原告：路某 1 ，周某某，路某 2 ，路某 3

被告：路某4
第三人：邱某某，路5，金某某，杨某某，路6。

案情简介

路某1、路某4、金某某的母亲路华、路6的父亲路顺均为已故的路大、蒋某某夫妇的子女，周某某系路某1妻子，路某2系二人之子，路某3系路某2之女。邱某某系路某4妻子，路5系二人之女。杨某某系金某某之女。

系争房屋为公有住房，原承租人为蒋某某，后经原、被告协商一致，路某4于征收过程中变更为承租人。系争房屋被征收时有原、被告及第三人10人户籍在册，其中路某1户籍于1966年9月15日由上海市唐山路200号房屋迁入，路某2户籍于1986年6月9日由上海市广中二村300号303室房屋迁入，周某某户籍于1999年2月26日由上海市经一路400号房屋迁入，路某3于2016年在系争房屋报出生，路某4户籍于1966年9月15日由上海市唐山路200号房屋迁入，邱某某户籍于1989年12月27日由上海市海宁路500弄505号房屋迁入，路5于1990年在系争房屋报出生，路6户籍于1999年9月3日由上海市陕西北路600号迁入，金某某户籍于1991年8月28日由浙江省温州市迁入，杨某某于2011年在系争房屋报出生。被征收前，系争房屋原由路某1、周某某、路某2、路某4、金某某、蒋某某共同居住。后路某4于1986年以系争房屋为营业场所申请了个体工商户营业执照，经营饭店，之后系争房屋无人居住，直至被征收。

2017年4月27日，路某4与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》以下简称征收协议。根据征收协议，系争房屋认定建筑面积58.89平方米，其中居住建筑面积3.35平方米，非居住部分建筑面积55.54平方米；房屋价值补偿款4,262,830.12元，其中居住部分价值补偿款739,328.08元，非居住部分房屋价值补偿款3,523,502.04元该户选择货币补偿；各类补贴奖励包括搬迁费700元、家用设施移装费2,000元、无不予认定建筑面积残值补偿4万元、居住房屋签约面积奖3,350元、签约比例奖6万元、非居住房屋签约证照奖10万元、非居住房屋签约面积奖277,700元、非居住房屋自购房补贴705,400元、非居住房屋其他补偿138,850元，居住房屋自购房补贴58万元；结算单上另有临时安置费补贴12,000元、增发临时安置费补贴5,100元、居住房屋自购房补差58万元、签约搬迁计息奖80,051.40元、早签早搬加奖差额9万元、按期搬迁奖差额2万元、签约比例奖差额6万元、签约奖超比例递增部分差额5万元、签约搬迁计息奖9,666.67元。上述款项共计7,519,761.07元，尚未发放。

1998年，路某1购买了上海市凉城路700弄707室产权房屋，房屋价款为286,989.12元。审理过程中，路某4称该房屋系其出资购买用于安置原告一家，四原告则称路某4曾出资10万元，该款项属于餐厅经营的分红。2011年4月，路某1、周某某分别从其原单位上海石油化工股份有限公司领取了住房补贴36,890元、31,430元。 

原告观点

征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。路某1、周某某、路某2、路某3户籍都在被征收房屋之内,并且实际居住生活超过一年以上特殊情况除外,因为房屋用于开餐厅经营,所有户籍人员均不在被征收房屋内居住,故属于特殊情况,均未有过福利性质的房屋,属于法律规定的共同居住人,有权分得征收补偿安置款。四原告要求被告支付征收补偿款3,007,904元。 

被告观点

被告路某4辩称，不同意原告诉请。四原告不是系争房屋的同住人，路某1、周某某享受过单位的住房补贴。路某3系未成年人，不能享有征收补偿利益，其住房应由其监护人解决。1997年，系争房屋因要开设饭店无法居住，因此被告全资购买了凉城路公房给原告一家居住使用，承租人登记为路某1，后路某1、周某某将该房屋产权购入，并登记为产权人。被告认为，征收补偿款中的非居住部分补偿款项是因为被告经营餐厅才有的，餐厅自始至终均是由被告一人经营，故非居住部分补偿款项应归被告一人所有。关于居住部分的补偿款项，原告曾享受过单位的住房补贴，属于福利分房性质，不应再分得征收补偿利益。 

法院判决

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的货币补偿款归公有房屋承租人及其共同居住人共有；而共同居住人是指在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上特殊情况除外，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案中，路6系外国籍，且本人已明确放弃征收补偿款的份额；四原告、被告及路5、邱某某、金某某、杨某某户籍均在系争房屋内，本市他处并未享受过福利分房，均为系争房屋的同住人，有权分割征收补偿利益。路某1、周某某均曾领取过单位发放的住房补贴，该款项虽不属于严格意义上的福利分房，但仍具有一定的福利性质，故路某1、周某某在本案征收补偿款的分割中应酌情少分；路某4曾出资10万元经原告明确确认的金额帮助原告购买产权房屋，此举应认定为路某4已经对于原告一家进行了一定的安置，该情节在征收补偿款的分割中应做一定考虑。鉴于路某4登记为营业执照的经营人，且长期经营，故对于系争房屋征收补偿款中非居住相关补偿款项应酌情多分，四原告、及路5、邱某某、金某某、杨某某因系争房屋开设餐厅而长期无法居住，对于征收补偿款的取得亦做出了自己的贡献，对于非居住相关补偿款项应适当分得。综上所述，综合考虑系争房屋来源、居住、经营等情况，从公平原则出发，本院酌情确定四原告可分得征收补偿款200万元。 

