上海律协全新发布2026年新一批业务操作指引，由上海律协各专业委员会组织编制，以期为广大律师同行的执业提供宝贵参考。

其中，为提高本市律师承办上海市征收集体土地居住房屋补偿业务的服务质量和水平，指导和规范律师办理与上海市征收集体土地居住房屋补偿相关的诉讼和非诉讼业务，维护上海市征收集体土地居住房屋补偿当事人的合法权益，上海律协城市更新（征收）专业委员会特制定《律师办理上海市征收集体土地居住房屋补偿业务操作指引（2026）》。

值得注意的是，指引并非强制性或规范性规定，而是旨在实际执业中为律师提供指导和帮助。

律师办理上海市征收集体土地居住房屋补偿业务操作指引（2026）

目 录

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第一部分 总  则

一、制订目的与依据

二、适用范围

三、术语定义

第二部分 征地房屋补偿与律师实务操作

一、征地房屋补偿主体及实施部门

二、征地房屋补偿前期准备阶段

（一）发布征收土地预公告

（二）房屋调查确认

（三）评估机构确定及入户评估

（四）社会稳定风险评估

（五）拟定征地房屋补偿方案

（六）征地房屋补偿方案公告

（七）听证程序及公众参与

（八）补偿协议签订与征地审批

（九）征地房屋补偿前期准备阶段中的律师实务

三、 征地房屋补偿阶段

（一）分户评估报告出具及异议处理

（二）附生效条件的征地房屋补偿协议签订

（三）补偿内容及方式

（四）征收土地申请及征收土地公告

（五）落实补偿

（六）补偿结果公开

（七）征地房屋补偿阶段的律师实务

四、征地房屋补偿争议调处

（一）制定、送达具体补偿方案

（二）调处

（三）征地补偿安置决定与责令交出土地决定

（四）强制执行

（五）争议调处阶段的律师实务

第三部分 常见争议与律师实务操作

一、征收集体土地居住房屋补偿中的相关复议、诉讼

（一）一般规定

（二）行政复议律师实务

（三）行政诉讼律师实务

二、征收集体土地居住房屋补偿中的民事诉讼

（一）民事诉讼概述

（二）立案管辖

（三）当事人界定

（四）核心材料清单

（五）材料获取与瑕疵补救

（六）关键操作提示

第四部分 附  则

第一部分

总  则

一、制订目的与依据

制订目的：为提高本市律师承办上海市征收集体土地居住房屋补偿业务的服务质量和水平，指导和规范律师办理与上海市征收集体土地居住房屋补偿相关的诉讼和非诉讼业务，维护上海市征收集体土地居住房屋补偿当事人的合法权益，第十二届上海律协城市更新（征收）专业委员会决定启动《律师办理上海市征收集体土地居住房屋补偿业务操作指引》起草工作，经过多次征求委员意见并召开全体委员会议，现完成2026版操作指引。

制订依据：

1.《中华人民共和国宪法》：1982年12月4日第五届全国人民代表大会第五次会议通过，1982年12月4日全国人民代表大会公告公布施行，历经1988年、1993年、1999年、2004年、2018年五次修正的中华人民共和国根本法《中华人民共和国宪法》（下称《宪法》）；

2.《中华人民共和国土地管理法》：2019年8月26日第三十二号主席令修正，自2020年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）；

3.《中华人民共和国农村集体经济组织法》：2024年6月28日第十四届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过，2025年5月1日起施行的《中华人民共和国农村集体经济组织法》（下称《农村集体经济组织法》）；

4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》：2021年7月2日第743号国务院令公布，自2021年9月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（下称《实施条例》）；

5.《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》：2023年11月23日上海市人大常委会第公告十四号公布，自2024年1月1日起实施的《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（下称《上海市实施办法》）；

6.《上海市征收集体土地房屋补偿规定》：2021年9月29日上海市人民政府沪府规（2021）13号文件印发，自2021年10月1日起施行的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（下称《征补规定》）；

7.《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序》：2022年8月24日上海市规划处自然资源局、上海市人力资源和社会保障局、上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局以沪规划资源规（2022）7号文联合印发，自2022年8月25日起施行的《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序》（下称《征收工作程序》）；

8.《关于开展征地社会稳定风险评估工作的指导意见（修订）》：2022年4月27日上海市规划自然资源局、上海市人力资源和社会保障局以沪规划资源施〔2022〕122号文联合印发，自2022年4月27日起施行的《关于开展征地社会稳定风险评估工作的指导意见（修订）》（下称《风险评估指导意见》）；

9.《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》：2020年3月25日上海市高级人民法院发布的沪高法民〔2020〕4号《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（下称《高院会议纪要》）；

10.《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》：上海市规划和自然资源局以沪规划资源规〔2024〕3号文印发，自2024年5月10日起施行，有效期至2029年5月9日的《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》（下称《征补评估管理规定》）；

11.《上海市征地房屋补偿争议协调和处理办法》：上海市规划和自然资源局以沪规划资源规〔2021〕7号文印发，自 2021 年 10 月 1 日之日起施行，有效期至 2026年9月30日 的《上海市征地房屋补偿争议协调和处理办法 （下称《征补争议协调和处理办法》）。

本指引并非强制性规定，仅供律师在办理上海市征收集体土地居住房屋补偿相关法律业务中参考和借鉴。

二、适用范围

本操作指引适用于律师办理与上海市征收集体土地居住房屋补偿相关的诉讼和非诉讼法律业务，包括但不限于律师为征收主体、征收部门提供征收法律咨询、受托调查、起草修改征收方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训征收工作人员、参与和征收有关的评估、听证、谈判，行政复议与诉讼等法律服务以及相关社会矛盾化解；以及代理被补偿人、房屋使用人等参与民事诉讼、行政复议与诉讼等法律服务。

律师办理上海市征收集体土地非居住房屋补偿、国有土地房屋征收补偿以及城市规划区内涉及军事设施、教堂、寺庙等宗教设施、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的征收法律服务、土地收储，不适用本操作指引。

三、术语定义

1. 集体土地居住房屋补偿，是指为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，区（县）人民政府对集体土地进行征收，并对该土地上居住房屋的所有权人给予补偿安置。

2. 征收主体，是指负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的区（县）人民政府。

3. 征收部门，是指负责组织实施本行政区域房屋征收与补偿工作的区（县）规划资源部门。

4. 征地事务机构，指区（县）人民政府指定的具体实施征地房屋补偿工作的机构。

5. 征收实施单位，是指房屋征收部门委托的承担房屋征收与补偿具体工作的房屋征收事务所。

6. 被补偿人，是指被征收集体土地上房屋的所有权人。

7. 房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。

第二部分

征地房屋补偿与律师实务操作

一、征地房屋补偿主体及实施部门

1. 区人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。

2. 区人民政府可以指定区规划资源等部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。

3. 区人民政府指定的区征地事务机构具体实施征地房屋补偿工作。

4. 区征地事务机构委托实施单位承担征地房屋补偿具体工作的，应当对实施单位在委托范围内实施的征地房屋补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。

法律依据：《征补规定》第五条。

二、征地房屋补偿前期准备阶段

为了公共利益的需要征收农民集体所有的土地的，在依法完成征收土地预公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、确定征地补偿安置方案、签订征地补偿安置协议等前期工作后，区人民政府方可申请征收土地，并经有批准权的人民政府批准后组织实施。

农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿标准，由市人民政府制定。

法律依据：《宪法》第十条第三款；《土地管理法》第四十五条;《实施条例》第二十六条；《上海市实施办法》第十六条第一款。

（一）发布征收土地预公告

1．发布主体

建设项目取得用地预审和选址批准文件后，区人民政府应当在拟征收土地所在的镇（乡）和村、村民小组范围内发布征收土地预公告，告知征地房屋补偿的政策依据以及征收土地预公告后不得实施的行为，预公告时间不得少于10个工作日。预公告落款主体一般为区级人民政府，并可抄送其他分管部门。

法律依据：《征补规定》第八条第一款。

2．征收条件

为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，区人民政府可以依法实施征收：

（1）军事和外交需要用地；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地；

（4）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地；

（5）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地；

（6）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

上述规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（4）项、第（5）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（5）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

法律依据：《土地管理法》第四十五条。

3．预公告

上海地区征收土地预公告一般以《征收土地预公告》为题，文号格式为“沪X（区级）预征地告【XXXX（年份）】第XXX号”。在建设项目取得用地预审和选址批准文件后，区人民政府应当在拟征收土地所在的镇（乡、街道）和村、村民小组范围内张贴征收土地预公告，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

