房地产企业破产重整程序中的法律风险揭示及权益保障措施

基于重整投资人保护视角

2025年第01期    作者:刘宁 樊子琪    阅读 11 次

近年来，受房地产政策收紧及市场环境变化等多重因素影响，大量房地产企业经营困难被迫进入破产程序。房地产企业破产将影响购房者、施工单位及其背后的农民工、企业职工等大量主体利益，若不能妥善处理极易引发社会不稳定。破产重整是帮助房地产企业涅槃重生的重要途径，然而据2023年《最高人民法院工作报告》显示，2023年全国法院共审结破产案件2.9万件，其中仅有762家企业成功重整，破产重整成功的案件占全部破产案件的比例极低。重整投资人是重整计划中不可或缺的主体和重要力量，增强重整投资人的权益保障有助于提振重整投资人的投资信心，营造良好投资环境，助力更多陷入困境的企业通过重整程序重获新生。本文立足重整投资人视角，就房地产破产企业重整投资人可能面临的或有债权风险、重整失败时投资款项返还风险、税务风险等问题展开重点讨论，同时提出识别或有债权、设置规避性条款、争取优先退出机制等重整投资人权益保护措施。

一、重整投资人的概念界定

房地产企业破产重整程序中，重整投资人对重整计划的成败至关重要。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）及相关司法解释中并未明确“重整投资人”的概念，重整投资人的定义散见于各地法院发布的工作指引中。从各地法院工作指引来看，重整投资人的定义均涵盖了投资方式、投资目的、组织形式等要素，更侧重于投资人为债务人提供资金。但有学者提出，重整投资人为债务人提供的不仅仅是资金，还有优质的资产、良好的业务资源、先进的管理理念等。

笔者结合各地法院工作指引的规定及学者观点，从实务角度对重整投资人定义如下：重整投资人是指在重整程序中，通过定向邀请、协商推荐、公开遴选等方式确定，为债务人提供资金、优质资产、业务资源、管理理念等，帮助债务人清偿债务、恢复经营能力、提高全体债权人清偿率的自然人、法人或者非法人组织。

二、房地产破产企业重整投资人实体权利层面的法律风险

纵观房地产企业破产重整的全过程，重整投资人可能面临重整计划草案未被债权人会议通过、对重整项目基本情况了解不全面、对投资成本及收益评估不准确等诸多风险。本文从重整投资人可能遭遇的诸多困境中从法律角度对三个主要风险点具体分析如下：

（一）或有债权风险

根据《企业破产法》第九十二条第二款之规定，重整计划执行完毕后，房地产企业不再具备破产原因，其法人资格存续，未依法申报债权的债权人可以向房地产企业主张依据重整计划清偿方案确定的债权数额。该条款极大保护了债权人的权益，但可能给重整投资人带来显著的投资风险。

受制于房地产破产企业财务账册模糊、管理人未履职尽责、债权人众多、债权人恶意拖延申报债权等多重现实因素，重整投资人在进入破产重整程序前可能并不能精准了解房地产破产企业的实际债务规模。若债权人在重整计划执行完毕后又向房地产企业主张债权，重整投资人需重新调整已投入的资金用途，对其权益保护极为不利。

（二）重整失败时的投资款项返还风险

房地产企业破产重整程序中，重整投资人经常采取的投资模式有债权投资模式和股权投资模式。当房地产企业重整计划已进入实质执行阶段但尚未执行完毕，由于受到市场环境波动、经营不善等多重因素影响，重整中的房地产企业无法继续正常经营，重整方案不能执行，进而导致重整失败的，企业将由破产重整程序转为破产清算程序（即“二次破产”），此时，前述两类重整投资款的性质认定对于重整投资人能否就投资款获得优先受偿的法律地位以及最终能否顺利收回投资款，具有重要意义。

