【案情简介】

 杨某（女）与赵某（男）2006年8月登记结婚，双方均系再婚，杨某与前夫生育一子彭某，赵某与前妻生育一女赵欣（化名）。

赵某的父亲赵龙（化名）在徐汇宛平南路有一套私房，产权人为赵龙。2009年10月，宛平南路的房屋动迁，动迁时认定被安置人口16人，其中在籍人口14人包括赵龙和赵某在内，赵龙的妻子杨某及其子女彭某因户口不在上海，被列为引进安置对象。根据动迁协议的约定，该户动迁共计获得动迁补偿款880万元，其中居住困难安置费440万元，居住困难安置对象为包括赵某、杨某和彭某在内的共计16人。该户以880万动迁款共计购买了10套房屋，其中三套登记在赵某名下，其余七套安置赵龙的其他子女，与本案无涉。登记在赵某名下的三套分别是春都路两套房屋以及系争的龙吴路房屋，春都路两套房屋购买价分别约是60万和50万，龙吴路房屋购买价约110万元。

2013年2月和6月赵某将春都路两套房屋分别以95万和128万的价格卖掉，所得款项用于家庭开支和炒股，系争的龙吴路房屋自住。

2016年2月杨某向人民法院起诉离婚，要求分割春都路房屋出售款，同时要求分割龙吴路房屋，因诉讼期间赵某将龙吴路房屋以买卖的方式过户给女儿赵欣，因此龙吴路房屋在离婚案件中未处理。离婚案件中人民法院认定春都路两套房屋均系夫妻共同财产，杨某均有权分割，因此判决离婚同时，判决赵某给付杨某折价款90万元。

离婚案件审理同时，杨某向人民法院起诉要求确认赵某与赵欣之间就系争的龙吴路房屋买卖合同无效，人民法院经过审理认为龙吴路房屋买卖合同无效，产权登记恢复至赵某名下。该判决生效后，杨某随即起诉赵某要求分割系争龙吴路房屋，杨某认为因赵某恶意转移财产因此应当少分，龙吴路房屋应当归杨某所有，杨某支付40%的折价款约计240万元给赵某。涉案后赵某委托本所律师代理龙吴路房屋分割案件。人民法院以龙吴路房屋购房款均来源于赵龙对赵某的赠与为由，驳回了杨某的全部诉讼请求。

【代理意见】

代理律师认为，本案的焦点问题实际上是龙吴路房屋到底是夫妻共同财产还是赵某的个人财产的问题，如果是夫妻共同财产，杨某有权分割，如果是赵某的个人财产，杨某无权分割，而认定财产性质的重要因素就是购房款的来源，代理律师认为龙吴路房屋购房款来源于赵龙对赵某的个人赠与，因此龙吴路房屋是赵某的个人财产。理由如下：

一、龙吴路房屋的购房款110万元，来源于赵某的父亲赵龙对于赵某个人的赠与行为。

两套春都路房屋和一套龙吴路房屋的购房款均来源于宛平南路房屋动迁。宛平南路房屋系赵龙所有的私房，产权人是赵龙，实际居住人也是赵龙，其他人均不居住在内。根据动迁协议的约定，该房屋动迁过程中共计获得动迁款880万元，其中440万元是居住困难补贴，该部分居住困难补贴是因为认定了16个被安置人口而额外增加的补偿利益，应该由16人平分，每人各获得27.5万元。除此之外的其他款项与户口无关，均归产权人和实际居住人赵龙所有。

根据上述情况，本案中当事人赵某、杨某各自获得动迁款27.5万元，合计55万元，加上杨某的儿子彭某的份额一共是82.5万元。该款项就是赵某、杨某和彭某三人共计可以获得的动迁款。

实际上赵某购买的三套房屋分别的购入价格是60万、50万和110万。三套房屋的购入价合计220万元，远远超过赵某、杨某和彭某三人所有的动迁款合计82.5万的金额，超出部分137.5万元，来源于产权人赵龙的赠与。

