一、争议焦点

农村宅基地房屋出卖给他人后遇到动拆迁，房屋买卖合同效力如何认定？动迁利益在出卖人和买受人之间如何分配？

根据案情，本案纠纷的争议焦点主要是涉案买卖合同关系中的出卖人是朱某战、朱某洁、朱某1、朱某茂（以下简称“四被告”）还是夏某，被告是否有权出卖xx街房屋（以下简称“涉案房屋”），涉案买卖合同是否合法有效，如何认定祝某红在涉案房屋被征收情形下可以取得的利益。

二、人员关系

三、案情介绍

1993年，政府部门向朱某战户（当时该户成员为四被告）核发了宅基地使用证，该证明确朱某战户的宅基地房屋为84号，该84号宅基地房屋由东面一处宅基地房屋和西南侧一处宅基地房屋组成，该东面一处宅基地房屋的西面为85号宅基地房屋，该西南侧一处宅基地房屋在上述85号宅基地房屋的西南侧。朱某战户的宅基地使用权审查表、宅基地调查表明确上述84号宅基地房屋由位于不同位置的平房、楼房组成，其中的平房在西南侧。1993年，政府部门向案外人夏某户(系朱某战的母亲)核发了宅基地使用证，该证及夏某户的宅基地使用权审查表、宅基地调查表明确夏某户成员为夏某、朱某3、朱某4，该户宅基地房屋为85号，该85号宅基地房屋的西南侧存在84号宅基地房屋。

被告祝某红的户籍所在地为上海市浦东新区XX镇XX村XX号。经政府批准，祝某红以户主身份于2007年在上海市浦东新区XX镇XX村XX组建造了住房。2010年4月，祝某红的户籍性质经“征地农转非”变更为“非农家庭户口”。至2021年7月，祝某红名下登记产权的房屋为其继承取得的居住房屋一套、买卖取得的办公用房二套，祝某红的丈夫名下没有登记产权的房屋。

2000年10月5日，祝某红支付朱某战、朱某洁现金5万元，朱某战、朱某洁出具收条，确认收到祝某红订金购房款5万元。2012年6月12日、6月19日、7月5日、7月25日，祝某红分别转账支付朱某战10万元、5万元、5万元、15万元，共计35万元。对于上述收款，朱某战在各笔收款的当日向祝某红分别出具了内容为“今收到祝某红10万元(购房款)”“今收到祝某红5万元”“今收到祝某红5万元(购房款)”“今收到祝某红15万元(购房款)”的收条。

祝某红以乙方、受让人身份，四被告以甲方、出让人身份，双方签有《买卖合同》一份。该合同约定：甲方将上海市浦东新区XX镇XX街XX弄XX号、建筑面积111.24平方米、占地面积126平方米的使用权转让给乙方；该宅基地四址为东邻公用大门、西邻独立墙、南邻甲方围墙、北邻甲方围墙(附平面草图)；转让价格45万元；合同生效后，乙方拥有该宅基地和房屋的使用权和处置权；转让前甲方保证该宅基地和房屋的使用权属于甲方、该房屋为有证房屋；甲方解除买卖协议的，必须承担违约责任，安置一块类似地理位置、类似地段的独幢房屋给乙方居住，居住时间必须满70年，甲方无法提供的，支付乙方180万元违约金；乙方要求支付全额房款时押5万元作为动拆迁押金，到甲方动拆迁房交付乙方并过户后，乙方退还甲方所押5万元，如果到2014年5月1日不动拆迁则5万元押金甲方不再收取；本合同在双方签字后生效。上述买卖合同的第七条为动拆迁条款，第一款约定：甲方出卖该房屋后，如遇动拆迁，由国家或房产商赔偿的关于该房屋建筑的基价、房屋的造价、装修费、户外设施费、实物分房等一切补偿均由乙方享受。甲方必须协助乙方签订动拆迁协议，甲方擅自签订动拆迁协议，迫使乙方没有得到拆迁利益的，甲方的动拆迁利益中优先赔偿一套110平方米以上安置房及20万元装修费给乙方(注：安置房一套大套不论平方)；第三款约定：因相关政策问题，乙方无法单独签订动拆迁协议的，甲方必须保证乙方有一套110平方米以上的动迁房、20万元装修费；第四款约定：在乙方获得动迁安置房后，因政策问题，登记为甲方的，在法定可以变更产权名字时，甲方必须无条件配合乙方办理动迁安置房屋的产权变更手续，相关税费由乙方承担。

