房屋拆迁或征收是依据法律法规对房屋所有权人或使用权人依法安置的一种方式。其主要目的是维护公共利益的需要，并保证被安置人的居住，遵循程序正当，民主决策、公平补偿，并始终坚持公开的征收原则。征收中最常见的问题便是房屋的补偿问题。但房屋类型不同其补偿标准必然不同。尤其是被征收房屋类型较多，甚至被安置人名下房屋的类型及面积，会影响到被安置人所享有征收补偿的份额。尤其福利分房，因此本文主要讨论征收过程中涉及的房屋类型及其对征收的影响   

福利分房的背景信息：福利分房是中华人民共和国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式，以单位福利的形式,分配给个人的房。计划经济与现在的市场经济差别极大，在计划经济中，人们所有的剩余价值都被国家收归国有，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。居住人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，房屋的分配实际上是一种福利待遇。因此福利分房在我国成立以后，实施计划经济时便开始了福利分房。具体的分房细则是分房单位制订并实施。但是计划经济下的福利分房由于自身的不足，无法适应市场经济的发展，于是在1998年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从此停止福利分房，住房分配一律改为商品化。我国的福利分房政策实施40多年，就彻底结束了。具体措施为：（1）1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；（2）停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则 上只售不租：（3）职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款、以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。在福利分房中，很多公有房屋便是福利分房，还有一些非福利性质的房子。下面列举一些常见的房屋类型以及对征收补偿中被安置人的影响。

 第一类房屋：使用权房屋，或称“公房”。

该类型的房屋产权人一般属于国家或集体，有房屋所在地的公房物业公司负责具体管理。公房承租人是由于单位分配、政府分配或者出租给当时有条件的职工和市民的一种福利性质的房屋，颁发公房租赁凭证，并收取租金的一类房屋。房屋征收与补偿时对房屋细化为：

若根据房屋的来源，公房也可以分为六类。

1、单位分房。我国居民在计划经济下，大部分都是单位基于本单位职工的工作年限、职称级别、居住困难等，为保障职工的居住条件和生活，由国家或单位投资建设、购买住房并无偿地分配给职工的房屋（这种方式又称单位实物分房，与之并行的另外一种分房方式为货币化分房，货币化分房是指：政府和企业拿出一部分资金对无房的单位干部和职工进行数额不等的补贴，职工按规定申领住房补贴、提取住房公积金、申请住房贷款，到市场购买住房的制度，所购房屋一般为产权房。在征收时，货币化分房很难证明为福利分房，除非证明该购房是由单位补贴，且单位补贴金额超过房款总额的50%），由职工定期支付租金。但此类房屋产权仍然属于房屋所在地的政府或者集体。

2、政府分房。在50年代或者60年代，很多上海人员或者来上海工作的，但户籍为非上海人员，他们无房居住且生活困难。政府为解决社会居住问题，将公房租给或者出售给符合条件的居民，并按月收取一定租金，颁发房屋租赁凭证。

3、拆迁安置房。上海拆迁的历史很早，在70年代 就开始拆迁，当时被拆迁的拆迁房屋产权房（继承祖辈遗产而得的房屋或者自建的房屋）为和公房为主。拆迁安置时，选择产权调换的一般以公房安置为主，在2010年之前被拆迁房屋即使是产权房，房屋调配主要以公房为主（也包含部分产权房，由于分配产权房面积较小，对被拆迁人来说“不划算”，所以被拆迁人会选择公租房）产权房为辅。此处补充一点：若是产权房动迁时，被安置一旦选择公租房安置，无论是公房拆迁还是私房拆迁，被安置公房的房屋受配人均被认定为享受过福利分房。

4、差价换房（并非原始取得，而是通过相关部门交易所得，具体参照）。通过差价换房所得的房屋并非属于原始分配的房屋，而是公房的使用权人，另外一个公房使用权人互相调换房屋，对于房屋面积大小差异，有双方互不差价，在房屋所在地的物业公司和房产交易中心备案即可。差价换房的原因主要是源于居住方便与工作便利。

