笔者近期为某融资租赁公司提供关于在建工程融资租赁风险防范的专项法律服务，该法律服务所涉交易模式中，融资租赁公司以买方身份介入发包人与承包人之间的EPC总承包关系，通过三方共同签署《买卖合同》的方式，实现融资租赁关系与建设工程合同关系的嵌套与切割。此类交易模式在建设工程领域的融资实践中具有较强的新颖性。

然而，笔者承办过程中发现，尽管该模式在商业层面试图实现资金提供方与项目建设方的风险隔离，并赋予融资租赁公司在建工程的所有权作为担保，但其法律构造与我国现行物权法、合同法及不动产登记制度之间存在若干不易调和的张力。合同文本的严谨表述与法律实际可能产生的效果之间，并非总是吻合。

基于办案过程中的梳理与思考，笔者尝试将该模式的基本面貌予以还原，并重点分析其中隐藏的无权处分、合同无效风险以及动产附合等法律问题，以期为同类业务的实务操作及风险防范提供参考。

1、交易模式的基本构造

该交易模式的交易结构在法律性质上属于一种以在建工程为租赁物的特殊融资租赁安排，其核心特征在于将融资租赁关系与基础建设工程合同关系进行分离与切割。具体而言，B公司作为发包人与C公司作为承包人先行签订EPC总承包合同，其后出于融资租赁目的，引入作为融资租赁公司的A公司与B、C两方共同签署《买卖合同》。该合同的法律效果并非重新订立独立的买卖关系，而是对既有EPC总承包合同作出主体变更：将原合同项下的“买方”变更为A公司，由A公司代B公司向C公司支付租赁物购买价款，该价款在实质上对应于EPC总承包合同项下的部分建设工程款项。然而，A公司虽以买方身份取得标的物所有权，却不参与项目的实际建设与管理，其义务被严格限定于按合同约定的条件和进度支付购买价款。EPC总承包合同项下原属于发包人的其他全部义务，包括但不限于工程管理、施工协调、质量监督、分包转包纠纷处理等，仍由B公司继续承担。即便C公司未及时足额收到工程款项，亦应由B公司与C公司自行协商解决，A公司不承担任何额外付款责任。由此形成的三方关系可概括为：A公司承担资金提供者的角色；B公司作为发包人的同时也是最终的承租人；C公司仍须按原始购买合同履行采购、安装、施工等义务。

在标的物所有权转移方面，合同约定自C公司向B公司交付标的物之日起，A公司立即取得已交付部分的所有权，该所有权的取得不依赖于建设工程是否整体竣工验收。B公司与C公司不得以工程未验收为由对抗A公司的所有权。此后，A公司将标的物出租给B公司使用，B公司依据另行签订的租赁合同向A公司支付租金。在风险控制上，本合同明确将融资租赁关系与原始建设工程合同关系作出切割。任何因建设工程产生的分包、转包、结算等纠纷，均不得影响A公司对标的物的所有权；若因此给A公司造成损失，由B公司与C公司按过错承担赔偿责任。

A公司、B公司同时签订《融资租赁合同》，合同明确A公司根据B公司对供应商和租赁物的完全自主选择，向C公司购买租赁物，租赁给承租人使用，租赁期限届满且承租人履行完毕全部义务后，出租人将租赁物所有权转让给承租人。

总体而言，该商业模式是一种以在建工程为租赁物、由承租人（B公司）承担项目实际管理责任、出租人（A公司）仅提供融资并取得所有权作为担保的融资租赁安排，适用于B公司已有明确承包人和建设方案、仅需外部资金完成资产购置的场景。

2、模式运行中的潜在风险

2.1 核心争议：合同标的物与合同性质

前述合同条款所构建的融资租赁模式，在文本层面力求通过主体变更、义务切割与所有权独立转移等安排，实现融资关系与建设工程关系的分离。然而，这种将资金提供方完全隔离于项目建设之外、同时又要取得在建工程所有权的构造，在现行法律框架下并非毫无争议。合同约定与实际法律效果之间的张力，使得该模式在运行中潜藏着若干不可回避的风险，需予以审慎审视。

首先，《买卖合同》语境下，B公司与C公司之间签订的EPC总承包合同被称之为“原始购买合同”。然而，该等“原始购买合同”中并不包含发包人向承包人购买建设工程或未来建筑物所有权的意思表示。事实上，该合同在性质上应当属于《民法典》规定的建设工程施工合同，而非所谓的“买卖合同”。

