（本指引于2026年7月7日上海市律师协会业务研究指导委员会通讯表决通过，试行一年。试行期间如有任何修改建议，请点击此处反馈）

（转载声明：本指引由上海律协统一组织编制,请在本协会官方微信公众号正式发布后,规范转载并注明来源。未经授权,任何第三方请勿提前通过任何平台发布或传播。）

 

第一章 总则

第一条 为规范律师办理在中国银行间市场交易商协会发行的权益并表类REITs业务的执业行为，明确该业务全流程的法律服务标准、操作范围和核心要求，保障权益并表类REITs业务合法合规开展，维护交易参与方及投资者的合法权益，结合能源电力等核心领域的业务实践及现行法律法规、监管规定，制定本指引。

第二条 本指引适用于律师承办在中国银行间市场交易商协会发行、聚焦能源电力领域的权益并表类REITs业务的全流程法律服务，包括项目尽职调查、合规论证、发行文件起草、发行程序协助、存续期法律支持等环节；其他基础设施领域可参照执行。

第三条 本指引所称在中国银行间市场交易商协会发行的权益并表类REITs，指以有限合伙企业为核心架构，以定向资产支持票据为发行载体，基础资产为合伙份额，发起人通过交易安排实现合并报表的类REITs产品。

 

第二章 发起机构

第四条 本指引所称发起机构指发起设立项目、转让基础资产并认购次级资产支持票据的主体，通常为国资背景产业主体或基金公司。

第五条 主体资格审查

查阅工商登记文件、营业执照、公司章程等材料，确认发起机构为依法设立并有效存续的企业法人，不存在吊销营业执照、注销登记等主体资格瑕疵。

第六条 主体资质与资信核查

（一）对发起机构的股权结构与国资属性进行穿透核查，确认其控股股东、实际控制人及国资层级；若为央国企下属主体，应当核查其国资出资证明、产权登记文件，确保主体资格符合国资监管要求。

（二）对发起机构的业务资质与资信状况进行核查，确认其开展基础设施资产证券化业务符合法律法规及行业监管要求；核查发起机构最近两年是否存在因严重违法失信行为被列为失信被执行人、被限制融资的情形，无重大违法违规记录。

第七条 内部授权核查

对发起机构的内部授权程序进行核查，确认其已就项目发行履行合法有效的股东会或董事会决议程序，决议内容应当涵盖但不限于：

（一）同意作为有限合伙人设立有限合伙企业并按约定出资；

（二）同意将所持有限合伙份额信托给受托人设立资产支持票据信托；

（三）同意作为资产服务机构履行基础资产管理相关义务；

（四）同意认购全部次级资产支持票据并承担相应风险；

（五）同意项目相关的交易架构及核心合作方选择。

第八条 出资能力核查

对发起机构的出资能力与资金来源进行核查，确认其认缴有限合伙份额的资金为自有资金或合法募集资金，不存在利用银行授信资金、受托管理资金等违规出资情形。

第九条 若发起机构为上市公司，律师应当核查其是否按照证监会、证券交易所的规定履行信息披露义务，确保项目相关信息披露真实、准确、完整，无虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

第十条 确认发起机构作为资产服务机构的履职能力，律师应当核查其是否具备基础资产管理所需的制度、人员、系统支持，是否能按照约定履行基础资产的日常管理、现金流归集、信息披露等义务。

 

第三章 发行程序

第一节 内部审批程序

第十一条 协助发起机构及相关国资主体完成项目内部审批，包括发起机构股东会/董事会决议、国资主体的内部决策程序（如需），确保审批程序符合公司章程及国资管理规定。

第十二条 若项目涉及国有权益变动，律师应当协助相关主体履行国资备案或审批程序，包括有限合伙企业国有权益占有登记、项目公司股权转让的国资内部审议，确保国资审批流程合规。

第二节 交易商协会注册程序

第十三条 协助发起机构、发行载体管理机构准备交易商协会注册申报文件，包括注册申请书、法律意见书、交易结构说明、募集说明书（草案）等，确保文件内容完整、合规。

第十四条 就项目的合法合规性向交易商协会出具专项法律意见，对发起机构资质、基础资产合法性、交易结构合理性、风险隔离有效性等核心事项进行论证，答复交易商协会的注册反馈意见。