案例分析

本案中的房屋属于公有承租房屋，该公房仅有一张租赁凭证，但是该公房的使用性质包含居住面积和非居住面积。且公房租凭证中将居住面积与非居住面积分别登记，因此虹口区房管局对该房屋的补偿金额计算时为区别计算，但该户的补偿方式为一次补偿，并未分别补偿。该户签约时，补偿的方式是根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，该类房屋的签约主体以及补偿方式（非补偿标准）基本一致。但在签约主体表述中略有不同，比如根据《实施细则》第23条规定：“被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准”。但是补偿款的计算方式和公房的计算方式一致，公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%。

本案的争议焦点非居住面积的补偿如何分割。本案的判决观点是该类案件典型性判法。关于该类判决的依据主要是根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的第十条：“被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定”。

本案中法院判决的观点可以分为两个步骤，第一非居住面积补偿款依旧是公房的征收补偿款的一部分，有权分得该公房中非居住面积征收补偿款的人，前提必须是该公房的同住人和承租人。如果不是该公房的承租人或者同住人，那么无论是对于居住面积补偿还是对于非居住面积补偿，均无权利分割该部分的补偿款。第二非居住面积一般为经营面积，符合同住人或者承租人资格的实际经营人，或者负责该非居住面积的人应当多分。本案中，法院首先认定原被告均属本案的同住人，其中被告路某1和周某某在同住人身份上存在瑕疵，对于房屋的征收补偿款应当少分；对于房屋的非居住面积部分的实际经营人应当多分。同时法院有参考了房屋的来源，对房屋以及补偿的贡献等多种因此，综合判断该房屋的征收补偿款的分割。因此法院最终判决，符合同住人资格的实际经营人可以适当多分。 

律师分析：

一、同住人和承租人有权获得非居住面积的补偿

国有土地上房屋征收补偿中，经常会涉及到非居住面积的补偿，非居住面积一般是用于经营类的非居住。非居住面积补偿在产权房和公房中均有出现，除了房屋的评估价格不同外，其补偿方式、签约主体等均参考并适用居住房屋的补偿方式。实践关于非居住房屋的性质、面积认定、评估价格多少、补偿款如何分割等争议较多，前三个问题在行政篇中会有叙述，本文主要讨论公房中非居住面积补偿如何分割。

目前关于非居住面积补偿款如何分割的依据，主要是两方面。一是根据2004年的《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第10条和第11条规定或者2019年的《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》；另一方面是大量研究法院案例所得。

其中《细则》第十条为：“个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。”第11条：“拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。”从以上可知，获得公房内非居住面积补偿的人，首先应当是房屋的同住人或者房屋的承租人。如果因为不符合法定条件而不符合同住人的，则不能享受非居住面积动迁补偿；其次，非居住面积的实际经营人，可以多获得一些补偿。同时也可以得出一个结论，如果非房屋同住人和承租人的实际经营人一般是无权获得征收补偿款的。但是上海华夏汇鸿律师事务所秦志刚征收团队在大量司法案例研读中，依旧发现审判中存在例外：“（2016）沪02民终6414号（不具有同住人资格的实际经营人，可以获得经营部分补偿）原审法院依据在案证据，认为系争房屋征收时，方瑛虽户籍并不在册，但其与营业执照所有人胡某甲系夫妻关系，且是非居部分的共同经营人，方瑛及胡某甲对于非居部分征收补偿利益的获得具有较大贡献，结合系争房屋来源、非居部分的实际经营情况、征收补偿款的具体组成及本案的实际情况，酌情确定方瑛可获得的征收补偿利益为70万元”。 

二、公房的次租人无权获得征收的安置补偿

实践中存在公房内的租客（次承租人）使用房屋经营店铺，并以房屋租赁凭证上记载的人申请营业执照的。那么房屋的实际经营人是否可以获得经营损失的补偿？答案一般是不可以的。首先，从法律关系上说，房屋征收补偿安置中，政府只安置房屋的权利人和房屋的承租人、同住人。次承租人不属于动迁安置的法律关系人，其无权要求政府直接对其进行安置。其次，次承租人是否可以要求房屋的权利人、承租人或者同住人对其进行安置呢，此处需要依据当事人之间所签订的《房屋租赁合同》内容进行处理。如果房屋租赁合同等双方所签订的协议没有约定，或者约定不明的，房屋次承租人可以主张房屋的硬件设施损失以及因此本次动迁所造成的实际经营损失。该观点也在2019年《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》第五条有阐述：“公房承租人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营，次承租人要求以征收对象身份参与征收补偿利益分割。处理此类纠纷时，要区分征收补偿法律关系与一般的房屋租赁合同关系。2012年《国有土地房屋征收与补偿条例》实施后，一般租赁合同的承租人不再是征收补偿法律关系中的被安置人，因征收导致租赁合同无法继续履行的，属于一般租赁合同纠纷，依照租赁合同的相关法律规定处理”。

根据大量判例研究所得出的相对结论，公房内非居住面积补偿分割依据一般是根据，同住人的认定，他处有房、户口迁入的时间，管理经营的时间以及主要贡献等。法院会综合考虑房屋的具体因素，平衡各方当事人具体情况而酌情给予分割。