1.债权投资模式下重整计划执行失败后投资款劣后受偿的风险

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。”根据该条款的规定，在债权投资模式下，若重整计划未成功，重整投资人的投资款项应被视为共益债务，在后续的破产清算程序中获得一定程度的优先清偿。但需注意的是，该优先权利并非绝对，结合房地产企业的特点重整投资人投资款的清偿顺位还劣后于破产费用、商品房消费者的房屋价款、建设工程价款以及基于抵押、质押、留置而产生的别除权。

2.股权投资模式下重整计划失败后投资款无法收回的风险

在股权投资模式中，以股权过户、重整投资人获得股东身份为重要时间节点。股权尚未过户时重整计划失败，此时重整投资人尚未获得股东身份，此阶段投资款的处置方式尚缺乏明确法律规定，投资款项的法律属性亦存在分歧。股权完成过户后重整计划失败，则投资人可能遭遇另一困境：企业一旦注销，投资人将失去股东资格，进而面临无法收回投资款项及应得利润分配的风险。

（三）税务风险

实践中，很多重整投资人疏于核查破产企业的税务状况，导致需承担补交税款、降低纳税人信用等级、降低开票额度等后果。

1.破产申请受理前的税目及税款

破产申请受理前债务人欠缴的税款与有担保债权的优先性问题一直是实务界研究讨论的热门话题，对于税收债权是否具有“超级优先性”的争议，源于《企业破产法》与《税收征收管理法》对税收债权与担保物权在破产程序中清偿顺序的不同规定。根据《企业破产法》第一百零九条、第一百一十三条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三条的规定，通常情况下，税收债权在破产程序中的清偿顺位劣后于有担保的债权、破产费用、共益债务、职工债权，优先于普通债权。具有争议的是，根据《税收征收管理法》第四十五条的规定，当税收债权形成于担保设立之前的，则税收债权的优先性将进一步增强，优先于有担保的债权获得清偿。笔者注意到，国家税务总局于2019年12月12日发布了《关于税收征管若干事项的公告》及对应的政策解读。《关于税收征管若干事项的公告》第四条第（三）款规定：“企业所欠税款、滞纳金、因特别纳税调整产生的利息，税务机关按照企业破产法相关规定进行申报。”同时，国家税务总局在解读文件中进一步明确指出：“税务机关按照企业破产法相关规定申报。根据税收征管法第四十五条，税收优先于欠缴税款发生之后的担保债权；企业破产法中，有担保的债权优先受偿，剩余财产在优先清偿破产费用和共益债务后，再按规定顺序清偿。为更好保护其他债权人利益，促进市场经济发展，《公告》明确税务机关按照企业破产法相关规定进行申报。”笔者据此认为，在企业破产程序中，国家税务总局已就《企业破产法》与《税收征收管理法》对税收债权清偿顺序规定不一致的情形给出了明确的答案，即按照《企业破产法》规定的顺序执行，税收债权在破产程序中的清偿顺位劣后于有担保的债权、破产费用、共益债务、职工债权，优先于普通债权。

针对房地产企业，进入破产程序后要对此前的欠税分阶段、分税种清理：在土地获取阶段，主要涉及的税目包括契税和印花税等；在开发建设阶段，主要涉及的税目包括城镇土地使用税和印花税等；在商品房销售（预售）阶段，主要涉及的税目包括增值税、土地增值税、企业所得税等。

2.破产程序中（法院裁定重整之前）的税目及税款

破产程序推进过程中，破产企业会因继续履行合同、继续营业、持有和处置财产等行为产生税负。针对房地产企业，该环节可能涉及的税目包括但不限于土地增值税，城镇土地使用税，自用或租赁房产所产生的房产税，资产处置过程中产生的增值税等。特别是土地增值税，除极少数破产前所有开发项目均已经完成土地增值税清算的外，多数都涉及到土地增值税的清算问题。加上，房地产项目开发周期长，收入的确认、扣除项目的确定等涉及到大量的核算工作，所需资料繁杂、数据繁多，核算工作量大、复杂度高，需要重整投资人特别关注。重整投资人在尽职调查时需对上述税目仔细排查，一旦有所疏漏，可能会对重整投资成本产生较大影响。