第十五条 协助相关主体完成注册文件的报送、修改及沟通工作，确保项目顺利取得交易商协会出具的《接受注册通知书》，并确认注册有效期、发行规模等核心条款。

第三节 发行实施程序

第十六条 确认项目满足发行前的合规性条件，包括取得《接受注册通知书》、相关交易文件签署完毕、有限合伙企业设立完成、国资登记手续办理完毕等。

第十七条 协助发起机构、主承销商开展定向发行工作，确认发行对象为银行间债券市场的专项/特定机构投资人，发行流程、发行定价符合监管规定及定向发行约定。

第十八条 核查资产支持票据的募集资金到账情况，确认募集资金按照约定划入信托计划账户，并按《合伙协议》约定向有限合伙企业实缴出资，资金划转路径合法合规。

第十九条 协助相关主体完成发行后的工商变更与权利登记，包括有限合伙企业合伙人出资实缴登记、项目公司股权过户工商变更、国有权益变更登记（如需）等，确保基础资产权利归属清晰。

第四节 存续期备案及信息披露程序

第二十条 协助发行载体管理机构按照交易商协会规定，完成资产支持票据首期发行备案（如需）；若涉及分期发行，应当核查每期发行前的备案程序合规性。

第二十一条 协助相关主体履行存续期的信息披露义务，按照银行间债券市场监管要求，及时披露项目运营情况、基础资产现金流情况、重大事项（如诉讼、违约、合作方变更等），确保信息披露真实、及时、完整。

 

第四章 发行文件

第二十二条 本业务发行文件分为内部决议文件与外部交易文件，律师应当对两类文件进行全面核查，核心文件包括但不限于以下类别：

（一）内部决议类文件：发起机构及相关主体的股东会/董事会决议、国资主体内部决策文件、国有权益登记备案文件等；

（二）注册申报类文件：交易商协会注册申请书、法律意见书、募集说明书、项目可行性分析报告、现金流预测报告等；

（三）交易架构类文件：《合伙协议》《信托合同》《股权转让协议》《运营保障协议》《优先收购协议》等；

（四）发行操作类文件：《承销协议》《资金保管合同》《服务合同》《登记托管协议》等；

（五）增信支持类文件：《流动性支持函》《履约承诺函》《保证合同》《质押合同》等。

第二十三条 《合伙协议》

重点确认合伙人出资比例、实缴期限、权利义务、利润分配、决策机制、并表安排等核心条款，明确普通合伙人的执行事务权限及有限合伙人的收益分配优先级。

第二十四条 《信托合同》

重点确认信托设立的条件、信托财产的范围、发行载体管理机构的职责、信托财产的管理与运用、现金流的归集与分配等条款，确保信托计划合法有效。

第二十五条 《募集说明书》

重点核查风险提示、交易结构说明、基础资产情况、现金流预测、增信措施、信息披露安排等内容，确保无虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，符合投资者适当性管理要求。

第二十六条 增信支持类文件

重点核查条款表述的法律性质，结合相关法律规定，区分财务支持与法定担保，若涉及担保性质的，应当确认已履行相应的内部授权及国资备案程序。

第二十七条 律师应当确保所有发行文件中的核心术语定义一致，交易架构、权利义务、触发条件等条款相互衔接，无冲突、无遗漏，确保文件的可操作性和可执行性。

第二十八条 律师应当协助相关主体完成发行文件的签署与备案，签署主体具备相应的签约资格、签署程序合法，涉及国资管理、信托登记等备案要求的，协助完成相关备案手续。

 

第五章 发行载体管理机构及相关中介机构

第一节 发行载体管理机构

第二十九条 发行载体管理机构为信托计划的管理人，通常为信托公司，律师应当对其主体资质进行核查，确认其为依法设立并有效存续的金融机构，具备信托业务经营资质，取得金融监管部门颁发的《金融许可证》。

第三十条 对发行载体管理机构的履职能力进行核查，确认其具备基础设施资产证券化产品管理所需的制度、人员、风控体系，无重大违法违规记录，未被金融监管部门采取监管措施。

第三十一条 审查发行载体管理机构的核心职责约定，确认其在项目发行及存续期内能按照《信托合同》的约定履行基础资产管理、现金流归集、本息兑付、信息披露、风险监测等义务。

第二节 相关中介机构

第三十二条 主承销商

应当具备银行间债券市场债务融资工具承销业务资质，确认《承销协议》约定的承销范围、承销方式、承销费用、违约责任等条款合法合规，承销流程符合交易商协会规定。

第三十三条 资产服务机构

通常由发起机构担任，律师应当核查其具备基础资产管理的制度、人员、系统支持，确认《服务合同》约定的资产核查、现金流归集、档案管理、信息报告等职责明确，与发起机构的其他义务无冲突。

