案情简介

2012年3月20日，马鞍山市雨山区人民政府（以下简称雨山区政府）发布《雨山区人民政府征收决定》（雨城征（2012）2号）及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》，决定对东至天门大道、西至锁溪河、南至唐贤街、北至九华西路范围内国有土地上房屋及其附属设施实施征收。登记在艾某、沙某名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号位于规定的征收范围内，其房产证证载房屋建筑面积774.59㎡；房屋产别：私产；设计用途：商业。土地证证载使用权面积1185.99㎡；地类（用途）：综合；使用权类型：出让。2012年12月1日，马鞍山市雨山区采石古街道旧城改造项目国有土地上房屋征收指挥部（以下简称项目指挥部）将《关于确认房地产评估机构的通知》张贴于艾某、沙某被征收房屋门口，通知艾某、沙某户选择确定房地产评估机构。同日，该项目指挥部在雨山区采石街道办事处二楼会议室对9家具有资质的房地产评估机构采取抽签的方式，在市滨江新区建设指挥部、雨山区征管局、采石街道、雨山区行政执法局等部门相关工作人员参与以及雨山区司法局工作人员全程见证和监督下，确定雨山区采石九华街22号房产的房地产评估机构为江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司马鞍山分公司，并作出《采石古镇旧城改造项目被征收人确认房地产评估机构抽签的结果》。

2012年12月3日，该评估公司表示其房地产评估资质正在国家住建部审批中，不宜在审批期间参加评估。2012年12月4日，项目指挥部再次按前述抽签程序，确定雨山区采石九华街22号房产的房地产评估机构为安徽民生房地产评估有限公司。2013年1月16日，雨山区政府对被征收人艾某、房地产权证共有权人沙某作出雨政征补（2013）21号《房屋征收补偿决定书》。

艾某、沙某不服雨山区政府作出的上述《房屋征收补偿决定书》，遂向马鞍山市中级人民法院提起行政诉讼。

   裁判结果

人民法院经审理认为，从本案现有证据看，雨山区政府在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后，未将该报告内容及时送达艾某、沙某并公告，致使艾某、沙某对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失。故雨山区政府对艾某、沙某位于采石九华街22号房产评估程序违法，依据该评估程序作出的《房屋征收补偿决定书》依法应予以撤销，遂依法判决撤销雨山区政府对艾某、沙某作出的上述《房屋征收补偿决定书》。

   案例评析

在国有土地上房屋征收补偿中，被征收房屋的价值悠关被征收人可获得的补偿利益。按照“市价补偿”原则，被征收房屋的价值应由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。因此，被征收房屋价值的评估结果于被征收人的补偿权益而言至为重要。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定：分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

根据上述规定，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门应将前述分户的初步评估结果在征收范围内进行公示，公示期满后，房地产价格评估机构应向房屋征收部门提供分户评估报告，房屋征收部门在收到后分户评估报告后应转交被征收人。被征收人对分户评估报告有异议的，可依法申请复核评估、鉴定。

本案中，雨山区政府未依法向被征收人送达艾某、沙某分户评估报告即作出上述《房屋征收补偿决定书》，严重违反上述法律法规规定之评估程序，不仅导致被征收人无从行使其依法享有之申请复核评估、鉴定的权利，亦可能导致被征收人因不知晓被征收房屋的评估价值从而不能及时与房屋征收部门协商达成补偿协议、并进而被作出房屋征收补偿决定而受到实体补偿利益上的损害，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿、程序正当原则，故雨山区政府作出上述《房屋征收补偿决定书》依法应予撤销。

综上，人民法院作出的上述判决颇值肯定，对实务中发生的同类型的案件亦具有重要的借鉴意义。