3.重整计划制定及执行过程中的税目及税款

根据《企业所得税法》第六条和《企业所得税法实施条例》第二十二条之规定，企业通过重整计划减免的债务构成重整企业所得，需要计税。若重整企业没有足够的可弥补亏损，重整企业和投资人将就债务减免承担高额企业所得税。针对房地产企业，金融机构、民间借贷债权人对于融资性债务的豁免将导致企业所得税增加；在房地产重整企业以不动产抵偿债务的情形下，除上述因重整利得而增加的企业所得税税负外，还可能产生土地增值税等税务成本。

政府部门通常会对破产重整企业提供特殊的征税措施。根据财政部、国家税务总局的相关文件，企业债务重组确认的应纳税所得额符合一定条件的，可适当递延缴税时间，但该递延期对于资金紧张的重整企业来说杯水车薪。另外，在一些集团公司重整的案例中，为方便清偿，会将子公司的债务统一归集至母公司，若母公司没有足够的亏损抵销债务重组所得，同样会面临大额税负。

三、或有债权风险下重整投资人的权益保护措施

结合当前关于重整投资人权益保护的相关规定及司法现状，房地产破产企业的重整投资人可采取以下措施防范或有债权引起的法律风险和投资风险，维护自身合法权益。

（一）尽可能地预先识别或有债权

结合房地产行业的基本特征和常见争议焦点，房地产破产企业的重整投资人可以重点就以下几类债权进行详细、系统核查。

1.商品房消费者的价款返还请求权

商品房消费者人数众多，在核查过程中容易遗漏。对于已售房产，重整投资人应向房地产企业的销售和财务人员调查情况，同时向当地房地产主管部门查询，获取预售合同备案、预告登记等信息，确保全面覆盖。此外，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条之规定，在房地产破产企业就预售商品房交付不能的情况下，商品房消费者的价款返还请求权具有“超级优先性”，此类商品房消费者的价款返还请求权在破产程序中通常能够获得较高比例的清偿，重整投资人需重点关注。

2.建设工程实际施工人的工程款债权

重整投资人在对房地产破产企业进行尽职调查时，通常依据房地产企业与其他主体签订的合同文件、资金往来凭证等资料核查可能存在的债权及金额。但不可忽视的是，不少房地产项目存在未被相关合同明确承认的实际施工人。根据《建工司解（一）》第四十三条之规定，在房地产企业欠付承包人工程款且承包人同时欠付实际施工人工程款时，实际施工人有权突破合同相对性，直接向房地产企业主张工程款。然而，房地产企业通常并不与实际施工人直接签订合同，甚至可能对实际施工人的存在一无所知，这无疑给重整投资人准确识别或有债权造成阻碍。

但是实际施工人的或有债权风险并非不可预见，重整投资人可通过以下措施预先识别和评估潜在债权：

（1）仔细审查房地产企业与承包人签订的建设工程施工合同，并向管理人了解工程款欠付情况、承包人债权申报情况。由于同一项债权不能重复申报，若承包人已就欠付的工程款申报债权，则实际施工人不能对同一工程项下的欠付工程款再次申报，而应当向其合同相对方主张权利。此时可以排除此项或有债权风险。

（2）若承包人未就欠付的工程款向管理人申报债权，重整投资人可在重整方案中预留相应金额专门用于清偿该类潜在债务，尽可能减少重整完成后的额外支出。预留金额以欠付工程款总额为限。

（3）在尽职调查中对房地产企业项目管理人员进行访谈，明确房地产建设项目中是否存在挂靠、借用资质的实际施工人，如是，则应要求管理人及时与该实际施工人沟通债权申报事宜。