第三十四条 资金保管机构

核查是否具备资金托管业务资质，确认《资金保管合同》约定的资金保管范围、划转条件、监督职责、信息披露等条款清晰，能实现信托财产与自有资金的有效隔离。

第三十五条 登记托管机构

确认其为银行间债券市场认可的登记托管机构，确认《登记托管协议》约定的资产支持票据登记、托管、过户、本息兑付代理等职责明确，操作流程符合监管规定。

第三十六条 运营保障机构

核查其主体存续性、财务实力及履职能力，确认其具备为项目公司提供运营资金、履约支持金的能力，《运营保障协议》约定的触发条件、支付方式、资金来源等条款可操作。

第三十七条 流动性支持机构

核查是否为依法设立的国资主体或具备相应偿付能力的企业，且已就流动性支持事项履行内部授权程序，《流动性支持函》的条款表述清晰，权利义务明确。

第三十八条 优先收购权人

律师应当核查其主体资质、收购能力，确认《优先收购协议》约定的收购标的、触发条件、收购价格、支付方式等条款合法合规，若为国资主体，应当符合国资交易相关规定。

第三十九条 律师应当对所有中介机构的关联关系进行核查，确认中介机构与发起机构、项目公司之间的关联关系披露真实、准确，不存在影响中介机构独立履职的情形。

 

第六章 基础资产的真实性、合法性、权利归属及其负担情况

第一节 基础资产的界定与范围

第四十条 本指引所称基础资产为信托计划持有的有限合伙企业100%A类有限合伙份额，穿透后对应有限合伙企业持有的项目公司99%股权及底层基础设施资产相关权益，律师应当确认基础资产范围界定清晰，无模糊地带。

第四十一条 基础资产应当具有可转让性，不存在法定或约定禁止转让的情形；基础资产的界定符合《银行间债券市场企业资产证券化业务规则》关于基础资产的要求，不属于资产证券化负面清单范畴。

第二节 基础资产的真实性核查

第四十二条 确保基础资产真实存在，有限合伙企业的设立、A类有限合伙份额的认缴与实缴均基于真实的交易背景，《合伙协议》的签署与履行真实，不存在虚假交易情形。

第四十三条 穿透核查底层资产的真实性，项目公司持有底层基础设施资产（如风电、光伏项目）真实存在，项目立项、备案、建设、运营等手续齐全，具备持续产生现金流的能力。

第四十四条 核查基础资产对应现金流的真实性，项目公司的经营收益、现金流预测基于真实的经营数据，不存在虚构现金流的情形，现金流来源稳定、可预测。

第三节 基础资产的合法性核查

第四十五条 有限合伙份额设立与持有

有限合伙企业的设立符合《中华人民共和国合伙企业法》规定，合伙人的出资方式、出资比例合法，工商登记手续齐全，无设立瑕疵。

第四十六条 基础资产转让

发起机构将A类有限合伙份额转让给信托计划的行为，符合《合伙协议》及法律法规规定，履行了必要的内部授权程序，转让对价公允。

第四十七条 底层资产

项目公司取得底层基础设施资产的权属合法，具备项目运营所需的全部资质（如发电许可证、并网协议、环评批复等），运营活动符合行业监管要求。

第四十八条 基础资产交易行为

有限合伙企业收购项目公司股权的行为，应当符合《企业国有资产交易监督管理办法》规定，属于国资非公开协议转让情形的，已履行相应的国资审议程序。

第四节 基础资产的权利归属核查

第四十九条 基础资产权利归属清晰

项目公司为底层基础设施资产的唯一合法权利人，持有合法有效的权属证明文件（如不动产权证、项目所有权证明等），有限合伙企业作为项目公司股权的合法权利人时，应当完成工商变更登记。

第五十条 基础资产附属权益归属完整

有限合伙份额对应的收益权、表决权、优先购买权等附属权益，均随基础资产一并转让至信托计划，无权利分离情形。

第五节 基础资产的权利负担核查

第五十一条 项目公司股权及底层基础设施资产未设定抵押、质押等权利限制，或已设定的权利限制在基础资产转让前依法解除，解除手续齐全、合法有效。

第五十二条 基础资产及底层资产未涉及重大诉讼、仲裁或执行程序，不存在影响基础资产权利行使及现金流产生的潜在法律风险。

第五十三条 若基础资产在历史上存在权利负担或涉诉情形，律师应当核查相关情形是否已彻底解决，是否取得相应的法律文书（如解除抵押登记证明、诉讼结案文书等），并确认该情形未对基础资产的价值及现金流产生重大不利影响。

 