二、春都路两套房屋已经作为夫妻共同财产进行了分割，可以认定龙吴路房屋所有购入款项均来源于赵龙赠与。

以82.5万元计，尚不足以购买春都路两套房屋。春都路两套房屋合计购入价为110万元，即便赵某杨某和彭某三人的所有动迁款全部用来购买春都路的房屋尚有27.5万元的缺口，鉴于房屋不可分，而且前案中人民法院将春都路两套房屋的出售款均作为夫妻共同财产进行了分割，那也就是说明不管是杨某还是人民法院均认定三人的动迁款均全部投入到春都路房屋内，由此得出结论，本案中龙吴路房屋的所有购入款项均来源于产权人赵龙对赵某的赠与。

三、根据《婚姻法司法解释三》第7条的规定，龙吴路房屋应当认定为赵某的个人财产。

“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

本案中龙吴路房屋的购买和出资情况完全符合上述规定，龙吴路房屋的购房款从来源上来讲均来源于产权人，赵某的父亲赵龙的赠与，而且龙吴路房屋仅仅登记在赵某一人名下，应当视为赵龙对赵某的个人赠与，同时案件审理中赵龙也向人民法院出具书面意见，表明龙吴路房屋的购房款均系其对于赵龙一个人的赠与，因此在杨某、彭某的份额均已投入春都路房屋，并且也对春都路房屋已经进行分割的情况下，龙吴路房屋应当属于赵某的个人财产。

【判决结果】

人民法院认定龙吴路房屋是赵某的个人财产，驳回了杨某全部诉讼请求。

【裁判文书】

人民法院认为，关于本院调取的拆迁居民安置补偿费用清单，杨某虽表示不予认可，但未提供反驳证据，故对杨某的该主张不予采纳。

系争房屋系赵某父亲赵龙名下的宛平南路私房拆迁所得，因该户被核定为居住困难户，故被核定的16人的每人可获得27.5万元的拆迁安置利益。杨某称婚后对老房进行过翻建，但是在赵某否认后，杨某未能举证证明，故对于杨某的该主张本院不予采信。赵某认购并登记在其名下的3套房屋，认购总价远远超出了赵某及杨某、彭某应获得的拆迁利益，赵某称超出部分房款系赵龙出资，而杨某未能举证证明超出部分房款另有来源，故对赵某该主张，本院予以采信。根据我国婚姻法相关规定，婚后一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，故赵某认购的3套房屋中由赵龙出资的部分房款，系赵龙对赵某的赠与，该部分为赵某的个人财产。杨某与赵某的离婚诉讼已对上海市春都路两处房屋出售款进行了分割，杨某获得补偿款90万元，该款的确定已考虑了杨某所得的27.5万作为部分购房款及相应财产的增值部分，现杨某再次诉讼要求分割系争房屋，显然其诉请已超出了其应得的动迁利益，故本院对该主张不予支持。

综上所述，人民法院驳回杨某的全部诉讼请求。

【案例评析】

一、婚后房屋动迁，如何正确区分夫妻共同财产和个人财产。

《婚姻法》规定夫妻关系存续期间所取得的生产经营性收益、工资、奖金等均属于夫妻共同财产；一方婚前所有的个人财产仍旧归个人所有。这是一个笼统的原则性规定，但是如果碰到动迁，那么问题就会复杂的多。拆迁是一个破旧立新的过程，如果夫妻关系存续期间遇到拆迁，一方会主张所有的拆迁利益均是夫妻关系存续期间取得的，另一方会主张，所有的拆迁利益均是婚前个人房产转化来的，各执一词，莫衷一是。

实际上代理律师认为上述意见都是过于笼统了，要区分不同的情况来认定。假如是婚后夫妻共有的房产动迁，那么显然所有的动迁补偿利益均应该归夫妻共有，除非双方有约定，对此一般是没有什么争议的。争议最大的就是婚前一方的房产婚后动迁，或者夫妻一方父母的房产婚后动迁产生的动迁利益分割问题，容易产生纠纷。

