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导言
新冠疫情下，因无法按正常施工进度施工，房地产开发企业将受到严重影响，面临诸如资金压力、交房迟延等问题，在面临资金压力的情况下，房地产开发企业往往采取以房抵债来清偿工程款、借款等债务，有的企业甚至不堪重负以致破产。
以房抵债不失为一种付款的替代方式或融资方式。但，以房抵债并没有想象的那么简单，了解其中的法律规则，对于房地产开发企业度过疫情难关，至关重要。
本文将对以房抵债协议的法律性质及效力，在房企破产案件中债权人如何确定仲裁/诉讼请求等问题进行简要分析，并对拟采取以房抵债的房企提供操作上的建议。
一
、
实践性合同OR诺成性合同
以房抵债协议的性质是实践性合同还是诺成性合同，决定了在抵债房屋尚未交付或者尚未变更产权登记的情况下，以房抵债协议是否成立及生效，对责任的形态和后果意义重大。笔者对此，将结合司法实践中对以房抵债协议性质的认定，对该问题进行讨论。
（一）司法实践中，关于以房抵债的合同性质的认定情况
1. 汕头市潮阳建筑工程总公司、贵州华城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审案【（2015）民一终字第308号】
最高院认为，《还款协议书》在性质上系以物抵债。从其中的约定来看，双方以案涉房产偿还债务的约定虽然具有担保债权实现的功能，但如果华城公司未在上述期限内清偿债务，则转让房产与汕头潮阳公司的意思表示即应产生效果。该意思表示应该拘束双方。同时，以物抵债协议为诺成性合同，如果债务人尚未履行，债权人当然有请求继续履行的权利。在本案中，继续履行的请求权就表现为汕头潮阳公司请求华城公司按照《还款协议书》的约定交付房屋并办理产权变更登记手续。当然，在房产变更登记完成之前，汕头潮阳公司并非该房屋的所有权人。所以，汕头潮阳公司通过诉讼方式行使该请求权，在诉讼形态上为给付之诉而非确认之诉。该协议能够成为汕头潮阳公司请求继续履行交付房屋并办理过户登记义务的依据，但不能成为其已经享有所有权的依据。
该案中，认定以房抵债协议为诺成性合同，且可以房抵债协议的约定要求继续履行合同，包括交付房屋、配合办理过户登记。
2. 甘肃万洲汽车贸易有限责任公司、宫本杰与甘肃万洲汽车贸易有限责任公司、宫本杰房屋买卖合同纠纷申请再审案【（2015）民申字第385号】
最高院认为，案涉《房地产买卖契约》是万洲公司以房屋抵偿所欠工程款的协议。在我国现行法上，无专门针对以物抵债协议的规定，属于无名合同。在法律适用上，无名合同首先应适用与其目的和性质最相接近的有名合同的规范，同时合同法总则的规范也应适用。案涉《房地产买卖契约》在性质和功能上与买卖合同最为接近，在法律无明确规定和当事人无例外约定的情况下，合同自双方合意达成之时即成立并生效，宫本杰有权请求万洲公司履行该协议所约定的义务。万洲公司主张该协议为实践性合同，未实际履行前合同不具有法律效力的主张，无法律依据，不能成立。
该案中，认定以房抵债协议属于无名合同，在法无明文规定和当事人无特别约定的情况下，合同自双方达成合意时即成立并生效，不属于实践性合同。
3. 邯郸市锦都建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷再审案【（2017）最高法民再411号】
最高院认为，当事人对应当支付的到期款项约定以物抵债的，该约定具有法律约束力，不宜以以物抵债属于实践性法律行为为由否定该约定。本案二审判决关于以房抵债属于实践性法律行为，在抵款的房屋物权尚未转移之前，以房抵款协议尚不成立之认定，有失妥当。
该案中，否定以房抵债属于实践性法律行为，不能因抵债房屋物权未转移而否定以房抵款协议的成立及生效。
4. 大连德民工贸有限公司、大连新嘉宁房地产开发有限公司合同纠纷再审案【（2017）最高法民申554号】
