（本指引于 2025年8月12日上海市律师协会业务研究指导委员会通讯表决通过，试行一年。试行期间如有任何修改建议，请点击此处反馈） 

定义

本指引中的“物业服务费催收法律服务”，是指律师事务所接受委托人的委托，指派律师在授权范围内为委托人提供制定、完善物业服务费催收制度，培训、指导员工进行物业服务费催收，或代为催收物业服务费的非诉、诉讼法律服务。

第一章  总 则 

第一条 为了保障律师依法履职，规范律师提供物业服务费催收法律服务的流程，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国律师法》《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本指引。

第二条 本操作指引供本市律师提供物业服务费催收法律服务时参考。

第三条 律师提供物业服务费催收法律服务时，应当坚持以事实为根据，以法律为准绳的原则，勤勉尽职，恪守律师职业道德和执业纪律，维护法律的正确实施。

第四条 律师提供物业服务费催收法律服务时，应当依据当事人的委托，在授权范围内依法提供法律服务，不得损害委托人的合法权益。

第五条 律师在提供物业服务费催收法律服务过程中所知悉的当事人商业秘密、个人信息、隐私等，应当严格遵守有关法律法规关于保密的规定，不得泄露他人商业秘密、个人隐私及个人信息。

第六条 本指引所称物业服务费，是指由物业服务人收取的物业费、停车管理费、公共能耗费等。其他临时性收费、增值服务收费、代收水电费可参照本指引执行。

第二章  物业服务费催收非诉服务

第七条 律师根据物业服务人的委托和授权，指导、培训物业服务人开展物业服务费催收工作，或代为提供物业费催收非诉法律服务，如发送律师函、参与诉前沟通、调解等，并配合做好材料归档工作。

第八条 律师根据物业服务人的委托和授权，协助物业服务人起草、制定、修改、完善《物业服务费催收制度》，对物业服务人的人员进行内部制度培训。

第九条 律师在开展物业服务费催收法律服务的过程中，可以定期与物业服务人的项目经理或负责人进行沟通，了解欠费原因，协助物业服务人完成物业服务费催收各项工作的开展。

第十条 律师在开展物业服务费催收法律服务的过程中，可以定期与物业服务人的法务部门、财务部门等各职能部门进行沟通，就物业服务费催收相关的日常法律工作或诉讼仲裁工作进行交流（包括但不限于提供催收方案、提示诉讼或仲裁时效、提供采取何种催收措施的法律建议、提供相应的法律法规和政策咨询、提供相关法律支持），协助物业服务人确定物业服务费催收所需的各项财务数据（包括但不限于待催收物业服务费用的业主房屋坐落、姓名、欠费名目、欠费周期、收费标准、违约金）。

第十一条 律师可以提醒物业服务人各项目管理中心根据统计的欠费情况表向业主发出催收函。律师根据物业服务人的授权和委托可以向业主发出律师函或进行电话催收。

律师通过邮政挂号信或EMS方式向业主发送律师函的，应留存送达记录（如整付零寄交寄清单、EMS快递单、邮政官网物流信息网页截图等）。律师发送电子催收函（如微信、短信、邮件）的，应注明业主身份信息（房屋坐落/姓名），并留存送达记录（如截图、已读回执等，并建议留存原始信息载体）。律师通过邮政挂号信或EMS方式向业主发送律师函的，可根据实际情况同时进行电子送达。

律师受委托发送律师函的，在处理业主个人信息时应遵循最小必要原则，禁止用于催收外的其他用途；电子方式催收，应尽量部分隐去身份证号等敏感信息。

电话催收应做好必要的信息记录，并反馈给物业服务人以改善客户关系、提高服务质量。

第十二条 物业服务人收交人员或承办律师在寄送催收函或律师函时应当认真核实业主信息，包括业主姓名、房屋坐落、有效送达地址、联系方式等，防止寄送错误。

催告内容应包含：前期物业服务合同/物业服务合同约定的收费标准、欠费周期、欠费金额、交费方式。有条件的可以提供收费二维码、开具发票二维码。

第十三条 寄送挂号信的，应在挂号信信封准确填写业主姓名和房屋坐落，如信函有编号的，可同时注明信函编号。填写完毕后应将邮局提供的条形码凭条粘贴在挂号信的信封一角，然后批量扫描信封页面，相关扫描文件归档留存。

邮局会在寄送后会向寄件人提供《整付零寄交寄清单》，并加盖寄送当日的邮戳。《整付零寄交寄清单》中的邮件号码与信封扫描件中条形码可一一对应。

第十四条 寄送邮政EMS的，应当准确填写业主姓名、有效收件地址，并在内件品名一栏标注欠费房屋坐落+某某（业主姓名）物业服务费催收函或律师函编号，其中函编号在函中也应予以注明。

第十五条 挂号信或EMS寄送完成后，应登录中国邮政官网“邮件查询”界面查询《寄件物流信息》并打印，然后到附近邮局或交予邮局工作人员进行盖章（需注意：中国邮政官网可查询半年内的挂号信物流信息、一年内的EMS物流信息，超过前述期限后无法查询；部分邮局网点认可在打印的《寄件物流信息》加盖邮戳印章，建议提前与网点确认清楚后再行前往）。