预公告期不得少于10个工作日，并采用网站、微信公众号等有利于社会公众知晓的渠道主动公开信息。

征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的/用途、开展土地现状调查的安排、补偿标准、安置方式和社会保障等内容。

同时，区规划资源部门应将拟征地范围、拟征收的集体农用地面积、所属村组等相关拟征地信息及时告知区人力资源社会保障部门。

法律依据：《土地管理法》第四十七条；《实施条例》第二十六条第二款；《征补规定》第八条第一款；《征收工作程序》第一条。

4．预公告后不得实施的行为：

征收土地预公告后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年：

（1）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；

（2）不得突击装修房屋；

（3）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工；

（4）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。

违反前款规定实施的，不予补偿。

法律依据：《征补规定》第八条第二款；《征收工作程序》第一条。

（二）房屋调查确认

拟征收土地现状调查属于法定征收前置程序之一。征收土地预公告后，区征地事务机构应当会同镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划资源所、村（居）民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行调查。房屋面积调查包括房屋现状调查以及对宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件记载内容的核实。拟征地范围内的宅基地使用权人、房屋所有人在征收土地预公告后10个工作日内，凭宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准文件或者其他相关证明文件，对调查结果进行确认。宅基地使用权人或者房屋所有人拒绝确认的，应当记录在册。

调查结果应当在拟征地范围内公示。公示内容包括：宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件记载的权属、面积、房屋用途等情况以及房屋现状建筑面积，同时包括其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量。

对公示结果有异议的，区征地事务机构应当进行核实。经核实后有变化的，应当及时公布。

协议置换遗留地块依法转为实施征地房屋补偿的，镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划资源所、村（居）民委员会已经组织开展过房屋调查，调查结果经宅基地使用权人或者房屋所有人签字确认的，区征地事务机构可将调查结果在拟征地范围内公示，公示后的调查结果，可作为开展征地房屋补偿工作的依据。

法律依据：《实施条例》第二十六条第三款；《上海市实施办法》第十六条第二款；《征补规定》第九条、第三十一条；《征收工作程序》第一条。

（三）评估机构确定及入户评估

1. 发布公告

征收土地预公告发布后，区征地事务机构应将征地房屋补偿评估项目在市规划资源部门网站上发布。发布内容应包含征地房屋补偿评估项目名称、四至范围、拟征地范围内户数及建筑面积，完成评估时限、需要评估机构数量、评估机构报名的起止时间、地点、联系方式和应当提交的资料等，报名起止时间应当不少于5个工作日。

2. 评估机构报名

评估机构可以按照自愿的原则在规定的报名时间内提交报名文件。区征地事务机构收到报名文件后应当向评估机构出具回执。区征地事务机构对不符合条件的评估机构，应当告知并说明原因；符合条件的评估机构名单应当在拟征地范围内公示。

3. 确定评估机构

镇（乡）人民政府或者街道办事处应当组织宅基地使用人或者房屋所有人在评估机构名单公示之日起5个工作日内，在张贴公示的评估机构名单中协商选定评估机构。

协商不成的，镇（乡）人民政府或者街道办事处应当组织宅基地使用人或者房屋所有人在张贴公示的评估机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定评估机构，或者采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。

评估机构的确定，镇（乡）人民政府或者街道办事处可以邀请公证机关公证。

区征地事务机构应当将确定的评估机构名单在拟征地范围内予以公告。

4. 签订委托协议

评估机构确定后，由区征地事务机构作为委托人，向评估机构出具征地房屋补偿评估委托书，并与其签订征地房屋补偿评估委托合同。

征地房屋补偿评估委托书应当载明委托人的名称、受托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

法律依据：《征补规定》第二十四条；《征补评估管理规定》第八条、第九条、第十条。

（四）社会稳定风险评估

社会稳定风险评估属于法定征收前置程序之一，应从合法性、合理性、可行性、可控性等方面开展。社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。

1．实施主体、参与主体、评估时间

（1） 区人民政府负责本行政区域的征地社会稳定风险评估工作。区人民政府可以指定区规划资源局、镇（乡）人民政府、街道办事处等相关部门具体实施征地社会稳定风险评估工作，相关部门可以委托律师事务所等第三方机构开展评估。

（2）社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加，评估结果是申请征收土地的重要依据。

（3）《征地社会稳定风险评估评审报告》应当开始于征收土地预公告发布后，完成于申请征收土地之前。

法律依据：《实施条例》第二十六条；《征收工作程序》第一条。

2．工作程序

（1）制定评估方案。征收土地预公告后，相关部门应当制定社会稳定风险评估工作方案。

（2）调查识别风险。科学运用各种社会调查方法开展深入调查，广泛听取用地单位、征地实施主体、被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。识别归纳主要风险因素，并做好相关解释工作。

（3）全面分析论证。系统梳理各方意见和诉求，对征地合法性、合理性、可行性、可控性进行定量定性分析，全面查找社会稳定风险点。对可能出现的不稳定因素逐一分析，参考相同或者类似情况引发的社会稳定风险情况，研判各主要风险因素引发矛盾纠纷的可能性、激烈程度和持续时间、涉及人数规模，可能产生的负面影响和风险的可控程度等。

（4）确定风险等级。在全面分析论证的基础上，按照征地实施可能对社会稳定造成的影响程度，采取定性和定量相结合的方式确定低、中、高三级风险等级，研究提出风险防范的对应措施。其中高风险是指，大部分群众有意见，反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件或者重大舆情事件，识别分析认为存在1个以上重大风险因素的；中风险是指，部分群众有意见，反应强烈，或者相关部门、第三方机构对重大风险处理意见存在较大分歧，可能引发较大矛盾冲突，识别分析认为不存在重大风险因素、但存在1个以上较大风险因素的；低风险是指，绝大多数群众理解支持，少部分群众有意见，识别分析认为不存在重大或者较大风险因素的。

（5）编制评估报告。相关部门或者第三方机构负责编制社会稳定风险评估报告。评估报告应当包括以下内容，并署名编制单位（部门）、编制人员基本信息和报告日期：

① 征地项目基本情况（阐述征地项目名称、范围、实施主体、土地现状调查情况等）；

② 风险评估过程（阐述征地社会稳定风险评估的依据、方法及过程等）；

③ 风险调查情况（阐述征地社会稳定风险评估的调查方法和调查内容，并描述调查结果，如被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人意见诉求情况等）；

④ 风险识别及分析（在风险调查的基础上，针对利益相关者不理解、不认同、不满意、不支持的方面，或在日后可能引发不稳定事件的情形，从土地补偿、房屋补偿、劳动力安置等方面查找并分析可能引发社会稳定风险的各种风险因素，形成风险识别对照表）；

⑤ 风险等级及评判依据（从识别的各类风险因素中筛选、归纳出主要风险因素，采用定性与定量、指标评价与经验判断相结合的方法估计主要风险在决策事项实施各阶段的发生概率、影响程度、风险程度，判断决策事项初始风险等级（低风险、中风险或高风险）；

⑥ 风险防范应对措施建议（根据风险分析结果，针对主要风险因素提出具体详细的防范措施，包括落实各项措施的责任主体和协助单位、具体内容、时间、地点和工作要求等）；

⑦ 风险评估结论及处置预案（综合征地社会稳定风险初始风险等级以及征地社会稳定风险防范措施，得出最终的征地稳定风险评估等级和结论，并提出予以实施或不实施等相关决策建议）；

⑧ 其他相关内容（风险调查问卷、公众意见征求表、专家评审结论、会议记录、照片资料等）。

（6）组织评审。评估报告编制完成后，相关部门应当按照编审分离原则，自行组织或委托相关机构进行评审，并形成评审意见。

法律依据：《风险评估指导意见》第六条。

3．主要内容

社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。风险评估的主要内容从合法性、合理性、可行性、可控性等方面开展。