最高院认为，借款到期后，各方签订《协议书》约定，高小涵、德民公司以转让德民公司持有的项目公司股权的方式将案涉土地所有权益抵顶给赵学明。协议约定的以转让股权的方式将案涉土地抵顶到期债权，并非流质条款，有利于促进交易，保障债权实现。合同主要内容和目的具有正当性。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，除非法律另有规定。涉案《协议书》不属于法律规定的需要交付等事实才生效的合同。新嘉宁公司关于《协议书》对案涉土地的处理系以物抵债性质，属于实践性合同，在尚未办理物权转移手续前不发生效力的再审申请理由，没有法律依据。
该案中，认定以物抵债协议在促进交易、保障债权实现方面的积极作用，以物抵债协议的生效并不以交付标的物为前提，不属于实践性合同。
5. 贵阳青丰房地产开发有限公司、李世敏民间借贷纠纷再审案【（2018）最高法民申4659号】
最高院认为，从《协议书》及《承诺书》的主要内容看，该协议属于以物抵债协议，青丰公司以其期房不低于1500m2冲抵对朱锦春所负的1600万元债务。本案与最高人民法院发布的第72号指导案例基本事实不同，本案当事人并未签订正式的《商品房买卖合同》，也未办理预告登记，当事人之间并未建立商品房买卖合同关系。并且本案《协议书》及《承诺书》签订时所约定用于抵债的房屋尚未建成，未实际交付债权人朱锦春。因以物抵债协议是实践性合同，以受领人现实地受领给付作为生效条件，故《协议书》及《承诺书》并未生效，当事人之间属于民间借贷法律关系。
该案中，认定以物抵债协议属于实践性合同，以受领人实际受领给付作为生效条件。
（二）分析总结
结合上述案例，可见司法实践中对以房抵债协议的合同性质认定存在较大分歧，部分观点认为，以房抵债协议属于实践性合同，具有要物性，若仅有以房抵债的合意，未实际变更房屋产权（物权转移）的，合同不生效。
另外一种观点认为，以房抵债协议属于诺成性合同，当事人若无特别约定生效条件，则自双方达成合意时即成立并生效。
但，主流观点倾向于认为，在我国目前的诚信状况下，不宜将以房抵债认定为实践性合同，更宜将以房抵债协议认定为诺成性合同。换言之，老赖已经这么多，再对以房抵债协议的成立或生效附加种种条件，会更有利于老赖生存土壤的形成，不利于诚信社会的建立。实践性合同应由法律特别作出规定，例如赠与合同，但现行法律规定中对以房抵债协议并未明确规定，更没有规定以抵债物的物权转移后才成立或生效。另外，发生以房抵债协议纠纷的，客观上大多均未变更物权转移登记，若在审判实务中坚持以房抵债协议的实践性合同属性，则会导致大量的以房抵债协议被认定无效，如此，不利于债务的及时清偿，亦不利于鼓励诚信社会的建立。因此，当事人约定的以物抵债协议，应根据意思自治原则，只要不违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，均属合法有效。
事实上，针对司法实践中裁判不一的问题，最高院亦通过会议纪要的方式对以房抵债协议的性质进行分析，在《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要》（简称《民二庭会议纪要》）中，法官会议意见认为，《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。就以物抵债协议而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民会议纪要》）第44条规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。可见，无论《民二庭会议纪要》还是《九民会议纪要》的规定，均体现了以房抵债协议系诺成性合同的意见，对于房企而言，这有利于发挥以房抵债协议可以及时清偿债务、融资等积极作用。
二
、
担保OR以物抵债
实践中，当事人之间虽然签署了以房抵债协议，有的在债务履行期届满前签署，有的在债务履行期届满后签署，以房抵债协议的签订时间对于以房抵债是否成立非常关键。
（一） 司法实践中，关于以房抵债协议属于债务担保还是以物抵债的认定情况
1. 上海家树建筑工程有限公司、李伟第三人撤销之诉再审民事判决书【（2017）最高法民再154号】