第十六条 寄送挂号信或EMS后，按要求保存《催收函》或《律师函》《整付零寄交寄清单》及EMS快递单等文件。若挂号信或EMS未妥投时须保留退件凭证作为催收记录。

第十七条 原则上不建议通过其他快递方式寄送催收函或律师函，如采用其他快递方式寄送的，寄送方式、存档要求等应当注意的事项参考寄送挂号信和邮政EMS。

第十八条 完成上述寄送流程，取得相关寄送凭证后，应当对上述信息及时进行汇总，填写统一要求的表格并与上述凭证一并保存，存放于每户业主信息档案袋，或者按照物业服务人要求通过其它形式存档。

第十九条 上述保存材料应当进行扫描，留存电子档案，电子存档应包括函件扫描件、整付零寄交寄清单、EMS快递单、物流查询截图、退件凭证等，并报物业服务人法务或主管部门备案。

第二十条 律师应结合发送《催收函》或《律师函》后业主交纳物业服务费的情况，建议物业服务人是否通过提起诉讼或调解等方式化解矛盾。

第二十一条 律师可以提醒物业服务人及时、定期向欠费的业主进行催收并留存相关证据，避免超过诉讼时效。

第二十二条 物业服务人通过调解方式解决物业费纠纷的，律师可以提醒物业服务人选择适合的调解机构，并征得争议双方的同意。基于物业费争议标的小、案情相对简单、存在调解基础等事实，可以首选物业服务人在管物业的居委会、业委会和辖区街道司法所作为调解机构，也可选择其他依法设立的具有民事争议调解职能的组织。需要注意的是，前三者调解不收取费用，而其他第三方调解组织会适当收取调解费用，律师可以提前与调解机构联系，了解调解的申请流程以及调解员的情况。如条件允许，可以与调解员提前沟通争议内容、性质、焦点、初步调解方案等。

第二十三条 物业服务人通过调解方式解决物业费纠纷的，律师可以建议物业服务人在调解协议中明确各方的权利义务、履行方式、履行期限等内容，注意确保各方当事人的主体信息准确无误。对于可能出现的违约情况，也应建议明确约定相应的责任和处理方式。

鉴于物业服务费催收的特性，律师应尽量争取对方当事人通过即时履行的方式进行调解，以减少物业服务人后续催收成本及资金占用成本。

第二十四条 争议各方就物业费纠纷达成调解协议的，对于无法即时履行的调解协议，律师可以建议物业服务人向有管辖权的人民法院申请司法确认。

第二十五条 争议各方就物业费纠纷达成调解协议的，协议生效后，律师可以监督协议的履行情况，促使各方按照协议约定履行义务。对于一些需要长期跟踪的案件，律师可以提供后续服务，如定期回访、解决履行过程中出现的争议等并最终归档。

第三章  物业服务费诉讼

第二十六条 律师可以指导物业服务人根据业主欠费统计表制作物业服务费催收台账（格式见附件1），做到一户一档案，定期汇总，做好诉讼前的资料整理、汇总工作。

第二十七条 律师可以在接受委托前充分审核小区物业服务合同/前期物业服务合同，确认物业费请求权的合法性。同时，律师可以审核物业服务人过往催收记录以便充分评估项目回款情况、律师费费率情况，催收记录包括但不限于催收短信、张贴的催收函照片、催收函（格式见附件2）、律师函（格式见附件3）、居委会或街道协助催收的证明文件。

第二十八条 律师接受物业服务人委托后，可以结合小区实际情况，重点了解物业服务现状和业主拒交事由。必要时，应走访居委会、业委会了解情况，做好诉讼效果与影响的风险评估工作，视情况向物业服务人提交重大决策事前风险提示。

第二十九条 律师接受物业服务人委托后，可以与物业服务人建立催收工作群，并要求物业服务人确定一名工作人员与律师对接，协助律师搜集、完善证据，核对业主信息和回款情况，做好诉讼辅助工作。

第三十条 律师接受物业服务人委托后，可以根据物业服务人提供的欠费业主信息，调取欠费业主户籍档案资料（口卡）。上海市律师至公安机关调取当事人户籍档案资料（口卡）需要提供如下材料：

（一）人口信息查询申请表（一名被查询人一表，格式见附件4）；

（二）物业服务人委托书（可列多名被查询人）；

（三）律师事务所介绍信（可列多名被查询人）；

（四）查询律师的律师证复印件（同时携带原件供核对）。

第三十一条 结合调取的欠费业主户籍档案资料（口卡），律师可起草或完善起诉状（格式见附件5）、制作证据目录（格式见附件6），交由物业服务人核对无误后盖章。

第三十二条 若存在《前期物业服务合同》/《物业服务合同》约定逾期交纳物业费滞纳金/违约金过高的情形，律师可建议物业服务人主动予以调降，以便帮助物业服务人节省诉讼费成本，实践中法院支持的滞纳金/违约金有限或不支持。

第三十三条 针对批量物业服务费案件立案，目前上海各基层法院一般由诉讼服务中心专门窗口或法院专人负责，律师应根据不同法院的要求将案件送到指定的诉讼服务中心或法院窗口立案。

立案需递交的材料如下（《立案材料清单》见附件7）：

（一）委托手续：授权委托书（格式见附件8）、律师事务所出庭函/所函、律师证复印件；

（二）主体资料：物业服务人营业执照复印件（建议加盖公章）、法定代表人/负责人身份证明书（格式见附件9）、被告业主户籍档案资料（自然人业主）/企业信用信息公示系统截图（企业业主）；