（1）征地是否符合法律法规及相关政策规定，包括实施主体是否有法定权限并在权限范围内实施、实施内容和程序是否符合法律法规及相关政策规定等；

（2）征地相关补偿费用能否保证按时足额到位；

（3）被征地人员的职业技能培训和就业促进以及社会保障措施能否落实；

（4）被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人意见诉求及反馈情况；

（5）征地引发其他社会稳定问题及社会负面舆论的可能性；

（6）其他应当纳入社会稳定风险评估的因素。

法律依据：《实施条例》第二十六条第四款；《风险评估指导意见》第五条。

（五）拟定征地房屋补偿方案

拟征收土地上房屋的所有权人应当在征收土地预公告规定期限内，持不动产权属证明办理补偿登记。区征地事务机构应当依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，拟订征地房屋补偿方案。需要注意的区别是，《征补规定》明确区征地事务机构应当根据调查结果，拟订征地房屋补偿方案；而在《征收工作程序》中规定为区人民政府应当组织区规划资源部门、区人力资源和社会保障等有关部门，依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，拟定征地补偿安置方案、征地房屋补偿方案以及被征地人员就业和保障方案。《征收工作程序》在职责划分上对《征补规定》内容进行了细化，在实践操作中，社会稳定风险评估结果和土地现状调查情况均应当作为补偿方案的参照，而具体的补偿标准则应当依据《上海市征地土地补偿费标准》《上海市征地青苗补偿费标准》以及《上海市征地财物补偿标准》等进行汇算。

具体征地房屋补偿方案应当包括以下内容：

（1）拟征地范围内总户数、总建筑面积；

（2）同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价、价格补贴；

（3）房屋的补偿方式和补偿金额的计算方法；

（4）补偿安置总金额；

（5）安置房屋坐落、单价、数量等；

（6）搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、奖励费等有关费用标准；

（7）签约期限；

（8）房屋补偿的评估单位和实施单位名称；

（9）其他事项。

法律依据：《实施条例》第二十七条；《征补规定》第十一条第一款；《征收工作程序》第一条。

（六）征地房屋补偿方案公告

区人民政府应当在拟征收土地所在的镇（乡、街道）和村、村民小组范围内张贴《征地补偿安置方案公告》、《征地房屋补偿方案公告》和《被征地人员就业和保障方案公告》，公告期不得少于30日，并采用网站、微信公众号等有利于社会公众知晓的渠道主动公开信息。其中，《征地补偿安置方案公告》和《被征地人员就业和保障方案公告》应当同时张贴。

在方案公告期间，区人民政府应当组织区征地事务机构、镇（乡）人民政府、街道办事处等有关部门，就征地补偿安置方案、征地房屋补偿方案、被征地人员就业和保障方案听取被征地的集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

法律依据：《土地管理法》第四十七条第二款；《实施条例》第二十八条第一款、第二款；《征补规定》第十一条；《征收工作程序》第一条。

（七）听证程序及公众参与

征地房屋补偿方案应当听取相关权利人意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为方案不符合法律、法规规定的，区人民政府应当按照规定组织听证。区征地事务机构应当根据征求意见和听证会情况，修改征地房屋补偿方案。其中，“多数”即被征地范围内半数以上的集体经济组织成员。是否为“集体经济组织成员”以及“集体经济组织成员”总数由被征地村集体经济组织认定和提供。

区人民政府根据法律、法规规定和听证会等情况确定征地房屋补偿方案以后，应当组织有关部门落实相关费用，并于5个工作日内在拟征地范围内发布《征地房屋补偿方案确认告知书》。

法律依据：《土地管理法》第四十七条第三款；《实施条例》第二十八条第三款；《征补规定》第十一条第二款；《征收工作程序》第一条；《农村集体经济组织法》第十二条。

（八）补偿协议签订与征地审批

1．协议签订

补偿方案确定后，用地单位与区征地事务机构签订附生效条件的征地房屋补偿费用支付协议。区征地事务机构（或经其委托的实施单位）与被补偿人签订附生效条件的补偿协议。

个别确实难以达成补偿协议的，区人民政府应当在申请征收土地时如实说明情况。其中，“个别”即被补偿人未签订协议数少于等于总协议数的20%或者不满10户。前期已经协议置换的，在区人民政府如实说明后，可以纳入基数计算。国家重点建设项目中控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的工程需要报批的，区人民政府在承诺保障被补偿人利益的前提下可以报批，但未签订协议数应少于总协议数的三分之一。

2．征地审批

征收下列土地的，由国务院批准：

（1）永久基本农田；

（2）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（3）其他土地超过七十公顷的。

征收上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照审批权限另行办理征地审批。县级以上地方人民政府完成征地前期工作后，方可提出征收土地申请，报有批准权的人民政府批准。

有批准权的人民政府应当对征收土地的必要性、合理性、是否为了公共利益确需征收土地的情形以及是否符合法定程序进行审查。

法律依据：《土地管理法》第四十六条；《实施条例》第三十条；《征补规定》第十一条；《征收工作程序》第一条。

3．征地公告

征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排，对个别未达成补偿协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。

法律依据：《土地管理法》第四十七条第一款；《实施条例》第三十一条；《征收工作程序》第一条。

（九）征地房屋补偿前期准备阶段中的律师实务

1．征收土地预公告阶段

在征收土地预公告阶段，律师应重点审查如下内容：

（1）被征收土地的用途，在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划中，是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益需要；其中由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程、成片开发建设，是否纳入国民经济和社会发展年度计划；

（2）建设项目是否已经取得用地预审和选址批准文件；

（3）公告内容是否包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排、补偿标准、安置方式和社会保障等内容；

（4）是否在拟征收土地所在的镇（乡、街道）和村、村民小组范围内进行了预公告；

（5）预公告期是否少于10个工作日；

（6）征收部门是否对预公告后不得实施的行为予以公告，明确限制期限并采取相应限制措施。

在预公告阶段，律师可协助进行预公告内容合规审查，协助开展法律咨询与普法讲座，讲解预公告后存在的法律注意事项，明确预公告后不得实施的行为。

2．房屋调查确认

在房屋调查确认阶段，律师应重点审查并协助完成如下工作：

（1）协助完成拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查确认工作。包括房屋现状调查以及对宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件记载内容的核实；

（2）协助完成宅基地使用权人、房屋所有人所提供宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准文件或者其他相关证明文件的核实确认工作；

（3）协助完成调查结果的公示以及公示内容的核实工作。

3．社会稳定风险评估

在社会稳定风险评估阶段，律师可按照《风险评估指导意见》以第三方身份受托开展评估工作。依照《征收工作程序》和《风险评估指导意见》的具体评估要求，律师可重点完成如下工作：

（1）审核社会稳定风险评估工作程序的合法性。律师可出具专项法律意见书，论证征地是否符合法律法规及相关政策规定，包括实施主体是否有法定权限并在权限范围内实施、实施内容和程序是否符合法律法规及相关政策规定等；

（2）制定社会稳定风险评估方案。律师可完成社会稳定风险评估方案的制定，配合展开对应区域社会背景资料调查收集，选择风险评估的方法，制定详细的工作方案，制作风险调查问卷与公众意见征求表等辅助调查资料；

（3）开展社会稳定风险调查。包括分发风险调查问卷，并整理回收问卷结果；收集整理权利人相关意见诉求，草拟初步答复意见，归纳疑难问题；在调查中预估风险点，动态调整风险评估方案；

（4）根据调查结果，进行风险识别及分析，提出风险等级及评判依据，可作为专家参与社会稳定风险评审；

（5）制作征地社会稳定风险评估报告，设计风险防范应对措施，提出风险评估结论及建议，审核社会稳定风险评估报告内容的完整性；

（6）结合社会稳定风险评估，协助做好相应的维稳预案；

（7）补偿方案公告后，出现新的重大不利因素或者原风险评估中未识别的风险因素，并有可能引发较大社会稳定风险的，律师可针对性补充开展社会稳定风险评估。

4．征地房屋补偿方案

在拟定征地房屋补偿方案阶段，律师重点完成如下工作：

（1）协助拟定征地房屋补偿方案，进行方案合规性审查；

（2）协助完成拟订方案的公告，协助收取被征地的集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，适时提供相关法律意见。

5．听证程序及公众参与

在听证程序及公众参与阶段，律师重点完成如下工作：

（1）就公告的征地房屋补偿安置方案，听取相关权利人意见，并组织现场咨询；

（2）根据被征地农村集体经济组织成员的意见，对是否应当组织听证会作出法律判断；

（3）协助组织召开听证会，作为法律专家参会；

（4）根据征求意见和听证会情况，协助完成征地房屋补偿方案的修改。

6．征地房屋补偿方案公告及审批

在征地房屋补偿方案公告及审批阶段，律师重点完成如下工作：

（1）协助在拟征地范围内发布《征地补偿安置方案确认告知书》、《征地房屋补偿方案确认告知书》；

（2）协助完成征地报批文件的准备工作；

（3）协助完成征收土地公告。

三、 征地房屋补偿阶段

（一）分户评估报告出具及异议处理

1. 评估时点

征地房屋补偿的评估时点，为征地房屋补偿方案公告之日。

2. 实地查勘

评估机构应当指派与评估项目工作量相适应的评估师和从业人员对房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。区征地事务机构、宅基地使用人或者房屋所有人和评估师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

