《郑州市物业管理条例》试用“民间立法”

    日期：2007-08-29     作者：河南商报    阅读：2,033次

    中方园业主被打、小区停水停电催交物业费、居民垃圾堵门抗议物业公司……提起因为物业发生的纠纷，郑州还真不少。

    为此，郑州市制定《郑州市物业管理条例》。

    与郑州以往的条例出台不同，起草物业条例，郑州市第一次尝试了“民间立法”。去年６月５日，郑州市人大常委会通过“立法公开招标”，委托河南文丰律师事务所负责起草工作，这是郑州市第一次由社会力量承担这项工作。

    昨日，郑州市第十二届人大常委会第三十次会议开幕。由市政府起草的《郑州市物业管理条例（草案）》（以下简称“草案”）和由律师事务所起草的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》（以下简称“代拟稿”），同时印发给常委会组成人员。

    草案、代拟稿不少问题达成了共识，在个别条款上也各有亮点。

    今天下午，常委会小组会议将对草案、代拟稿进行审议。之后，郑州市人大法制委、法制室将对两个版本进行对照研究，综合提出法规草案的第二次审议稿。

    【物业选择】

    案例

    物业服务不到位，业主难罢免

    今年７月５日，郑州市某小区物业公司停止清运小区垃圾，原因是有七成业主拒交物业费。

    此后的１３天时间，该小区到处都是垃圾，臭气熏天。之后，业主也没有“亏待”物业公司，将一堆垃圾倒在了该公司办公室门口。

    业主称，他们不交物业费，是因为对物业公司不认可，希望罢免物业公司，但是一直没能如愿。

    代拟稿业主可要求更换物业

    代拟稿中明确，建设单位招标确认前期物业公司，前期物业服务合同一般不得超过２年。

    期限届满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约，或者已入住业主５０％以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当重新选聘物业服务企业。

    前期物业服务合同履行期间，经半数以上业主同意，可以更换物业服务企业。

    已入住业主达到３０％以上不足５０％的，经已入住业主２／３以上要求，建设单位应当要求物业服务企业限期改正服务或降低收费标准。在３个月内，符合以上条件的业主再次要求解聘的，建设单位应当重新选聘新的物业服务企业。

    业主委员会成立后，由业主表决选择合适的物业公司，也可以自行管理物业。

    【物业交接】

    案例

    物业被罢免，却赖着不走

    ２００５年８月１０日，经三路北段的明鸿新城业主委员会罢免了老“管家”河南德亿物业管理有限公司，同时以招标形式确定了新“管家”郑州大宇物业管理有限公司。

    而当新“管家”入驻时，老“管家”拒绝交接，其保安人员坚守门岗，毫不相让。在小区门口出现了罕见一景：身穿迷彩服和蓝色工装的两家物业公司的保安并排而立。

    无独有偶，去年１２月１日，类似的事情也在中方园东区上演。河南东海物业公司的２０名员工进驻该小区，但是老“管家”却以合同没到期为由不走。

    共识老物业拒不退出要挨罚

    草稿规定，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等为理由，拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业管理企业，不得强行接管。否则，违规企业可能将面临１万元以上３万元以下罚款。

    代拟稿也规定，建设单位及物业服务企业不履行移交义务或退出物业管理区域义务的，由县级以上房地产管理部门责令限期整改。拒不改正的，处１万元以上５万元以下的罚款，并向全体业主支付１万元以上１０万元以下的补偿金。

    不过，草稿、代拟稿也规定，物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知业主委员会，并提前两个月在物业管理区域内公告全体业主，否则也将面临重罚。

    【收费】

    案例

    停电催交物业费

    前不久，郑州市农业路某小区３号楼整体停电，这电是小区物业公司停的，原因是有３户业主没有按时交纳物业费。

    仅仅因为几家业主不交物业费，就把整栋楼的电或水给停了，这样的事情屡见不鲜。现实中，这种催交物业费的方式，几乎成了一些物业公司的“杀手锏”，且屡试不爽，尽管业主声讨不绝，但也无可奈何。

    欠费处罚

    提起诉讼ｐｋ加收滞纳金

    草案要求，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

    代拟稿则规定，不按时交纳物业服务费或者其他违反物业服务合同的，经催告不予改正的，物业服务企业可以按日加收万分之五的滞纳金或者按照合同约定收取违约金。

    代收费

    不能停水停电催交费

    代拟稿中明确，物业服务企业不得采取停水、停电等方式强行收取费用。

    同时，草案、代拟稿达成共识：水、电、气、暖、邮政、通信、有线电视等公用企事业单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止提供服务。