（三）诉讼材料：民事起诉状（格式见附件5）、证据目录（格式见附件6）、证据材料（部分法院要求提供调解不成功的证明材料）；

（四）其他：送达地址确认书（格式见附件10）、胜诉退费银行账号确认书（格式见附件11）。

第三十四条 针对不确定欠费房屋业主或缺少欠费业主身份信息的案件，律师可与其他正常案件一同递交法院，并向法院申请开具诉前调查令，调取欠费周期内的房屋不动产登记簿及房地产交易内档（主要需调取房屋买卖合同/商品房预售合同/商品房出售合同）。调取前述材料后，律师可获得欠费房屋业主的信息，再根据前述信息补充调取欠费业主户籍资料（口卡）、更新起诉状后向法院重新递交起诉材料。

第三十五条 律师向法院递交起诉材料后，应及时调取不动产权登记资料，包括调取原始凭证（房屋交易内档，根据需要调取）和调取不动产登记薄（产调，每套房屋均需调取）。

第三十六条 律师待调取不动产登记资料后，应根据欠费房屋登记产权人的实际情况及时更正并重新提交准确的起诉材料。

第三十七条 上海各区基层法院在立案和开具诉前调查令等方面以及上海各区自然资源确权登记事务中心在律师调取不动产登记资料受理方面存在不同口径，律师可提前了解不同法院及自然资源确权登记事务中心的受理口径（见附件12），避免重复工作。

第三十八条 针对物业服务费催收类的物业服务合同纠纷案件，法院会先行组织诉前调解或指定调解委员会进行调解。    

第三十九条 诉前调解阶段业主愿意交纳物业服务费的，律师可向物业服务人释明不再主张逾期滞纳金/违约金，如若物业服务人仍坚持主张的，可向其说明相应的风险及后果。

第四十条 依据最高人民法院关于印发《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的通知第五条：“基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。”多数物业服务费催收类的物业服务合同纠纷案件会采用小额诉讼程序，一审终审。针对同小区物业服务费催收类的物业服务合同纠纷案件的首案，在业主争议较大、业主与物业服务人矛盾较多的情况下，建议律师审慎采用小额诉讼程序，防止因首案物业服务费被调降而导致整个小区同类案件物业服务费被调降的情况。

第四十一条 法院正式受理案件后，律师应适时了解案件承办人情况并可依法申请调取与案件相关的书证、物证等（如物业小区备案四至范围、物业合同备案信息等）；针对被告的答辩情况以及可能提出的抗辩理由（如诉讼时效抗辩、服务质量瑕疵抗辩等），提前制定应对策略。被告提交证据的，律师应准备好证据质证意见。

针对业主提出的下列典型抗辩事由时，律师可作如下答辩准备：

（一）房屋未交付或未入住

依照商品房预售合同/出售合同及实际情况，房屋已具备交付条件并送达交付通知书的，业主不得以未实际占有或放弃权利为由拒绝履行交费义务。

（二）房屋存在质量问题

1.保修期内质量问题：说明修复责任主体为建设单位，物业服务人已履行协助报修义务并提供沟通记录；

2.公共部位维修：保修期内的，说明修复责任主体为建设单位。超过保修期的，释明应通过专项维修资金程序解决，与本案物业费纠纷属不同法律关系。提供物业服务人已履行协助报修义务或启动专项维修资金申报程序并提供相关沟通记录、工作联系单等；

3.自用部位维修：强调属另行收费的特约服务/增值服务范围，出示《特约服务/增值服务协议》或服务价目表；

4.确属物业服务人维修范围：物业服务人应当说明已经进行了维修，并提供证据（包括但不限于报修单、维修单、业主回访记录）。

（三）物业服务瑕疵主张

1.否认整体服务不达标，要求业主就“根本性违约”承担举证责任；

2.出示保洁/安保/保绿/设施设备维护记录等，证明已履行合同基本义务。

（四）财物损失索赔

1.区分保管合同与秩序维护义务，引用《上海市住宅物业管理规定》第六十一条说明车辆保管需另行约定；

2.提供安保巡逻记录、监控检修报告等，证明已采取合理安防措施；

3.提示业主应另案主张侵权责任，与物业费纠纷非同一法律关系。

（五）相邻权益纠纷

1.确认物业服务人已履行《物业管理条例》第四十五条规定的劝阻、报告义务；

2.出示《违章整改通知书》及行政主管部门回执，证明无管理过错；

3.说明业主应通过相邻权诉讼或业委会协调另行解决。

（六）公共权益争议

1.核查被侵占设施权属文件，明确侵权主体非物业服务人；

2.侵占小区公共用房或者公用设施损害的全体业主的权益，提示业主应另案由业委会代表业主诉讼，与物业费纠纷非同一法律关系。同时，出示物业服务人出具给侵权主体的《整改通知书》或协助沟通的记录。

（七）选择性交费（跳交/交费不连续）

1.核对交费周期与合同约定的一致性；

2.提供欠费期间物业服务记录，证明欠费期间物业持续提供服务。

（八）原物业服务人退出后，新的物业服务人对原物业服务人溢收物业服务费的追讨

1. 原物业服务合同终止后，溢收部分的物业服务费和车位管理费，如原物业服务人不将上述费用退还给业主，新的物业服务人可以直接起诉原物业服务人，不需要以业主名义提起群体诉讼；