宅基地使用人或者房屋所有人应当协助评估师对房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集评估所必需的情况和资料。

3. 拒绝进户评估的处理

宅基地使用人或者房屋所有人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，征地事务机构应当请无利害关系的第三人见证，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

在征地房屋补偿评估过程中，宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

宅基地使用人或者房屋所有人不提供资料、拒绝评估人员实地查勘，致使房屋评估无法进行的，评估机构可参照同区域、同建筑类型的房屋进行评估。

4. 分户初步评估结果公示

评估机构应当按照征地房屋补偿评估委托书的要求或者委托合同的约定，向区征地事务机构提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。区征地事务机构应当将分户的初步评估结果在拟征地范围内向宅基地使用人或者房屋所有人公示，公示时间不少于7日。

公示期间，评估机构应当安排评估师对分户的初步评估结果现场解释。存在错误的，评估机构应当修正。

5. 整体及分户评估报告的出具

分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向区征地事务机构提供整体评估报告和分户评估报告。区征地事务机构应当向宅基地使用人或者房屋所有人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责征地房屋补偿评估项目的两名以上评估师签字，不得以印章代替签字。评估报告应当加盖评估机构公章。

区征地事务机构、宅基地使用人或者房屋所有人对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

6. 对评估结果的异议

区征地事务机构、宅基地使用人或者房屋所有人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的评估机构书面提出复核评估申请。

评估机构应当自收到复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当收回原评估报告，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

当事人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。

评估费用由委托人承担。复核评估不收费。鉴定费用由申请人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由评估机构承担。

（二）附生效条件的征地房屋补偿协议签订

1. 计户标准和面积认定

（1）计户标准

以被征收户持有的合法有效权利凭证作为计户依据，具体包括宅基地使用证、房地产权证（不动产权证）或者建房批准文件。同一被征收户若持有多份上述凭证且涉及同一征收范围内房屋的，合并为一户计算；若凭证涉及不同征收范围内房屋的，按凭证对应的房屋分别计户。

（2）面积认定

合法建筑面积认定：被补偿房屋的建筑面积，以合法有效的宅基地使用证、房地产权证（不动产权证）或者建房批准文件的记载为准。对于一处宅基地多次批准建房的，按“后证覆盖前证”原则，以最终认定的面积为准。

特殊情形面积处理：

l 房屋出售的，应当按照出售后的剩余合法有效建筑面积认定；

l 房屋赠与、析产前的建筑面积合并认定；

l 利用自有宅基地房屋从事生产经营活动的，其房屋面积仍作为居住房屋面积认定；

l 虽经建房批准，但超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，由人民政府认定，并按照《征补规定》有关条款执行。

2. 补偿安置方式

被征收户可在以下两种补偿安置方式中自愿选择，选择结果经双方确认后写入补偿协议，原则上不得变更。

（1）货币补偿

房屋征收部门按本操作指引规定的计算方法，向被征收户支付被征收房屋的货币补偿款，被征收户自行解决住房问题。货币补偿款包括可建建筑面积补偿、价格补贴（如有）、奖励费用（如有）等。

（2）房屋产权调换

房屋征收部门提供用于产权调换的房屋（以下简称 “安置房”），与被征收户计算、结清被征收房屋补偿金额与安置房价值的差价。安置房需符合国家质量安全标准及本市住宅交付使用许可要求，且产权清晰、无权利负担。人民政府可结合征收项目实际，提供改建地段或就近地段的安置房供被征收户选择。

3. 房屋货币补偿金额计算方法

（1）计算基础：可申请建房人口与户口性质界定

货币补偿金额计算需先核定可申请建房人口及户口性质（农业 / 非农业），具体认定标准按《区征收集体土地房屋补偿可申请建房人口和面积认定操作办法》执行，包括：

可直接认定人口（如征收范围内常住户口的农村集体经济组织成员及其配偶、子女，户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生、服刑人员等）；

照顾认定人口（如父母一方为认定人口的本市未成年子女、户口不在册但因政策无法迁入的配偶等）；

不予认定人口（如在本市他处享受过福利分房、房屋征收补偿的人员，空挂人口、外籍境外人员等）。

户口性质界定按以下规则执行：

l 认定时点户籍记载为农业或征地农转非的，认定为农业户口；

l 宅基地立基建房文件记载为农民的，认定为农业户口（多次立基的，以征地前最后一次文件记载为准）；

l 户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生、服刑人员，迁出前为农业户口的，仍认定为农业户口；

l 农业户口认定人口的配偶（须为认定人口），虽为非农业户口的，可照顾按农业户口计；

l 非农业户口认定人口，若父母一方在认定时点为当地农业户口或征地农转非的，可照顾按农业户口计（立基建房文件明确记载为非农业户口的除外）。

（2）货币补偿金额构成

房屋货币补偿总金额=可建建筑面积补偿金额（或有证面积补偿金额） + 奖励费用（如有）

可建建筑面积补偿金额：按可申请建房人口数量及户口性质确定可建面积标准，乘以被征收房屋所在地段房地产市场评估单价计算。具体标准为：

以浦东为例：农业户口：45平方米/人；

以浦东为例：非农业户口：30平方米/人。

有证面积补偿金额：有证面积，乘以被征收房屋所在地段房地产市场评估单价计算。

奖励费用：包括集体联动奖、签约奖、按期搬迁奖等，按征收补偿方案规定的标准计算（如集体联动奖35万元、签约奖5-10万元 / 户、按期搬迁奖3-8万元/户，具体以项目方案为准）。

4. 征地房屋补偿中可建未建房屋补偿

（1）可建未建房屋的认定条件

l 同时满足以下条件的，可认定为可建未建房屋：

l 被征收户在人口认定时点符合可申请建房人口条件；

l 未超出按人口核定的可建建筑面积标准；

l 未实际建设房屋且无擅自放弃建设的书面声明；

l 不属于 “不予认定人口” 对应的房屋建设权益（如在他处已享受建房、征收补偿的情形）。

（2）可建未建房屋的补偿标准

可建未建房屋按“核定可建面积×评估单价×90% ”计算补偿金额，不享受价格补贴及套型面积补贴。若被征收户选择产权调换的，该部分补偿金额可用于抵扣安置房购房款。

5. 居住房屋的其他补偿

除房屋本身补偿外，还需支付以下与居住房屋相关的补偿费用，具体标准由人民政府结合项目实际制定：

（1）搬迁费

按被征收房屋合法建筑面积计算（参考标准：15-20 元/平方米），一次性支付给被征收户，用于覆盖房屋搬迁过程中的运输、人工等费用。

（2）临时安置费

被征收户选择产权调换且安置房未交付前，按可申请建房人口数量或面积支付临时安置费（参考标准：农业户口800-1200元/人/月，非农业户口600-1000元/人/月或按核准面积X元/每平米月支付）。支付期限自被征收户搬迁交房之日起至安置房交付后3个月止；若因征收部门原因逾期交付安置房，自逾期之日起按原标准的1.5倍支付。

（3）家用设施移装费

按本市相关标准据实报销或按固定标准支付，具体包括：

l 空调移装费：300-500元/台；

l 热水器移装费：200-400元/台；

l 燃气灶具移装费：150-300元/台；

l 固定电话、宽带、有线电视移装费：各100-200元/项。无移装凭证的，按标准上限的80%支付。

（4）其他补贴

对征收范围内符合条件的特殊家庭（如居住困难户、残疾人家庭等），可按征收补偿方案规定给予额外补贴，具体标准由人民政府制定。

6. 违法建筑、临时建筑的处理

（1）违法建筑的认定与处理

由人民政府组织规划、土地、建设等部门依法对征收范围内的建筑进行调查、认定。对认定为违法建筑的，不予补偿；对认定为违法建筑但已实际用于居住且被征收户无其他住房的，可按建筑重置成本价的30%-50%给予建筑物残值补偿（最高不超过5万元/户），但不纳入可申请建房人口对应的补偿范围。

