2022年2月1日起，上海市房屋管理局发布的《关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》（以下简称“《通知》”）这一规范性法律文件开始实施。《通知》的实施引发社会各界对酬金制代替包干制这一话题的讨论。在此，本律师就《通知》进行简单解读，并根据自己遇到的一些实际案例来剖析酬金制收费在实务操作中的一些问题，与行内行外各位读者交流共享。

《通知》本身不存在主管部门层面要求酬金制代替包干制收费的问题，可能某种意义上代表了政府对酬金制收费的关注和倡议。客观上讲，包干制仍然是物业管理收取模式的主流，上海13000多个小区，真正实行酬金制收取的可能不足2000个，但是不管是从《民法典》规定的要求看，还是各地立法来看，抑或是业主的实际需求看，酬金制收费模式是未来物业管理收费模式的趋势。

虽然《通知》本身不要求上海所有住宅小区均要实际酬金制收费，但是一旦物业服务人员选择了酬金模式，则要按照《通知》的要求来执行。《通知》条文只有7条之寡，但有些内容还是颇具亮点：一是明确物业服务企业应为实行酬金制计费方式的项目单独开设银行账户及财务核算账套，以及账户存放资金的内容、账套的用途；二是物业服务资金的预算管理。明确年度物业服务资金预算编制的依据，并根据新修正的《上海市住宅物业管理规定》有关规定，建立预算公告制度；三是年度预算外事项的处理。明确年度预算外项目支出的征询程序；四是关于物业服务资金的账目公布。明确物业服务资金收支情况及决算情况的公布时间及相关要求；五是关于物业服务资金的审计。明确物业服务资金结余或者不足的处理方式。

毫无疑问，成熟的物业管理模式在业主公共资金的收取、使用方面均应当向“主人”公开透明，并由“主人”决定资金使用，物业公司只是业主的“管家”，“主人”的账本当然要公开。我们一直讲的外资“五大行”在管有住宅与非住宅项目大多实行酬金制收费，近几年，一线品牌物业企业在管的项目酬金制收费项目有明显增多的趋势，但客观上讲，酬金制收费在实际操作中推进得并不顺利，具体操作中的一些问题既没有法律的明确规定，也未形成实操中的行业惯例，一些制约酬金制推进的关键问题没有解决。在此，本律师通过一些实例进行说明，希望能引发读者的共鸣：

首先，是关于业委会的规范运作问题。酬金制要顺利推进，要有一个正常运作的业委会，业委会正常运作的要求很简单：不停摆，懂法律，讲道理。如果业委会停摆，年度预算、审计报告没人确认，增加预算外支出无法操作；如果业委会不讲法律，要不要支出不根据物业合同约定或政策要求，只凭个人喜好，物业公司一定会无所适从；不讲道理的体现就是只要对物业不满意，所有费用均不同意支付。深圳在推进一小区一账户时，在资金支付上赋予业委会较大权限，甚至将小区的账户开在业委会名下，就遇到这一棘手问题，有些物业公司一听说业委会要共管账户，根本不敢操作，另外，部分业委会存在“新官不理旧账”的问题。故，如果业委会本身的规范性问题未解决，酬金制的推行会遇到较大障碍。从现实角度看，如果业委会制度本身没有重大突破，其本身的问题短期内难以解决。

其次，是业委会与物业公司信任度的建立问题。包干制模式下，只要物业公司服务到位，物业费如何支出业委会可以在所不问，但是酬金制模式下，业委会既要管物业品质，又要看费用是怎么花的，对于非专业的业委会成员来说，着实有点难，市场又没有专业可靠的第三方给业委会提供这方面的服务，或者说即便有，业委会是否愿意支出一部分费用来购买专业的服务也是问题。从物业公司本身物业费的使用情况看，是否合理没有客观标准，一个安保的费用一个月是3000还是5000，甚至更高，确实很难说哪个合理，物业公司的支出到底有无水分业委会也根本无法判定，如果将业委会和物业公司关系定位为“猫和老鼠”的关系，业委会永远感觉物业公司有问题。解决这一问题的关键是规范物业公司的行为，实实在在服务，老老实实做账，作为政府主管部门和行业协会，可以在价格机制上进行引导和规范，适时制定物业收费“定额”标准，建立物业收取标准的参照物。

最后，是酬金制收费制下的物业企业的权利与义务对等问题。本律师可以举出一个实操中常见的实例来说明这个问题，比如说小区排水管阻塞返水，法院认定物业公司承担责任赔偿10万元，这个费用是应当从酬金中支出还是作为物业管理成本？再如小区被盗窃，物业被判令责任，费用谁承担？再如说员工合同到期，物业不续约，支付经济补偿金谁来买单？从专业律师角度讲，这些问题都没有标准答案，司法实践中也有大相径庭的裁决，《通知》更难以给出明确的答案，我们给到企业的建议是，对于这些问题均应当在合同中约定清楚，以减少这方面的纠纷，但是实操中根本没有完美的合同，更多是需要法律规定和司法实践的统一。目前来讲，这对企业来说就是巨大的法律风险，本律师处理过一起小区儿童溺亡案件，业委会不同意作为成本，物业公司赔偿100多万元，几年酬金全赔光。酬金制模式下，物业公司究竟要承担什么样的法律责任，实际上是非常复杂的法律问题，在酬金制推进的过程中，结合具体的案例，形成较为统一的操作实务，让物业公司的管理风险更为可控，是我们需要探索的。

最后，目前情况下，关于酬金制收费的法律、政策规定非常之少，全国层面的主要是发改价格〔2003〕1864号《物业服务收费管理办法》中的寥寥几条规定，上海市的《通知》的出台无疑是进行了地方规定的有效探讨，将有效引导物业企业和业委会更多选择酬金制收费模式，这一代表行业发展趋势的收费模式也一定会在不断推进和探索中日臻成熟。