2.新的物业服务人需要向业主核对原物业服务人溢收部分的物业服务费的具体金额，向法院提交收款明细表、发票、收据、转账截图等。如原物业服务人提供溢收部分的物业服务费和车位管理费的详单，经公示业主不提出异议，可以直接作为定案依据。

第四十二条 如果被告提出反诉的，律师应就该反诉请求是否符合反诉条件（是否基于相同当事人、相同事实、法律关系、与本诉诉求有因果关系）及时提交书面答辩意见，尤其在小额诉讼中，更要注意被告提出的反诉是否成立（如因反诉导致案件转为普通程序，将增加原告诉讼成本）。

第四十三条 如案件进入二审阶段，律师应注意搜集新证据，重点围绕上诉理由组织代理意见，按法院通知参加庭审，履行代理职责。

第四十四条 律师在开庭之前，可检查以下几项工作：

（一）核实开庭时间、地点、审判人员组成等信息，并再次确认是否已告知委托人；

（二）开庭之前，应对委托人说明庭审程序、每个环节的目的。委托人出庭的，律师应确定委托人与律师如何分工配合，并说明法官可能询问委托人的问题；

（三）再次检查卷宗材料是否完整、有否遗漏，各种文件是否复印齐备；

（四）是否已准备好证据目录清单、证据原件及复印件，是否已按清单顺序装订整理；证据是否已在举证期限内提交、证人是否已妥善安排；

（五）询问委托人是否愿意调解，如其愿意调解，应商讨可以接受的调解方案和调解策略。调解方案应经委托人确认。

第四十五条 庭审过程中律师应按法庭程序安排，向法庭逐项举证，并说明证据名称、证据来源及证明对象和内容，涉及到微信记录、邮件等电子证据可事先采用可信时间戳或公证方式固定证据。

第四十六条 律师在开庭质证时，应当围绕证据的真实性、关联性、合法性进行，针对证据证明力有无以及证明力大小进行陈述、说明或辩驳。

第四十七条 律师发表首轮辩论意见之前，应尽量整理辩论提纲，辩论提纲通常由案件基本事实和证据、法律适用两部分组成。

第四十八条 律师发表辩论意见，应围绕本案争议焦点进行简明扼要的阐述，辩论意见应具备逻辑性和层次性。在委托人出庭的情况下，注意询问委托人是否发表补充辩论意见。

第四十九条 律师在法院组织的调解中，应尽量听取对方的意见，配合法官调解工作，并注意掌握调解的策略、技巧。若双方均有调解意愿，但在法庭上难以当场达成一致意见的，律师可建议双方在休庭期间继续进行庭下调解。

第五十条 在诉讼过程中律师应该掌握当事人为达成调解协议或和解协议做出妥协而认可的事实，但不得在其后的诉讼中将该等事实作为对其不利的证据。

第五十一条 庭审结束后，律师可根据案情需要及时向法院提交书面代理意见，并附卷一份。

第五十二条 法院判决书若是律师代收的，律师应在收到后立即告知委托人，并尽快交付给委托人。律师应保留好寄件凭据或当面请委托人签收，相关书面材料均应入卷。

第五十三条 案件审结后，与本案有关的书面往来材料，律师应按照《律师业务档案立卷归档办法》的要求复印并整理入档保留，电子往来数据、录音录像资料需备份保存；案件结束后，统一装订归档交律师事务所保管。

第五十四条 律师在执行阶段应以合适的形式对委托人作必要的风险告知。

建议作如下风险告知：

（一）超过申请执行时效申请执行，被执行人对申请执行时效提出异议，人民法院审查认为异议成立的，将裁定不予执行；

（二）被执行人的清偿能力不足时，可能导致申请执行人的债权全部或部分不能实现。

第五十五条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。

第五十六条 律师代理申请人申请执行案件时，被执行人不能清偿生效法律文书确定的债务时，若存在其他可被执行的主体，应依法申请法院追加被执行人。

第五十七条 律师根据代理诉讼过程中获取的争议双方意见，对物业服务人的管理提出建设性意见，帮助物业服务人改善营商环境、客户关系和服务质量，健全完善规章制度。

第四章  物业服务费诉讼常用法律适

（本章见附件13）

第五章  催收相关材料的保管与信息保护

第五十八条 催收相关材料包括但不限于业主身份证（或者营业执照）、商品房预售/出售合同、房屋买卖合同、房屋交付使用通知书、房屋验收表、钥匙签收单、业主资料卡、委托银行代收款协议、（临时）业主规约、欠费清单、车位租用/服务协议书、催收记录，催收函、律师函、代交水电等费用发票等一系列材料。

律师可以建议物业服务人指定财务人员或专人对催收相关材料按照企业要求进行存档管理，按月进行汇总，并报物业服务人的法务部门或负责人。档案材料应当妥善保密，方便查询。

第五十九条 律师可以建议物业服务人按照本操作指引建立电子档案，以户为单位建立催收记录文件夹，将与该户催收相关的所有资料放入文件夹，或者按照物业服务人规定存入指定办公系统。

催收相关材料或电子档案中涉及身份证、合同等敏感信息的，应做好信息保密工作，防止泄露。

第六十条 律师可以建议物业服务人要求物业服务中心员工尽量通过与业主沟通方式解决物业管理欠费问题，减少通过法律手段，特别是诉讼手段向业主催收物业管理费用及其它应交费用。

第六十一条 在通过法律手段催收物业管理费的同时，律师可以建议物业服务人服务中心工作人员加强与业主的沟通，提升物业管理服务水平，增强业主对服务的体验感，保持项目管理品质的不断提升。

