拆迁制度缺失 消除"毛地"出让重重隐患亟待完善立法

    日期：2008-12-09     作者：霍仕明 张国强    阅读：3,206次

     “毛地”是指房屋尚未拆除，被拆迁人尚未获得补偿安置的土地。“毛地”出让的实质是，将依法应由政府负责拆迁工作推给了开发商——因为“毛地”出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下，压低迁补偿就等于多获利，因此补偿不公，甚至野蛮拆迁。大连“溪水山庄”就是一例——

“毛地”先在内部出让

“溪水山庄”小区位于大连西郊，2002年建成，共有156栋房屋。

2006年11月28日，大连市国土房屋局颁发“拆许字2006第023号”拆迁许可证，批准包括该山庄在内的31万平米地块拆迁，拆迁人是大连市甘井子区土地储备中心，拆迁期限是2006年11月28日至2007年5月28日。

2007年1月，甘井子区土地储备中心将该地块挂牌出让，大连融合椒金山棚户区改造项目有限公司等9家开发商以底价摘牌，获得开发权。

然而，早在2006年7月23日，“溪水山庄”就遭到违法拆迁。这天，上百人突然闯入该山庄，他们手持镐把钢钎，开着大型机械，与业主形成严重对峙，双方剑拔弩张。

警方闻讯赶来后，将业主规劝到派出所，但等他们回去后发现，房屋已经被推倒。就这样，“溪水山庄”80%的房屋在政府批准拆迁之前就已经被违法拆除。

人们不禁要问，土地尚未出让，土地开发权未定的情况下，为什么有人要甘冒风险搞违法拆迁呢？记者了解到，猫腻原来在于“内部出让”上。

“溪水山庄”依山傍水，风景优美，是大连少有的几个风水宝土地，升值潜力巨大。早在2006年上半年，在未经批准的情况下，大连市甘井子区土地储备中心便以引入“社会力量”整理土地为名，先斩后奏，擅自允许民营企业大连融合椒金山有限公司出资搞违法拆迁。该中心后来在大连中山区法院“（2006）中行初字第58号”判决的案件卷宗件记载，“溪水山庄”的拆迁资金出自大连融合椒金山有限公司在建行大连红旗支行的两个账号，其中一个账号的尾数是53000564。当地一位土地管理官员说：“这是典型的内部出让，特别是出资者后来又以底价获得土地开发权，更证明“毛地”早先就在内部出让。”在这样的背景下，拆迁补偿出现如下情况：

——张晓金拥有一栋340平方米别墅，并持有房产证，而且一直使用到被拆除。但拆除后发现，该房出现一房两证，而张晓金证实该房从未出售。奇怪的是，拆迁人却将补偿金支付给所谓的新购房人，张晓金说，这无异于明抢！

——在房屋地点、质量和竣工使用年限都相同的情况下，补偿差距却十分悬殊，有的每平米9000元，有的6500元，有的只有2700元。

应当指出的是，每平米补偿6500元是双方自愿达成协议的。这位负土地管理的官员说，拆迁实践表明，双方自愿达成协议应视为补偿公平合理的标志。有人计算，如果以6500元为合理的标志，违法者将获利高达数以亿计。因此违法者的胆子越来越大——

法院查封房也敢拆

早在“溪水山庄”建成之初，部分业主为了给小区原开发商和其他自然人贷款，将房屋抵押给银行，但借款人逾期未偿还债务，房屋被法院查封。2006年7月，辽宁省朝阳市中级人民法院下达“（2006）朝中立调字第2号”民事调解书，裁定将其中的4套别墅抵偿给朱洪涛个人。2006年9月，大连中院又将数十套房屋委托评估，并纳入拍卖程序，但违法者却疯狂地将其拆除。无奈，法院只好将执行标的由房屋改为补偿金，并先后作出执行补偿金的裁定，补偿金额按照评估底价计算，其中大连中院作出“大经执字第394号”民事裁定书，对14套执行的价格是每平米3104元。

即使是法院查封和执行的房屋，拆迁人给付的也极不公平：其中77套按2700元执行，23套按3104元执行；而另有12套房屋按6500元执行，其中3104元交付法院用于执行，3396元补偿给被拆迁人。

记者在大连建安房屋拆迁有限公司圣和分公司与辽河油田金海电器厂签订的拆迁补偿安置协议上看到，房号为D-16、D-19、D-20、D-38、D-40、B-8、A-6等7栋房屋，建筑面积共计2854平米，在法院共计已经执行补偿款579万元的情况下，前者再给后者直接补偿1275万元，即每平米6500元。

辽宁省人大代表罗岩分析说，法院执行价格不能作为拆迁补偿标准，这是因为，法院拍卖底价主要考虑的是房屋自身价值，特别是因为要考虑变现等因素，拍卖底价往往会明显低于价值。而拆迁补偿不仅要考虑被拆迁房屋自身价值，而且要考虑房屋重置等因素，因此补偿费往往高于房屋价值。

律师李青说，如果这些房屋未被违法拆除，依法必然进入拍卖程序，被拆迁人（被执行人）就有权参与竞买，就有可能中标，拆迁人依法必然与他们签协议，而不是支付2700元或3104元了事。因此他呼吁坚决禁止“毛地”出让。

坚决禁止“毛地”出让

相对“毛地”而言，“净地”是指地上建筑物、构筑物已经拆迁、被拆迁人已经获得补偿安置的土地。

近年来，人们已经意识到“毛地”出让的危害。2007年9月，国土资源部等中央三部门印发《国土资源部关于认真贯彻＜国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见＞进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号），第一次明确要求“净地”出让。

记者在采访中也发现，绝大多数守法的开发商都反对“毛地”出让。沈阳一位开发商说：“我们最怕‘毛地’出让，特别是棚户区，如果拆迁时间一延长，政策、利率、价格等就可能有变数，就可能给开发商带来致命打击，所以为了抢时间，就只好不择手段拆迁，这实属被逼无奈啊！如今要求‘净地’出让，我们再也不用冒违法的风险了，是大好事。”

但是，记者也了解到，虽然“国土资发〔2007〕236号”文件明确要求“净地”出让，但目前还没有出台违反“净地”出让规定的罚则。

律师李青分析说，目前有关“毛地”“净地”问题还存在模糊认识。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，开发商取得房屋拆迁许可证后，应当对被拆迁人给予补偿、安置，这很容易被误读成“毛地”出让。如果“毛地”出让合法，那么开发商就拥有了“毛地”的使用权，也就拥有了占有、拆除“毛地”的上房屋和驱赶被拆迁人的权利，因此等于将国家的强制权变相赋予给开发商，这不符合法制原则和法治精神。

大连市政府法制办综合处简处长说，要从根儿上解决问题，仅仅是部门文件中规定还不行，还应当在《城市房屋拆迁管理条例》或上位法中明确做出禁止性和惩戒性规定。

另据悉，值得玩味的是，此案发生后甘井子区土地储备中心被撤销。