此外，重整投资人需密切关注实际施工人是否享有工程款优先受偿权，这将决定实际施工人的工程款债权应被认定为优先债权抑或普通债权，进而影响该项债权的清偿比例。笔者认为应分情况讨论：

在转包、违法分包情形下，根据最高院民一庭2021年第21次专业法官会议纪要的观点，享有工程款优先受偿权的主体仅限于与发包人（即房地产企业）订立建设工程施工合同的承包人，而转包、违法分包情形下的实际施工人并不属于前述范畴，其向房地产企业主张的工程款债权应属于普通债权。

在挂靠情形下，实际施工人与房地产企业之间虽未签订书面合同，但房地产企业对该挂靠的实际施工人系明知，即双方存在事实上的合同关系，此时实际施工人享有工程款优先受偿权。

（二）在重整计划中增加或有债权的规避性条款

为应对《企业破产法》第九十

二条第二款给重整投资人带来的潜在风险，实践中，一些重整投资人会在重整计划中增加规避性条款以保障自身权益。但对于此类规避性条款的效力问题尚有争议。

反对观点认为，根据“程序不消灭实体权利”的基本法理，未依法申报债权的债权人仍然享有实体债权，只是其行使权利的时间被限定在重整计划执行完毕之后。因此，任何旨在限制或排除逾期申报债权人实体债权的规避性条款，都违背了“程序不消灭实体权利”的基本法理，不应对相关债权人产生效力。

但在司法实践中，亦有部分法院对此类规避性条款的效力持肯定观点。例如在衢州乾达科技有限公司与浙江海蓝化工集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，衢州中院及浙江省高院均认为：“原告非因不知晓重整程序等客观原因不申报债权，而是怠于申报债权，可视为放弃了申报债权、表决重整计划草案等相应的权利，重整计划对原告具有约束力。即使原告的维修费用属于必要或有益费用，也因受重整计划的约束，不得向被告主张权利。”

笔者认为，规避性条款原则上应属有效。在破产重整程序中，应注重平衡各方利益，不能一味地向其中一方倾斜。从保护投资人利益的角度考虑，《企业破产法》赋予了债权人在重整计划执行完毕后继续向房地产企业主张清偿的权利，但是，“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，债权人应当审慎关注合作伙伴的经营情况，当合作伙伴进入破产程序后，应积极、及时地行使法律赋予的权利，在超过合理期限仍未行使的，则视为其放弃了相关权利，否则重整投资人的投资方案、投资金额将始终处于不确定的状态，不利于激发重整投资人的投资信心，不利于营造良好的投资环境。若债权人系因不可归咎于其自身的原因（如不可抗力）迟延申报破产债权，则规避性条款应当对其豁免，不过债权人应当对迟延申报破产债权的原因承担相应举证责任。

（三）积极提出立法建议，为保护重整投资人权益提供制度保障

实践中，为充分保护债权人权利，人民法院通常会支持那些在重整计划执行完毕后逾期申报债权并要求确认及等比例清偿的债权人。然而房地产企业破产重整不仅关乎债权人的利益，还需综合考虑破产重整企业以及重整投资人的权益。因此，未来各位投资人应积极参与立法建议工作，提供切实有效的制度建议，从根本上解决上述现实风险。

例如，上海市浦东新区已率先垂范，规定了债权人无正当理由未申报债权的失权制度，实践中亦有部分管理人据此发布了《失权后果告知书》。该制度在一定程度上规避了部分债权人恶意延迟申报债权以获得更高比例清偿的问题，为加强重整投资人权益保护方面的制度改进提供了有益借鉴。

四、重整失败时投资款项返还风险下的重整投资人权益保护措施

如前所述，在房地产企业重整失败时，重整投资人可能面临无法收回投资款的风险。对此，房地产破产企业的重整投资人可采取分期支付投资款、协商约定优先退出条款、签订“股转债”对赌协议等措施保护自身权益。具体分述如下：