第六十二条 律师可以建议物业服务人的法务部、审计部、财务部指派专员，定期或不定期的对各项目物业服务费收交情况进行检查。在必要时，可委托外部律师团队对物业催收工作进行检查。

检查的内容包括催收流程的合法性（如方式方法是否存在违法违规）、催收记录完整性（如催收时间、方式、反馈）、个人信息保护措施（如第三方信息泄漏风险）、诉讼合规性（如诉讼时效、业主信息更新情况）。

检查后应当及时汇报检查情况，根据检查情况确认需要整改的事项。

第六十三条 律师可以建议物业服务人将催收材料有关人员的保管义务列入企业相关人事制度，若发现违规情况可按照企业相关人事制度处理。

第六章  附 则

第六十四条 本指引由上海市律师协会物业管理专业委员会起草，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考，并根据具体案件情况灵活适用。

本指引由上海市律师协会物业管理专业委员会根据现行有效的法律、法规，结合相关司法实践操作并参考主流学术意见所编写，若相关法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及新的情况进行调整，承办律师以及物业服务人的法务人员、管理人员应关注新的法律、法规的变化。

 

 

 

执笔人：

宋安成  上海市律师协会物业管理专业委员会主任

上海市锦天城律师事务所

李瑶瑶  上海市律师协会物业管理专业委员会副主任

北京德和衡（上海）律师事务所

艾  克  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海众华律师事务所

底雪梅  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海九州通和律师事务所

郭振乔  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海邦信阳律师事务所

何金成  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海申浩律师事务所

黄太来  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

北京市两高（上海）律师事务所

江佳燕  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

北京中凯（上海）律师事务所

吉  磊  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

北京盈科（上海）律师事务所

陆  建  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海市通浩律师事务所

梁钰琦  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

北京天驰君泰律师事务所上海分所

马嫄媛  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海汉盛律师事务所

潘晨炜  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海市诚至信律师事务所

王书楷  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海通伦律师事务所

夏  晶  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海市建纬律师事务所

颜一峰  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海大沧海新闵律师事务所

庄浩波  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

上海邦信阳律师事务所

张庆生  上海市律师协会物业管理专业委员会委员

北京京都（上海）律师事务所

朱晓薇  上海市律师协会物业管理专业委员会干事

上海市金马律师事务所

附件1

物业服务费催收台账

序号

小区名称

地址(路名)

楼号

室号

业主姓名/名称

身份证号/信用代码

联系电话

房屋面积

物业费标准

欠费周期

欠费月数

欠缴物业费

欠缴能耗费(如有)

欠缴停车费(如有)

违约金

总计

备注(欠费原因)

1

2

3

附件2

物业服务费催款函

 ___先生（女士）：

您好！非常感谢您对小区物业管理服务工作的一贯的理解与支持！

_________公司是_________小区合法的物业管理服务提供单位，收取物业管理费用是物业公司为业主开展服务的前提条件。按照国务院《物业管理条例》之规定，及时缴纳物业管理费是您应履行的义务。现截止到__年__月  __日，您名下的____市_____路 ____弄  _____号 _____室，已拖欠物业服务费人民币____元，现要求您在收到本函后于__年 __月 __日之前到物业公司管理处缴纳上述费用，或者直接支付到_____账户（附账号：____或扫描下方二维码支付）。

再次感谢您对物业管理服务工作的支持，如在物业管理方面有任何要求或建议，请直接拨打我们的服务电话： __________。

温馨提示：您也可扫描本函底部二维码完成在线缴费，避免排队等候！

 

二维码区域

 

顺颂商祺!

                                             ______物业管理有限公司

                                                     __年 __月 __日

 

附件3

_____事务所律师事务所

律师函

____先生(女士)

___律师事务所(以下简称“本所”)是上海司法局批准成立的具有合法资格的律师从业机构。签字律师具有合法的执业资格。本所受____公司的委托，就该司向您收取物业服务费事宜，郑重向您致函:

___物业管理（服务）有限公司是___小区合法的物业服务者，收取物业服务费用是物业公司为业主开展服务的前提条件。按照国务院《物业管理条例》之规定，及时缴纳物业服务费是您应履行的义务。现截止到__年__月__日，您名下的___市___路___弄____号____室，已拖欠物业服务费人民币___元，现要求您在收到本函后于__月__日之前到物业公司管理处缴纳上述费用，否则该司将会依法采取司法措施来保护自己的权益和广大业主的共同利益。同时本律师提醒您:

1．如您的拖欠行为迫使该物业公司采取司法措施来保护自己的权益，则势必给您造成一定的消极影响:例如费用的增加、支付相应的违约金，而且您的拖欠行为被视为缺失诚实信用的行为。

2．切勿漠视自己的缴费义务和该物业公司的合法权益，您不履行交费义务已经侵犯了上海___物业服务有限公司的合法权益和广大业主的合法权益。

顺颂商祺!

