费者并据此享有上述权利，尚存诸多争议。

购房者是否享有物权期待权及优先受偿权存在诸多不确定因素，在《执行异议和复议规定》以及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中对于购房者享有的物权期待权进行了规定，但在实践中仍然存在许多不确定性。《执行异议和复议规定》中，购房者享有物权期待权及优先受偿权需满足以下三点：第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；第三，已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”旨在保护首次购房或确需改善居住条件的消费者，但在实际操作中，其适用范围往往引发争议。买受人是否应仅指个人购房者，还是应扩展至包括其配偶及未成年子女在内的家庭单位？这一界定直接影响到政策覆盖面的广度和深度。在司法实践中，大多法院都将“买受人名下”扩大解释为“买受人其本人及配偶、未成年子女名下”，如（2023）最高法民申1199号案件中即审查了当事人及配偶、子女名下有无用于居住的房屋。

关于“无其他用于居住的房屋”是否应当考虑已有房屋满足居住需求这一问题，除了房屋的物理条件（如面积、结构、设施等），是否需要关注其所在地域的居住环境、配套设施等。例如，偏远地区的大面积房屋可能因交通不便、教育资源匮乏而不适合作为家庭主要居住地；或者虽在城市中心已有一套房屋，但是房屋面积有限，无法满足大家庭的基本居住需求。对此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条对于该条件的限制则较为明确：“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”

（二）“以房抵款”和“让与担保”等特殊情况下的权利保障问题

实践中“以房抵款”“让与担保”的情形屡见不鲜，该些债权人是否构成真正意义上的商品房消费者，存在较大争议。一方面，若简单将此类交易视为普通商品房买卖，可能忽视了交易背后的真实目的与性质，从而损害真正购房者的利益；另一方面，若过于严格限制，又可能阻碍市场通过创新方式解决债务危机的努力。

1.以房抵款

在（2023）最高法民终123号案件中，就案涉房屋与开发商签订房屋买卖合同的被上诉人李光笏对于案涉房屋是否能够排除作为案涉房屋抵押权人上诉人中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司的强制执行的问题中，就涉及被上诉人对于该房屋的付款方式为以房抵债。也就是说，被上诉人用开发商的债权折抵了购买房屋所应付购房款。在这种情形下，最高院认为：抵债的情况属实，以房抵债并不改变买受人与开发商之间直接建立商品房买卖合同法律关系的性质，且买受人符合在法院查封前签订买卖合同、房屋用于居住且名下无其他住房、抵债金额已超过买卖合同价款50%等条件，因此能够排除抵押权人执行。最高院的这一判决认定可以看出，最高法对于以房抵债这一形式签订房屋买卖合同的购房者若其同时存在结清债务和购买房产的目的，并属于《执行异议和复议规定》中规定的商品房消费者情形的，能够享有物权期待权排除其他债权人的强制执行。

但同时，实践中还存在另一种截然不同的观点，认为如果签订商品房买卖合同的目的是抵偿债务，房屋交易仅系消灭金钱债务的履行方式，并不能改变买受人在本质上系普通金钱债权人的地位，如认定买受人权利能够排除抵押权，则有损其他债权人利益。如在（2021）苏06民终5942号曹磊、如皋绿源置业有限公司商品房销售合同纠纷案件中，法院认为，上诉人曹磊以绿源公司尚欠的设计费及借款抵作购房款，其主张商品房消费者优先权实际是要求从对讼争房产的物权期待权推进为物权，对其原设计费及借款清偿。但消费者应是基于生活需要而购买、使用商品或接受服务，而曹磊并非基于居住需求的真实意思而购买讼争房产，其首要目的是消灭原有债务，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使一般债权人取得所有权，对其他债权人明显不公。最终，法院认定上诉人并不属于商品房消费者，不能主张商品房消费者优先权。

笔者倾向于第一种观点，在以房抵债的情形下，只要房屋买受人满足《执行异议和复议规定》中关于商品房消费者的相关条件，他们应当享有物权期待权。笔者认为，用债权冲抵购房款是房屋买受人对于购房款的支付方式，不能仅因支付购房款的方式不同，进而否认其商品房消费者的身份，否则将有失偏颇。

2.让与担保

让与担保作为一种特殊的担保机制，其核心功能在于强化债务履行的保障措施，其设计初衷深刻体现了对债权安全性的高度重视。让与担保与商品房买卖在多个维度上呈现出鲜明的区别。首先，让与担保的核心在于“担保”而非“买卖”，其根本目的是通过财产所有权的暂时转移来增强债务履行的可信度，而非实现财产所有权的真实转移。其次，让与担保作为担保制度的一种，其存在完全依附于主债务关系，是主债务合同的从属部分，缺乏独立性。

