引言

建设工程价款优先受偿权，系指发包人未按照约定支付价款时，承包人就其承建的建设工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿的权利。该权利肇始于《合同法》第286条，并为《民法典》第807条所承继，其立法初衷在于通过保障承包人工程价款债权，间接维护建筑工人劳动报酬权益，以实现社会公平与实质正义。然而，建设工程优先受偿权在实践中的实现却面临诸多困境，尤其在权利竞存以及部分工程处置等场景下，其受偿范围常生争议。本文旨在结合现行法律规范与司法案例，系统梳理建设工程优先受偿权的权利顺位与法律限制，深入剖析浙江省高级人民法院相关解答的规范意旨与适用条件，并聚焦于“部分商品房已售、部分工程被执行”的典型困境，探讨承包人优先受偿金额的计算路径，进而对不同清偿模式可能引发的法律后果与公平性问题展开思辨，以期为理论完善与实务操作提供参考。

一、建设工程价款优先受偿权的权利顺位：基于规范体系的梳理

当同一标的物上并存多项权利时，清偿顺位直接决定各方利益的实现程度。建设工程价款优先受偿权虽被赋予优先效力，但其并非绝对优先，在权利竞存时需遵循法定的清偿顺位。现行法律与司法解释构筑的顺位阶梯大致如下：

1.消费者物权期待权最优：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年修订）第2条明确规定，以居住为目的且已支付全部价款的商品房消费者，其房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。此规则在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）及《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（2025年修订）中亦得到重申。这意味着，已售并交付或支付全部款项的消费者，其权利能够阻断承包人优先权的行使。

2.建设工程价款优先受偿权次之：在消费者权利之后，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他普通债权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2020年修订）第36条对此予以明确。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》2023 完全采纳该权利顺位，在第1条重申建工优先权优先于抵押权和其他债权。

3.抵押权再次之：银行等金融机构的抵押权作为典型的担保物权，其优先于普通债权，但劣后于建设工程价款优先受偿权。

4.普通债权最末：无任何优先权或担保物权保障的一般债权，在清偿顺序中处于末位。

权利顺位可概括为：消费者物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人期待权>普通债权。

二、浙江高院解答的适用：基于案例的实证分析

针对建设工程优先受偿权在执行程序中的具体问题，浙江省高级人民法院发布的《关于执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》（下称《浙江高院解答》）提供了具象化的指引，其第五条规定尤为关键：“建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿。”此规定在多地司法实践中得到呼应，本文将通过案例对其适用进行探讨。

（一）权利实现的程序情境：作为参与分配请求权的主张

《浙江高院解答》第五条的适用情境，是权利主张发生于特定的执行程序中。即，承包人对建设工程享有的优先受偿权，并非通过其主动提起的诉讼或申请执行程序来主张，而是当发包人的其他债权人就包含该工程在内的财产申请强制执行时，承包人被动地介入该程序以维护自身权益。例如，在（2021）浙07执异39号案中，承包人河南三建公司即是在法院因民间借贷纠纷拍卖发包人房产的执行程序中，作为案外人提出权利主张。此情境决定了承包人行使权利的主要程序路径为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第506条规定的参与分配。其权利主张的核心在于就执行标的物的变价款主张优先清偿顺位，而非对执行行为本身的排除，这在（2019）川执复451号案中得以明确。

（二）核心规则：基于“客体对应”的比例清偿原则

建设工程价款优先受偿权因承包人的投入物化于特定不动产而产生，其效力严格附着于该特定客体。当执行措施仅针对该客体中的一部分时，优先权的追及效力亦应限定于该部分。最高人民法院在（2018）冀09民终4801号案中即持此观点，认为建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿权。

具体到如何计算本次可优先受偿金额，法院一般采用“面积比例”计算法，通常表现为受偿比例=被执行工程的面积/承建的全部工程的面积。

例如，在（2019）辽04民初77-79号系列案件中，法院认为“关于优先受偿权在本案中实现的金额确认：该受偿系基于被赋予优先受偿权的房产因卓华公司或恒昇公司的其他债务被执行；生效判决确认的优先受偿权的房产范围为22#-33#楼，而被纳入分配的房产范围为26#-33#楼，也就是说生效判决确认的优先受偿权范围并没有全部覆盖被纳入分配的房产范围；中建六局、正安公司二者的优先受偿权性质、范围、顺位相同，即均分布在22#-33#楼上（133142.15㎡），且不能区分具体房产和受偿顺位。综合上述情形，中建六局、正安公司在执行机构执行的财产中能够实现的优先受偿权金额只能按拍卖的有优先受偿权的房产范围（26#-33#楼）的面积（78689.45㎡）占其全部优先受偿权房产范围（22#-33#楼）的面积（133142.15㎡）之比例，乘以其生效判决确定的全部优先受偿权金额，计算所得金额确认。” 又如，在（2021）浙07执异39号案中，法院认为“三建公司就其施工的涉案工程享有优先受偿权，具体优先受偿数额根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例确定（按施工面积计算）。”