其次，根据《民法典》第三百五十二条确立的“房地一体”原则，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。在该交易模式中，B公司作为在建工程对应土地的土地使用权人，其与C公司签订EPC总承包合同、交易结构中引入融资租赁公司A公司，均不影响B公司享有的土地使用权。在EPC总承包合同履行期间，发包人B公司即为土地使用权人及在建工程的所有权人，即不动产权人；仅承包人C公司提供的尚未附合到建设工程中的材料、设备等动产，其所有权仍属于承包人。而在EPC总承包合同履行完毕后，依据《民法典》第二百三十一条的规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，故建筑物合法建成后，发包人B公司即为土地使用权人及建筑物的所有权人，该所有权可通过首次登记予以确认，但即便尚未登记亦不影响其所有权的成立。综合上述法律规定及合同内容，不仅土地使用权始终归属于发包人B公司，而且建设工程在建设期间及建成后的所有权亦归发包人。发包人与承包人此前签订的EPC总承包合同，并未包含将建设工程或未来建筑物所有权转移给承包人的意思表示。

在此背景下，由融资租赁公司A公司作为买方、承包人C公司作为卖方、发包人B公司作为承租人三方共同签订的《买卖合同》，始终面临一个根本性问题：该合同的标的物究竟是什么，该合同在法律上应如何定性，相关争议在所难免。

2.2 无权处分视角下的风险分析

首先，该《买卖合同》在法律性质上应当被认定为通常意义上的无权处分合同。

依据《民法典》第五百九十七条的规定，“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任；法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。从《买卖合同》及另行签订的《融资租赁合同》的整体文义来看，其表达的是承包人将归其所有的不动产转让给融资租赁公司。然而，发包人从未以所有权人的身份同意承包人出卖该不动产——否则该种商业模式便属于售后回租，而非本案所涉的直租模式，因此，承包人对该标的物并不具有处分权。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（以下简称“《民法典合同编通则司法解释》”）第十九条第一款进一步规定，“以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；因未取得真正权利人事后同意或者让与人事后未取得处分权导致合同不能履行，受让人主张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任的，人民法院依法予以支持”。根据《民法典》及相关司法解释，无权处分合同无论卖方事后是否取得标的物所有权或处分权，均属有效合同。卖方事后能否取得所有权或处分权，仅涉及合同能否履行（即标的物所有权能否转移）、可否解除合同以及违约责任承担等问题。

以此视角分析，A公司的主要风险在于无法实际取得标的物的所有权。对应的，A公司可以主张解除合同，并请求承包人承担违约赔偿责任。至于该解除权及违约赔偿请求权能否实际行使，考虑到A公司对无权处分的状态属于明知，在实践中可能存在一定争议，但至少不会因此增加A公司的义务或责任。

2.3 合同无效视角下的风险分析

该《买卖合同》还存在被认定为无效的法律风险。除出卖人并非所有权人因而构成无权处分之外，该合同还具有两重特殊属性：其一，合同签订时，买卖合同标的物尚未形成；其二，合同项下的标的物在土地与房屋权利上始终处于分离状态。基于《买卖合同》此两重属性，该合同存在被认定无效的可能。

第一种认定无效的理由，是违反法律、行政法规的强制性规定。

首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《城市房地产管理法》”）第二条第二款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”，故该法的适用范围并非仅限于通常理解的房地产或房屋，而是涵盖土地上的所有建筑物及构筑物。该法第三十八条进一步明确，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。基于上述规定，案涉在建工程的转让存在违反该法律规定的可能。

从司法实践的演变来看，围绕此类争议的处理，大致经历了以下三个阶段：第一阶段，较早时期尤其是《中华人民共和国合同法》（以下简称为“《合同法》”）出台前，多直接认定无效；第二阶段，1999年《合同法》出台后，特别是2009年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条 [1] 将《合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”，以及同年《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出“管理性强制性规定”的概念后，司法实践逐渐区分为效力性强制性规定与管理性强制性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定更多被认为属于管理性强制性规定，不影响合同效力；第三阶段，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称为“《九民纪要》”）发布，尤其是2021年《民法典》实施后，废止了“效力性强制性规定”与“管理性强制性规定”的区分表述，代之以《民法典》第一百五十三条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。因此，《民法典》出台后，对此类合同违反强制性规定的质疑又重新增加。

目前，对此类合同效力的判断，需依托《民法典合同编通则司法解释》第十六条第一款进行审查。该款规定，“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于‘该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外’的规定认定该合同不因违反强制性规定无效”，并列举了五种情形。就“未依法登记领取权属证书”即转让房地产的情形而言，可考虑归属于该款所列的第一种情形，即“强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正”，据此可以主张该合同不应无效。然而，该司法解释自2023年12月施行至今仅两年左右，相关司法实践尚不够成熟，裁判经验的积累仍显不足，加之不同司法裁判者对第十六条第一款的理解与适用可能存在明显差异，故此类转让行为仍难以完全排除被认定为合同无效的风险。

其次，《民法典》第三百五十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”；第三百五十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第三百五十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。此即“房随地走、地随房走”的房地一体基本法律原则。