上述买卖合同为打印件，但第七条第一款尾部“(注：安置房一套大套不论平方)”文字为手写。上述合同载明的签名时间为2000年10月5日，四被告与祝某红确认实际在2012年签订，双方对具体签订时间均难以明确。上述合同的甲方签名处有“夏某(代)”文字及手指印纹。四被告称双方在合同上签名后由四被告在合同上代写了“夏某(代)”文字并由夏某捺指印，后四被告将补签名、捺印后的合同交祝某红。祝某红称夏某未在签订合同现场，后四被告将事后补办的有“夏某(代)”文字、指印的合同交祝某红，但祝某红不清楚上述签名、捺印的真实情况。上述合同签订时，朱某战向祝某红提供了一份由朱某战制作的合同所涉转让房屋的平面草图，该材料明确了转让房屋的平面结构、相关间距、面积，其中有“55.62×2＝111.24㎡”等内容。

上述买卖合同签订后，四被告将合同所涉转让房屋，也即涉案房屋交付祝某红居住使用，祝某红实际居住使用至今。一审审理中，法院对上述合同所涉转让房屋的现状等情况进行了实地勘验，查见在上海市浦东新区XX镇XX村XX街XX弄XX号院落内存在面南的三幢二层楼房、面东的一幢二层楼房，面东楼房的北侧紧邻面南楼房的西面南侧，面东楼房位于上述12号院落的西南侧，祝某红、四被告确认上述面东楼房即为涉案买卖合同中的转让房屋，四被告确认上述面东楼房原为平房、后改建为楼房。

2020年6月21日，案外人严某代表夏某户(乙方)与上海市浦东新区XX中心(甲方)及第三人浦东第二征收公司(房屋征收实施单位)签订了《上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议》，该协议约定了甲方征收乙方所有的坐落在上海市浦东新区XX镇XX村XX街XX弄XX号的房屋，乙方被安置人员(被补偿人)为夏某、严某、朱某5，甲方安置乙方二套安置房等事项。

2020年7月3日，朱某茂代表朱某战户(乙方)与上海市浦东新区XX中心(甲方)及第三人浦东第二征收公司(房屋征收实施单位)签订了《上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议》、与浦东第二征收公司签订了《市中低价“四高”示范居住区南汇区XX镇基地二期XX镇XX街基地结算单》，约定：甲方征收乙方所有的坐落在上海市浦东新区XX镇XX村XX街XX弄XX号、XX号XX室的房屋(已批建建筑面积209平方米、可建未建建筑面积76平方米)；乙方被安置人员(被补偿人)为四被告、朱某2；甲方安置乙方三套安置房即涉案甲路房屋(建筑面积121.54平方米，按照安置价2，750元／平方米结算，房价为334，235元)和上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室(建筑面积123.22平方米，按照安置价2，900元／平方米结算101.18平方米，按照市场优惠价17，700元／平方米结算20平方米，按照市场价29，500元／平方米结算2.04平方米，房价为707，602元)、上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室(建筑面积63.06平方米，按照安置价2，650元／平方米结算，房价为167，109元)，乙方应付购买上述三套安置房的总价款为1，208，946元；甲方应付乙方被征收房屋建筑物补偿款、土地使用权基价加价格补贴补偿款、附属物补偿款、装修补偿款、设备迁移费、未见证建筑补偿费、临时安置补助费、装修过渡补助费、搬迁奖励费、搬家补助费、签约奖励费等共计1，200，483.88元；双方各自应付款结算后，乙方应付甲方8，462.12元。

四、各方观点

（一）原告观点

原被告双方签署的《买卖合同》合法有效，原告已经支付相应购房款，并在涉案房屋内实际居住长达10年之久，涉案房屋动迁，由四被告作为动迁安置人取得涉案房屋的动迁利益，原告应当根据原被告双方签署的《买卖合同》中动迁条款，获得相应动迁利益。

