摘要

本案系因全额出资购买使用权的住房根据本市政策变更为产权房引发的确认合同无效纠纷。原告苏某静认为其与祖母沈奶奶共同受配的公有住房（系争房屋）在1999年通过与房屋置换公司订立《房屋认购合同》购买使用权后，沈奶奶利用本市公有住房出售政策恶意申请产权，侵害了其居住权益。根据政策规定《房屋认购合同》具备购买使用权和购买产权双重属性，故该合同涉及购买所有权的部分应当无效，据此诉请确认合同部分无效并恢复房屋为公房。 

案情简介

沈奶奶与苏爷爷系夫妻，二人共生育子女四人，即苏1、苏2、苏3、苏4。苏爷爷于1955年报死亡，沈奶奶于2006年报死亡，苏1于2007年报死亡，苏1生育一子苏某炯，苏3生育一女苏某静。

1999年11月，沈奶奶原有静安区私房被拆迁，沈奶奶与拆迁单位签订《货币化安置协议》，约定安置沈奶奶、苏某静、苏4等共计五人，货币化安置款若干。沈奶奶与苏某静在同一张住房调配单，新配普陀区公房一套，调配单位是房屋置换公司，新配房租赁户名为沈奶奶，家庭主要成员为苏某静，调配原因为动迁套配，苏某静时年16周岁。1999年11月中旬，沈奶奶与房屋置换公司订立《房屋认购合同》，合同约定沈奶奶向置换公司认购普陀区使用权房屋一套，房款全部付清后到物业公司办理进户手续。嗣后，沈奶奶用安置款支付了全部购房款并办理入户手续。

1999年11月26日，上海市人民政府印发《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》(沪府发[1999]44号)（以下简称“44号文”），规定“本规定实施前，本市居民全额出资购买使用权的住房（除通过差价换房方式取得使用权的公有住房外），都视作所有权住房”。

2000年6月，普陀区房产管理局出具《居民全额出资购买独用成套使用权房变更为产权房的通知书》，载明系争房屋购房人沈奶奶，出售单位房屋置换公司，经审核，同意购房人全额出资购买的住房使用权变更为产权的申请，购房人应带维修基金及有关材料到区、县房地产交易中心办理产权变更登记。2000年10月23日，系争房屋产权登记至沈奶奶名下。

审理中，苏某静表示其在2000年已经知晓系争房屋产权登记情况，因其一直居住在系争房屋内，且2006年沈奶奶去世后，系争房屋仍由其居住使用至今，故未就房屋产权登记事宜提出异议。但近期沈奶奶的第一顺位法定继承人因继承纠纷闹上法院，导致系争房屋面临析产，其作为系争房屋的原始受配人，在拆迁过程中贡献了相应的面积，依法对系争房屋享有物权，而系争房屋在办理产权登记时，未征得原告及其监护人同意，侵犯了原告的居住权和相应份额的所有权，故提起本案诉讼，笔者作为本案被告房屋置换公司的代理人参与诉讼。 

争议焦点

1. 沈奶奶与房屋置换公司订立《房屋认购合同》的标的是房屋使用权还是所有权？

2. 沈奶奶根据本市公有住房出售政策向相关政府部门申请产权登记是否需要征得苏某静同意？

3. 沈奶奶与房屋置换公司订立《房屋认购合同》以及系争房屋产权登记程序是否具有法定无效情形？ 

各方观点

原告观点

原告苏某静认为，首先，依据44号文的规定，虽然沈奶奶与房屋置换公司于1999年11月中旬签订的《房屋认购合同》约定的标的物是使用权房屋，但该合同实际具备购买使用权和购买产权双重属性。

其次，苏某静是系争房屋的原始受配人、同住人，2000年沈奶奶向普陀区房产管理局和房地产交易中心申请办理产权登记，应当征得苏某静及其监护人同意，沈奶奶擅自将系争房屋申请变更为产权房的行为，应当无效。

并且，苏某静是系争房屋的原始受配人，多年居住于系争房屋内，居住利益由系争房屋保障，故《房屋认购合同》作为购买使用权的合同，当属有效，但沈奶奶利用政策恶意申请产权登记，侵害了苏某静的居住利益，故《房屋认购合同》作为购买所有权的合同，应当无效。 

被告观点

被告认为房屋置换公司认为，第一，房屋置换公司与沈奶奶订立《房屋认购合同》时，双方真实意思是处分使用权而非所有权，沈奶奶出资购买的是房屋使用权，该合同不具有购买使用权和所有权的双重属性。

第二，根据《关于一九九五年出售公有职工住房的方案》（沪府[1995]22号）、《一九九五年出售公有住房方案实施细则》（沪房地改[1995]767号）的规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。无论是订立《房屋认购合同》时还是沈奶奶申请产权登记时，苏某静均未成年，故无需获得苏某静的同意，有资格签订认购合同和申请产权登记的只有沈奶奶。

第三，系争房屋2000年从公房变更为产权房所依据的是44号文，并由房地产管理部门出具通知审核同意，无需获得房屋置换公司的同意，也无需通知房屋置换公司，沈奶奶与置换公司之间并无出售公有住房产权的合意。 

法院观点

法院认为，本案中，1999年住房调配单载明系争房屋承租人为沈奶奶，房屋置换公司根据该住房调配单在1999年11月中旬与沈奶奶订立《房屋认购合同》，明确约定沈奶奶全额出资购买的是房屋使用权。签约之时，44号文及实施细则尚未出台，系争房屋性质为公有居住房屋，沈奶奶与房屋置换公司之间仅就买卖房屋使用权形成合意，双方在合同项下无任何购买房屋产权之意思表示，苏某静称该合同具有购买使用权和购买产权的双重属性，缺乏事实与法律依据。

虽然此后出台的44号文规定全额出资购买使用权的住房视为所有权住房，但同时规定购房者必须办理产权变更登记手续，即由购房者提出申请、经相关部门核准、缴纳首期维修基金后方可变更为产权房。2000年，沈奶奶作为购房者是根据当时的相关政策规定至房地产部门办理产权变更登记而成为产权人，并非在沈奶奶与房屋置换公司订立《房屋认购合同》后就当然成为房屋产权人，而在办理变更产权过程中无证据证明程序上有违反法律规定导致合同无效的情形。

根据庭审当事人自述，苏某静作为原始受配人，长期居住使用系争房屋，并在2000年早已获知系争房屋变更为产权房的事实，但在此后长达二十多年的时间内从未就此提出任何异议，故苏某静认可房屋产权登记在沈奶奶名下的事实。且沈奶奶将系争房屋变更为产权房并未对苏某静居住使用系争房屋有任何影响，未侵犯苏某静的居住权益。

综上，法院认定苏某静要求确认《房屋认购合同》部分无效，于法无据，不予支持。

一审判决后，双方均未上诉，判决已生效。 

律师评议

本案原告苏某静诉请为确认系争房屋《房屋认购合同》部分无效（购买使用权部分有效，购买产权部分无效），要求将系争房屋恢复为公有住房，虽然案由为确认合同无效纠纷，但实际还涉及系争房屋办理产权登记过程房产管理部门行政行为效力问题，以及苏某静的居住权问题。鉴于本案系继承纠纷的衍生纠纷，一审法院在查清案件事实后，准确界定了在沪府发[1999]44号文出台前订立的全额出资购买独用成套使用权住房的合同，即便公房出售政策发生了变化，其合同性质仍应当以签订当时的双方合意为准的原则。在法院认定中，既明确办理变更产权程序不存在违反法律规定导致合同无效的情形，也肯定了苏某静的居住权益以及苏某静居住权益未受侵害的事实。 

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