《民法典担保制度司法解释》第六十八条第二款，明确指出了让与担保中不动产权转移的法律效力问题，即：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。”该条款不仅强调了不动产权转移在形式上的无效性，更强调了让与担保作为一种担保方式的本质属性。因此，在处理涉及让与担保的案件时，不宜简单地将之等同于商品房买卖，更不应以“商品房消费者”的身份对债权人进行特殊保护。

（三）购房者还贷抗辩权问题

随着市场经济的蓬勃发展，房地产交易模式日益多元化，贷款购房已成为众多购房者的首选方式。然而，在烂尾楼现象频发的背景下，购房者面临房屋无法按期交付的困境，导致其与房地产企业签订的商品房买卖合同目的无法实现，法律赋予了购房者解除合同的权利。这一权利的行使，不仅关乎购房者的切身利益，也触及了与之相关的金融领域，特别是购房者与金融机构之间签订的抵押担保合同。那么对于购房者是否拥有一种基于合同解除而产生的对金融机构的还贷抗辩权，笔者将从以下两个方面进行分析：

第一，从权利的关联性角度看，虽然商品房买卖合同与抵押担保合同是两个独立的法律文件，但两者之间存在紧密的联系。购房者购房的目的是居住或投资，而贷款则是实现这一目的的重要手段。

第二，从合同的相对性原理出发，原则上合同的权利义务仅对合同当事人具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”这条规定明确了在商品房买卖合同无效、被撤销或解除的情况下，当事人有权请求解除与之相关联的商品房担保贷款合同。可以看出，在房屋烂尾无交付可能购房者与出卖人房屋买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，购房者可以通过主张还贷抗辩权解除与金融机构签订的贷款合同。

《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”从该司法解释中可以明确，当购房者还贷抗辩权成立后，返还担保权人已付给出卖人的购房贷款的相应的责任主体应当为出卖人。

对于购房者已付的贷款本金及利息两部分在大多法院判决中都是一并返还给购房者。但是对于向购房者返还购房者已付的贷款本金和利息的主体，需要视不同情形而定。通常情况下，应由房地产开发企业来承担返还责任，如在（2021）冀08民终3630号案件中，法院就认定购房者已向银行偿还的贷款本息由开发商承担。但在特殊情形下，若房地产开发企业已经将收取的购房贷款的本息返还给银行的，则应由贷款金融机构向购房者承担返还责任。如在（2022）豫10民终1155号案件中，由于开发商已将收受的购房贷款及占用利息返还给银行，银行应当将购房者已支付的贷款本息返还给购房者。

三、已预售房屋处置过程中法律风险的应对策略

针对烂尾楼项目中已预售房屋处置的法律风险，收购方需要采取一系列策略来确保项目的顺利重启，同时又能保障购房者的合法权益。

在收购烂尾楼项目之前，收购方应进行详尽的尽职调查，通过尽职调查，收购方可以充分了解项目中已预售房屋的法律状态、购房者的诉求以及潜在的法律风险。

对于已签订的预售合同，收购方可根据不同情形分别处理。若双方均同意继续履行合同的，则由双方协商合同继续履行的方式和条件。若收购方对于拟收购项目后续操作存在不一样的安排和计划，需要解除已签订的预售合同时，就需要视合同是否能够解除来分别处理。

其一，若购房者存在违约行为的，房地产开发企业有权行使合同解除权的，则收购方应就解除已有合同事宜依法履行通知义务。

其二，若购房者不存在任何违约行为，房地产开发企业不享有法定解除权的，则收购方需要就合同解除事宜与购房者进行妥善沟通，力争就合同解除事宜达成一致。

其三，若购房者不存在任何违约行为，且通过协商始终无法达成一致意见的。此种情况下，可根据项目的实际情况寻求解决方案，若项目满足《民法典》第五百八十条规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，项目已无续建可能性，即合同陷于僵局，则房地产开发企业也可主动提起诉讼，要求解除合同。但此种情况下，即便法院认定同意解除合同的，但房地产开发企业仍需承担违约解除合同相应的违约责任。

四、结语

对于烂尾楼项目中已预售房屋的处理，会涉及诸多方面的法律问题，且这些问题在实践中争议频发，关于同一争议问题甚至会出现两种截然不同的判决和认定，这也给我们法律服务提供者带来较大挑战。我们在提供法律服务过程中，不仅需要了解争议问题本身，还需要深入剖析产生争议的深层次原因，以及相关制度设置优先保障的权益主体，如此才能为当事人提供更专业、更优质的法律服务，为相关领域的法律法规的发展和进一步完善贡献一份自己的微薄之力。

卢蓉蓉

北京盈科（上海）律师事务所合伙人，上海律协房地产专业委员会委员

业务方向：房地产与建设工程、公司法领域