（2）临时建筑的认定与处理

对认定为未超过批准期限的临时建筑，按“建筑重置成本价×（剩余批准使用年限 / 总批准使用年限）”计算补偿金额；

对认定为超过批准期限的临时建筑，不予补偿；

临时建筑若已作为居住用途且被征收户无其他住房的，参照本条（1） 款中 “建筑物残值补偿” 标准执行，但不得重复享受补偿。

7. 征地房屋补偿协议的主要内容

征地房屋补偿协议需采用书面形式，由房屋征收部门（人民政府委托的征收事务所）与被征收户签订，协议应明确以下核心内容：

（1）协议主体信息

房屋征收部门：名称、统一社会信用代码、地址、联系方式；

被征收户：户主姓名、身份证号、户籍地址、被征收房屋地址；

可申请建房人口：姓名、身份证号、户口性质、与户主关系（需附人口认定表及相关证明材料复印件，如户口簿、结婚证、宅基地使用证等）。

（2）被征收房屋及补偿依据

被征收房屋基本情况：地址、权属证明编号（宅基地使用证 / 房地产权证等）、合法建筑面积、房屋类型（如农村宅基地住房、简屋等）；

补偿依据：《征补规定》《区征收集体土地房屋补偿可申请建房人口和面积认定操作办法》及本征收项目补偿方案。

（3）补偿安置方式及金额明细

补偿安置方式：明确为 “货币补偿” 或 “房屋产权调换”；

货币补偿明细：可建建筑面积、评估单价、可建面积补偿金额、价格补贴、搬迁费、临时安置费、家用设施移装费、签约奖、搬迁奖等，及总货币补偿金额；

产权调换明细：安置房地址、建筑面积、单价、总价，被征收房屋补偿金额与安置房总价的差价（明确差价支付方式及期限），安置房交付时间及交付标准（如通水、通电、通气等）。

（4）搬迁与交房义务

搬迁期限：明确具体的搬迁起止日期，及搬迁后需完成的房屋清空、设施拆除（或保留）要求；

交房标准：被征收房屋需无遗留物品、无人员占用、无权利负担（如抵押、租赁等），双方签署《房屋交接确认单》作为交房凭证；

逾期责任：被征收户未按约定期限搬迁的，按每日总补偿金额的 0.5‰支付违约金；逾期超过15日的，征收部门有权解除协议并按规定重新作出补偿决定。

（5）协议生效条件

本协议自双方签字盖章之日起成立，自本征收项目签约期限内签约比例达到人民政府规定标准（不低于80%）之日起生效；

若签约期限内签约比例未达到规定标准，本协议自动失效，双方互不承担违约责任，征收部门应在协议失效之日起15日内退还已支付的补偿款（如有）。

（6）争议解决方式

协议履行过程中发生争议的，双方应先行协商解决；

协商不成的，可向人民政府申请协调；协调不成的，被征收户可依法向区人民政府申请行政复议，或向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

（7）其他约定

协议附件：包括人口认定表、被征收房屋权属证明复印件、分户评估报告、安置房选房确认单、家用设施移装费凭证等，附件与本协议具有同等法律效力；

协议份数：本协议一式五份，征收部门执两份，被征收户执一份，区房屋土地征收中心备案一份，人民政府存档一份。

（三）补偿内容及方式

1. 居住房屋的补偿内容及方式

（1）计户标准和面积认定

征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。

房屋的用途和建筑面积，以宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件的记载为准。

（2）补偿安置方式

共存在三种方式，分别为货币补偿、产权调换、易地建房。

选择产权调换的，应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。

选择易地建房的条件：①被征地的村或者村民小组建制不撤销；②该居住房屋户内成员未全部转为非农业户籍的；③被征地的村或者村民小组农民集体所有土地的范围内有国土空间规划确定的居民点；④申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村村民住房建设的有关规定执行。

（3）房屋货币补偿金额计算方法

货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。

本条及第十五条规定的单价，是指每平方米建筑面积的价格。

本条及第十五条规定的房屋建安重置结合成新单价，由区征地事务机构委托估价机构评估；同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由房屋所在地的区人民政府制定并公布。

同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，应当与安置房屋的供应价格相衔接，以保障被征地农民的居住条件。

（4）已批未建的房屋补偿

征收土地预公告时，已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿；建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可按照重置价结合成新价格补偿。本条规定的重置价，由区征地事务机构委托估价机构评估。

征收土地预公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房，不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。

（5）可建未建的房屋补偿

征收土地预公告时，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征收土地预公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算；低于现行农村村民住房可建面积标准的部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过征收、拆迁补偿安置的人数除外。每户可建未建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村村民住房建设标准，且不作分户计算。

上述可建未建建筑面积的认定，应当由具备条件的农村村民家庭提出申请，房屋所在地的镇（乡）人民政府或街道办事处按照农村村民住房建设标准进行审核，并在拟征地范围内公示，公示期不得少于7日。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由镇（乡）人民政府或街道办事处出具可建未建建筑面积认定证明。

（6）超标准建房的补偿

虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：

① 在批准建房时，超过本市农村村民住房建设标准审批的；

② 在批准建房时，只批准房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的。

超标准建筑面积，由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。

（7）居住房屋的其他补偿

征地房屋补偿，还应当对宅基地使用权人或者居住房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、奖励费，具体标准由区人民政府制定。

宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在征收土地预公告前已办理了工商营业执照的，可一次性给予适当的停产停业损失补偿。

居住房屋附属的棚舍以及其他构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

2. 非居住房屋的补偿方式及内容

（1）计户标准和面积认定

征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。

房屋的用途和建筑面积，以宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件的记载为准。

（2）补偿方式

对非居住房屋实行货币补偿。

（3）货币补偿计算方式

① 共同举办企业及集体经营性建设用地入市取得土地使用权的非居住房屋的货币补偿方式：

农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业的非居住房屋，以及通过集体经营性建设用地入市取得土地使用权的非居住房屋，其货币补偿金额计算公式为：房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

房屋建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由区征地事务机构委托估价机构评估。

相应的土地使用权取得费用，是指在征地房屋补偿方案公告之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应支付的费用。一般按照征收该地块集体土地的现行标准评估，包括耕地占用税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费和安置补助费等。评估时，可参照同区域工业园区内相同数量的土地使用权取得费用作相应的系数调整。

权利人应当出示依法取得土地使用权的证明材料。

② 其他非居住房屋的货币补偿：按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

（4）非居住房屋的其他补偿

对于经批准用于生产经营的非居住房屋，还应当补偿下列费用：

① 设备搬迁和安装费用；

② 无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用；

③ 停产停业损失补偿。

非居住房屋的停产停业损失补偿标准，由各区人民政府根据区域实际情况制定并公布。房屋所有人认为其停产停业损失超过区人民政府制定的标准的，应当提供实施房屋补偿前三年的经营状况、停产停业期限以及其他实际损失等相关证明材料。区征地事务机构应当委托估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

3. 违法建筑、临时建筑的处理

未超过批准期限的临时建筑，可给予适当补偿。

对违法建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征收土地预公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

（四）征收土地申请及征收土地公告

县级以上地方人民政府完成本条例规定的征地前期工作后，方可提出征收土地申请，依照《土地管理法》第四十六条的规定报有批准权的人民政府批准。

有批准权的人民政府应当对征收土地的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的为了公共利益确需征收土地的情形以及是否符合法定程序进行审查

征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排，对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。

个别确实难以达成征地补偿安置协议或征地房屋补偿协议的，区人民政府应当在申请征收土地时如实说明情况。其中，“个别”即被补偿人未签订协议数少于等于总协议数的20%或者不满10户。前期已经协议置换的，在区人民政府如实说明后，可以纳入基数计算。

（五）落实补偿

区征地事务机构应当按生效的支付协议向用地单位收取征地补偿费用、征地房屋补偿费用，并按生效的补偿协议将征地补偿费用、征地房屋补偿费用支付给被补偿人。

无法达成征地房屋补偿协议的，按照《征补争议协调和处理办法》等相关规定执行。

（六）补偿结果公开

区征地事务机构应当依法建立征地房屋补偿档案，并将分户补偿结果在征地范围内向宅基地使用权人或者房屋所有人公布。

（七）征地房屋补偿阶段的律师实务

集体土地上房屋征收按户进行补偿，以权证或建房批文计户，不以户籍计户。

2.征地房屋补偿的评估时点，为征地房屋补偿方案公告之日。但在方案公告后长期未达成补偿协议又未作出征地房屋补偿决定的，相应评估报告将存在失效可能。

3.评估机构的选定，必须先协商，协商不成才能通过投票、摇号、抽签方式选定。

4.居住房屋补偿方式中的易地建房需要满足多种条件，其中的核心条件在于被征地的村或者村民小组农民集体所有土地的范围内是否存在国土空间规划确定的居民点，应当对征地范围所涉及的国土空间规划及相关图则予以核查。