而当工程各部分造价差异显著（如商铺与住宅）时，单纯面积比例法可能显失公平。此时，或可考虑引入评估价值作为调整因素，并允许当事人通过举证证明不同区域的实际造价差异，调整为价值比例法来计算。

三、部分商品房已出售并完成变更登记时的规则探讨

当承包人所建工程中的部分商品房已售出并完成所有权转移登记时，《浙江高院解答》第五条的适用面临更为复杂的局面。不同于“部分执行”中的“部分”，商品房被部分出售后，“剩余未售部分”已实际成为“全部可执行工程”。

此时，需对规则中的“承建的全部工程”与“被执行工程”的关系进行动态和精确的法律解释。

1.权利客体的法律限缩：消费者权利对优先权追及的阻断效力

依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，已支付全部或大部分款项的商品房消费者的物权期待权或返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权。一旦房屋所有权经登记转移至消费者名下，该部分财产即脱离发包人的责任财产范围。法理上，承包人优先权对该部分财产的追及效力因此消灭。故在计算比例时，“承建的全部工程”作为分母，应排除已合法售出并完成物权变动的部分。这一点在（2019）闽01民初1008号案中得到司法确认：“涉诉标的物新兴大厦共有地面24层、地下2层，其中部分、地下**执行人售卖且买受人已办理物权登记，该部分并非被执行人可供执行的财产。在此情况下，新兴大厦整体仅有部分可供执行，故本院出具的2018《分配方案》第4条“对新兴大厦项目土地、工程款享有优先债权的，按被处置财产在大厦整体所占的比例优先受偿。”及对应公式“债权本金/26楼*2楼”显然不当，应予纠正，前述“在大厦整体所占的比例”应更正为“大厦整体可供执行财产所占的比例”。

需进一步指出的是，此种追及效力的消灭是彻底的，不仅消灭于不动产本身，亦不及于该房屋的转化形态——即商品房预售资金。 《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》的精神，《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条第一款规定：“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门”；第三款规定：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。”根据（2024）粤执复427号案的裁判观点，“上述法律规定是明确商品房预售所得款项应优先用于相关工程建设，人民法院可以冻结，但不能扣划。并非明确预售资金监管账户中的款项优先用于支付承包人的建设工程款。”不同于“抵押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人请求按照原抵押权的顺位就保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿”，法律并未赋予建设工程优先受偿权以类似的对代位物的追及效力。

2.计算路径

第一步，确定享有优先权的债权金额范围。

第二步：确定本次执行款中可清偿的金额。即，在第一步确定的“剩余部分对应债权额”范围内，再根据本次实际被执行的工程占全部剩余可执行工程的比例，计算本次可具体分配的金额。计算公式为：本次可优先受偿金额 = 享有优先权的债权总金额 × （本次被执行部分价值或面积 / 剩余未售部分总价值或面积）。

下文将对享有优先受偿的债权总金额的认定进行对比讨论。

第一种：工程款优先债权额不变，不因发包人丧失对承包人建设的部分工程的所有权而缩减。

第二种：将承包人的整体债权，在法律上区分为对应于“已售部分”（优先权消灭）和“剩余可执行部分”（优先权存续）的两个份额。若采用此种区分方式，承包人整体的工程款债权中，可优先受偿的数额实质上被减少，即剩余优先债权额 = 总工程款 × （剩余未售部分价值或面积 / 原工程总价值或面积）。

笔者认为，第二种做法较第一种做法不可取，理由如下：1.部分工程所有权的移转，将直接导致发包人的可执行财产减少，该后果已实际损害了承包人工程款优先权的实现，故不应再对承包人可行使优先受偿权的债权数额产生缩减的效果。2.不同于实际施工面积较合同约定的面积减少而可能导致的工程款优先权数额减少，承包人对因商品房售卖导致的可执行工程价值的减少不存在过错。3. 承包人和其背后的劳动者付出的财物、劳动等物化于不动产之上，正是该商品房得以进行价值转让的基石，而商品房售卖后取得的价款可用于建筑施工，减少烂尾楼现象，若因此削减承包人可享受优先受偿权的债权数额，或在一定程度上不利于鼓励承包人积极竣工，进而导致消费者权益亦得不到保障。4.如前所述，承包人对商品房售卖所得资金并不享有优先分配权，若在此基础上进一步削减享有优先权的债权数额，承包人获得工程价款从而保障农民工顺利取得劳务报酬的，立法宗旨相背离。

四、部分工程的执行价款可足额清偿欠付工程款时，采用比例清偿与全额清偿的对比

实践中，在部分工程被执行时，可能出现执行款异常丰厚，足以覆盖承包人享有优先权的全部工程款债权，甚至发包人全部债务的情形。此时，应允许承包人一次性全额受偿，还是坚持仅能按被处置部分的比例部分受偿？