最高院认为，在案涉《借款协议》签订后，李伟（1）与昆山置业公司、高远公司商定由昆山置业公司与李伟（1）委托的李鹏等九人签订购房合同对案涉借款进行担保。为此，昆山置业公司与李鹏等九人签订了案涉32套房屋的《昆山市商品房购销合同》，并在有关部门办理了网签备案。因此，案涉当事人签订商品房购销合同的真实意思并非是一方支付购房款，另一方取得房屋所有权，而是通过签订购房合同并进行网签备案的方式，以该32套房屋为李伟（1）出借给高远公司的案涉2200万元借款提供担保。高远公司、昆山置业公司与李伟（1）之间系民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系。虽然之后李伟（1）、高远公司、昆山置业公司签订了《补充协议》，约定以案涉32套房屋抵偿高远公司欠付李伟（1）债务本金及利息，但该《补充协议》签订时，案涉借款尚未到清偿期，双方约定用以抵债的房屋仍为高远公司、昆山置业公司就案涉2200万元借款提供担保的32套房屋，约定抵偿的亦是高远公司所欠李伟（1）的案涉借款本息，并以2013年3月22日即借款到期日作为昆山置业公司或高远公司保有房屋回购权的截止日期。
协议中虽然约定在3个月内为李伟（1）办理32套房屋产权过户手续，但同时约定昆山置业公司或高远公司有权在借款到期日前以2572.5万元回购该房产。该约定内容表明案涉房屋所有权是否能够实际转移给李伟（1）系以李伟（1）的案涉借款本息是否在借款到期日前得以清偿为前提。且协议中对违约责任的承担亦明确载明按照“承担担保责任总额的30%”支付违约金。上述《补充协议》内容充分表明李伟（1）与高远公司、昆山置业公司并非是对到期未获清偿的借款进行协商清偿过程中达成的以房抵债协议，双方签订该《补充协议》的真实意思仍是以案涉32套房屋保障李伟（1）的债权利益为目的。《补充协议》的签订并未改变昆山置业公司以案涉32套房屋为李伟（1）与高远公司之间的借款提供担保的意思表示，该《补充协议》仍为借款担保合同性质，双方之间仍系民间借贷法律关系，并未因此形成以房抵债法律关系。根据《补充协议》的安排，双方系以在借款到期前由昆山置业公司让与房屋所有权及保有回购权的方式为李伟（1）的借款提供担保。
该案中，债权人与高远公司签订借款合同后，在还款期限届满前，昆山置业公司（债务加入）即与债权人指定人员签订商品房购销合同，将案涉房屋出售给债权人指定人员，并由债权人、高远公司、昆山置业公司签署补充协议，约定将案涉房屋抵债给债权人或其指定人员，高远公司或昆山置业公司有权在还款到期日前向债权人回购上述抵债房产。该等安排的真实意思表示是昆山置业公司以案涉房屋为高远公司的借款提供担保，补充协议的性质为借款担保合同，而非以房抵债法律关系。
2. 李洪开与李南翔、张丹等建设工程施工合同纠纷申诉、申请民事裁定书【（2017）最高法民申937号】
最高院认为，李南翔、李洪开于2011年4月20日签订的《新世纪家园施工还款协议》载明：“农民工款140万元在5月1日前付清，且先办以房抵押”，“其余310万元以房抵押，且办理公证买卖房手续，此款在6月30日前付清，并逐步抽回抵押手续。”同日，李南翔、张丹与李洪开签订的23份《房屋买卖协议》，2011年4月25日，李南翔、张丹与李洪开通过公证委托的方式授权李洪开出卖上述房屋，能够认定李南翔、张丹与李洪开之间对案涉争议的23套房屋形成的是以房屋抵押对李南翔、张丹欠付李洪开的工程款进行担保的真实意思表示。对此李南翔、张丹并无异议，但主张此后双方达成了以争议房屋抵债的合意并已经履行完毕。
经审查，2011年6月8日张丹与李洪开虽然又签署了23套房屋的转让《协议书》，并在有关部门办理了备案登记手续，但由于前述4月20日的协议中载明要为用于担保的房屋办理“公证买卖房手续”，因此在6月8日协议中未明确系对4月20日协议约定进行变更的情形下，不足以认定双方因此达成了以案涉房屋进行抵债的合意。由于案涉房屋未办理房屋产权登记，相关行政职能部门所出具的证明材料，均无法直接证明李洪开系案涉房屋的所有权人，更不能证明案涉债务已经履行完毕。原审判决认定李南翔、张丹提出的其与李洪开之间的案涉债权债务因以房抵债已经消灭的主张证据不足，并无不当。
