谁的大楼？

    日期：2007-03-18     作者：蓝麒    阅读：2,091次

    江宪律师  案例

 1992年，上海一家著名的艺术学院与一香港公司签订了一份《关于合作建造综合楼协议书》，其中约定：在学院提供的土地上建造综合大楼，建成后房屋归该学院所有，香港公司享有15年使用权，香港公司应向学院支付使用费。1995年学院又与香港公司签订《补充协议书》，确认使用费从1994年9月1日起算及新增面积、拓展场地等的付费计算方法。1998年3月12日，在上述两个协议的基础上，学院与香港公司、上海静安区土地开发控股总公司（以下简称静安土地总公司）以及由香港公司和静安土地总公司共同组建的专业经营管理公司——奥力孚公司签订《协议书》确认，大楼实际面积为4700平方米，新增1200平方米；静安土地总公司对大楼也享有使用权；确认该大楼使用费的构成及计算，由奥力孚公司在经营管理期间向学院支付。
    由于奥力孚公司未及时支付使用费，学院曾于2000年向上海市第二中级人民法院提起民事诉讼，要求其履行付款义务。该案最终由高院终审，于2001年8月10日判决奥力孚公司及香港公司、静安土地总公司支付欠款及逾期付款的违约金。然而，就在学院认为此事已经解决，准备拿着判决书讨要欠款之时，8月27日的另一份判决书却让学院的领导们大跌眼镜。原来香港公司还在静安区法院提起了行政诉讼，法院的判决确认上海市房屋土地资源管理局向学院核发的房地产权证因故无效并予以撤销。听说没了房产证，学院里顿时炸开了锅，领导们更是急得团团转。
    他们只好再次请来了委托律师江宪一起商量对策。江律师看着院长紧锁的眉头，望着书记焦急的眼神，微微一笑，说道：“是谁的就是谁的，大家不用紧张。行政判决的结果只是说明你们在申请房地产权证的过程中存在瑕疵，并不等于学院就丧失了该楼的所有权。剩下的事就由我来处理吧，请大家放心。”
    奥力孚公司握着那张行政判决书更是不肯支付使用费了。江律师则将计就计，向奥力孚公司发去一封律师函，说明：华山路620号的房产证既已撤销，那么该楼已不具备商业用途，不能对外出租，奥力孚公司接函后应立即终止与其客户的租赁合同，学院将作为教学楼予以使用。江律师多次主动和奥力孚公司沟通，但奥力孚公司坚持认为，房地产权证撤销后学院不再是该房产的权利人，因此学院不得以产权人名义向奥力孚公司提出主张。
    江律师再次代表学院提起诉讼，要求人民法院确认学院对华山路620号房屋的所有权，并要求被告支付未缴纳的使用费。法院经审理认为，华山路620号综合楼的土地使用权在该楼未建造之前就属于该学院，并通过了当事人之间的协议认定，综合楼产权应归学院所有。尽管房地产权证被撤销，但该产证撤销的事由是行政审判鉴于颁发程序行为的不规范，并不影响产权性质的认定。法院完全支持了学院的诉讼请求。