物业服务收费模式分为包干制和酬金制，两者最大的区别在于盈余或者亏损是由物业服务企业还是全体业主享有或者承担。酬金制模式下，物业服务费系代管性质，物业服务资金实际由全体业主共有，因此对物业服务企业公开信息的要求也更高。而包干制下，物业服务企业亦需要向业主履行一定公开义务。然而，实践中包干制下物业公司向业主公开信息的范围仍存在较大争议。本文笔者将从承办的一起业主知情权纠纷案件出发，与各位读者探讨物业包干制下信息的公开范围。

案情简介：

原告A系上海市某小区的业主。被告B物业公司自2005年作为前期物业入驻小区并为小区提供物业服务，物业服务收费采取包干制的形式。2014年9月，B公司与业委会签订《物业管理服务合同》,约定物业管理期限自2014年9月1日至2016年8月31日，到期后因业委会换届未续签合同，目前仍由B公司为该小区提供物业服务。《物业管理服务合同》还约定，B公司对小区共有设施设备、场所具有维护保养义务。原告A认为，自B公司进驻小区进行物业管理服务后，采取消极服务的态度，导致监控、消防、电梯等公用设施无法正常运转，停车秩序混乱，业主的安全生活受到了破坏，遂向法院提起诉讼，请求B公司提供物业管理工作计划、总结、财务报表，物业服务费收支账目及其明细账目，以及电梯维护保养合同、电梯维护保养记录、消防设施维护保养记录、垃圾清运合同、快递柜合同等供业主查阅、复制。

法院观点：

法院认为，《物业服务收费管理办法》及《关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知》并未要求包干制下物业服务企业应公布物业服务资金预算情况、收支情况和决算情况等。包干制与酬金制的区别之一即在于物业服务费在性 质上有所不同，进而决定了业主是否可行使对物业服务企业财务收支的监督权。并且，《物业管理服务合同》中未约定B公司应向小区业主大会或业委会提供会计制度概念下的包含资产负债表、损益表、现金流量表等财务报表这一合同义务，以上信息不属于业主知情权范围。因此，小区的物业管理工作计划、总结、财务报表、物业服务费收支账目及其明细账目无须向业主公开。

关于电梯维护保养合同、电梯维护保养记录、消防设施维护保养记录、楼宇对讲系统维护保养记录、等应否提供给业主查阅这一问题，法院认为，对包括电梯、消防设施等公共设备进行维护保养，本身即为《物业管理服务合同》本身约定的服务内容，相关资料亦应存档保留。在包干制这一物业服务计费方式下，将上述公共设备维保记录提供给业主查阅，也能够更好地监督、督促B公司完善自身的物业服务水平。

另外，业主的知情权不应仅限于对共用设施资金收支明细清单或是审计报告的查阅，审计报告虽已公示，但业主对于审计报告中有疑问的内容，业主有权利要求物业服务公司提供对应的费用清单、账目明细、收支凭证、银行账户明细等加以查阅，此举既保障了业主的知情权，亦可有效消除有可能产生的不必要之误会。因此，公共场地设施租金、广告费（含电梯、门禁、公共部位等广告等）、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证（含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料）应提供给业主查阅。

律师分析与启示：

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

上述条款仅对业主在物业管理活动有权知情的范围作出了规定，如公共收益、维修资金的使用情况、车位、车库的处分情况等，但并未对公示公开的具体内容和形式作出详细规定，例如合同、工作记录、财务报表、原始凭证等是否应当公开。同时，该条款也并未根据酬金制和包干制收费模式的不同，对业主知情权的范围进行区分。

从包干制和酬金制的区别来看，包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的计费方式。在酬金制的物业服务计费方式下，物业服务企业收取物业服务费属于代管性质，仍为交纳物业费的业主所有，而包干制有所不同，最大区别在于物业服务费在性质上有所不同，进而决定了包干制下业主是否可行使对物业服务企业财务收支的监督权。因此，在包干制下，物业收取物业费之后不存在对业主多退少补的情况，业主没有必要对物业费收支状况了如指掌，故财务报表、物业服务费收支账目及其明细等物业服务费收支情况不属于上述业主知情权的范围。

而电梯维护保养合同、电梯维护保养记录、消防设施维护保养记录等相关文件和记录，体现的是小区公共设施的维护情况和物业公司的服务质量，涉及全体业主的切身利益，无论收费模式是包干制还是酬金制，都应当予以公开，便于业主更加充分地行使监督权。

至于业主在行使知情权时是否有权要求公开原始凭证，实践中存在较大争议。目前，法律、司法解释并未明确规定业主是否有权要求公布、查阅公共收益、维修资金及其他收支情况的原始凭证。从我们检索到的案例来看，目前上海一中院、二中院内部对业主知情权是否包含要求公开、查阅原始凭证尚未形成统一的裁判意见，部分判决认为原始凭证涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项，故业主有权进行查阅、复制，部分判决认为业主知情权的行使应受到适当限制，原始凭证属于物业公司内部经营事宜，不宜公开。

从整体来看，实践中法院对业主知情权范围的裁判口径逐渐放宽，越来越多案例中法院支持了业主关于公开设施设备维护情况、财务明细以及原始凭证的请求。我们认为，虽然包干制下物业公司有权不对物业服务费收支情况予以公示，但无论小区物业采取的是包干制还是酬金制，都不能实质上影响业主的知情权和监督权，物业公司也不得以包干制作为挡箭牌，恶意隐藏应公示的信息。物业公司应当明确业主知情权和监督权的范围，考虑该信息与业主利益之间是否具有紧密关联，及时提供给业主有权查阅的信息并予以适当协助，也同时注意保护自身的商业秘密，避免无原则地为业主提供所有信息的情况。