___律师事务所

___律师

__年__月__日

附件4

人口信息查询申请表

 

根据您提供的查询条件形成此查询申请表，表示您已熟悉并了解以下内容：

 

查询人单位
单位联系电话		查询人电话
查询人姓名		查询人证件号
承诺内容： 1.本查询表仅供查询人依法用于履行国家机关职责、承办法律事务和公证事项需 要。 2.公安机关无法进一步核实查询人申请的真实用途，非用于前述用途，责任由查 询人承担。 3.上海市居住证管理系统查询的在沪居住登记住址可能与实际居住地址不一致， 仅供参考。 4.违反规定向他人出售或者提供公民个人信息，构成犯罪的，依法追究刑事责任； 尚不构成犯罪，构成违反《治安管理处罚法》或《居民身份证法》规定的，依法给  予行政处罚。

 

 

 

被查询人单位
公民身份证号码
查询原因	民事诉讼
查询内容	户籍信息

 

附件5

民事起诉状

原告：xx物业管理有限公司

住所：xx

法定代表人：xx  职务：xx   

被告：姓名或企业名称，性别，xx年xx月xx日生，住xx市xx区xx路xx弄xx号楼xx室，联系方式：xx

诉讼请求：

一、请求法院依法判令被告向原告支付物业服务费人民币xx元；

二、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币xx元；

三、判令本案诉讼费用由被告承担。

（上述各项费用共计人民币【】元）

事实与理由：

xx年xx月xx日，原告与xx小区建设单位/业主大会签订《前期物业服务合同》/《物业服务合同》，约定自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止，由原告为xx市xx区xx路xx弄xx小区（以下简称“系争小区”）提供物业服务。前述合同期满后，原告继续为系争小区提供物业服务，直至xx年xx月xx日为止（如有）。

被告系xx市xx区xx路xx弄xx号楼xx室房屋业主。

根据《前期物业服务合同》/《物业服务合同》第xx条约定，业主应按照住宅xx元（含税）/月·平方米，办公及商业xx元（含税）/月·平方米的标准支付物业服务费，并按照应付未付金额日千/万分之xx的标准支付违约金。然，被告至今未支付xx年xx月xx日至xx年xx月xx日期间的物业服务费人民币xx元。原告多次催讨无果，为维护自身合法利益，特向贵院起诉，望贵院判如所请。

此致

xx市xx区人民法院

 

具状人：xxx

   日期：xx年xx月xx日

 

*有多数被告的，可将《物业费催缴台账》中的房屋、业主、欠费信息等数据批量导入至《民事起诉状》，具体操作方法如下：

第一步：准备数据源（《物业费催缴台账》）

整理Excel表格，确保首行为字段名，数据规范无空行，保存关闭。

第二步：创建Word模板（《民事起诉状》）

打开Word文档，输入固定内容（如诉状模板），在需插入数据的位置点击“邮件”-“选择收件人”-“使用现有列表”，导入Excel文件。

第三步：插入合并域

光标定位到占位处，点击“插入合并域”选择对应字段（如«姓名»），依次完成所有占位符设置。

第四部：批量生成文档

点击“完成并合并”-“编辑单个文档”，选择“全部记录”自动生成合并文档，每个Excel行生成独立页面，形成包含所有记录的Word文件。

附件6

证据目录

备注：以下份数均按被告人数+1准备

序号	证据名称	证明对象	备注
1	房地产基本信息	被告系涉诉房产的产权人	交易中心调取
2	商品房销售（预售）合同	被告作为业主的主资格及 管理费缴纳主体的资格	开发商处调取
3	房屋交付使用交接书	房屋已交付	如欠费业主不动产登记时间晚于开发商交房时间，可增加该项证据材料，用于证明业主应缴纳物业费的起始时间
4	物业服务合同	物业费缴费依据	物业服务合同包括前期物业合同及业主委员会签署的物业服务合同；根据欠费期间提供对应的物业服务合同
5	街道证明/退盘交接书/业主大会函		该项证据材料适用于存在“事实服务”的物业服务人，通过相关文件证明事实服务期间
6	业主规约或临时业主规约	业主对遵守小区管理制度的承诺	业委会成立的提供业主规约， 未成立的提供业主临时规约
7	催收记录	公司履行催收义务的证明	如催收函、挂号信邮寄及签收记录
8	保安、保洁及维修服务的记录	证据物业管理公司提供了 物业管理服务	部分法院要求提供
10	车位租用/服务协议书	拖欠车位服务费	如有租赁地上车位情况，可提供该项证据材料
11	代缴水、电等费用发票	公司代缴的事实及具体金额	如属于商业、办公用房，可能存在代付水、电费情况

备注：根据每个物业小区的不同，本证据目录应当予以调整。考虑到物业费催收案件有调解结案的可能性，可先行提供一些简单的证据，只要说明被告系业主，且存在欠费的情况即可。

 

提供人：xxx

特别授权代理人：xxx

日期：xx年xx月xx日

附件7

物业服务费诉讼立案材料清单

序号	材料清单	说明事项	备注
1	民事起诉状（可附违约金计算表）	具体诉讼请求、事实与理由	原件，按被告人数+1准备 部分法院需提交要素式起诉状
2	营业执照	原告主体资格	复印件盖公章，一式一份
3	法定代表人身份证明书		原件，一式一份
4	法定代表人身份证复印件		一式一份
5	被告身份证/户籍信息/护照 /营业执照	被告主体资格	复印件，一式一份
6	授权委托书	代理权限	原件，一式一份
7	被授权人身份证复印件/律师执业证复印件	代理人身份证明	复印件，一式一份
8	送达地址确认书		原件，一式一份
9	胜诉退费账号确认书		原件，一式一份

 

