引言

对有证房屋进行改建、扩建（改扩建部分未办理合法建造手续）后，房屋整体纳入征收范围，对于改扩建部分征收补偿利益的归属，原则上产权人对产证上的建筑面积享有产权，对违法建筑的权利，应综合考虑建筑物的出资建造、占有使用等情况予以处理。但当事人就该部分补偿利益另有约定的，应优先适用当事人之间的特别约定。实践中需要注意的是，改扩建方提出分割征收补偿利益的前提是已经被列为征收补偿的被安置人。如果改扩建方并非被安置人，则只能依据与被安置人形成的其他法律关系（如租赁等）提出主张，不能基于征收补偿利益分割法律关系提出主张。

 

案情简介

上诉人（原审原告）：师某。

被上诉人（原审被告）：杨某。

被征收房屋位于上海市黄浦区，张某2与陈某系夫妻关系，两人系师某的外祖父母，系争房屋属二人共有房产（以下简称张某2私房），房屋性质为私房，面积为32㎡。1995年陈某去世，去世时未作析产，张某2于2001年去世，师某的母亲先于两位老人去世。张某2在去世前办理了遗嘱公证，明确去世后张某2私房中属于本人的份额由杨某继承。2016年杨某因张某2私房老旧，将其拆建加盖为三层楼房（即杨某新房），改建后的面积为105.42㎡。

2020年，杨某新房被征收，杨某之子与征收单位签订征收补偿协议，师某在征收补偿协议尾页落款处补签名。因该户对征收利益无法协商一致，2021年，师某诉至法院，要求分割征收利益。

 

处理结果

法院认为，本案系因私有房屋改建而产生的物权纠纷。张某2私房系师某的外祖父母共有，外祖母去世后未作析产，对于外祖母所享有的50%产权份额因其未留遗嘱，故应予法定继承，外祖母的法定继承人系外祖父和师某的母亲，因师某的母亲先于外祖母去世，故师某母亲的继承份额由师某代位继承。经法定继承后，外祖父、师某对于张某2私房实际各自分别享有75%及25%产权份额，师某就此可按25%比例取得张某2私房所对应之征收利益。

对于张某2私房所对应之征收利益如何确定一节，张某2私房面积为32㎡，征收补偿协议中记明被征收面积为105.42㎡，结合案情，张某2私房发生征收时，已被杨某拆建加盖为三层楼房（即杨某新房），征收利益虽是针对拆建加盖后共计105.42㎡面积而予核发，但需要指出的是，2016年杨某在张某2私房拆建加盖行为并未获得师某的同意，亦未办理相关审批手续，相应利益的归属，仍应当以原合法建筑物的权属情况为基础，结合房屋产权份额、搭建出资、过错程度等因素在合法建筑物的权利人中进行合理分配，对于未见证面积的补偿，杨某可适当多分。

 

律师评析

本案中，杨某实际居住在被征收房屋处，将被征收房屋拆建加盖至三层楼房。对于拆建加盖的房屋，杨某事先并未取得其他产权人同意，翻建后也未取得产权登记证明，因此，该房屋是在原产权房屋基础上私自加盖的房屋。那么，该类房屋是否属于违法建筑？是否可以获得征收补偿？如果可以获得征收补偿利益，应当如何分割？

一、违法建筑的定义。

违法建筑一般是指违反国家法律法规规章而建造的建筑物及其建筑设施。主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑。

本案中，杨某拆建加盖的房屋属于前款规定的第（1）项内容，按照法律程序认定应当属于“违法建筑”。但是征收实务中，认定违法建筑需要一定的程序，而征收部门为了尽快完成征收，一般情况下也不主动认定“违章建筑”，只认定为未登记的建筑面积。

二、征收未登记的建筑是否可以获得补偿？

（一）征收违法建筑不予补偿。

根据《细则》第十四条规定，区（县）人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。因此，一旦未登记的面积被认定为违法建筑，不再给予任何征收补偿利益。

（二） 征收未登记的建筑可以获得补偿。

对于未经登记的私房，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关资料证明在1981年之前建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；1981年以后改建、扩建增加的部分不予认定建筑面积。相关材料是指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。无法确定具体建造年份的，以实地丈量的建筑面积为准，但最多不得超过土地使用权证记载的占地面积与建筑层数的乘积。

《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》规定：“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”也就是说，对于未登记的建筑物，并非绝对地不能获得补偿。目前一些征收部门对未登记的建筑物会给予“未见证面积补贴”，但未登记的建筑物被认定为违章建筑的除外。

三、改建、扩建面积的征收补偿利益如何分割？

对于该部分补偿款的归属，原则上产权人对产证上的建筑面积享有产权，对违法建筑的权利，应综合考虑建筑物的出资建造、占有使用等情况予以处理。但当事人就该部分补偿利益另有约定的，应优先适用当事人之间的特别约定。本案中杨某属于未见证面积的出资人、实际建造人以及实际居住人，但实际建造并未经过所有权利人同意，因此杨某虽然有权分割未见证面积的补偿金额，并且可以适当多分，但师某也可以适当分得。

实践中需要注意的是，改扩建方提出征收补偿利益分割的前提是其已经被列为征收补偿的被安置人。如果改扩建方并非被安置人，则只能依据与被安置人形成的其他法律关系（如租赁等）提出主张，不能基于征收补偿利益分割法律关系提出主张。房屋被征收人如果在1981年之前建造房屋并用于居住的，由于历史政策出台的背景，政府会认定该房屋属于合法建筑，并按照规定给予征收补偿利益；如果房屋是在1981年之后建造、扩建、改建的，未能办理产权登记，也未经过相关部门审核批准的，很明显符合违章建筑条件的，此时被征收人应当看清形势，根据征收部门的具体政策，及时与征收部门签订补偿协议，确定该部分的征收补偿利益，以减少损失。

 

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