正当防卫在房屋租赁关系撤销和解除时的运用

    日期：2011-04-01     作者：季克华    阅读：3,395次

租赁关系撤销、解除或者终止后，原承租人继续恶意占有房屋拒不返还给出租人之纠纷时有发生。善意的出租人经常因此感到困惑：本来极简单的返还交接，在承租人恶意拒不返还之情形下，是否有同样简便之方式能使房屋回复占有？诉讼的方式不应当是首选。因为，出租人若为此提起诉讼，则难免有耗时费力、旷日持久之担忧。即使赢得诉讼，更有执行效力不彰之虞。与房屋出租所获得的租金收入相比，出租人若诉讼而损失者，有律师费、诉讼费、房屋一时不能正常用益的损失等，成本、代价，可谓不小。
 笔者拙见，於租赁关系撤销、解除或者终止后，原承租人继续恶意占有房屋拒不返还给出租人之情形出现时，出租人不通过诉讼，而直接对房屋的不当占有人行使正当防卫权，乃是最便捷、直接、有效且合乎法律规定的使房屋回复为出租人占有的方式。

一、从正当防卫的要件谈起。
 正当防卫，又称自我防卫，亦称自卫，乃是“对于现实不法之侵害，为防卫自己或他人之权力所为之行为”。正当防卫是法律上为数不多的自力救济方式之一。
 １、侵害之现实性
 所谓“现实不法之侵害”是指正在进行的、持续的不法侵害，区别与过去的、已经完成的侵害和将来的，尚未进行的侵害。於租赁关系撤销、解除或者终止后，原承租人出于主观恶意而拒不返还房屋的行为，系对出租人的“现实不法之侵害”，符合正当防卫的第一个要件。此种“现实不法之侵害”始於租赁关系撤销、解除或者终止之时，终於房屋回复出租人占有之时。在此期间，不法侵害始终处于持续姿态，出租人得随时行使正当防卫之权。
 ２、侵害之不法性
 正当防卫应当对不法侵害实施，此亦为正当防卫的要件之一。租赁关系撤销、解除或者终止后，原承租人出于主观恶意而拒不返还房屋的行为的不法性表现，一为侵权，二为犯罪。所谓侵权已如前述，即原承租人失去了继续占有房屋的依据，继续占有构成对出租人权利的侵害。所谓犯罪，依照《中华人民共和国刑法》第２４５条之规定，更是一种非法非法侵入他人住宅的犯罪行为。此时的原承租人的一个不法行为，却有两个不同的法律后果，为民事不法（侵权）行为与刑事不法（犯罪）行为在法律上的竟合。
 ３、财产权受侵害亦得进行正当防卫
 所谓“为防卫自己或他人之权力”，系指公民一切的民事权利，包括人身权和财产权。此乃正当防卫的另一个要件。习惯上，人们总是将正当防卫与人身权受侵害联系在一起，特别是生命、健康、自由权受到不法侵害时。这乃是一种错觉。在财产权受到正在进行的（亦即现实的）不法侵害时，法律未禁止得对之实施正当防卫。在租赁关系撤销、解除或者终止后，原承租人出于主观恶意而拒不返还房屋的行为所侵害的，乃是出租人对房屋的占有、使用权能，即出租人对房屋的所有权。这种权利，乃是财产权的一种。

二、实施正当防卫不能过当
 《中华人民共和国侵权责任法》第３０条规定：“因正当防卫造成损害的，不承担责任。正当防卫超过必要的限度，造成不应有的损害的，正当防卫人应当承担适当的责任”。
 依照该条之规定，在正当防卫之情形下，正当防卫人即使造成对方损害，亦不承担责任。只有“超过必要的限度，造成不应有的损害的”才承担适当的责任。在租赁关系撤销、解除或者终止后，原承租人出于主观恶意而拒不返还房屋者，出租人得进行的“不超过必要限度”的正当防卫行为无非直接对人或者对物。
 １、对人的限度
 直接对人者，当指得直接将原承租人驱逐出房屋。出于驱逐的目的，而实施的驱逐行为，只要不超过驱逐的限度，驱逐人（出租人）即使因原承租人不允而发生肢体冲突，甚至造成原承租人损伤者，出租人原则上不应当承担责任。但若出租人在冲突中不注意掌握限度而实施对原承租人的损害则属例外。
 ２、对物的限度
 直接对物者，应当包括对出租人自己之物及对原承租人的物。
 对出租人自己之物，在法律上，有完全的占有、使用与处置权。对正当防卫有意义者，如出租人直接更换房门之钥匙或者门锁，以阻止原承租人继续占有、使用房屋等，在法律上并无不当。
 对原承租人置于原出租屋内之物，首先，出租人若故意毁坏，仍然要负赔偿责任。但是，出租人对之并无保管之责，即出租人对之的灭失、短少并无法律上之责任。其次，上述物品置放於原出租房屋内，构成对出租人所有权的侵害，出租人得对之采取适当的措施。究竟何种措施为适当，笔者认为以出租人出于对房屋正常的占有使用而排除妨碍为必要。例如，得将物品放置於室外。复次，依照《中华人民共和国合同法》第１６７条第２款规定之规定，在租赁关系解除后，承租人仍然使用出租人房屋的，应当支付出租人使用费。原承租人将其物置於出租人房屋内，可以视为系原承租人一种对房屋的特殊使用。原承租人应当支付使用费用。在原承租人拒不支付此项费用之情形下，出租人得依照《中华人民共和国物权法》的相关规定行使留置权。

三、注意程序上的特别规定
 依照《中华人民共和国合同法》第２３６条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，租赁关系到期，并不当然终止。只有在出租人提出异议之情形，原租赁合同方终止。基于此项规定，出租人若在租赁关系到期，承租人拒不撤离者，还应当先通知者终止，然后才有实施上述正当防卫之可能，而不可冒然行事。
 （作者单位：上海市东海律师事务所）