结合《民法典》第三百五十二条来看，案涉交易模式并无任何证据证明地上建筑物、构筑物的所有权归属于承包人C公司；结合《民法典》第三百五十七条来看，C公司在向融资租赁公司A公司转让地上建筑物、构筑物时，因《买卖合同》的语境下仅是对“原始购买合同”的买方主体进行变更，而“原始购买合同”作为建设工程合同并不涉及土地使用权，故《买卖合同》并未涉及对建设用地使用权的处分。因此，此类买卖合同在司法实践中同样存在被认定违反《民法典》房地一体强制性规定而归于无效的可能，虽然亦可依托前述《民法典合同编通则司法解释》第十六条的规定进行实质性判断，尝试避免认定合同无效的解释路径，但仍面临被认定为无效的现实可能。

第二种认定无效的理由，是存在被认定为构成《民法典》所规定的通谋虚伪意思表示而归于无效的可能。

《民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。基于前述法律权利状况，加之此类买卖合同签订时建筑物尚未建成，司法实践中存在认定该买卖合同为虚假意思表示的较大可能。

被隐藏的民事法律行为，实质上可解读为：：发包人将原始建设工程合同项下的大部分债务（即买卖合同约定的购买价款金额）转移至融资租赁公司，但未向融资租赁公司支付债务转移的对价，从而构成融资租赁公司对发包人的变相提供融资。对于被隐藏的《融资租赁合同》的效力问题，《民法典合同编通则司法解释》第十四条第一款规定，“当事人之间就同一交易订立多份合同，人民法院应当认定其中以虚假意思表示订立的合同无效；当事人为规避法律、行政法规的强制性规定，以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定认定被隐藏合同的效力；当事人为规避法律、行政法规关于合同应当办理批准等手续的规定，以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第五百零二条第二款的规定认定被隐藏合同的效力”。此时，因前文所述相关法律、行政法规的强制性规定的存在，加之《民法典》第七百三十七条明确规定“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效”，此类买卖合同和融资租赁合同存在综合起来被认定为规避法律、行政法规的强制性规定、虚构租赁物，从而归于无效的可能。

3、动产设备部分的法律关系分析

上述情况及分析，主要针对的是以不动产为标的物的《买卖合同》。需要指出的是，虽然两份融资租赁合同均约定合同项下的租赁物（包括动产与不动产）共同构成本项目的全部资产，但单独就动产设备所签订的买卖合同及融资租赁合同而言，融资租赁公司向承包人购买设备并出租给发包人，同时由承包人将该设备安装于发包人的建设工程及未来建筑物之中，该安排在法律上是能够成立的。然而，若将该部分设备的买卖及融资租赁置于整个不动产项目中作为一部分进行合同处理，则需依据《民法典》第三百二十二条的规定。该条规定，“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。就发包人与承包人之间签订的建设工程合同而言，因该合同不同时具有买卖合同或租赁合同的性质，故承包人提供的设备在未附合于发包人的建设工程之前，其动产所有权归属于承包人；但一旦附合于建设工程之后，因双方并无特别约定，依照法律规定该设备即作为不动产的一部分，应归属于发包人，承包人则享有包括该设备价款在内的建设工程价款债权及相应的优先受偿权。此时，该部分已附合于在建工程的动产，同样成为前述分析所指向的标的物。

另一方面，法律并不排除发包人自行对外采购或租赁部分材料设备，用以履行其与承包人之间的建设工程合同。在本模式中，发包人向融资租赁公司租赁设备，该设备的来源为融资租赁公司根据发包人的选择向承包人购买。由此形成的三份合同，即设备买卖合同、设备融资租赁合同以及建设工程合同，总体上属于不同法律关系之下的独立合同。唯一关联之处在于，设备由卖方向承租人直接交付后，仍由卖方（即承包人）为承租人进行安装，这仅涉及合同部分内容的交叉，并不影响各合同主体的性质。就发包人（承租人）与融资租赁公司（出租人）之间关于设备所有权的约定而言，尽管该设备已经附合至发包人的建设工程，但因双方已有明确约定，故在融资租赁合同双方当事人内部，仍可认定该设备的所有权归属于出租人。对此，《民法典》第七百五十八条第二款明确规定，“当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿”。由此可见，此时发生的仅是原设备动产因附合于不动产而无法返还，进而代之以合理补偿的问题，既不影响双方当事人对设备所有权（即便已附合）归属于出租人的约定，也与整个融资租赁的基础法律关系不相冲突。

4、结语

综上所述，该融资租赁模式在商业层面试图通过合同主体的变更与义务的重新分配，实现融资与建设风险的分离，但其法律构造与现行物权及合同制度之间的冲突不容忽视。从无权处分到合同无效的多重风险，从不动产标的物的权属困境到动产附合后的权利转化，均表明此类交易在实践中极易陷入法律适用的不确定性。笔者建议，相关当事人在采用类似安排时，应充分评估其中隐藏的法律风险，尤其是标的物所有权能否实际转移这一核心问题，并尽可能通过完善担保措施、明确约定违约责任、合理设计交易路径等方式加以缓释。同时，立法与司法实践亦应对此类新型融资模式给予更多关注与回应，以期为市场创新提供更为清晰、稳定的法律预期。

    

[1] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。