（二）被告观点

1、涉案买卖合同所涉的房屋系夏某户下的85号宅基地房屋的组成部分，与被告朱某战户下的84号宅基地房屋无任何关联。据此，原告祝某红根本无权主张84号房屋项下的征收补偿安置房屋或相关其他利益，其仅可就85号房屋项下的征收补偿安置利益进行主张；

2、涉案合同也因违反我国法律、行政法规的强制性效力性规定，应属无效。

（三） 一审法院观点

第一，四被告提出涉案房屋系夏某户名下的房屋、祝某红系向夏某购房的抗辩意见。法院认为，首先，依据四被告户、夏某户各自的宅基地使用证、宅基地使用权审查表、宅基地调查表，依据祝某红居住使用涉案房屋的情况，依据法院现场勘验情况，可以认定四被告户、夏某户名下的宅基地房屋都在XX街XX弄XX号院落内，四被告户的房屋为84号、夏某户的房屋为85号，84号房屋由位于85号房屋东侧的面南房屋和位于85号房屋西南侧的面东房屋组成，可以认定涉案买卖合同的标的物涉案房屋即为上述西南侧的面东房屋，属于四被告名下的房屋而非夏某户名下的房屋；其次，涉案买卖合同的打印内容明确合同双方当事人为祝某红与四被告，夏某并非合同首部打印内容列明的出卖人之一。四被告称其代夏某签名、夏某本人捺印，并称上述签名、捺印发生在祝某红与四被告签订合同后，在祝某红不认可上述签名、捺印的真实性即不认可夏某系买卖合同的当事人，四被告无证据证明上述代签名经夏某授权同意、上述捺印系夏某本人实施的情况下，不能认定夏某系涉案买卖合同的共同出卖人；再次，房屋买卖系日常生活中的重大利益事项，如果涉案房屋属于夏某户所有，夏某作为房屋权利人和在同一院落内生活的住户，其未向祝某红收取购房款的情形、其对祝某红居住使用涉案房屋但长期未提出异议的情形均明显不符合日常生活常理。因此，法院认定双方就涉案房屋成立买卖合同关系，四被告有权出售涉案房屋。

第二，四被告提出祝某红无权购买涉案房屋、涉案买卖合同无效的抗辩意见。法院认为，房屋所有权人有权依法出售自己所有的房屋、宅基地使用权人有权依法处理自己享有的宅基地使用权，宅基地使用权在同一集体经济组织成员之间的内部流转不损害国家、集体、他人的合法权益，同一集体经济组织成员可以为同一乡镇的人员。在双方系同镇户籍人员，祝某红并非城镇居民户籍人员，无证据证明祝某红从事购买他人宅基地房屋的营利性活动，无证据证明涉案房屋所在地的集体经济组织的利益因涉案宅基地房屋买卖而遭受损失的情况下，可以认定双方之间的宅基地房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。因此，法院认定，涉案买卖合同合法有效。

第三，合法有效的合同受法律保护，合同当事人应当按约履行自己的义务。依据涉案买卖合同的动拆迁条款，在涉案房屋已被征收，四被告出面签订的拆迁补偿安置协议已确定了具体的拆迁补偿安置利益的情况下，四被告应当给予祝某红一套建筑面积大于110平方米的大套安置房及20万元装修费，并应当协助祝某红办理安置房产权登记手续。上述动拆迁条款明确了四被告在涉案房屋动拆迁后应当对祝某红承担的对价，该对价具有祝某红出资购房、所购房屋因动拆迁而灭失的基础事实，该对价符合公平合理原则，故上述动拆迁条款合法有效，对四被告具有法律约束力。登记在四被告户名下的包括涉案房屋在内的涉案84号宅基地房屋已被征收，四被告户（包括朱某2）依据涉案征收补偿安置协议取得了包括涉案甲路房屋在内的三套安置房等补偿安置利益。在四被告应当给予祝某红一套建筑面积大于110平方米的大套安置房及20万元装修费，甲路房屋的建筑面积为121.54平方米、按照安置价计算的11.54平方米建筑面积的甲路房屋的购买价远低于20万元，祝某红没有选择要求取得三套安置房中建筑面积最大的一套安置房，祝某红并非上海市商品住宅限购对象的情况下，祝某红自愿放弃了部分权利，祝某红仅要求甲路房屋归其所有的主张合法、合情、合理。因此，应当依法支持祝某红的第一项诉讼请求。依据涉案买卖合同的约定和出卖人应当协助买受人办理标的物产权登记的法律规定，四被告及朱某2在甲路房屋符合产权登记条件后应当协助祝某红办理该房屋的产权登记手续，登记费用应当由祝某红自负。