5.上海集体土地上房屋征收补偿中的产权调换，长期实施“低进低出”，安置房屋的供应价格与地块的土地使用权基价及价格补贴标准衔接，以保障被征地农民的居住条件。

6.非居房屋的补偿内容，与该房屋相应土地使用权取得的方式相关联，如系共同举办企业取得的土地或是通过新土地管理法实施后集体经营性建设用地入市后取得的土地，补偿内容为房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

除此以外，其他非居住房屋应当按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

7.申请征地的条件中，可以允许个别无法达成补偿协议的情况，但是“个别”只能为未签订协议数少于等于总协议数的20%或者不满10户，否则无法批准征地，也即无法作出征地补偿安置决定。

四、征地房屋补偿争议调处

区人民政府作出征地补偿安置决定前，区征地事务机构应当根据经批准的征地房屋补偿方案，制定具体补偿方案，提供给宅基地使用权人或者房屋所有人，并要求其在规定期限内给予答复。具体补偿方案，应当包括补偿标准、安置房屋的地点、搬迁期限等内容。在答复期限内，区人民政府应当予以调处。

（一）制定、送达具体补偿方案

征地房屋补偿方案规定的签约期限届满，区征地事务机构与被补偿人达不成补偿协议的，区征地事务机构可以提出对被补偿人的具体补偿方案。

区征地事务机构提出具体补偿方案前，应当征询被补偿人对评估报告或复核结果是否有异议；有异议的，区征地事务机构应当委托估价专家委员会进行鉴定。

具体补偿方案应当根据批准的征地房屋补偿方案，明确对被补偿人的补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限等。

区征地事务机构应当将具体补偿方案送达被补偿人，并应当要求被补偿人在答复期限内对是否接受具体补偿方案给予答复。答复期限不得少于10日。

具体补偿方案、调处会通知、征地补偿安置决定、责令交出土地决定等文书应当送达被补偿人，并留有送达的证据。　　

征地补偿安置决定、责令交出土地决定采用公告送达的，应当通过政府网站及征地范围内的公告栏等进行公告，自公告之日起满 30 日视为送达。其他文书采用公告送达的，可以通过征地范围内的公告栏进行公告，自公告之日起满 5 日视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。

（二）调处

1. 召开调处会

区人民政府应当在答复期限内召开调处会，召集区征地事务机构、被补偿人进行调处。

2. 调处要求

区人民政府在调处过程中，应当调查有关事实，听取区征地事务机构、被补偿人的陈述，宣传有关政策，并组织调处。区人民政府在调处过程中，应当制作笔录。

调处过程中，被补偿人对具体补偿方案所提异议成立的，征地事务机构应当根据调处情况调整具体补偿方案后送达被补偿人。被补偿人仍不签订补偿协议的，区人民政府应当再次调处。

3. 调处达成一致

经调处，区征地事务机构与被补偿人达成一致的，签订补偿协议，征地房屋补偿争议调处和处理工作终结。

法律依据：《征补规定》第二十六条；《征补争议协调和处理办法》第三条、第五条、第六条、第七条

（三）征地补偿安置决定与责令交出土地决定

征收土地申请经依法批准后，区征地事务机构与宅基地使用权人或者房屋所有人达不成补偿协议的，区人民政府应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。

1. 征地补偿安置决定

答复期限届满，经区人民政府调处未能达成一致或者被补偿人经两次通知不出席调处会的，区人民政府应当在征收土地申请经依法批准后作出征地补偿安置决定，并送达被补偿人。

经两次通知不出席调处会中的“通知”，应理解为合法有效的送达，且两次通知之间应给予被补偿人合理的准备时间。

2. 征地补偿安置决定的内容

征地补偿安置决定应当包括以下内容：

（1）区征地事务机构、被补偿人等基本情况；

（2）征地批准文件、征地房屋补偿方案、建设项目名称等；

（3）争议事项；

（4）争议协调情况；

（5）具体补偿方案；

（6）搬迁期限；

（7）告知被补偿人行政复议、行政诉讼的权利及期限。

征地补偿安置决定规定的搬迁期限不得少于 15 日。

3. 征地补偿安置决定的执行

征地补偿安置决定送达后，区征地事务机构、被补偿人应当执行征地补偿安置决定。

4. 责令交出土地

违反土地管理法律、法规规定，阻扰国家建设征收土地的，由区人民政府作出责令交出土地决定。

法律依据：《征补规定》第二十七条；《征补争议协调和处理办法》第八条、第九条、第十条、第十一条。

（四）强制执行

宅基地使用权人或者被补偿人在征地补偿安置决定、责令交出土地决定规定的期限内不腾退土地和房屋，且不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由区人民政府依法启动强制执行程序。

法律依据：《征补规定》第二十八条。

（五）争议调处阶段的律师实务

本阶段是化解争议、达成协议的关键环节，律师应高度重视并积极参与。

1. 对方案的实体和程序合法性审核

作为被补偿人的代理律师，对区征地事务机构送达的具体补偿方案进行实体合法性审查，对补偿安置方案及具体补偿方案的确定程序应进行全面、细致的审核，主要从以下方面开展：

（1）实体合法性审核

逐项核对是否严格遵循《征补规定》及补偿方案，确保“应补尽补”。

补偿标准：重点关注可建建筑面积补偿金额、可建未建房屋的认定条件以及补偿标准。

补偿项目：逐项核对是否遗漏了《征补规定》中应补尽补的项目，如可建建筑面积补偿金额、已批未建的房屋补偿、价格补贴、搬迁费、临时安置费、奖励费用等，还要注意是否包括违法建筑、临时建筑的处理以及特殊家庭补贴（如居住困难户、残疾人家庭等）。

面积与人口认定：严格审核房屋建筑面积和安置人口的认定依据是否合法、准确。特别是对于历史遗留问题导致的面积差异或特殊安置人口（如知青回沪、外嫁女、未成年人等），集体成员身份的认定可重点审查是否符合《农村集体经济组织法》及有关的地方政策。还需要重点审查《农村建房许可证》《宅基地使用证》等房屋历史文件，对其他因历史原因形成的、无完备房屋权证但长期实际居住的房屋，应结合当地政策、航拍图、历史记录等证据，积极主张对其合法权益的认定。

（2）程序合法性审核

征收前置程序：重点核查建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划等公共利益需要，是否履行了必要的预公告、现状调查、社会稳定风险评估等前置程序，这是整个征收行为的合法性基础。

征地批准程序：核心是审查“谁有权批”和“是否批了”。必须核查征收土地申请是否已经国务院或省级人民政府依法批准，并取得合法的征地批复文件。这是区政府后续作出补偿决定等具体行政行为的根本前提。

补偿安置方案的制定与公告程序：核心是审查补偿规则是否民主、公开。重点审查拟定的征地补偿安置方案是否依法进行了公告，是否组织了听证并充分听取了被补偿人的意见，公告期限是否法定，方案的修改完善过程是否透明。这关乎被补偿人的知情权与参与权。

评估程序：核心是根据《征补评估管理规定》等，审查补偿价值的确定过程是否公平公正。审查评估机构的选定程序是否合法；评估报告是否合法，是否由两名以上评估师签字并盖章；评估报告是否依法送达并告知了复核、鉴定的权利。

强制执行程序：核心是审查“强执”的前提是否完全具备。审查是不是在补偿决定生效后，被补偿人在法定期限内不复议、不诉讼、又不搬迁的情况下，才由行政机关申请人民法院强制执行。严禁任何形式的“先拆后补”或非法强制搬迁。

调处与决定作出程序：核心是审查争议解决机制是否用尽、行政决定是否程序正当。审查在无法达成协议时，区政府是否依法组织了调处会；在符合条件时（如调处不成或拒不出席），作出的征地补偿安置决定、责令交出土地决定等前置程序是否履行完毕，内容是否合法，救济途径是否告知。

送达程序：区征地事务机构制定的具体补偿方案是否依据经批准的方案，送达是否合法，并重点核实“答复期限”是否不少于10日。政府作出的征地补偿安置决定、责令交出土地决定等送达是否符合法律规定。

