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新型冠状病毒肺炎疫情当前，为共度难关，众多商业地产包括万达集团、美的商业、红星美凯龙集团、华润置地、保利商业等均宣布对旗下项目不同程度的减免租金及物业费，亦有部分中国好房东主动为其租户减免了租金，而若房东未能主动提出减免租金，疫情期间的租金是否需要支付，或者已支付的又是否能要求全部或部分返还？
一、此次疫情属于何种法律性质？
此次新型肺炎可谓突如其来，与一般的流感都很难区分，其不可预见、不可避免、不可克服，故其在性质上属于不可抗力事件。但不可抗力事件并非必然落入《中华人民共和国合同法》第一百十七条规定的不可抗力范畴，而可能属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更。不可抗力是致使合同客观上部分或全部无法继续履行，因而免除部分或全部违约责任的制度，其属于法定的免责事由。而情势变更是合同能够继续履行，只是继续履行会产生对一方明显不公平的结果，因而只能诉至法院要求变更或解除的制度。
换言之，此次疫情在法律性质上到底属于不可抗力还是情势变更，实质上在于此次疫情对合同履行的影响程度
，
致客观上无法履行的属于不可抗力，而能够履行但履行致使结果上对一方明显不公平的，属于情势变更
。
就房屋租赁合同而言，除非是被政府及有关部门明确要求关停的租户，否则倾向性认为属于情势变更范畴，由法院根据个案情况减免疫情期间租金及物业费。此处也当明确是的情势变更适用条件异常严格，不可随意扩大，且根据《关于正确 适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）的要求“确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”
二、2003年的“非典”规定能否参照适用？
与本次疫情颇为相像的“非典”疫情，最高院于2003年6月11日发布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（现已废止）中提到：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《 中华人民共和国合同法
》第 一百一十七条
和第 一百一十八条
的规定妥善处理”。该通知虽已废止，但其内容仍有现实指导意义。该内容虽只字未提“情势变更”，但“适用公平原则处理”的理念与“情势变更”并无二致。且当初“情势变更”还未在法律或司法解释上予以明确，“情势变更”在2009年才正式在司法解释中出现，相关“沿革”在下图列明，此处不赘述。但需强调的是，片面地解度2003年最高院的规定，不予区分合同能否继续履行，而均径行将疫情认定为不可抗力的，属于对该规定的误读。
此外，鉴于法律本身的诸多变化，众多2003年“非典”案例均仅供参考，故本文中不就案例作出列举。但值得一提的是，“情势变更”未在司法解释中明确前，亦有法院据此作出认定，如南京玄武区法院在“涉非”的酒店承包合同中认定：短暂“非典”不构成“不可抗力”，应通过民法中的“情势变更”来处理。
三、
房东与租户如何应对此次疫情：
（一） 于房东而言：
2020年2月8日，本市出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，其中提及“中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税”，文件精神亦是我们的建议，建议各房东积极响应该文件精神，主动为租户减免租金，帮助中小企业度过最艰难的时期。只有共同度过最黑暗的时期，方可迎来前方的黎明。
（二） 于租户而言：
建议一来可依据“情势变更”、参考《民法典（草案）征求意见)》(2019.12.28)第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”之规定，主动、积极与房东协商减免租金及物业费事宜，并保留相关协商证据。二来密切关注司法机关对此是否出台相应规定，以相应应对。
此后签订该类合同时，租户应注意添加类似条款“因如非典、新型冠状病毒肺炎等传染疾病致使租户无法正常经营或经营受损的，应减免该期间的租金”以避免该类纠纷的发生。
最后，本次疫情的发生于任何一方而言均是一次重创，亦是一次考验，望房东与租户均友好协商处理本次疫情下的租金及物业费等问题，举共同之力，共克时艰、共度难关！
沪公网安备 31010402007129号