1.在投资协议中设置投资款分期支付条款

重整投资人可与管理人谈判协商，在重整投资协议中约定投资款分期支付，并设置每期付款需满足的先决条件，以减少重整计划失败时可能遭受的损失。

2.争取优先退出的机制安排

重整投资人可与优先债权人协商放弃优先受偿顺位，与破产管理人协商破产费用劣后于重整投资人的投资款清偿，并由优先债权人、管理人、重整投资人等主体单独拟定协议，盖章确认。需注意的是，通说观点认为工程款优先受偿权系保护农民工权益而设置的法定优先权，该项优先权无法约定排除。

3.约定重整投资人所持股份为优先股

在股权投资模式中，股权过户后重整投资人已成为房地产企业的股东，有义务在认缴出资范围内承担公司经营不善的不利后果。但重整投资人还承载着拯救破产企业于危难关头的使命，有必要在一定程度上给予利益倾斜。因此，重整投资人可与破产企业其他股东约定其所持股份为优先股，确保重整投资人在企业利润分配及剩余资产处置时相较于其他股东享有优先权。

但破产清算往往意味着房地产企业已资不抵债，缺乏向股东分配利润的物质基础，除因股东借款形成的债权外，公司股东通常不会因其持股身份获得额外的实质性权益，这一现实状况削弱了重整投资人优先股的实际意义。

4.与企业签订“股转债”对赌协议

重整投资人可与房地产企业约定，当企业重整计划执行失败转入清算程序时，重整投资人对企业所享有的股权份额按一定计算方式转化为对企业享有的债权，进而可以就企业的破产财产接受清偿。但需注意的是，该“股转债”对赌协议的效力问题实践中尚有争议。例如在青海泉汪投资管理有限公司与青海大自然地毯纱有限公司破产债权确认纠纷一案中，青海省高级人民法院就否认了此类对赌协议的效力。因此，若“股转债”对赌协议约定得当、能够使重整投资人在破产重整尚未完全失败前成功转债，对重整投资人而言具有一定的保护力；但若房地产企业重整失败再次破产，该协议则很可能面临不被认可的尴尬境地。

五、税务风险下重整投资人的权益保护措施

为避免补缴高昂的税务欠款、滞纳金，重整投资人在参与重整前应聘请专业机构对破产企业现有税务状况进行核查，准确评估破产企业资产价值及投资收益。在法院裁定企业破产后至裁定重整前，重整投资人应加强与破产管理人、法院及税务机关沟通，实时了解各项工作进展。在重整计划制定及执行过程中，重整投资人应根据具体情况合理选择投资交易结构，对重整方案实施后可能产生的各类税费进行分析测算，并采用合法的方式进行合规处理。重整投资人不仅要关注“开源”，更要懂得“节流”，通过专项申报扣除资产损失、争取特殊性税务处理等多种途径做好税务筹划。

结语

当前房地产企业普遍面临困境，重整计划的制定与顺利实施离不开管理人、债权人、破产企业股东及重整投资人等多方力量的协同努力，重整投资人投入大量资金，对破产企业能否实现蜕变重生起着决定性作用，其合法权益理应得到更充分的保护。然而，我国当前法律体系中针对重整投资人的具体制度安排尚显薄弱，重整投资人权益保障尚不充分，重整投资人面临多重风险与挑战，这些不利因素在很大程度上削弱了投资者的信心，进而阻碍了破产重整制度的广泛推广与有效实施。为此，亟需各方携手合作，共同为重整投资人构建健康、有利的投资环境，助力经营困难的房地产企业平稳渡过难关。

 （实习生刘怡珺对本文亦有贡献）

刘宁

上海坤澜律师事务所主任，上海律协监事会律工委专项监督委员会委员、房地产专业委员会副主任、上海市普陀区律师行业党委委员，复旦大学法律专业学位行业导师

业务方向：房地产、金融、不良资产

 

樊子琪

上海坤澜律师事务所律师

业务方向：房地产、不良资产、建设工程