2. 协助当事人决策

律师应在全面审核的基础上，协助当事人决策。

风险告知：向被补偿人清晰解释方案内容、其享有的权利（如复核、鉴定、调处、复议、诉讼）以及不同选择（接受、拒绝、提出异议）可能带来的法律后果。

异议梳理：协助当事人梳理异议点，形成书面异议清单，并附上事实理由与证据，为调处会做准备。

3. 参加补偿调处会

调处会是争取利益的关键场合，应做充分准备。

会前准备：与当事人共同确定核心诉求、谈判底线与最优目标，制定不同语境下的应对方案。准备书面陈述提纲及相关证据材料。

会中策略：引导或代理当事人理性、客观陈述，聚焦法律与事实。律师应专业、有条理地发表代理意见，有效回应对方观点。

笔录审核：区人民政府在调处过程中，应当制作笔录。作为被补偿人的律师，务必仔细审阅协调会笔录，确认补偿项目、标准等争议焦点、各方陈述及调处方案是否记录准确。如发现错误或遗漏，应当场提出并要求修正。若遭拒，应在签字时注明异议或拒绝签字，并考虑通过拍照、录音等方式留存证据。

4. 对补偿协议文本进行审核

若调处成功，协议签署是最终环节，须审慎对待。调处达成一致时，律师在协助被补偿人签订补偿协议前，应对协议文本进行最终审核，确保协议内容与调处达成的一致意见完全相符，特别是补偿主体、补偿金额、支付时间、安置房具体信息（如坐落、面积、权属性质）、搬迁期限、违约责任等关键条款，务必明确、无歧义。

协议签署风险提示：告知被补偿人签署补偿协议后即产生法律效力，应审慎对待。对于重大权利义务条款，务必在完全理解并认可后方可签署。

5. 核查征收土地批准文件

答复期限届满，经区人民政府协调未能达成一致或者被补偿人经两次通知不出席协调会的，区人民政府应当在征收土地申请经依法批准后作出征地补偿安置决定，并送达被补偿人。

作出征地补偿安置决定前提是“征收土地申请经依法批准”。律师应核查该批准文件的合法性与真实性。

6. 审查作出征地补偿安置决定的前置程序是否履行完毕、补偿是否落实

违反土地管理法律法规规定，阻扰国家建设征收土地的，由区人民政府作出责令交出土地决定。

“责令交出土地决定”是针对违反土地管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的无正当理由拒绝腾退的行为。该决定通常以征地补偿安置决定已经生效或补偿费用已足额提存为前提。律师代理被补偿人时，应重点审查作出该决定的前置程序是否履行完毕、补偿是否真正落实。

作为区征地事务机构的代理律师，参考上述内容提供法律服务。

第三部分

常见争议与律师实务操作

一、征收集体土地居住房屋补偿中的相关复议、诉讼

（一）一般规定

被补偿人及相关利害关系人对征地房屋补偿行为不服，常见救济路径包括行政复议、行政诉讼。

常见争议类型有：政府信息公开案件、征地批复案件、请求履行补偿安置法定职责案件、征地房屋补偿决定案件、征地补偿协议案件、行政强制类案件等。

（二）行政复议律师实务

1. 律师代理申请人法律实务

（1）行政复议原则上采取书面审查的方式，律师可以根据案件需要要求复议机关向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。

（2）申请人的代理律师可以按照规定查阅、复制被申请人提出的书面答复、作出行政行为的证据、依据和其他有关材料，除涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私或者可能危及国家安全、公共安全、社会稳定的情形外，行政复议机构应当同意。

（3）申请人的代理律师在申请行政复议时可以一并提出行政赔偿请求，行政复议机关对符合国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的，在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时，应当同时决定被申请人依法给予赔偿。

（4）律师应提示申请人，行政行为有下列情形之一的，行政复议机关决定撤销或者部分撤销该行政行为，并可以责令被申请人在一定期限内重新作出行政行为：

① 主要事实不清、证据不足；

② 违反法定程序；

③ 适用依据不合法；

④ 超越职权或者滥用职权；

⑤ 行政行为明显不当的。

行政复议机关责令被申请人重新作出行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与被申请行政复议的行政行为相同或者基本相同的行政行为，但是行政复议机关以违反法定程序为由决定撤销或者部分撤销的除外。

2. 律师代理被申请人的法律实务

（1）被申请人的代理律师应当自收到申请书副本或者申请笔录复印件之日起l0日内，协助被申请人向复议机关提出书面答复，并收集、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。

（2）在征地房屋补偿决定行政复议案件中，律师应协助被申请人提供包括但不限于以下证据材料：

① 征地批准文件；

② 《征地房屋补偿方案》《征地房屋补偿方案公告》及相关批复；

③ 征地房屋的调查确认信息及相关权属证明资料；

④ 征地房屋补偿选定评估机构的相关材料及评估报告（若被补偿人对评估报告或复核结果有异议的，还需提供估价专家委员会的鉴定结果）

⑤ 征地房屋具体补偿方案；

⑥ 安置房屋相关证明资料；

⑦ 协商记录；

⑧ 协调会资料；

⑨ 征地房屋补偿决定书及送达资料；

⑩ 其他与征地房屋补偿有关的资料。

（3） 律师应提示被申请人：

① 如不按照规定提出书面答复、提交当初作出行政行为的证据、依据和其他有关材料的，将被视为该行政行为没有证据、依据，决定撤销该行政行为。

② 在行政复议过程中，被申请人及代理律师不得自行向申请人和其他有关组织或者个人收集证据。

③ 在行政复议过程中，审理重大、疑难、复杂的行政复议案件，行政复议机构应当组织听证。

（三）行政诉讼律师实务

1. 代理原告起诉

（1）起诉期限

律师接受当事人委托应审查起诉的期限：

经过复议案件的起诉期限：公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。

未经过复议案件的起诉期限：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。

不知道行政行为作出时间的起诉期限：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。

最长起诉期限：因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

（2）原告资格

律师接受委托代理行政诉讼案件应当审查原告资格，原告应当是符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。

（3）适格被告

① 以法定征收补偿行政主体为被告的

l 对区人民政府收到征地批复后的具体组织实施征地行为和补偿行为不服的，以区人民政府为被告。

l 对区土地行政主管部门征地期间的征地补偿登记行为、调查确认行为、不依法履行职责行为等不服的，以区土地行政主管部门为被告。地方性法规、规章等对具体组织调查确认行为的行政主体有特别规定的，从其规定。

l 被补偿人对强制实施行为不服提起诉讼的，应当首先推定是具有法定责令交出土地的区土地行政主管部门实施，宜以区土地行政主管部门为被告；区土地行政主管部门认为自己未实施强制行为的，应当向人民法院举证证明实际实施的主体。

l 补偿安置问题既未通过协商解决，也无法定主体作出补偿决定，又无生效裁判对补偿安置问题进行裁判的，房屋的所有权人应依法先行申请区人民政府或其指定的土地行政主管部门依法履行补偿安置职责，要求依法作出包含补偿安置内容的补偿安置等决定；区人民政府或其指定的土地行政主管部门在合理期限内拒绝作出补偿安置决定的，房屋所有权人可以起诉要求依法履行补偿安置法定职责。

② 以法律法规规章授权的组织、组建或委托的行政主体为被告的

对项目指挥部、土地储备中心等实际参与实施单位的行政行为不服，或者对区人民政府等受委托实施的行政行为不服的，应当以组建项目指挥部等机构的行政机关或者委托的行政机关为被告。但是，区人民政府已明确由土地行政主管部门具体负责征地补偿等实际管理工作的，也可以以区土地行政主管部门为适格被告。

③ 行政协议诉讼的被告

被补偿人与具备行政主体资格的机构签订补偿安置协议的，起诉要求履行补偿协议、变更协议、解除协议、确认协议无效等，应以该机构为被告。

被补偿人与不具备行政主体资格的机构签订补偿安置协议的，一般以组建该机构的行政机关为被告；区人民政府已经明确依法由土地行政主管部门依法负责具体补偿安置工作的，也可以以区土地行政主管部门为被告。