第七章 交易结构

第五十四条 权益并表类REITs的交易结构以有限合伙企业与信托计划为核心，律师应当审查交易结构设计的合理性、合规性与完整性，确保其符合法律法规、监管规定及国资管理要求，能实现发起人并表、盘活存量资产、降杠杆的核心目标，确保涵盖有限合伙企业设立、信托计划设立、项目公司股权收购、委托贷款发放、资产支持票据发行、运营保障、流动性支持、优先收购等全部核心环节。

第一节 有限合伙企业设立环节

第五十五条 合伙人构成合规

普通合伙人具有主体资格，非国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体，A/B类有限合伙人的出资比例、实缴期限约定清晰，符合国资监管要求。

第五十六条 出资资金来源合法

A类LP的出资为资产支持票据募集资金，定向募集且风险自担；B类LP的出资为自有资金，不存在违规出资情形。

第五十七条 若普通合伙人非私募基金管理人、企业名称未标注“股权基金/股权投资”字样，应当出具其不属于私募基金、无需在基金业协会备案的法律意见。

第二节 信托计划设立环节

第五十八条 信托设立合法有效，符合《中华人民共和国信托法》规定，信托目的合法、信托财产确定、信托当事人权利义务明确，已履行必要的信托登记手续。

第五十九条 运作模式合规，以定向资产支持票据为发行载体，募集资金专项用于实缴有限合伙企业A类LP出资，信托财产的管理与运用符合《信托合同》约定，无违规操作情形。

第三节 项目公司股权收购与委托贷款环节

第六十条 股权转让合规，同一国家出资企业及其各级控股企业之间内部重组整合的，适用国资非公开协议转让，无需通过产权市场公开交易，转让对价公允。

第六十一条 有限合伙企业向项目公司发放委托贷款合规，贷款资金为合伙企业自有资金，不违反《商业银行委托贷款管理办法》禁止性规定，贷款用途为置换项目公司存量负债或补充流动资金，资金使用符合约定。

第四节 资产支持票据发行环节

第六十二条 资产支持票据发行合规，在全国银行间债券市场定向发行，发行对象为专项或特定机构投资人，发行规模、期限与基础资产现金流相匹配，次级份额由发起机构全额认购，增信措施有效。

第五节 并表安排环节

第六十三条 并表安排的合规性

发起人通过其下属子公司担任有限合伙企业普通合伙人，实现对合伙企业的控制，进而将合伙企业及项目公司纳入合并财务报表范围，该安排符合企业会计准则及国资财务管理要求。

第六节 运营保障与流动性支持环节

第六十四条 运营保障与流动性支持安排条款清晰，触发条件、支付方式、资金来源等约定明确，属于集团内部关联交易的，符合上市公司关联交易豁免披露或国资关联交易管理要求。

第七节 优先收购安排环节

第六十五条 优先收购安排合法合规，《优先收购协议》约定的收购标的、触发条件、收购价格形成机制公允，若为国资主体收购，应当符合国资交易的评估、审批程序要求。

 

第八章 破产风险隔离

第六十六条 审查本项目破产风险隔离机制的有效性，确保基础资产与发起机构、发行载体管理机构、相关中介机构的固有财产相隔离，防范因上述主体破产导致基础资产被纳入清算财产的风险。

第一节 发起机构与基础资产的风险隔离

第六十七条 审查发起机构转让基础资产的完整性，转让行为为真实的所有权转让，而非形式上的转让；除作为资产服务机构履行约定职责外，发起机构不再享有基础资产的任何权利，也不承担基础资产的任何风险。

第六十八条 确认基础资产转让对价合理，发起机构已取得合理的转让对价，不存在无偿转让或低价转让情形，避免被认定为破产撤销行为。

第六十九条 发起机构的固有财产与基础资产相互独立，基础资产的现金流不与发起机构的自有现金流混同，发起机构破产的，信托计划持有的基础资产不属于其清算财产。

第二节 发行载体的独立运营

第七十条 确认有限合伙企业的独立主体地位，其为依法设立的独立非法人组织，拥有独立的财产权，与合伙人的固有财产相互隔离，合伙人破产的，有限合伙企业的财产不属于合伙人清算财产。

第七十一条 信托财产为独立于发行载体管理机构、发起机构的固有财产，发行载体管理机构、发起机构破产的，信托财产不属于其清算财产；发行载体管理机构因管理信托财产取得的收益，归属于信托财产。

第三节 基础资产的独立管理

第七十二条 基础资产由发行载体管理机构独立管理，发起机构作为资产服务机构仅按照约定履行日常管理职责，无权擅自处分、挪用基础资产，基础资产的管理与发起机构的自有资产管理相分离。