附件8

委托书

兹委托___为你院受理的______物业管理有限公司与___一案中___ 的代理人，并希于开庭审理前通知代理人，以便出庭。

代理权限：

特别授权，包括但不限于

代为调查，提供证据，行使转委托权；

代为出庭，代为承认，变更，放弃诉讼请求；

进行调查，申请撤诉；提出反诉；代为调解、和解、上诉；

代为申请强制执行、代收执行款；

代为签收法律文书。

此呈

人民法院

 

                                        委托人：___________

                                        20__年__月__日

 

附件9

 

法定代表人身份证明书

_________在我公司任董事／总经理职务，是我公司的法定代表人。

特此证明。

                                                （公章）

                                                20__年__月__日

 

附件10

上海市        区人民法院

当事人送达地址确认书

 

案号		案由
告知事项	1、当事人应当如实提供正确、有效的送达地址。 2、当事人同意电子邮件、移动通信等电子方式送达诉讼文书的，应如实填写相关内容。 3、当事人确认的送达地址、电子邮箱、手机号码等适用于各法律程序，包括一审、二审、 再审、执行。 4、诉讼或者执行期间，当事人如果需要变更送达地址、电子邮箱、手机号码等，应及时以 书面形式告知人民法院变更后的送达地址、电子邮箱、手机号码等。 5、如果当事人提供的送达地址、电子邮箱、手机号码有误，或不及时告知变更情况，致使 诉讼文书无法送达或者未及时送达，当事人将自行承担由此可能产生的法律后果。 6、电子邮件送达由上海法院官方邮箱12368@court.shanghai.gov.cn发送。 7、电子送达方式包括法院发送诉讼文书至当事人确认的电子邮箱，或由当事人登录中国审 判流程信息公开网、上海法院诉讼服务网、“上海法院12368”微信公众号、“上海移 动微法院”微信小程序、上海“一网通办”诉讼服务和“随申办市民云”APP诉讼服务 查看。 8、采用电子方式送达的，一般不再进行其他法定方式送达。 9、 相关规定，见本确认书后页。
当事人		身份证号码/ 统一社会信用代码
代理人		身份证号码
		律师执业证号码
是否同意电子方式送达    R是□否		电子邮箱
		手机号码
邮寄送达 地址	联系人
	送达地址
	电话(手机)号码		邮编
当事人 确认	R 我已阅读（听明白）本确认书的告知事项，提供了上述送达地址、电子邮箱、手机号码等相关信息，并保证所提供的各项信息内容正确、有效。   当事人（签章）
备注

 

附件11

上海市          区人民法院

当事人“胜诉退费”银行账号确认书

 

案由
案号
告 知 事 项	1、为便于当事人及时收到人民法院应退还的诉讼费用，当事人(包括 本诉和反诉)应如实提供用于接收“胜诉退费”的本人银行账号。 2、为保障当事人合法权益，除胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向  其支付其预交但不应负担的诉讼费用外，应当填写“胜诉退费”银行账 号，并由本人签字确认，当事人有多个的，应由多个当事人共同签字确 认。 3、当事人确认的“胜诉退费”银行账号适用于各个诉讼阶段，包括一 审、二审、再审、执行。 4、在案件审理期间及人民法院退还费用前，如果“胜诉退费”银行账  号有变更的，当事人应当重新填写新的“胜诉退费”银行账号，便于法 院及时作出相应变更。 5、如果提供的“胜诉退费”银行账号不准确，或者不及时告知变更后 的“胜诉退费”银行账号，当事人应自行承担由此可能产生的后果。
银行 账号	当事人
	联系方式
	开户行(写明网点名 称 )	户名	账号
当事人确认	R我已阅读(听明白)本确认书的告知事项，提供的上栏银行账号正 确、有效。 □我已阅读(听明白)本确认书的告知事项，但无银行账户或不愿提 供银行账号。 □我已阅读(听明白)本确认书的告知事项，但自愿承担或者同意败 诉方直接向其支付其预交但不应负担的诉讼费用。 当事人(签名或盖章) 年    月   日
备注

 

