一、 引言

投资并购也是对于算力中心该类基础设施的投资途径之一，而在正式协议签署之前，尽职调查属于投资决策之前不可或缺的环节，也是协议草拟或审核修订的参考依据基础。法律尽职调查一般是投资人进行委托，本质上就是帮助委托人尽量使交易信息从不对称到对称的过程，发现交易当中的缺陷、瑕疵、风险和负面信息以及其他可能产生的影响等，从而有效减少或最大限度消除由于信息不对称对交易双方所造成的风险。就算力中心项目而言，要做好法律尽调工作，需要相应的法律专业功底与行业阅历，其中包括土地、规划、主体资质、设计衔接、工程建设、设备采购、环评、节能、用电及公司法、投融资等多方面领域。

对此笔者认为，尽职调查的结果对双方最终能否达成交易有着重要的影响，也是交易双方博弈的关键环节，为下一步并购谈判具体方案如何制定起着非常重要的指引作用。

 

二、投资并购尽调要点例举

（一）项目立项合规

这是项目的起点源头，算力中心作为固定资产投资项目，根据我国《企业投资项目核准和备案管理条例》及《企业投资项目核准和备案管理办法》相关规定，对关系国家安全、涉及全国重大生产力布局、战略性资源开发和重大公共利益等项目，实行核准管理。对前款规定以外的项目，实行备案管理。除国务院另有规定的，实行备案管理的项目按照属地原则备案，备案机关及其权限由省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府规定。

目前《政府核准的投资项目目录（2016年本）》，未提及算力中心项目列入应由政府核准的投资项目，故，算力中心项目的建设单位于项目开工建设前通常是向备案机关办理备案。备案机关一般是当地发展和改革部门或经济和信息化主管部门，但地方层面主管部门存在一定差异，具体需要现场尽调核实走访。

 （二）主体资质及运营合规

和传统房建项目不同的是，是否有权进行报建立项及之后能否有资质运营，也是算力中心该类项目需要关注的重点。IDC业务资质是算力中心合法运营的通行证，也是并购交易后算力中心正常运营的基础。

根据《电信业务分类目录》，IDC属于第一类增值电信业务范畴，假设还涉及新能源电站的建设，则还需要视类型判断适用核准制或备案制。IDC经营、增量配电网管理、电力销售等不同业务均对应不同的许可或备案要求，主管部门各异，例如，根据《中华人民共和国电信条例》规定，“经营增值电信业务，业务覆盖范围在两个以上省、自治区、直辖市的，须经国务院信息产业主管部门审查批准，取得《跨地区增值电信业务经营许可证》；业务覆盖范围在一个省、自治区、直辖市行政区域内的，须经省、自治区、直辖市电信管理机构审查批准，取得《增值电信业务经营许可证》。”对此，应结合项目不同情况进行区分后一一考虑。

另外，部分地方还会存在数据中心准入限制及区域建设的限制，这些情况也需要在尽调阶段注意核实。对此，笔者建议，投资人在尽调阶段需对照自身业务模式，匹配自身业务与项目类型，落实相应立项路径是否合规，并保留批复或备案凭证以衔接后续建设审批与融资尽调，包括核对当地最新许可目录、能耗指标政策及监管要求等，避免资金投入后才发现存在资质障碍。如果退出机制再没设计好，则可能就会陷入无法抽身的困境和僵局。

 （三）关于土地供应及规划

算力中心的建设用途需与用地性质相匹配，包括土地取得方式、土地权属是否存在限制等。而配套新能源电站的用地安排则需要进一步一一核实用地性质及规划，如果是通过租赁方式进行用电配套解决用地问题，则又是另一套尽调逻辑。项目建成后一旦发现用地性质与实际用途不符，将面临行政处罚甚至建筑物被拆除等一系列连锁风险。

同时，投资人在尽调过程中也要考虑拿地成本，算力中心该类新基建项目选址是有要求的，包括部分地方层面对其选址也会严格限制规定，不排除选址地点及后续拿地会涉及到“一级+二级”联动开发拿地的情况，故投资人也需要考虑拿地成本，或者供地一方所提出的附加条件（如有）。

另外，除了用地性质之外，如果规划指标无法和投资标的规范相匹配，则也会影响之后的交易评估对价，故也是尽调重点。

实务案例一：评估一级开发阶段进展及投入

情况简介：根据投资前期意向承诺，力争在【】年【】月【】日前就不少于【】亩的建设用地出让事宜发布出让公告（如未能按计划进行供地，则由双方另行协商合作方案）。同时提及由X方向目标地块范围内的农场运营方作出相应物业补偿承诺，但目前目标公司并未提供拆迁补偿任何相关资料。根据访谈反馈，拟先启动其中约【】亩的供地挂牌出让，该地块原为农用地，已完成拆迁补偿安置工作，以及农转用的相关审批，但本所律师走访目标地块，目标地块存有玉米等青苗作物及堆有部分垃圾未处理，其余部分为房屋建筑物，未见启动拆迁工作。