第七十三条 有限合伙企业、项目公司独立运营，其拥有独立的法人治理结构，独立作出经营决策，与发起人及关联方的经营活动相分离，不存在人格混同、财产混同情形。

第四节 现金流的封闭归集

第七十四条 项目公司产生的现金流全额划入专项监管账户，该账户由资金保管机构独立监管，与发起机构、项目公司的自有资金账户相隔离，无混同可能。

第七十五条 现金流的流转路径封闭，专项监管账户的资金仅用于兑付资产支持票据本息、支付项目运营费用、分配合伙企业利润等约定用途，无其他划转渠道，发起机构及其他主体无权擅自划转、挪用。

第五节 破产风险隔离的其他保障

第七十六条 确认所有交易文件中均约定破产风险隔离条款，明确基础资产的独立性、发行载体的独立性、现金流的封闭性，约定相关主体破产时基础资产的处置方式，确保投资者利益得到保障。

第七十七条 核查专项监管账户的监管有效性，资金保管机构按照《资金保管合同》约定履行资金监督职责，实时监测账户资金流入流出，对违规划转行为有权拒绝，确保资金安全。

 

第九章 其他

第七十八条 协助相关主体履行国有权益登记义务，有限合伙企业设立时办理国有权益占有登记，后续发生合伙份额转让、增资等国有权益变动的，及时办理国有权益变更登记，确保国资登记合规。

第七十九条 对运营保障与流动性支持的法律性质进行实质审查，若相关文件具有担保意思表示（如差额补足、代为履行债务），应当确认已履行担保的内部授权及国资备案程序；若为一般财务支持，应当优化条款表述，避免被法院认定为法定担保。

第八十条 建立存续期风险防控机制，对基础资产现金流、项目公司运营情况、中介机构履职情况进行持续监测，针对现金流短缺、违约、政策调整等风险制定应对方案。

第八十一条 审查项目关联交易的合规性，确认集团内部关联交易的对价公允性，履行了必要的内部授权及信息披露程序（如需），不存在利用关联交易损害国有资产或投资者利益的情形。

第八十二条 制定争议解决机制，在所有交易文件中约定清晰的争议解决方式（诉讼/仲裁）、管辖法院/仲裁机构、法律适用，确保争议发生时能高效、合法解决。

第八十三条 若项目涉及跨境因素（如境外投资者、跨境现金流），律师应当核查项目符合外汇管理、跨境融资等监管规定，履行了必要的外汇备案/审批程序，制定汇率风险应对方案。

第八十四条 在项目全流程中关注监管政策的动态调整，若相关法律法规、监管规则发生变化，应当及时协助相关主体调整项目方案，确保项目持续符合监管要求。

第八十五条 完成项目存续期的档案管理，将发行文件、审批文件、权属证明、运营数据等资料妥善保管，确保档案完整、可追溯，符合国资监管及行业管理要求。

 

第十章 附则

第八十六条 本指引的制定主要依据以下规定：

（1）《中华人民共和国民法典》（2020.05.28发布）

（2）《中华人民共和国公司法》（2023年修订）

（3）《中华人民共和国信托法》（2001.04.28发布）

（4）《中华人民共和国合伙企业法》（2006.08.27发布）

（5）《信托登记管理办法》（银监发〔2017〕47号）

（6）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）

（7）《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）

（8）《加快构建新型电力系统行动方案（2024—2027年）》（发改能源〔2024〕1128号）

（9）《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）

（10）《关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（国发〔2022〕12号）

（11）《银行间债券市场企业资产证券化业务信息披露指引》（2023.12.12发布）

（12）《非金融企业债务融资工具注册发行规则》（中国银行间市场交易商协会公告〔2023〕15号）

（13）《国家统计局、国家市场监督管理总局〈关于市场主体统计分类的划分规定〉的通知》（国统字〔2023〕14号）

（14）《有限合伙企业国有权益登记暂行规定》（国资发产权规〔2020〕2号）

（15）《商业银行委托贷款管理办法》（银监发〔2018〕2号）

（16）国务院国资委关于《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号）

（17）《上海证券交易所股票上市规则》（上证发〔2025〕59号）

第八十七条 本指引成稿于2026年3月13日。本指引内容仅依据该期限前国家有关法律法规、部门规章、规范性文件以及有关司法解释等为依据。

第八十八条 本指引为由上海市律师协会金融工具与金融基础设施专业委员会起草，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考。权益并表类REITs项目的全流程法律服务提供指导，不具有法律法规层面的强制约束力，律师事务所及律师在开展法律服务工作时可以参照执行。若本指引与法律法规、监管规定及证券交易所规则不一致的，以法律法规、监管规定及证券交易所规则为准。

 

执笔人：钱豪  上海市锦天城律师事务所