2009 年5月7日 下午，上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会在市律协第一会议室召开“金融危机下建筑房地产企业法律纠纷及法律服务需求”研讨会。市律协副会长李慈玲出席本次研讨会。研讨会还邀请到上海市工商联房地产商会副会长兼秘书长沈克乔先生、上海市建筑施工行业协会副秘书长龚一民先生、上海锦惠建筑工程有限公司副总经理洪世曙先生、上海东苑房地产开发有限公司法务经理谷长生先生、上海华江建设发展有限公司成本合约部经理陶建萍女士出席。会议由研究会主任周吉高律师主持。80余位律师参加研讨。

建筑房地产行业作为资金需求量很大的行业，其受金融危机的影响越来越明显。建筑房地产律师在与建筑房地产企业接触的过程中，也能不同程度地了解到建筑房地产企业所面临的困难。随着金融危机的进一步深入，建筑房地产企业纠纷日渐增多，原来潜在的很多问题也逐渐暴露，建筑房地产企业的法律服务需求也因此增多。与会嘉宾和委员针对三个问题进行了集中讨论：一是金融危机下建筑房地产企业的法律纠纷类型，二是金融危机下建筑房地产企业的法律服务需求，三是建筑房地产律师如何应对金融危机。

一、金融危机下建筑房地产企业的法律纠纷类型

龚一民 先生指出，建筑施工行业里大多数企业已经到了危急的时刻了，内部的矛盾已暴露出来。以房建为主的企业、民营企业、外地进沪企业，受影响比较大。外商投资项目、民营工业厂房项目，受影响比较大。现在施工企业的形态和特点，主要还是拖欠工程款纠纷，分为结算和支付两块。究其原因，有两大类：一是房地产开发商资金无法回笼，出现以房抵债的情况；二是工业项目，业主资金出现问题。纠纷特点表现为：一是单纯的资金问题；二是业主采用不组织验收、拖延审价、恶意诉讼等方式拖欠工程款；三是施工企业“低价中标，高价索赔”在目前情况下无法实现。

金钟所雷士国律师提出，建筑施工企业在今后一段时间内将一直处于“冬天”的状态。投标保证金问题、低价中标问题、索赔问题、相关政策不能到位的问题等引发的纠纷增多。

建纬所曹文衔律师提出，目前的建筑房地产行业纠纷主要有四大类型。第一，拿地阶段。主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同；企业没有资金进行开发导致土地闲置。第二，设计委托阶段。主要包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。第三，项目施工建设阶段。主要包括：建设单位在经过招投标确定中标单位后由于资金紧张而拒绝签订施工合同；发包人拖欠工程款；建材价格下跌导致发包人要求变更约定材料供应方式；承包人因自身资金困难而不能继续按约垫资施工导致拖欠材料款、工人工资；施工合同提前终止履行；采购人支付困难导致采购合同争议。第四，商品房销售阶段。主要包括：交房迟延导致的纠纷；买受人断供导致开发商承担连带责任；房价下跌导致小业主要求退房纠纷；包销合同纠纷；开发企业出资困难或挪用资金导致股东被追究出资不实责任；开发商虚假按揭纠纷。上述纠纷主要有以下特点：第一，以拖欠合同价款为主；以非政府投资项目为主；以中小开发商和承包商之间的纠纷为主。第二，债务纠纷链条拉长。第三，当事人因诉讼仲裁时间过长、执行难等原因而选择通过诉讼仲裁方式解决纠纷的意愿降低。第四，项目烂尾引起的项目公司破产、歇业纠纷或合资、合作开发中投资人之间的纠纷增多。第五，异地当事人之间的纠纷增多。第六，新开工项目减少导致承包人投资竞争激烈，招投标争议增多。

诚建成所杨振裕律师指出，金融危机对房地产企业的影响直接体现在银行贷款困难、资金紧张、房地产销售市场低迷、土地流标、开发商退地、项目停缓建等。金融危机对施工企业的影响主要体现在利润下降、拖欠工程款数额增多、带垫资数量增多、因合同价款约定不明导致的合同纠纷增多、因工期拖延、工程建设造成周边建筑物损害等导致的纠纷增多、处于远郊的房地产企业以房抵债的情形增多等。

光明所李佩芳律师提出，金融危机下因超低价中标引发的以次充好、偷工减料导致的质量纠纷增多，层层分包、挂靠、垫资引起的质量纠纷增多。

建纬所陈应春律师提出，金融危机下建筑房地产企业产生的纠纷主要有：第一，购房违约纠纷；第二，二套房首付比例引发的纠纷；第三，开发商商铺租赁纠纷。

海华永泰所周吉高律师提出，金融危机下的纠纷类型主要有拖欠工程款导致的停工纠纷、因施工单位不能继续垫资进而单方违约导致的停工纠纷、因管理不善导致的停工纠纷、拖延结算引起的纠纷、房价下跌引发的纠纷。

二、金融危机下建筑房地产企业的法律服务需求

建筑施工企业协会沈克乔副会长指出，金融危机对房地产行业的影响利弊共存。2008年7月以后，商品房销量急转直下，房价也有所下跌，施工面积、竣工面积较上一年度均有较大幅度的回落，开发商陷入窘境。但目前却是一个转危为机的时候。金融危机将会持续多久，尚没有定论，房地产行业和律师行业可以寻找一个合作的方式。