该案中，双方因欠付工程款而签署还款协议、房屋买卖协议，首先，房屋买卖协议签订时，约定的还款期限并未届满；第二，在还款协议中，明确约定为以房抵押，因此，就案涉房屋形成的真实意思表示是对欠付的工程款进行担保，并非以房抵债。此后，虽签订转让案涉房屋的协议书，但并未体现出先前确立的担保关系的意思变更，且该协议书签订的日期仍在还款协议约定的还款期限届满前。另，因债权人已实际控制案涉房屋，应属让与担保。
（二） 总结分析
结合上述案例，司法实践中对以房抵债协议是属于原债务的担保，还是属于以房抵债法律关系，关键在于以房抵债协议签订时债务履行期是否届满，若债务履行期届满前即约定以房抵债的，是以房抵债协议在性质上属于担保；若债务履行期届满后签署以物抵债协议的，则形成以房抵债法律关系，债权人有权请求债务人履行以房抵债协议。
按签订以房抵债协议时债务履行期是否届满来区分，符合一般的商业逻辑。在债务人有融资需求或迫切偿债之时，签订以房抵债协议时房价可能被压很低，签署该等协议可能严重损害债务人利益，而且，在债务履行期届满前签署以房抵债协议，很可能会导致房屋在缔约时的价格与实现时的价格存在较大差距，容易导致利益失衡。因此，若认定债务履行期届满前签署的以房抵债协议有效，则有违诚实信用及公平原则。而债务履行期届满后签订以房抵债协议时，房屋的价值和债权的数额都是确定的，一般不会存在利益失衡问题，因此，在不存在其他违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当认定其合法有效。
对于该问题，根据《九民会议纪要》第44条、第45条、第71条规定，今后审判此类案件将按以下思路进行处理：（1）当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，若无恶意损害第三人合法权益、虚假诉讼等情形且无其他无效事由的，法院将依法予以支持。（2）当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，在法院释明的情况下，应当根据原债权债务关系提起诉讼。（3）当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物已交付债权人甚至形式上转让至债权人名下的，很可能被认定为符合《九民会议纪要》第71条规定的让与担保，债务人到期没有清偿债务的，债权人可以请求法院对抵债物拍卖、变卖、折价偿还其债权。当然，如果约定债务人到期没有清偿债务，抵债物归债权人所有的，因违反了禁止流质抵押的强制性规定，该部分约定无效。
另外需要注意的是，实践中以房抵债，也会涉及以第三方的房屋进行抵债，即第三方加入原债务。在此情况下，第三方签署以房抵债协议在法律性质上属于债务加入。如果是法定代表人以公司名义与债务人、债权人约定加入债务，根据《九民会议纪要》第23条规定，则要参照《九民会议纪要》关于公司为他人提供担保的有关规则处理，需审查公司机关的决议内容。
三
、
新债清偿OR债务更新
以房抵债往往涉及两个债权债务关系，即原债权债务关系（基础债权债务关系）和新的以房抵债关系（房屋买卖合同关系）。在以房抵债情况下，旧债是否消灭，如何看待新债和旧债之间的关系，对于债权人而言是非常重要的问题。
（一）司法实践中，关于以房抵债协议属于新债清偿还是债务更新的认定情况
1. 王少杰、郑祖苏等股权转让纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书【（2015）执监字第38号】
最高院认为，当事人通过以物抵债形式履行生效法律文书确定债务的，仅达成抵债协议尚不足以消灭原债权债务关系，只有抵债物交付受领后才能消灭原有债权债务关系。本案中，永龙公司、张河淦主张的所谓以房抵债，是与王少杰等人指定的客户签订了商品房购买合同并备案登记于客户名下，其因此负担了向指定客户交付商品房、转移商品房所有权的合同义务。如果永龙公司、张河淦完成了商品房购房合同约定的义务，将商品房交付给购房者占有并将商品房所有权移转给购房者，则其所负担的生效调解书确定的给付义务即消灭。但在该义务完成之前，原债权债务关系一直存在。其后，双方又以《还款协议书》对先前约定进行了变更，同样必须履行完毕新债务后才能导致原有债务溯及既往地消灭。而双方当事人均认可《还款协议书》并未全部履行。永龙公司、张河淦关于已经通过商品房以物抵债形式全部履行完生效民事调解书所确定义务的主张没有事实依据。