附件12

上海市各区法院及自然资源确权登记事务中心口径

法院	总机(021-)	物业案件 受理窗口	诉前 调查令	立案材料 接收单据	自然资源确权 登记事务中心	总机(021-)	律师产调需携带材料	备注
黄浦法院	53584777	以立案窗口当天答复指派调解员为准	相对困难，建议准备好申请材料后现场沟通	无	鲁班路158号	63012508-606	1、调查令原件 2、民事起诉状 3、委托书 4、所函 5、律师证复印件
静安法院	36120000	有物业批量调解员，先行调解	√	若有必要可以开	老沪太路1233号	60837049	1、调查令原件 2、律师证复印件	-诉前调查令：需携带全套起诉材料
宝山法院	26078989	有物业批量调解员，先行调解	√	无	宝杨路1369号	962988转人工	1、调查令原件 2、律师证复印件	-立案材料接收单据：一般不开具
青浦法院	69201478	√	一般不开	√	古安路176号	962988转人工	1、调查令/受理通知书 2、民事起诉状 3、委托书 4、所函	-物业案件受理窗口：4号窗口，受理时间为每周五下午13:30-16:30 -诉前调查令：一般不开具 -必须有催收证据
奉贤法院	37190666	无	√	无	南桥镇望园南路1529弄1-3号	37100338	1、调查令 2、介绍信 3、律师证	-诉前调查令：提交起诉材料后开具 -立案材料接收单据：一般都是线上立案，线下一般不接收材料，所以没有单据
虹口法院	56333300	无	√	无	大连西路296号	65970579	1、调查令 2、介绍信 3、律师证	-诉前调查令：现场16号窗口，立案一周之内提交申请，需提供所函、律师证、委托书、起诉状，邮寄提交会发生流转时间，建议现场提交
普陀法院	22273333	无	√	√	碌曲路100、124号2楼	53309366-8520	1、起诉状（一户一诉） 2、委托书 3、介绍信 4、律师证	-诉前调查令：提交起诉材料后开具
浦东法院	38794518	√	√	√	张杨路2899号	58881688	1、案件受理通知书 2、起诉状（一户一诉） 3、委托书 4、介绍信 5、律师证	-物业案件受理窗口：大门右转，05办公室 -诉前调查令：不支持网上立案，只能线下立案时申请 -立案材料接收单据：仅在清单上盖章，以表示收到 -同一家物业公司立案每月不超过30件
徐汇法院	34168168	无	√	无	上中路466号一楼、合同在地下一层，产调在一楼	962988转人工	一、不动产登记簿信息（产调）调取： 1、案件受理通知书 2、起诉状 3、委托书（需有调取房屋信息的具体内容） 4、原告身份证明材料 5、律师证原件+复印件 二、房产信息内档调取： 1、调查令 2、律师证（调查令所写律师均需到场）	-现场立案地址为徐汇区漕东支路81号，安检后上二楼取号立案 -物业批量案件不支持现场立案，需网上提交立案申请 -需使用要素式起诉状 -产调无需开具调查令，需携带整套诉讼材料，前往立案窗口申请受理单，凭该单据调取产调信息，每次10个，调取后网上立案
嘉定法院	59521000	无	√	无	嘉戬公路118号2楼取号办理	962988转人工	一、不动产登记簿信息（产调）调取： 1、起诉状 2、委托书（需有调取房屋信息的具体内容） 3、原告身份证明材料 4、介绍信 5、律师证 二、房产信息内档调取： 1、调查令（调查令两位律师的只需一人持令到场） 2、律师证	-材料准备齐全后直接找负责人登记，支持邮寄和线下提交；线下立案需待材料准备好后与负责人约时间 -递交立案材料时可以开具诉前调查令调取产调信息，若出现业主信息变更的情况需要调取内档才可，需在调查令上写明 -物业批量诉讼的收案收据需个案沟通
闵行法院	64120000	无	√	无	秀文路600号一楼取号二楼办理	962988转人工	不动产登记簿信息（产调）及房产信息内档调取调取均需： 1、调查令（调内档资料）（调查令开给律所需要有律所指定律师的材料，若调查令体现具体律师信息的，调查令两位律师的只需一人持令到场） 2、介绍信 3、律师证	-诉前调查令：提交起诉材料后开具，具体需要与立案窗口经办法官沟通
松江法院	67735555	无	√	无	文诚路1611号一楼咨询台取号办理	962988转人工	一、不动产登记簿信息（产调）调取： 1、起诉状 2、委托书（需写明调取房屋信息的具体内容） 3、原告身份证明材料 4、介绍信 5、律师证 二、房产信息内档调取： 1、调查令（调查令两位律师的只需一人持令到场） 2、介绍信 3、律师证	-立案前，应前往乐都西路867-871号上海市松江区政务服务中心3中心，需携带全套诉讼材料进行现场系统录入，先行调解，调解不成的，再携带政务服务中心开具的证明文件前往法院立案 -诉前调查令：提交起诉材料后开具，具体需要与立案窗口经办法官沟通
杨浦法院	31372000	无	√	无	长岭路111号	65850663 65157636	1、起诉状 2、案件受理通知书 3、委托书 4、介绍信 5、律师证原件+复印件	-无专门立案受理窗口，但有物业案件负责法官 -诉前调查令：只能线下窗口申请，不接受线上申请和邮寄申请，需携带调查取证申请书（无模板）及全套起诉材料 -不出具立案材料接收单据
金山法院	67965888	无	√	√	龙山路758号	962988转人工	1、起诉状或案件受理受理通知书（原件供核对+提交复印件） 2、委托书原件+复印件 3、介绍信原件+复印件 4、律师证原件+复印件	-诉前调查令：线下提交起诉材料时申请；线上有立案编号后可申请
崇明法院	59611568	无	√	√	城桥镇翠竹路1501号	69611392 （负责人6969 6988-8552）	1、起诉状（一户一诉）（原件供核对+提交复印件） 2、物业公司营业执照复印件加盖公章+法人身份证复印件加盖公章 3、物业合同复印件 4、委托书原件 5、介绍信原件 6、律师证原件+复印件 *被告必须是房屋权利人	-批量案件不支持线上立案，线下立案每次不超过10件 -诉前调查令：只能线下窗口申请，需提交起诉状、委托手续、管辖依据材料、律师证原件供核对
长宁法院	52574999	无	√	√	剑河路606号	962988转人工	1、起诉状（一户一诉）（原件供核对+提交复印件） 2、委托书原件 3、介绍信原件 4、律师证原件+复印件	-无专门立案受理窗口，但批量案件需现场立案 -诉前调查令：线下提交起诉材料后开具，需携带申请书及两个律师证原件 -线下立案会出具回执单

*本专委会提供的上述咨询信息仅反映咨询当日的政策口径，后续若有政策调整请以最新规定为准。