龚一民 先生指出，针对金融危机对建筑施工行业的影响，市建筑施工行业协会已经多次召开法务工作研讨会并邀请了多名律师探讨。金融危机下，建筑施工行业很希望能得到建筑房地产专业律师的帮助和支持。施工企业的维权方式有两种，一种是主动维权，一种是被动维权。第一季度以前，施工企业被动维权的数量增多，也就是说诉讼纠纷增多。对建筑房地产专业律师而言，提供被动维权即提供诉讼代理法律服务的机会增多。从治标的角度来讲，第一，希望律师不要将简单问题复杂化，尽快解决纠纷；第二，希望律师在施工合同显失公平条款上多做工作；第三，希望律师帮助协调当事人双方妥善解决现实问题，避免两败俱伤；第四，希望律师建议当事人注意避免扩大损失，停工后面对现实，尽快退场。从治本的角度上，施工行业也希望改变以前一些不规范的做法，律师可以从非诉讼角度，把好合同的审查关，更多地从内部加强管理、规范市场行为方面为建筑施工企业提供常年法律顾问服务。

建纬所曹文衔律师提出，金融危机下法律服务呈现如下特点：第一，当事人因资金紧张要求律师风险代理诉讼仲裁的情形增多。第二，法律、法规、政策变化对律师提供非诉讼法律服务提出了新的要求。第三，法院的级别管辖规定的修改引起了大量案件的审理集中在基层法院，而基层法院审理建筑房地产专业案件能力的不足导致律师代理工作难度增加。第四，涉及到工程款优先受偿权的案件代理难度增加。

协力所周月萍律师提出，金融危机下房地产行业的重新洗牌将会引起房地产融资、并购等法律服务需求。金融危机将会导致施工企业产生两个迫切的法律服务需求：一是破产倒闭的策划，二是对项目的调查。

建纬所陈应春律师提出，金融危机下建筑房地产企业以下法律服务需求增多：第一，房地产企业工程项目法律服务需求增多；第二，房地产企业对外考察项目、竞标土地产生的法律服务需求增多；第三，上海五大基地的开发将产生更多的建筑房地产专业法律服务需求。金融危机下上述纠纷增多，建筑房地产律师提供诉讼代理服务的机会增多。

上海锦惠建筑工程有限公司副总经理洪世曙指出，金融危机导致施工企业工程款纠纷增多、承接项目难度增大等。金融危机下施工企业更加需要律师提供法律支持。

上海东苑房地产开发有限公司法务经理 谷长生 先生提出，中小型房地产开发企业到外地进行项目开发需要律师提供法律支持和帮助。

三、建筑房地产律师如何应对金融危机

李慈玲副会长指出，律师业务与当前的形势紧密相关，金融危机对建筑房地产行业产生了一定的影响，对建筑房地产律师既是挑战，也是机遇，律师协会也在考虑如何摆脱金融危机对律师行业的影响。建筑房地产律师有必要对金融危机下如何为建筑房地产企业更好地提供法律服务进行研究和探讨。

金钟所雷士国律师提出，律师可以针对建筑房地产企业在金融危机下暴露出来的纠纷提供法律服务。

建纬所曹文衔律师提出，律师可以采取以下方法应对金融危机带来的影响：第一，当事人应重视订约和履约管理，律师提供非诉讼法律服务不要让合同权利义务过于失衡；第二，律师加强对新颁布的法律、法规的了解和研究，提示新的法律风险；第三，律师应充分估计风险代理的经济和法律风险。

诚建成所杨振裕律师指出，金融危机下建筑房地产律师应配合顾问单位加强项目部的管理，特别是挂靠的项目，加强对项目经理个人的风险评估和调查，严控帐户、公章。

协力所周月萍律师提出，面对金融危机下产生的新的法律服务需要，作为建筑房地产专业律师，既要从微观上处理纠纷，也要从宏观上为建筑房地产企业进行总体策划。

虹桥正瀚所叶正伟律师提出，金融危机下房地产企业增资、清算、增贷、还贷纠纷增多，产生了一些新的法律服务需求。建筑房地产律师除了提供建设工程法律服务以外，还应尽快提高公司法业务能力，以适应金融危机下产生的新的法律服务需求。

建纬所陈应春律师提出，金融危机下，作为建筑房地产律师，我们提供诉讼代理服务时应考虑当事人的利益和需要，尽量促成和解实现共赢。

徐威所徐威律师提出，房地产开发企业因资金紧张引发的逾期办理产证纠纷增多，在合同没有约定逾期办证违约金的情况下小业主的赔偿请求未必能得到法院的支持，律师在办理此类案件时应予以注意。

周吉高主任提出，建筑房地产专业律师可以针对停工纠纷提供咨询、代理协商谈判、代理诉讼等法律服务，针对管理不善问题提供签约、履约、防范管理人员职业风险等法律服务，针对大型国有投资项目提供项目建设全过程法律服务。金融危机下房地产企业、施工企业更加注重法律风险防范，聘请法律顾问及项目全过程法律顾问的需求增多。此外，今后房地产企业兼并、收购的法律服务需求会逐渐增多，律师要做好准备。建筑房地产律师可以提供的法律服务品种有常年法律顾问服务、诉讼仲裁代理服务、专项法律咨询、谈判、诉讼代理服务、全过程法律服务。

            （市律协建筑与房地产法律研究委员会供稿）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（注：以上嘉宾观点，根据录音整理，未经本人审阅）