关注焦点

       审查同住人资格是征收共有纠纷（或分家析产纠纷）案件中重中之重，也是法院做出正确裁判的前提之一。确定同住人资格因素之一——他处是否有房是很多共有纠纷案件争论的焦点。《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称《高院解答》）中曾经针对他处有房的情形，做出过不完全例举的解答。“他处有房仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等”。然而司法实践中房屋类型较多，性质复杂，是否还有其他房屋属于《高院解答》中“等”的范围之内呢？

       案情介绍

       原告谢天与张红系夫妻关系，谢薇是两人之子。被告蒋玉珍系原告谢天和案外人谢亮之母。崂山四村房屋（以下简称系争房屋）原系公房，承租人为蒋玉珍。系争房屋内有两本户籍簿，其中一本户口簿中在册户籍人员为被告蒋玉珍、案外人谢亮、证人谢明。另一本户口簿中在册户籍人员为原告谢、原告张红、原告谢薇(1990年5月20日迁入)。

       2016年4月22日，被告蒋玉珍与被告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司就崂山四村房屋签订《上海市公有住房出售合同》。《职工家庭购买公有住房协议书》，承租人处有“蒋玉珍”字样的签名，同住成年人处有“谢亮”及“谢明”字样的签名。《本户人员情况表》中家庭成员显示为被告蒋玉珍、案外人谢亮及证人谢明。同日，被告蒋玉珍交付房款、维修基金等共计人民币10,001元。2016年5月25日，被告蒋玉珍向房地产交易中心申请将崂山四村房屋登记至其名下。2016年8月1日，崂山四村房屋登记至案外人张某名下。

       2014年，原告谢薇申请了上海市浦东新区拱鸣路的经济适用房一套，产权登记在其名下。

       本案审理过程中，原告申请被告蒋玉珍的儿媳，案外人谢亮的妻子杨雪婷以及谢亮的女人谢明到庭作证。被告蒋玉珍及案外人谢亮从未向证人提及将崂山四村房屋购买为产权房的事情，证人杨雪婷不清楚崂山四村房屋购买为产权房的过程。谢明陈述：其父亲即案外人谢亮欺骗其称要将公房购买为产权房，要求证人谢明去签字。签字盖章时，都是案外人谢亮拿着被告蒋玉珍的手签字盖手印的，当时被告蒋玉珍清楚将公房购买为产权房的事情。签字完成后，物业公司的工作人员称需要支付16,000元，该款由案外人陆昌林支付。因为谢亮经常赌博，外面欠了大量外债。

      原告要求法院确认房屋买卖合同无效，请求恢复恢复房屋至公房状态。

      被告未出庭答辩。

       审理观点：  

       本院认为，根据出售公有住房的规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。家庭人员在购房时应协商一致，并在职工家庭购买公有住房协议书上签名盖章，任何同住成年人在购买公有住房产权时必须经过其他同住成年人的同意。原告谢薇虽申请了经济适用房，但经济适用房与计划经济时代下的公房不同，经济适用房申请人在购买经济适用房时需支付部分房款，仅可获得政府让渡的占有和使用权利，并在满五年出售时获得少量增值收益，而公房却是以较小的对价获得了较大的财产利益，故虽谢薇申请了经济适用房，但本案中不宜轻易禠夺其购买公有住房的资格。另外，根据现有证据情况，原告谢天、张红尚不存在在他处已获得福利性分房或福利房待遇，应享有购买崂山四村房屋公有住房的资格。然三原告对崂山四村房屋购买为产权房的情况毫不知情，被告蒋玉珍就崂山四村房屋与被告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》的行为严重损害了三原告的利益，违反了职工购买公有住房的相关规定，该合同应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，被告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司应将购房款返还给被告蒋玉珍，但崂山四村房屋现已被出售给他人，故本案中无法判决将该房恢复为公房状态。被告蒋玉珍经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩的权利，依法可予缺席裁判。