该案中，双方达成执行和解协议，约定通过以房抵债的方式履行生效民事调解书所确定的义务，在抵债房屋未按约定转移所有权登记的情况下，新债并未现实履行，并不消灭原债务，债权人仍有权按民事调解书向债务人主张权利。
2. 南京中山园林建设（集团）有限公司、唐山市丰南建设投资有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终148号】
最高院认为，中山园林公司与丰南建投签订《偿债协议书》并未产生消灭原工程款和融资利息债权的法律后果。首先，双方并未在《偿债协议书》中约定，该协议签订后原工程款债权即消灭。其次，《偿债协议书》约定，“除非本协议项下全部或部分义务甲方未履行，或被认定为无效、终止履行，自2014年5月31日起，原合同中所规定的建设期融资利息和回购期利息终止，双方不再计算和收、付。”该条款表明在《偿债协议书》全部履行情况下，原合同约定的权利义务才会终止履行。再次，丰南建投与中山园林公司签订《偿债协议书》目的是清偿因《BT合同》及补充协议产生的工程款及融资利息。《偿债协议书》可能存在无效、不能履行等诸多情形，除非当事人有明确意思表示，在《偿债协议书》全部履行之前，不宜认定工程款及融资利息债权已经获得清偿并消灭。
该案中，中山园林公司与丰南建投签订《偿债协议书》，约定债务人用其名下的店铺抵偿欠付的工程款，但并未实际履行，债权人起诉要求履行原债务。法院认为，除非当事人有明确意思表示，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。
3. 安阳市城建房地产开发有限责任公司、秦学诗诉牛海昌合资、合作开发房地产合同纠纷执行审查类执行裁定书【（2018）最高法执监485号】
最高院认为，关于执行和解协议是否已经履行完毕，是否应当恢复原判决执行问题。从和解协议约定内容看，和解协议主要约定当事人通过分期支付款项、以商品房抵顶部分款项的方式，清偿牛海昌的债权。当事人同时约定，如未能按和解协议履行，和解协议即可解除，恢复河南高院（2013）豫法民一终字第83号判决书的执行。也就是说，当事人约定以新债清偿方式履行义务，债务人为清偿河南高院（2013）豫法民一终字第83号判决书确定的债务而自愿负担新债务，当新债务全部履行后，对原债务亦发生清偿的效力，原债权债务关系亦消灭，而当新债务不能履行时，债权人可以请求履行原债务。
该案中，当事人达成执行和解协议，以商品房抵顶部分债务，但债务人未按和解协议履行，未将抵债房屋过户至债权人名下。在此情况下，以房抵债协议属于新债清偿，即以负担新债务作为履行原债务的方式，原债务不消灭；当新债务全部履行后，对原债务亦发生清偿的效力，当新债务不能履行时，债权人可以请求履行原债务。
（二） 总结分析
结合上述案例，司法实践中，在认定以房抵债协议有效的情况下，法院往往从保护债权人利益出发，除非当事人有明确的债务更新的意思表示，否则，应当认定以房抵债协议是以负担新债务作为履行原债务的方式，原债务并不消灭，若新债务不能履行时，债权人可以请求履行原债务，即，以房抵债协议为新债清偿而非债务更新。
如前文分析，对于债务履行期届满后签订的以物抵债协议，则形成以房抵债法律关系，但实践中抵债房屋经常未办理产权变更登记，甚至没有交付，在此情况下，债权人是否有权主张履行原债务则是非常重要的问题，这就涉及以房抵债应当理解为新债清偿还是债务更新。以负担新债务作为履行原债务的方式，原债务不消灭的，构成新债清偿；以新给付代替原给付，原债务消灭的，即新债成立后旧债归于消灭，构成债务更新。可见，若认定以房抵债协议属于债务更新的，则原债务因以房抵债协议的成立、生效而消灭，则对于债权人而言非常不利，不利于保护债权人的利益，也有违诚实信用原则和公平原则。因此，在当事人没有明确约定为债务更新的情况下，将以房抵债协议认定为新债清偿较为妥当。
四
、
关于破产案件中，以房抵债债权人仲裁/诉讼请求的确定问题
前两年，很多房地产企业由于房地产调控和经济下行压力，已经出现很多破产重整的案例。加上这次疫情对经济的影响，房地产企业难免会遭受比较大的影响。