（4）原告举证责任

① 律师接受原告委托，应要求委托人如实陈述案情，并提供以下证据：

l 证明起诉符合法定条件的证据以及被诉行政行为存在的依据；

l 依法应经复议才能起诉的，应提供已经过复议程序的证据；

l 在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但被告应当依职权主动履行法定职责的及原告因正当理由不能提供证据的除外；

l 在行政赔偿、补偿的案件中，对行政行为造成的损害提供证据，因被告的原因导致原告无法举证的除外；

l 对被诉行政行为提出反驳理由的事实依据。

② 具体补偿安置行为行政诉讼案件中，原告一方主要提供以下证据：

l 原告主体资格的证明资料。当事人为自然人的，应提交身份证或者户口本；当事人为法人或者其他经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或者社团法人登记证等；

l 被征收房屋的权证资料；

l 与征地补偿安置有利害关系的资料；

l 能证明被征收房屋的结构、性质、类型、建筑面积等事实方面的证据；

l 证明房屋系在征收范围的证据；

l 被诉行政行为存在的证据，如征收决定、补偿决定书等，经过行政机关复议的，还应提交复议决定书；

l 证明被诉行政行为违法或对被诉行政行为提出反驳理由的相关证据。

③ 担任原告代理人的律师，可以向证人调查、收集证据，法律另有规定的除外。

④ 证据保全

在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，律师应在征得委托人同意后，及时代理其向人民法院申请保全证据。

申请证据保全应在举证期限届满前书面提出，并说明证据的名称和地点、保全的内容和范围、申请保全的理由等事项。

⑤ 需要通知证人出庭作证的，律师应在举证期限届满前向人民法院提交通知证人出庭作证的书面申请，并写明证人的姓名、身份、工作单位或住址、联系电话及拟证明的事实等。

2. 代理被告应诉

（1）答辩和举证期限

① 举证期限。律师应告知被告其应当在收到起诉状副本之日起十五日内（适用简易程序的为十日内）向人民法院提交作出行政行为的证据和所依据的规范性文件，并提交答辩状，如果不提供或者无正当理由逾期提供证据的，该行政行为将被视为没有相应证据。

律师代理复议机关的，应协助被告将作出复议决定的证据和依据在规定期限内向人民法院提交。

② 举证申请延期。

因不可抗力或者客观上不能控制的其他正当事由，不能在规定期限内提供证据的，律师应告知被告其应当在收到起诉状副本之日起十五日（简易程序十日）内向人民法院提出延期举证的书面申请，经人民法院准许延期提供的，应当在正当事由消除后十五日（简易程序十日）内提供证据，或在人民法院指定的期限内提交证据。逾期提供的，视为被诉行政行为没有相应的证据。

（2）管辖异议（如有）

律师若发现案件不属于受诉人民法院管辖，应及时告知被告，并可建议或根据被告的要求，在被告答辩期内以书面形式向人民法院提出管辖权异议。

（3）举证责任

在行政诉讼中，被告对其作出的具体行政行为承担举证责任。

二、征收集体土地居住房屋补偿中的民事诉讼

（一）民事诉讼概述

本节所涉民事诉讼指被补偿人、被安置人、其他利害关系人之间因集体土地征收补偿利益分割引发的家庭内部纠纷，法院受理时一般以共有纠纷、共有物分割纠纷或分家析产纠纷等为案由。

（二）立案管辖

为便利当事人诉讼及法院对案件事实的调查与统一处理标准，此类案件由被征收集体土地上房屋所在地人民法院专属管辖。

（三）当事人界定

律师应首先界定当事人范围，确保诉讼主体适格，避免因主体遗漏或错误导致程序障碍。

1. 核心原告/被告（家庭内部主体）

（1）基地使用权人：以《宅基地使用权证》等审核文件记载的主体为核心补偿利益权利人，系诉讼核心主体。

（2）宅基地立基人：建房用地申请表、建房用地审核表等材料记载的该宅基地申请时的家庭成员。

（3）继承人：已去世的宅基地使用权人的法定继承人（含婚生子女、非婚生子女、养子女、有扶养关系的继子女等）或遗嘱继承人。

（4）被安置人：征收部门认定的有权享有征收补偿利益的人员。

2. 第三人（外部主体）

（1）征收实施单位：若需查明补偿协议条款、补偿总额、安置房屋分配标准等关键事实，且家庭内部无法提供完整证据时，可申请追加为第三人，协助法院查清案件事实。

（2）安置房建设单位：若当事人主张分割安置房屋，且部分法院要求需建设单位确认安置房申购资格时，可申请追加为第三人，由其出具书面意见或当庭陈述，确认当事人申购资格、安置房供应标准及交付条件，避免因建设单位未参与导致法院无法明确分割产权调换房屋份额。

（四）核心材料清单

律师需协助当事人收集以下材料，确保材料完整且关联案件核心事实，满足诉讼基本要求：

1. 《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》：证明征收补偿事实、补偿总额、补偿方式（货币/产权调换）及签约主体，系共有纠纷的基础依据。

2. 宅基地使用权证、宅基地相关申请表（含《上海市农村宅基地使用权申请表》《审核表》《建房用地申请表》等）：证明房屋权属主体及宅基地范围，系界定补偿利益权利人的核心凭证。

3. 户籍摘抄：证明当事人身份关系（如夫妻、父母、子女）及户籍在册情况。

4. 上海市不动产登记簿（大产证）：证明安置房屋初始登记情况。

5. 房屋建设/出资凭证（如建材购买发票、施工协议等）：佐证立基人或家庭成员对房屋的实际贡献。

上述材料如起诉立案时无法提供的，可于立案后提供或凭调查令调取。

（五）材料获取与瑕疵补救

1. 无法自行获取材料的处理

针对《补偿协议》《费用清单》等由征收实施单位保管的材料，律师应在立案时向法院提交《调查令申请书》，明确调取材料名称及理由；若相关部门拒绝接受调查令，可在立案后申请法院依职权调取，并提交《法院调取证据申请书》说明“当事人及律师无法自行收集”的具体原因。

2. 材料瑕疵的补救

若《宅基地使用权证》等材料原件遗失，应协助当事人向当地自然资源部门或镇（乡）等相关部门申请调取宅基地登记资料，获取加盖部门公章的资料复印件作为替代凭证。

（六）关键操作提示

1. 财产保全

建议当事人在《补偿协议》签署后立即起诉并申请财产保全，防范征收补偿款被发放或安置房被单方办理产证。若征收部门已发放补偿存单/支票，可申请“网络查控保全”或要求征收部门披露存单开户银行（无需披露账号）以确保保全实效；若安置房产证已被对方办至自身名下且已入住或出租，应告知当事人法院可能倾向于维持现状，可主张相应折价款。

2. 安置房分割起诉条件

涉及安置房分割的，应在安置房办理初始登记（大产证）后起诉；若房屋已交付但未办证，可按房屋购买权益主张分割，同时请求相关方协助办理产权变更登记。

第四部分

附 则

本操作指引是根据现行国家颁布的法律、行政法规、规章、地方性法规及其它相关文件的规定，结合当前司法审判实践以及律师办理上海市征收集体土地居住房屋补偿的实务操作经验制订，若国家法律、法规、地方性法规、规章及规范性文件发生变化，应以新的法律、法规及规范性文件为依据调整。

本指引由上海律协城市更新（征收）专业委员会组织修订，并非强制性或规范性规定，仅供律师在办理上海市征收集体土地居住房屋补偿法律业务参考使用。

【免责声明】本操作指引仅供参考，不作为诉讼证据或依据，不构成法律建议或承诺。除法律法规、政府规章、司法解释、会议纪要明确载明的内容外，均为委员个人实务经验，不代表上海律协以及任何官方或组织的立场，上海律协对该经验不作价值判断，不对所包含内容的准确性、完整性或可靠性提供任何明示或暗示的保证。

执笔人

马永健   

上海律协城市更新（征收）专业委员会主任

北京炜衡（上海）律师事务所

武顺华

上海律协城市更新（征收）专业委员会副主任

上海中联律师事务所

   

李维世

 上海律协城市更新（征收）专业委员会副主任

上海誓维利律师事务所

   

金   毓

上海律协城市更新（征收）专业委员会秘书长

上海市海华永泰律师事务所

李克垣

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海国唐律师事务所

   

潘   涔

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海君澜律师事务所

   

杨立宏   

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海中夏律师事务所

    

焦士雷  

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海日盈律师事务所

张   鸽   

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海普世万联律师事务所

赵明亮  

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海市华诚律师事务所

  

钱   博 

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海中夏律师事务所

   

常敬泉

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海市德尚律师事务所

李   刚  

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海邦信阳律师事务所

   

张   珏  

上海律协城市更新（征收）专业委员会委员

上海正策律师事务所

   

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