    草案规定，新建住宅小区的水、电、气、暖等设施应当按照分户计量的要求进行设计和施工。各单位也应当向最终用户收取有关费用。

    【公共区域管理】

    案例

    绿地变住宅

    今年８月２１日，郑州“护绿第一案”一审宣判，郑州市政府为开发商颁发的土地使用证被撤销，这标志着燕凤小区２７２户业主最终通过法律途径完成了“护绿”的重任。

    此前，开发商取得了土地使用证，准备在燕凤小区内的一片绿地上建设住宅楼，遭到小区业主的一致反对。为了维护这片绿地，业主联合起来成立了护绿队，派人每天轮流看守这块绿地。

    像燕凤小区这样被开发商改变规划侵占绿地的事情，在郑州绝非偶然。

    从２００５年３月以来，仅郑州市政协委员蔡爱芬收集的案例就有１０余起。河南省国有资产监督管理委员会监事祁庆元两年里就收集到３０多起关于开发商侵占绿地的个案。

    草案

    公共区域，合同约定产权归属

    草案要求，建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示，并在物业买卖合同中依法约定产权归属。双方未约定的，归全体业主所有。

    草案还确定了共用部位只登记不发证的原则，也就是说建设单位申请房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构对共用部位予以记载，但不颁发权属证书。这样规定，就是为了防止建设单位、物业管理企业将共用部位擅自处分。

    代拟稿

    公共设施变用途，得经业主表决

    将住宅改变为餐饮、娱乐等经营性用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

    物业管理区域内规划建设的公共建筑、共用设施及教育、文化、体育等配套设施，若要改变用途，必须经全体业主所持投票权２／３以上通过，并依法办理有关手续。

    利用公共财产进行经营活动，或者其他有偿使用的，所得收益归全体业主所有。物业服务企业或者建设单位代业主签订或履行有偿使用合同的，可以收取约定的报酬。

    擅自使用或处分公共财产、场地，或者擅自改变其用途的，除予以行政处罚外，全部收益归全体业主所有。实际收益低于正常商业交易价格的，按照正常商业交易价格补足。

    物业服务企业要定期公示利用公共财产经营或者有偿使用的收支清单，以及物业服务费用的收支状况，并接受业主查阅。

    共识

    停车位可约定收费

    物业管理区域内的机动车停车场（库、位），应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的需要。

    代拟稿规定，业主共有的机动车停车场（库、位），经过业主大会同意方可向业主收取合理费用，业主大会成立前不得向业主收取费用。

    草案则要求，收取的车位占用费扣除经营管理成本后，为业主所得收益，应当主要用于补充专项维修资金。

    【亮点】

    代拟稿

    物业指定装修单位，业主可以说不

    周先生家住郑州市秦岭路，前不久，他准备对新房进行装修，选定了一家防盗网安装公司。

    一天，工人正在周先生家窗户上量尺寸时，被保安喝止。保安说，小区所有业主的装修活，都被几家公司买断了，周先生只能在物业公司指定的装修商中选一家安装防盗网。当然，这些公司在进驻小区前，都要交纳一笔不菲的“进门费”。

    尽管满肚子不满，但周先生只有屈从的份儿。

    对这种情况，代拟稿有规定，物业服务企业不得为业主或物业使用人指定商品或者服务，不得限制业主或者物业使用人选定的经营者进入物业管理区内提供商品或服务。

    共识

    筹备首次业主大会，建设单位出钱

    草案、代拟稿均认为，一个物业管理区域内，已交付业主的房屋建筑面积在５０％以上的，应当成立业主大会。

    符合条件的区域，建设单位应在规定期限内向县（市）、区房地产管理部门要求召开首次业主大会。建设单位没有及时要求的，半数以上业主可以联名提交成立业主大会的书面报告。

    草案规定，建设单位提出申请的，业主大会筹备组工作经费由建设单位承担。业主联名提交申请的，经费由全体业主承担，建设单位可先行垫付。

    而代拟稿中也提出，首次业主大会的费用由建设单位承担。建设单位应当在物业预售（销售）前向县（市）、区房地产管理部门预交费用。