       案例评析：  

       该案例讨论的是谁有资格按照售后公房政策将公房买为产权房，而根据上海市《一九九五年出售公有住房方案实施细则 》第五条：“购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。”结合实践可知，只有公房的承租人和年满18周岁的同住人有资格购买该类房屋。在涉及公房纠纷中，有三类案件必然涉及同住人资格的审查，而该三类案件对同住人资格的认定又基本相同，它们分别是：确认公房买卖合同效力案件、公房排除妨害纠纷案件以及公房征收款共有纠纷案件。本案的焦点在于原告方是否属于系争房屋的同住人以及购买该房屋时是否经过同住人一致同意。本案中原告谢薇因申请过上海市浦东新区拱鸣路的经济适用房一套，其同住人资格是否依然收到他处有房的影响。该法院认为：经济适用房与福利分房区别较大，经济适用房不属于福利分房，因此不能排除其作为公房同住人资格。但司法实务中对经济适用房略有争议，有些法院认为经济适用房仍然属于包含福利性质的房屋，可以不分或者少分，比如（2015）闸民三（民）初字第2421号判决中指出：“原告于2011年通过系争房屋申请获得了经济适用住房，该房屋取得亦包含一定的福利性质，该观点成为原告不享征收补偿的原因之一”。那么究竟经济适用房是否属于福利分房呢？我们探讨一下经济适用房的概念和性质。 

       一、   经济适用房的概念和性质：  

       根据《经济适用住房管理办法》第二条规定 “经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。经济适用房是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。其所用土地来源一般实行行政划拨的方式，并免收土地出让金，而且对各种经批准的收费实行减半征收，具有加大的政府扶持和优惠性质。同时经济适用房出售价格实行政府指导价，遵循保本微利的原则。购买经济适用房的居民支付相应对价获得限制性房屋产权证，因此经济适用房在本质上属于商品房。 

       二、经济适用房能否认定为福利分房。  

       福利分房是我国计划经济时代一种房屋分配形式。在计划经济中，人们所有的剩余价值均被收归国有，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按职工级别、职称、工龄、年龄、居住人口辈数、人数以及有无住房等一系列条件分给居民承租居住使用。承租人需要缴纳象征性的房屋租金（类似于赠送）。但承租人实际支付的房租远远低于该房屋的建筑成本和维修成本。

       司法实践中，根据《高院解释》被认定的福利分房的主要包括：   原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。很显然经济适用房并不属于上面所列的福利性质的房屋，同时也没有相应的法律法规以及司法解释确认经济适用房属于福利分房，更没有规定因居民享有福利分房而排除共有住房中同住人资格。但实践中依旧存在两种观点。一种认为是福利分房，因为经适房是政府提供优惠政策，解决中低收入家庭居住困难的保障性住房，与以往福利性公房具有相同属性；另一种观点如本案讨论的焦点，认为经适房不属于福利分房，因为获得经适房的人，支付了相应的对价，且经适房本质上属于商品房。 

       三、司法实践种倾向性意见：  

       经济适用房不属于福利分房，即使享有经济适用房，仍然不能排除该房屋所有权人在他处公房内享有同住人资格。  

      从福利分房的本质来说，享有福利分房即享有福利性房屋的财产权价值补贴和居住权补贴。   首先、经适房在财产权方面当事人并没有享受政府的福利。经济适用房的重要原则即保本微利，如果是开发商建造的经适房，其利润不能超过成本价的3%，若是政府出资建造，按照成本价出售，不得盈利。根据《经济适用住房管理办法》第二十条“ 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”可知当事人在购买经适房支付了其享有产权的对价，支付成本价格同样大于政府的优惠价格。   其次，若经适房产权人希望满足年限后上市交易的，需要向政府支付相应土地出让金。因此经适房产权人在购房时至少已经支付了经适房的成本价，在财产权上并未享受政府的福利补贴。但由于经适房土地属于划拨用地，因此居住权确实享受着保障性住房的住房补贴，但是其福利性质相对于其他公房显然较少，因为居住权的福利性质是基于财产权延伸而来，而且居住权的福利性可以随时收回或者中止（比如廉租房）。总之经济适用房确实因为政策性保障，而减少产权人少支付房屋价款，但这些些福利补贴相当于公房分房等福利性太小，可以忽略不计。因此经济适用房一般不被认定为福利分房。

       司法实践中必然会遇到除经济适用房外的其他也含有福利成分的房屋，比如：增配房屋、平价房、安居房、廉租房、宅基地房和拆私还公的房屋等，其中的福利成分可能包括：单位补贴款、房价优惠、税费减免、土地划拨、租房补贴、贷款扶持、工龄购房等各类政府、单位各类优惠扶持。在实务办理案件中，承办律师如何分析一套涉案房屋是否被认定为是否属于福利分房，能否被认定为高院解答中关于福利分房不完全例举中“等”的范围之内。根据上海高院解答：“房款的一半以上系用人单位的补贴所购买的商品房”才被认定为福利分房。因此律师要勤勉尽责，将当事人购房的证据材料调查清楚，并重点力争房屋的支付的对价能否超过房屋的福利成分。