（四）二审法院观点

鉴于四被告二审上诉时并未提出足以推翻一审判决对买卖所涉标的物及标的物所对应的房屋权利人之认定的事实与理由，仍重复一审时的相关辩称理由，而对于争议焦点及四被告的辩称理由一审判决已有详尽的阐述，故在此不再赘述。根据祝某红与四被告之间的《买卖合同》第七条(动拆迁条款)中的相关兜底内容，也即若甲方(出卖方)擅自签订动拆迁协议，迫使乙方(买受方)没有得到拆迁利益的，甲方的动拆迁利益中优先赔偿一套110平方米以上安置房及20万元装修费给乙方，以及因相关政策问题，乙方无法单独签订动拆迁协议的，甲方必须保证乙方有一套110平方米以上的动迁房、20万元装修费，祝某红提出本案诉请，要求确认实际由朱某茂出面代表朱某战户签订征收补偿安置协议而征收朱某战户名下的上海市浦东新区XX镇XX村XX街XX弄XX号、XX号XX室房屋（拆迁补偿安置对象为四被告和朱某2）项下的拆迁补偿安置利益中的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋归祝某红所有及办理相应的过户登记手续，具有充分的事实根据，一审法院对祝某红的请求予以支持，并无不当之处。四被告的上诉请求，缺乏充分的依据。其拒不承认和配合祝某红取得依照《买卖合同》应得的相应利益之行为有违诚信原则。一审判决应予维持。

（五）案例分析

本案涉及农村宅基地房屋的买卖合同效力及动迁利益分配问题。通过一审、二审法院认为，房屋所有权人有权依法出售自己所有的房屋、宅基地使用权人有权依法处理自己享有的宅基地使用权，宅基地使用权在同一集体经济组织成员之间的内部流转不损害国家、集体、他人的合法权益，同一集体经济组织成员可以为同一乡镇的人员。在买受方非城镇居民户籍人员，且买受方并非从事购买他人宅基地房屋的营利性活动，同时，集体经济组织的利益不因涉案宅基地房屋买卖而遭受损失的情况下，可以认定双方之间的宅基地房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。另外，法院把从日常生活常理出发作为逻辑推断房屋买卖合同关系成立的理由之一，也是值得注意的审判实务。

关于动迁利益的分配，一、二审法院均根据双方签署的买卖合同条款约定判决。一审法院根据本案原被告签署的买卖合同中约定的动拆迁条款明确了卖方在房屋动拆迁后应当对买受方承担的对价，该对价具有买受方出资购房、所购房屋因动拆迁而灭失的基础事实，该对价符合公平合理原则，故上述动拆迁条款合法有效。而二审法院进一步指出，根据双方签署的《买卖合同》第七条(动拆迁条款)中的相关兜底内容，也即若甲方(出卖方)擅自签订动拆迁协议，迫使乙方(买受方)没有得到拆迁利益的，甲方的动拆迁利益中优先赔偿一套110平方米以上安置房及20万元装修费给乙方，以及因相关政策问题，乙方无法单独签订动拆迁协议的，甲方必须保证乙方有一套110平方米以上的动迁房、20万元装修费，原告据此提出诉请，理由充分，应当予以支持。本案中，因原告与被告在签署房屋买卖合同时，清楚明确的约定了房屋动迁时的各项情形下对于买受人的补偿方式，因此，原告据此要求按照买卖合同约定取得动迁利益，理由充分。