最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释

（2020修正）

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

法释〔2009〕8号

解读

无

第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百三十九条

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

原司法解释第一条和第十一条为《民法典》第九百三十九条所吸收合并，《民法典》将物业服务企业和其他管理人统称为物业服务人。

无

第二条　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

　　（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

　　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

《民法典》第四百九十七条

有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权

利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

《民法典》第九百四十一条

物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

原司法解释第二条第一款第一项为《民法典》第九百四十一条所吸收，第九百四十一条第二款属于禁止性的规定。原司法解释第一款第二项为民法典相关条文所吸收，如若存在《民法典》第四百九十七条规定的情形，业主或者业主委员会可以向法院请求确认条款无效。

无

第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

《民法典》第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

第九百四十二条第一款 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、 绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

原司法解释第二款规定为《民法典》吸收和调整。物业服务合同属于《民法典》新增的内容，第九百三十八条

明确了物业服务合同的应包含那些内容和形式，《民法典》规定物业服务人的服务承诺，只有有利于业主的承诺才是物业服务合同的组成部分，对于物业服务人制定的服务细则是否属于物业服务合同的一部分，还需结合实际情况判决，这一点《民法典》的规定与原司法解释有所不同。第九百四十二条第一款则明确了物业服务人的责任，对其专业化要求更高了。

如若物业服务人未履行合同义务或者履行的合同义务存在瑕疵给业主造成的损失，应按照《民法典》合同篇的相关规定处理

第一条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

该条的修改是将原司法解释的”物业服务企业“改为“物业服务人”，使该条司法解释更加完善，同时和《民法典》保持一致。

第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

该条的修改是将原司法解释的”物业服务企业“改为“物业服务人”，使该条司法解释更加完善，同时和《民法典》保持一致。

无

第六条  经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

原司法解释为《民法典》第九百四十四条吸收，同时民法也明确规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务人在催交物业费需要注意催缴的方式，应使用文明的方式进行催收物业服务费，原司法解释为经书面催交，《民法典》则调整为催告，即物业服务人通过合法合规的方式进行催告即可，经催告后在合理的期限内业主仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者仲裁。

无

第七条  业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

虽然《民法典》未对业主负连带交纳责任，但《物业管理条例》中作出了相应的规定，业主负连带交纳责任，一般在实际诉讼过程法院往往要求起诉不动产登记的产权人，而不是直接起诉物业使用人。

无

第八条  业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

《民法典》第九百四十六条  

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

原司法解释为《民法典》第九百四十六条吸收，《民法典》明确了业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同但应提前60日书面通知物业服务人，同时因解除合同造成物业服务人损失的还应承担赔偿损失的责任。

第三条  物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

第九条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

该条的修改是将原司法解释的”物业服务企业“改为“物业服务人”，是该条司法解释更加完善，同时和《民法典》保持一致。

原司法解释的第六条删除，所以原司法解释第九条第二款作出相应的删除，若业主拖欠物业服务费的依据《民法典》第九百四十四条规定处理。

无

第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百四十九条

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

原司法解释为《民法典》第九百四十九条吸收，《民法典》明确物业服务人配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况以及违反规定需要承担相应的后果。

无

第十一条　本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

原司法解释第一条和第十一条为《民法典》第九百三十九条所吸收合并，《民法典》将物业服务企业和其他管理人统称为物业服务人

第四条   因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

第十二条　因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

该条主要是将“人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”修改为“人民法院可以参照关于业主的规定处理”；修改之后的条文人民法院在处理因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷可以参照最新的司法解释的相关规定处理，也可以参照其他法律、法规或者管理规约中的规定处理，给予了法院更多的参照依据和裁判依据。

另外一方面是原司法解释的多数条文为《民法典》吸收，被删除，因此新的司法解释也应作出相应的调整。

第五条   本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

无修改