我国民法典合同编的承揽合同章第783条规定：定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权或者有权拒绝交付，但是当事人另有约定的除外。而《中华人民共和国民法典》建设工程合同章第808条规定：本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。由于建设工程本身属于不动产，在发包人拖欠工程款或拒不支付工程款时，承包人是否可以按照民法典第783条规定行使留置权或者拒绝交付工程，在司法实践中产生了争议。笔者认为，建设工程可以适用第783条规定，承包人有权依法行使留置权或拒绝交付工程，这与承包人拥有的工程款优先受偿权共同构成了维护自身合法权益的完整法律体系。

一、  我国法律对留置权的规定

       留置权是指债权人因合同关系或债权债务法律关系合法占有债务人财产，债务人不履行到期债务，债权人有权留置该债务人财产，并从协议折价、变卖或者拍卖该财产所得的价款中优先受偿的权利。我国最早有关留置权的法律规定是《民法通则》，《民法通则》第89条债的担保第（四）项规定：按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同约定给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。在这里留置权是以担保债权优先受偿为目的，并且对留置财产范围规定为债务人的财产，并未规定留置权的范围是动产还是不动产。1995年出台的《担保法》第82条规定：本法所称留置，是指依照本法第84条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有关依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。这一规定极大缩小了留置权的适用范围，限定在动产范围。继《担保法》之后，《物权法》和民法典基本延续了《担保法》在留置权上的规定，适用范围仍然限定在动产范围。

       从法律规定上可以看出，留置权的性质是独立的担保物权，适用范围上从未限定适用财产范围到限定动产范围，在物权上适用范围较窄。但承揽合同章第783条对留置财产范围未作限定，而是对《合同法》的相应条款进行了修改，即增加了“有权拒绝交付”，修改后纳入了《民法典》，可见作为特殊承揽的建设工程，并不当然对抗、排斥适用留置权，笔者认为无论在法律规定上还是实践中，建设工程上都可以设立留置权。

二、  建设工程适用《中华人民共和国民法典》第783条的可行性

       有些人认为对建设工程不应设立留置权，因为民法典第807条已经为承包人设置了优先受偿权，可以确保承包人获得工程款，承包人的权益已经获得保护机制，如承包人行使留置权或者拒绝交付，不能将建设工程尽快投入使用，将妨碍不动产经济价值的充分利用，不但严重影响经济的发展，而且将造成资源的极大浪费。

笔者认为，民法典明确规定，建设工程合同没有规定的，适用承揽合同的有关规定，承包人可以根据民法典783条规定行使留置权或者拒绝交付工程。

       1、建设工程适用《中华人民共和国民法典》第783条在法律上具有可行性。在《合同法》出台以前，建设工程归于承揽合同一类，《合同法》颁布后，将建设工程作为一类特殊的承揽合同独立出来，目的就是要加强对承包人特别是农民工的保护，对于建设工程合同未作规定的，允许适用承揽合同的有关规定，况且，建设工程还受《建筑法》和《建设工程质量管理条例》等一些特别法律法规的规制。因此，在法律准用性的顺序上，应首先考虑适用《中华人民共和国民法典》建设工程合同章及建筑法等法律规定，建设工程合同章没有规定的，适用民法典承揽合同章的有关规定，二者都没有规定的，适用民法典合同篇和物权篇等其他法律规定。另外，在民法典783条中，还特别加入了“拒绝交付工程”的内容，实际上是民法典第526条关于先履行抗辩权在第783条中的体现，这也在立法上为建设工程适用民法典第783条铺平了道路。

       2、建设工程适用《中华人民共和国民法典》第783条在实践中也具有可行性。首先，承包人依据与发包人建立的建设工程施工合同关系，为履行义务合法占有了施工场地、建设工程等，随着施工进展，承包人的劳动力和材料等逐渐物化为建筑物。因此，建设工程在建设过程中直至验收交付前，均处于承包人的合法占有中，这符合民法典第783条关于合法占有的前提条件。其次，承包人留置建设工程或拒绝交付建设工程，一般发生在发包人拖欠工程款的情况下，而建设工程特别是商品房之类的项目，在工程竣工时往往已经销售一空，即使法律规定了工程款优先受偿权，但结算后承包人主张工程款优先受偿权显得太过滞后，不利于对承包人的保护。因此，对建设工程行使留置权或拒绝交付，可以迫使发包人及时结算或支付工程款。再次，建设工程尽管价值巨大，但价值大小不能成为否定留置权或拒绝交付的理由，在仓储保管合同或运输合同中，货物的价值往往远高于保管费或运输费，债权人仍然有权对占有的货物行使留置权，甚至拍卖、变卖货物来清偿债务。