（一）比例清偿

本文前部所引案例中，法院均采用按比例清偿的分配模式。承包人仅能就与被处置部分工程相对应的债权份额获得清偿。执行变价款在满足承包人该部分优先权后，剩余款项将用于清偿其他顺位的债权人（如抵押权人、普通债权人）。

此种模式下，承包人的优先权被“按份切割”，其在被执行部分享有的优先债权将按比例得到实现。未执行部分的权利负担（如，承包人的剩余优先权、银行的剩余抵押权）状态相对明确，剩余优先债权的实现效果则再次取决于工程未执行部分的价值以及工程是否存在更优先权利（如消费者购房权）。

比例清偿强调“优先权附着于特定客体”的观念，承包人的优先权效力仅限于其劳动和材料物化的特定部分工程。该模式对于承包人尽快收回全部工程款不利，对于抵押权人以及普通债权人债权的实现较为有利。尤其是抵押权人，其受偿金额因承包人优先权未全额吞噬变价款而得到保障。

若部分执行所得工程款本可以一次性清偿承包人享有优先权的全部工程款债权，却囿于比例原则的限制只得部分清偿时，普通债权人却无此按比例计算的限制，甚至可能一次性得到全部清偿时，似乎与优先权制度保障的“优先性”存在矛盾。实际上，这并非对优先权制度的否定。两者的权利基础截然不同：承包人的优先受偿权是针对附着于特定物”的；而普通债权人的受偿权是针对 “债务人一般责任财产” 的。普通债权人从本次执行款中获得的清偿，是基于其债权可从债务人任何财产中受偿的属性，而非基于其对被执行部分的优先权利。承包人的“优先性”已体现在其就该部分工程变价款中与其贡献对应份额的绝对优先地位上。从整个债权债务关系的全局观之，承包人对剩余未执行工程部分的优先权依然存续。

（二）全额清偿

承包人凭借其优先权，直接从本次部分工程的变价款中全额受偿其全部工程款债权。其他债权人（包括抵押权人）在本轮分配中可能颗粒无收或受偿极少。

“全额清偿”模式对承包人极为有利，可快速实现全部债权，效率最高。有助于彻底、高效地解决承包人的工程款问题，从根本上保障建筑工人工资支付这一立法核心目的。避免承包人陷入冗长的多次诉讼和执行程序。尽管未被执行的剩余部分工程上负担的承包人优先权因主债权消灭而随之消灭，但剩余工程价值却很有可能不足以清偿剩余债务。其他债权人的受偿机会被严重推迟甚至落空，可能引发其他债权人，特别是抵押权人，提起第三人撤销之诉，主张承包人优先权范围认定错误。

结论

建设工程价款优先受偿权是一项兼具社会政策目标与担保功能的重要法律制度。其优先效力并非绝对，在权利光谱中位居消费者生存权之后，同时受到权利客体、行使期限、行使方式等多重限制。浙江省高级人民法院关于按比例行使优先权的规定，是基于大量司法实践提炼出的理性规则，其核心在于将优先权的实现范围精确锚定在承包人劳动与资金实际物化的特定工程部分之上，从而在保护承包人合法权益与维护其他债权人公平受偿机会之间求得平衡。

面对部分商品房已售、部分工程被执行的复杂情况，应坚持“已售剥离、剩余分摊、按执行比例清偿”的计算路径，以贯彻比例原则。而当部分工程执行款足以覆盖全部工程款债权时，基于法理与公平的考量，仍应坚持比例清偿模式，防止优先权的无限扩张侵蚀其他债权人的法益基础。未来的司法实践与立法完善，应致力于构建更加精细化、透明化、效率化的优先权实现程序，在恪守法律顺位与比例原则的前提下，通过程序优化最大限度地实现该制度保护劳动报酬、维护交易公平、促进建筑市场健康发展的多重价值目标。

 

附录

一、法律规范

1.《中华人民共和国民法典》第807条

2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第35、36、38、39、40、41、42、44条

3.《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）

4.《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125、126条

5.《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第11条

6.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第506条

7.《浙江省高级人民法院关于执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第5条

8.《中华人民共和国民法典》第390条

9.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第42条

二、案例索引

1.（2021）浙07执异39号：河南三建建设集团有限公司等执行审查案

2.（2018）冀09民终4801号：张某、刘某二审民事判决书

3.（2019）辽04民初77、78、79号：中联正安消防工程有限公司等执行分配方案异议之诉系列案

4.（2019）闽01民初1008号：甘肃省长城建设集团总公司福州分公司执行分配方案异议之诉案

5.（2020）吉01执1050号：王某与长春某投资有限公司等执行实施案（入库编号2024-17-5-101-045）

6.（2024）粤执复427号：广东省某某建筑工程有限公司等执行复议案

7.（2019）川执复451号：四川省建筑机械化工程有限公司等执行审查案

8.（2020）最高法民申1850号：中建海峡公司与和昌公司建设工程施工合同纠纷案