据无锡2021年9月9日发布的消息，作为无锡经开区城市更新实施平台，无锡市太湖新城发展集团（以下简称“太湖新城集团”）与无锡经开区、各银团、各建设、运营单位等共计29家单位签署了涉及9项城市更新项目的9项合作协议。无锡经开区城市更新方案的公布在业内引起了不小的轰动，该方案不仅展现了城市更新的“无锡模式”，且给实施主体在实施城市更新项目动作中涉及的资金保障、开发建设、投资运营等方面的问题提供了解决路径。笔者本文将以无锡经开区城市更新方案为例，探索城市更新的“无锡模式”及其中涉及的实施主体确认与项目运作，以供参考。 

一、“无锡模式”城市更新实施主体的确认

无锡城市更新模式的类型和深圳较为相似，主要有拆除重建类、改造修缮类、综合整治类三种类型（深圳已将后两种类型合并为综合整治类），但在城市更新项目实施过程中最重要的主体之一——实施主体的确认方式上，无锡却和深圳及其它城市大相径庭。

根据无锡于2021年4月21日发布的《关于加快推进城市更新的实施意见（试行）》（以下简称“实施意见”）第四条第（一）款的规定，无锡城市更新实施主体的确认主要为三类，如下图：

由此可见，“无锡模式”下的城市更新，能作为实施主体的只有国有平台。

以无锡经开区城市更新方案为例，该方案共涉及9项城市更新项目，主要为前两类，即已经实施或单个征收类的城市更新项目以及改造区域大、改造周期长的项目。太湖新城集团之所以能成为全区城市更新实施平台，并成为9项城市更新项目的实施主体，笔者认为原因主要有两个：一、太湖新城集团是当地的国有企业；二、太湖新城集团与无锡经济开发区管委会签约，出资设立100亿经开区城市更新母基金。

二、 “无锡模式”城市更新的全流程

根据实施意见的规定，“无锡模式”城市更新全流程共有六项：（一）前期工作，包括明确实施主体、进行现场调查及评估、编制可行性研究报告等；（二）城市更新方案设计，实施主体统筹考虑规划方案、建设方案、安置方案、资金方案、供地方案和运营方案等；（三）方案审核；（四）房屋征收及土地收储；（五）实施建设；（六）验收交付。

“无锡模式”与深圳、上海等地的城市更新流程总体相似，但较为笼统，在各个环节也缺乏具体性地规定，相关的标准需要进一步制定及公开。值得一提的是，城市更新“无锡模式”比较重视城市更新项目流程涉及到的资金保障、开发建设及投资运营等环节。

具体到无锡经开区城市更新方案，在该方案中，太湖新城集团通过与无锡经济开发区管委会签署设立100亿经开区城市更新母基金，成为经开区全区城市更新实施平台后，其显然无法以一己之力完成全部9项城市更新项目的实施，尤其在城市更新项目的资金保障、开发建设、投资运营等三个方面需要借助社会资本的参与。根据媒体的公开报道，经笔者的梳理，太湖新城集团最终通过母基金的号召作用和杠杆作用，引入了28家社会资本协助其完全城市更新项目的实施，具体情况如下表：

三、 “无锡模式”城市更新的思考

区别于其它地方的城市更新，城市更新“无锡模式”最大的特点在于城市更新的实施主体只能是国有平台。比如，根据《深圳经济特区城市更新条例》，深圳城市更新的实施主体可以为物业权利人，也可以为由物业权利人选定的市场主体，且该市场主体不要求为国有企业，像深圳最近刚公示的西丽同富裕工业城城市更新项目，最终确认的实施主体为民营企业深圳市桑泰联得投资有限公司；再比如，根据《上海市城市更新条例》，上海城市更新的实施主体为物业权利人或者更新统筹主体，上海鼓励国有企业土地权利人带头承担国家、本市重点功能开发任务，实施自主更新，但更新统筹主体不要求为国有企业。笔者于本周调研了上海“8号桥”创意产业园城市更新项目，该项目是《上海市城市更新条例》颁布前实施的城市更新项目，其实施主体便是民营企业。

笔者认为，“无锡模式”将城市更新实施主体限制为国有平台更有利于城市更新提升城市功能、改善人居环境、历史建筑的保护、完善公共设施等公共目的之实现，但也限制了其它主体作为主人翁参与城市更新的积极性和创造性。

 “无锡模式”也在试图通过城市更新流程分解合作的方式让非国有的社会资本积极参与进来，如在无锡经开区城市更新方案的案例中，太湖新城集团作为城市更新实施主体，规划引领，统筹市、区综合资源，发挥政、企联动优势，分解城市更新流程，通过与银团、开发建设单位、投资运营单位签订合作协议，让社会资本参与到城市更新的开发建设、投资运营中去。这是“无锡模式”的一大亮点。

至于城市更新“无锡模式”的效果如何，还需要实践的检验，但“无锡模式”对上海即将拉开的城市更新大幕，无疑有积极借鉴意义。