       所以，债权人在建设工程上行使留置权或拒绝交付工程，不但具有合法性，而且对规范建筑市场，促使发包人及时履行支付工程款义务具有现实意义。

三、  建设工程适用《中华人民共和国民法典》第783条应当注意的有关问题

       留置权作为一项担保物权，具有优先受偿的权利，除非当事人在合同中约定排除留置权的行使或者拒绝交付行为。笔者认为，只要合同约定是双方当事人的真实意思表示，不违反第783条规定，也不违反公序良俗和公共利益，都应当予以尊重。但债权人在行使留置权或者拒绝交付的法定权利上，应当注意以下问题。

       1、涉及社会公共利益的不动产不能适用第783条的留置权或拒绝交付。建设工程中有大量的标的物是为社会公共利益服务的，比如学校、医院、图书馆、幼儿园、敬老院等一些设施，这些不动产不但价值比较大，而且社会影响广，关乎民生问题。一旦债权人行使留置权或拒绝交付，不动产的所有人或使用人无法使用标的物，将严重妨碍不动产经济价值的发挥，给社会利益造成巨大浪费和损失。况且，这类不动产债权人处置的难度大、时间长，也不利于对债权人合法权益的保护。笔者认为，这类建设工程不宜适用民法典第783条。2、留置的标的物价值应当与债权金额相当。从留置权或拒绝交付标的物的范围上来看，只要债权人合法占有的财产都可以行使留置权或拒绝交付，但留置权设立的目的是基于平等保护债权人和债务人的利益，在建设工程中，承包人往往处于弱势地位，承包人行使留置权或拒绝交付工程，有利于均衡双方的利益关系。所以，当建设工程在为可以分割的标的物的时候，债权人可以仅留置或拒绝交付相当于工程款金额的标的物，不能对建设工程整体行使留置权或拒绝交付。否则，就会侵害债务人的合法权益，扩大经济损失，违背了留置权设立的初衷。当然，对于不可分的建设工程，理论上来说可以对全部建设工程行使留置或拒绝交付，因涉及标的物价值巨大，而债务金额又较小的情况下，行使留置权或拒绝交付的合理性尚须在实践中进一步探讨。

       由此可见，债权人行使留置权或拒绝交付工程，需要格外慎重，既要达到保护自身合法权益的目的，又要不损害社会公共利益。

四、  建设工程适用《中华人民共和国民法典》第783条比适用第807条的工程款优先受偿权更加利于保护债权人利益

       民法典第807条规定了工程款的优先受偿权，发包人在承包人催告的合理期限内未支付工程价款的，承包人有权就工程折价款或拍卖款优先受偿。工程款优先受偿权作为一项法定优先权，并不排斥建设工程适用第783条的规定，虽然同为法定优先权，但工程款优先受偿权与第783条规定的留置权或者拒绝交付在实现方式、适用时间、法律后果等方面均有所不同，笔者认为，这两个不同的法律规定在适用上完全能够互补。

       首先，优先受偿权是在建设工程中存在一个或多个债权人的情形下，债权人在一定期限内对工程折价或拍卖款享有优先于其他抵押权人等债权人受偿的权利，这种优先权由法律直接规定，无须以抵押、质押或者占有为要件；而第783条规定的留置权兼有占有与优先两个层面的法律效果，以占有为实现优先权的前提条件，占有具有公示的法律效果，故债权人行使留置权以此对抗债务人，来实现优先受偿，比工程款优先受偿权更加有保障。

       其次，在主张优先权的期限上，第783条的规定的留置权比第807条规定的优先受偿权具有明显的优势。民法典第783条以及第19章留置权的规定，均未规定留置权的行使期限，应当适用一般诉讼时效规定，即行使留置权的期限为三年。而根据最高院关于建设工程施工合同纠纷的司法解释（二）第二十二条规定，工程款优先受偿权主张期限自发包人应当给付工程款之日起为六个月，该六个月一般认定为除斥期间，超过该期间主张优先权将不予保护。可见，适用第783条规定比适用第807条更加有利于保护债权人的合法权益。

       最后，适用第807条可以由债权人与债务人对建设工程协商折价，协商不成只能请求法院拍卖，并且就工程款本金部分优先受偿，违约金、利息和损失均不能优先受偿。而适用第783条规定，可以由债权人与债务人对建设工程协商折价，协商不成债权人有权自行拍卖、变卖，并就全部债权包括违约金、利息和损失优先受偿。显然，优先受偿的范围完全不同。

       通过以上分析，我们不难看出，在建设工程中适用民法典第783条具有明显优势。当然，目前这一问题在司法实践中还存在分歧，应通过民法典司法解释或指导案例方式进一步明确。而民法典第783条的但书规定，允许当事人通过合同约定的方式排除该条款的适用，建议当事人在签订建设工程施工合同时予以明确，以免损害自身利益。