对此代理律师认为应该要根据动迁协议的补偿内容准确的区分那个项目属于婚前个人财产的转化形式，哪些不属于。对于婚前财产的转化形式仍然应该按照个人财产处理，除此之外应该作为夫妻共同财产处理。

在动迁协议中动迁补偿项目一般可以区分为房屋价值补偿款、居住困难安置补偿款、各种奖励费、各项补贴等。代理律师认为房屋价值补偿款是按照房屋面积和评估价格计算出的原有被拆除房屋的市场价值，该部分应该属于婚前个人财产的转化形式。而不管是居住困难的补偿款，还是各项奖励费和补贴，有些是按照人数计算的，有些是按照面积计算，不管以那种形式计算，这部分款项都是房屋价值之外的对于被拆迁人配合动迁的奖励或者解决被拆迁人居住困难的补贴，而并非婚前个人财产的转化形式，而是婚姻关系存续期间取得的，应该属于夫妻共同财产。

具体到本案中，被拆迁的房屋属于私房，是婚前赵某的父亲赵龙所有的，拆迁时赵某、杨某基于户口或者引进户口获得的人头费，应该属于夫妻共同财产，以该部分款项购买的拆迁安置房屋，应该同样属于夫妻共同财产，所以人民法院认为杨某有权分割春都路两套房屋的出售款项。而除此之外的其他款项与杨某和赵某无关，属于赵龙的个人财产，赵龙以自己的动迁款为儿子赵某购房不应该作为夫妻共同财产认定。

二、父母为己方子女出资购房，登记己方子女名下，视为对己方子女个人赠与，属于己方子女个人财产。但是实践中不同的出资方式和付款方式，处理的结果可能会大不相同。

《婚姻法》司法解释三第7条“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

从这个规定本身来看并未限定所购房屋的类别，也就是说该司法解释不仅适用于商品房也可以适用于拆迁安置房，经适房、共有产权房等其他类型的房产，因此本案中人民法院在处理拆迁安置房析产时也是依照《婚姻法司法解释三》的规定来处理的。

但实践中，容易出现纠纷的是因出资类型和付款方式不同而产生的争议。有的时候是父母出全资，有的时候是父母出首付，这在房产的认定上还是有很大不同的，对于父母出全资的情况没有什么争议，而对于父母出首付夫妻二人贷款购房的情况下，到底是应该认定该房屋全部作为夫妻共同财产还是认定除了首付对应部分之外其他部分属于夫妻共同财产，还是存在一定争议的。

司法解释第7条表述为：“视为对自己子女一方的赠与”，那么这里的赠与指的是赠与什么？赠与的房产还是赠与购房款？显然房屋是子女购买的，赠与房产的理解不正确，那如果是赠与房款的话，那么代理律师认为就可以理解赠与房款对应的房屋份额部分应该作为个人财产处理。所以假如父母仅仅出资首付的，那么首付对应的份额部分应该视为对自己子女的赠与，贷款对应的房产份额部分作为夫妻共同财产处理。

另外，实践中父母出资的支付方式不同也会产生不同的处理结果。父母为子女出资购房多数情况下是父母将购房款直接支付给出售人，但是也有很多情况是父母将钱款直接转账到子女的账户上，然后再通过子女账户将钱款支付给出售人的情况。先转账给子女再由子女支付给出售人的情况，如果相隔时间较短，款项流转清楚，指向性明确也不会发生争议。假如转账后相当长的一段时间并未看中中意的房产，转账到购房的时间较长的话，那么这笔钱的性质到底是父母为子女购房的房款还是父母赠与子女的现金就会产生分歧。如果是赠与的购房款，按照司法解释三的规定，应该归己方子女一人所有；假如被认定为是父母对子女赠与的不以购房为目的的现金的话，那么很有可能被认定为夫妻共同财产，再以夫妻共同财产购房，不管登记谁名下，都视为夫妻共同财产。遇到此种情况，代理律师认为只要受赠一方有证据证明该笔款项确系为了己方子女购房而赠与的，那么就应该适用司法解释三的规定，认定为个人财产。

【结语和建议】