对此，本所律师尽调提示目标地块是否已完成拆迁补偿工作存在不确定性，目前也未看到 “农转用”正式批复文件及供地前期工作推进的相关资料，之后目标地块的一级开发工作推进及首批地块出让的时间节点也存在不确定性。另外，根据意向约定，由目标公司及X方共同推动目标地块前期拆迁，故，不排除介入目标公司后涉及目标地块后期拆迁方面的投入，以及对已拆迁投入费用的承担。

实务案例二：交易对价评估依据与工程规划不符

情况简介：收购方与转让方就目标项目签署的《关于XXX项目转让框架协议》中，由转让方加盖公章披露的附件1土地信息中，8号地块上对应建筑群为C4-C7四栋建筑物。目前，C4-C7工程规划许可证尚未办理。结合规划总图，并通过走访现场，得知C7建筑规划所在位置上存有村民民房，尚未完成征收，为待补征的非建设用地。之后，本所律师就该问题进行了访谈，转让方答复确认，C7规划所在位置地块尚未补征，对应土地证尚未取得，其并不在8号地块红线范围内，需要更正，补征工作完成并取得相应土地使用权证后，拟纳入资产转让范围。

对此本所律师提示，在拟资产转让的8号地块的工程规划许可尚未确定情况下，收购方可对照规划总图判断，若C7建筑不在8号地块红线范围，则与交易对价评估依据的规划建筑面积不符，需重新评估交易对价。

 实务案例三：规划面积调整问题

情况简介：某项目在建过程中变更过一次施工单位，工程规划许可证及施工许可证均需重新核发。xx国土资源和规划局向转让方（建设方）重新核发了包括目标地块在内的xx项目的《建设工程规划许可证》，规划建筑面积为72000㎡，其中xx项目中有部分总计34115.1㎡已建设完成，剩余规划建筑面积指标37884.9㎡。

但是尽调发现，转让方招标及合同约定目标地块建筑面积40747.27㎡，相比原规划建筑面积37884.9㎡，多出2862.37㎡。对此，转让方根据本所律师要求在补充尽调资料中提供了xx城乡建设局建管办对xxx（H、J区）项目增加的2862.37㎡，下发《区城建局建管口“一费制”收费认定表》。对于该增加的建筑面积，将导致与原建设工程规划建筑面积不符，如不办理规划变更，可能影响项目竣工后的规划验收及后续竣工验收备案。

（四）工程建设合规及成本可控

如果涉及在建工程情况，则需要关注建设各个阶段手续是否齐备及合规。在关注合规基础上，笔者可能会更加关注造价成本是否可控。如果是资产并购，则会涉及具体估值，如果是股权并购，则在合作方承诺的情况下，至少也要通过尽调能评估出一个兜底价格，以及明确超出部分的处理方式。

实务案例四：看签证索赔资料发现潜在风险

签证索赔通常是在项目施工合同履约过程中发生，尽调关注这部分资料不仅仅与目标项目最终结算金额相关，还可能发现项目在建过程中的潜在风险。

情况简介：某在建工程项目转让方提供的签证索赔金额统计中，本所律师发现其中某项科目列明为“保地费用”，期间通过与转让方的项目商务经理访谈获悉，该项目因土地闲置及延期建设问题，曾被当地国土部门下发文件通知拟收回目标地块，转让方当时因资金问题，与现在的施工承包方协商要求其先行垫资对地块施工，达到“三通一平”的进场开工标准，此项垫资施工的费用被列明为“保地费用”。

对此本所律师提示，通过与项目管理人员访谈获悉，政府部门下发的该通知并未收回，目标地块可能存在被当地国土部门收回或追究土地闲置、延期建设的违约责任的风险。

 实务案例五：与施工方纠纷导致的停工问题

情况简介：某在建工程并购项目转让方就目标地块已选择A单位作为施工总包单位进行施工，本所律师进行现场走访，发现地块已完成部分桩基工程，目前处于停工状态。本所律师对转让方访谈后获悉，目前转让方就A公司已完工程产值尚未进行审定确认，且因工程款支付问题与施工方发生诉讼纠纷。

对此本所律师提示，（1）若收购方拟重新选择施工总包单位进行施工，则涉及需要与A公司解除已签订的施工合同，地块现场材料及机械设备等需要清理，且需重新选定施工单位并办理新的施工许可证。考虑到A公司与转让方存在诉讼纠纷，不排除现场清理及重新选定施工单位过程里A公司不予配合，与其发生争议纠纷的可能性。（2）若收购方仍然选定A公司对地块进行施工，则需提示收购方注意的是，（i）考虑到目前地块已经停工，根据《建筑工程施工许可管理办法》规定， 建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告，中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。（ii）关于A公司已完工程产值，转让方尚未进行审定核实，收购方介入开发后面临成本分摊问题。