在房企破产案件中，进入破产程序后，以房抵债债权人向房企破产管理人申报债权未被确认，后向法院/仲裁委主张权利，该如何提起何种仲裁/诉讼请求，是要求继续履行以房抵债协议，还是请求确认债权，也须谨慎处理。
（一） 法院受理破产申请后，新提起的清偿诉讼不予受理
《九民会议纪要》第110条规定，人民法院受理破产申请后，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，同时告知债权人应当向管理人申报债权。债权人申报债权后，对管理人编制的债权表记载有异议的，可以根据《企业破产法》第58条的规定提起债权确认之诉。破产程序本身就是债权实现程序，即集体的给付程序，在破产这个集体的给付程序启动后，个别清偿的给付程序就应当中止，否则将出现两个法律程序的冲突。因此，在破产程序启动后，债权的争议仅涉及确认问题，而不再涉及给付问题，给付问题统一由破产程序解决。
（二） 破产程序启动后新提起的给付之诉法院不予受理的规定，是否适用于仲裁
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条规定，当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。可见，在破产申请受理前，若当事人在以房抵债协议中约定仲裁条款的，应当向仲裁机构提起申请确认债权债务关系，即，关于仲裁条款的约定在破产程序中继续有效。
但如前所述，破产程序作为集体统一清偿的程序，排除具有个别给付的裁决。因此，在进入破产程序后不再受理新提起的给付之诉，不仅适用于诉讼程序，同样亦适用于仲裁程序。
五
、
相关建议
以房抵债一方面作为房企清偿债务的一种替代方式，一方面作为融资手段，在实践中被普遍适用，结合司法实践中对以房抵债认定的情况以及《九民会议纪要》的相关意见，就房企在实施以房抵债提供以下操作建议：
（一） 拟通过以房抵债清偿债务的建议
若房企拖欠施工方工程款，或对外借款到期需要偿付的，在资金匮乏的情况下，用存量房屋进行抵债不失为清偿债务的一种方式。在此情况下，为实现该目的，我们建议：
· 抵债房屋需系合法建造的标的物，且不存在权利被限制的情形，如设定抵押、被查封等；
· 在债务履行期限届满后签订以房抵债协议；
· 在协议中确定债权金额，作出明确的以房抵债的意思表示；
· 明确约定抵债房屋的座落、数量、价格/折扣金额、交付、过户等产权变更登记的具体程序、违约责任等；
· 签署商品房买卖合同，并及时办理网签备案、预告登记、产权过户手续；
· 若作为第三方加入他人债务的，公司有权机关作出决议；
· 在权利受到侵犯的情况下，及时发送通知主张权利。
（二） 拟将房屋作为融资担保的建议
若房企因资金困难，需要将房屋作为对外融资的担保措施的，一方面可以根据《担保法》的规定设定抵押担保，另一方面可以考虑采用让与担保的方式。对于采用让与担保方式的，我们建议：
· 拟让与担保的房屋需系合法建造的标的物，且不存在权利被限制的情形，如设定抵押、被查封等；
· 在债务履行期限届满前（包括债务履行期限届满后，双方又达成合意延长债务履行期限）签订协议，约定将房屋形式上转让至债权人名下，但明确约定该房屋系作为偿付债务的担保，债务人到期没有清偿债务的，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权，即，作出明确的担保意思表示；
· 注意不得有“债务人到期没有清偿债务，房屋归债权人所有的”等流质抵押的约定；
· 明确约定让与担保的房屋座落、数量、交付、过户等产权变更登记的具体程序、债务清偿后房屋的返还、违约责任等；
· 协议签署后，及时将房屋产权变更登记至债权人名下；
· 若作为第三方为他人债务提供担保的，公司有权机关作出决议；
· 在权利受到侵犯的情况下，及时发送通知主张权利。
目前，因受新冠疫情影响，包括房地产开发企业在内的各行各业均受到了不同程度的影响，但只要全国人民众志成城、共同努力，必将战胜疫情，我们也将尽自身全力为包括房企在内的各企业提供优质的法律服务，共克时艰。
沪公网安备 31010402007129号