5、调配房屋。又称回收分配房屋。是指单位员工由于家庭成员较多而居住困难、职称级别升高，向单位申请调换较大的房屋或者其他区位的房屋，职工所在的单位将原有房屋收回，重新分配面积较大的房屋或者区位更好的房屋。房屋调配后，房屋的承租人和同居住人会发生变化，对新的同住人都属于享受了该次福利分房，对该房屋均具有使用权。

6、增配房屋。该类房屋是指房屋面积较小，低于当时人均居住的法定面积，单位职工向单位申请，再增配一套面积较小的一套公房，满足该户基本居住条件。增配房是对原有房屋的补充，对于新的受配人，仍然属于享受国家福利分房，被视为同住人。但是却不属于“他处有房”的情形。主要依据2014年《上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述》第三款第三条：在涉及公房拆迁中的共同居住人认定时，对“他处有房”的解释，限定为福利性分房(增配除外)。

第二类房屋，产权房。

与现在的商品房（本文暂且不谈）基本是一致的。但由于该类房屋的历史年代较长，被拆迁或者被征收房屋的来源可能与现在的商品房屋不同，不仅仅体现在房屋结构和容积率上，更体现在房屋的本质属性和来源。

根据产权房的来源和性质主要有一下几种类型：

1、售后公房。公房改制以后可以出售，出售的依据主要为：1994年的《关于出售公有住房的实施细则（或称九四方案）》和1995年的《上海市出售公有住房方案实施细则》（或称九六方案）。 主要是从1995年以后，大量但公房被房屋承租人和同住人买成产权房，此类房屋拆迁时以私房的政策给予补偿和安置；

2、代经租房，又称“老出租”，其全称为：“执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋”。包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

该类房屋具有历史矛盾性的房屋，首先该类房屋属于私房性质，具有明确的产权人，但是产权人对该房屋不具有管理和使用的权利，或者说，产权人对房屋的使用和管理的权利受到限制，无法恢复对房屋的使用和管理。原因是该类房屋在社会主义改造时期由于特殊的历史原因被经管，代为出租给承租人，并定期返还一定租金给房主。但房屋产权逐渐转化为政府所有，政府将该房屋以公房形式出租给符合承租人条件的居民。 在1991年3月份《上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法》发布后，政府从处理好私有出租房屋社会主义改造遗留问题的角度，撤销很多原有的行政决定，将房屋归还原有产权人。但是此时租赁关系已经确定，承租人继续使用租赁该房屋，产权人无法解除租赁关系，也无法调整租金。甚至通过法院诉讼、政府文件，产权人仍然无法收回房屋。对该类房屋征收时，需要补偿两批人，一是房屋的产权人，按照私房安置补偿；二是房屋承租人以及同住人，按照共有房屋的性质补偿（根据当地政府的政策而做出具体的补偿）。

3、经济适用房。属于保障性质的商品住宅，由于其价格较低，因此只有符合一定条件的居民才能购买。而且经济适用房属于半计划半市场的半商品房，该房屋的价格，转让年限均受到了严格的限制（该类房屋的性质在第35期文章中已经叙述，此处不再赘述）。

第三类房屋，出租类房屋。

主要包括廉租房和共有租赁住房。廉租住房出现较早，在1998年之后有廉租住房代替原来的福利分房，上海在2000年9月份出台《上海市城镇廉租住房试行办法》便开始实施。但公共租赁住房是2012年7月15日生效的《公共租赁住房管理办法》起，开始实行。之所以会有公共租赁住房是因为社会的“夹心层”。有一些不符合租廉租房条件，又买不起经济适用房；不能买经济适用房，更买不起商品房的收入不低但没有积蓄的一族人 。但根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保〔2013〕178号)的规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房

1、廉租房。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房保障的对象是低收入家庭住房问题。该类房屋的产权属于政府或者集体，居民仅在租金上享有优惠。当居民的居住条件改善或者再次享受福利分房时，廉租房按规定政府要收回。主要依据的法律法规包括：《廉租住房保障办法》（已废止），《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（已废止），《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》

   2、共有租赁住房 。共有租赁住房是指：对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公共租赁房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等，主要依据《公共租赁住房管理办法》。