 （五）标的公司的尽调

如在股权并购的范畴内，则对于标的公司进行尽调的工作相对会更为复杂，例如需要关注实际控制人；国资持股比例；是否存在代持；是否存在对赌安排；是否有固定收益安排；或有负债情况；前融资的情况；等。算力中心项目尤其还需要关注下核心设备是否存在融资租赁、动产质押、重复担保等情况。

实务案例六：关于原融资资本及替换退出的问题

情况简介：某XX信托有限公司与项目公司、A、B、C公司签署《关于XX信托-XX基金集合资金信托计划之合作协议》，约定各方确认目标地块项目峰值为【】元，A信托和B方按不超过【】的比例进行出资，其中A信托募集资金规模不超过【】元，其中不超过【】万元受让20%股权（对应注册资本【】万元），不超过【】元的信托资金发放股东借款；B方提供【】元无息股东借款以及【】元有息股东借款，在A信托同意情况下，除注册资本及【】元无息借款外，B方可以按不超过【】%/年的标准向项目公司计息。A信托合作协议约定，项目公司按2:8的比例向A信托及B方进行（预）分红，特别地，经股东决议通过后，富余资金可按以下任一方式运用…。另外，各方也对于退出方式进行不同情况下的约定。

对此本所律师提示，如投资人参与目标项目合作，则会受到A信托合作协议约定条款的约束，在履行过程中，不排除会出现因A信托与B方合作参与的其他项目存在违约情形，从而导致A信托要求触发被动退出条款予以退出的可能；B方有息借款的利率标准，需要经过A信托单方同意确认为前提，故B方投入资金成本存在不确定性。这个问题主要影响本次交易对价评估，需考虑A信托作为原资方的投入情况，及A信托退出价款等方面的要求。本所律师也对此提出了应对建议、进一步核实类目以及需要协议商谈确定的合作前提基础。

 （六）关于节能与用电

笔者认为，这是区别于普通地产项目最关键的部分。很多项目看似“已经落地”，但实际上真正决定项目价值的是电力资源，尤其是在目前算电协同政策推进的情况下，该项尽调核实是投资价值评估的重要依据。

根据《固定资产投资项目节能审查和碳排放评价办法》规定，固定资产投资项目节能审查意见是项目开工建设、竣工验收和运营管理的重要依据。政府投资项目，建设单位在报送项目可行性研究报告前，需取得节能审查机关出具的节能审查意见。企业投资项目，建设单位需在开工建设前取得节能审查机关出具的节能审查意见。未按本办法规定进行节能审查，或节能审查未通过的项目，建设单位不得开工建设，已经建成的不得投入生产、使用。

• 1、根据目前政策目标规定，到2025年底，新建及改扩建大型和超大型数据中心PUE降至1.25以内，国家枢纽节点数据中心项目PUE不得高于1.2（国家发展改革委牵头，工业和信息化部、国家数据局按职责分工负责）。

• 2、在尽调中除了核实PUE外，也要留意是否存在项目拆分后分别办理申请报批的情况，该项操作的合规性建议在当地实践管理尺度层面予以留意核实。另外，碳排放评价和煤炭消费管理要求已经纳入节能审查制度统一管理，而算力中心通常也会涉及此项重要评价，需予以关注。

• 3、算力中心是用电大户，项目公司是否与当地的供电企业确定项目的供电方案并达成协议，以保障用电容量的合法性，是否能保障算力中心的正常运营。另外，在高峰情况下，算力中心在当地是否有用电顺序方面的政策扶持等，均建议去了解核实，尽量避免算力中心存在超负荷影响运营的情况。

 （七）其他

其他尽调要点可能还涉及是否存在国资及产权交易的考量、环评是否合规、各项审批是否存在附加承诺、电价是否享有优惠补贴、设备是否涉及进口限制、客户资源导入等等，在此不一一赘述，有些项目可能也是需要根据首次进场访谈结果及收集的初步资料，进行进一步的细化补充及核实了解。

 

三、 结语

算力中心该类项目投资并购的核心，并不仅仅是收购一家项目公司，而是对土地、电力、建设、运营及政策资源的综合接管，与传统房地产项目相比，其风险结构更复杂；与普通科技项目相比，其资源依赖程度更强。因此，对于律师而言，算力中心该类项目法律尽职调查不应停留于传统公司法或地产项目审查逻辑，而应建立“基础设施投资 + 建设工程 + 能源资源 + 国资合作 + 商业运营”的复合尽调体系。