毋庸置疑，我国已经建立一个完整的住宅专项维修资金制度，如何建立专项维修资金、交存的主体与标准、使用的流程、筹集和再筹集的条件与程序、政府的监管等等，制度设置非常之完善。然而，启用难落实、流程不规范、监管不到位、续筹成空文也是这个制度设置未能解决的难题。有鉴于此，本律师拟通过本文与各位物业同仁一起“检讨”一下我们的专项维修资金制度，以期这一制度有一些新的提升与突破，建立更为有效的房屋养老制度。

小区的房屋公共部位与其设施设备一方面需要日常保养与维护，就是物业管理日常服务，另一方面，也需要维修更新改造，比如说消防、电梯老化，外立面脱落，公共部位渗漏水等等，这些属于日常维护外的维修更新事项---所以有必要建立房屋专项维修资金制度。这是我们推导的建立专项维修资金制度的逻辑，这一推导看似正确，但细想又有不妥。正确在于维护一个物业区域是需要将日常的管理费用，与非日常的维修费用做一下区分，便于分类管理；错的地方是管理费用的分类不必然要建立强制性而不讨好的专项维修资金制度，只须建立公共部位、公共设备设施的维修制度即可，特别是目前的专项维修资金制度根本不能解决小区的公共部位、公共设备设施的维修问题情况下，一味地在专项维修资金制度上大动脑筋成为费力不讨好的事，所以，我们可以在专项维修资金概念之外来讨论小区公区的维修问题。

从专项维修资金施行的效果看，对现行专项维修资金的检讨也尤为必要。首先，从专项维修资金的交纳标准看，以上海为例，建设单位与购房人分别按照成本价1295元的4%和3%交纳，即：购房人每平方米应交纳90.65元，一个10万平方米的大型社区也共计约906.5万元。按本律师了解的情况，这样的数额，小区消防系统修缮、外墙的更新、电梯的更换都是不够的，即使够用，两三个大的维修项目也用的差不多了，换言之，专项维修资金制度交纳方式与标准，根本不足以承担一个小区公区的维修事项。

其次，从专项维修资金使用的流程看，需要召开业主大会授权使用，但是业主大会的召开难目前难以解决，在使用的过程中，由于业委会不专业、物业公司操作不规范、政府监管不到位，维修项目的虚报和严重的质量问题十分的凸显。一位资深的工程管理人员看某小区的消防维修项目，感慨到更换整个系统也不需要如此费用，本律师处理的好几起施工单位与业委会的工程案件，工程量鉴定的实际结果与施工单位所报送的工程量大相径庭。

第三，从大多城市业委会动用专项维修资金的情况看，要么专项维修资金启用难，原因有二：一是业委会不成立难以操作；二是对于可以使用专项维修资金所开展的应急维修，政府主管部门不愿意担责；要么维修资金滥用严重，物业公司滥用、业委会滥用，物业公司与业委会串通滥用，有的小区专项维修资金成为“唐僧肉”，都想吃一口。

最后，再说说专项维修资金的续筹制度。实际上，全国范围内的专项维修资金交存有两种方式，一是以上海为代表的一次性筹集模式；二是以深圳为代表的首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金（即：每月收取的“日常维修金”）。在上海模式下，专项维修资金的筹集成功率极低，大多数小区专项维修资金用完后就无款可用，本律师相信，深圳也存在类似的问题，只是对于一些小修小补日常维修金可以应对。专项维修资金难以筹集，让这一制度存在的合理性更让人怀疑。

哪么，目前的专项维修资金制度存在难以解决小区维修的问题，而小区设施设备的年久失修问题日益严重，是不是小区公区的维修问题就无路可走了呢？

我们先看看境外的一些规定和做法，从国外和港澳台地区的经验看，做好物业公区维修事宜有两类不同的做法：一类是以新加坡为代表的政府主导型的强制性维修制度；一类是以美国、香港地区为代表的“小政府，大社会”下的业主自行维修制度。新加坡住宅小区未设立用于应急维修等特殊情况的维修资金，物业公司也只负责小区的日常管理事务，维护和维修住宅小区的公共部位与公共设施设备是全体业主应承担的法律责任，政府规定了强制性的设备设施检查维修及设施设备的周期性更新，比如每5年要进行外墙修补和重新粉刷，电梯的最长使用寿命为28年。政府建立了建筑监督制度，当发现小区公共设施设备需要维修时，政府有关部门会要求业主管理委员会立即进行维修，对于拒绝执行维修工作的，会通过诉讼强制执行。美国也没有统一的维修资金管理制度，业主协会会根据维修更新的需要，做出预算，经业主大会表决后向业主收取，对于拒绝交费的业主，一般由业主协会委托律师进行诉讼，申请法院抵押房屋以获得优先受偿权。香港与美国作法大概相同，不再赘述。这里需要说明的是，两种作法也并非完全对立与割裂，有些国家做法可能会取二者之长，比如说英国，政府没有强制介入住宅物业公区维修事宜，但是任何一位业主认为小区公区要维修，均可申请法院裁定房屋是否确实急需维修，一旦裁定必须作出维修情况下，政府部门会要求业主在一定时间内达成统一意见，否则政府会委派相关单位对房屋进行强制性维修。

从我国情况看，目前尚无成熟的业主自治模式，完全靠业主自治来解决小区公共区域维修事宜行不通，在目前情况下，我们参照新加坡模式较有可行性，应当在以下几个方面来解决亟需的小区公共部位、公共设备设施的维修问题：

一是要真正建立业主们的主体责任，解决问题的关键是让每一位业主都树立起“谁的房子谁负责”的意识，明晰与强化主体责任，并在流程设置与监管上落实主体责任。如果主体责任不明确，再好的制度也派不上用场，上述新加坡和美国模式，一个是通过政府行为强制落实业主主体责任，一个是通过成熟的业主自治落实业主主体责任，实为殊途同归。主体责任明确，加上良好落地制度设计问题才能解决。不管小区有无维修资金，业主均应当做好公共部位、设施设备的维修更新工作，政府主管部门做好政策和法规的引导，让业主树立责任意识，对于不涉及到安全风险的小区，比如说小区道路修整，引导业主及时进行维修。

二是建立起可操作的业主决策机制和执行机制。我国“围墙里的业主管理模式”业主意见不统一，决策难是通病，任何涉及到全体业主利益公共的决策时总有不同意见，这是由于我国单一小区规模全球最大，法律上难以有一个有效的机制来共同决策小区的公共事务所导致的。维修资金的使用与筹集由于涉及到每个业主的经济利益，便更容易在小区产生较大争议。解决这一问题的核心是让业主真正表达其意见，而不是被表达，本律师在给业委会做各类培训时一直强调：业主大会决策只是形式，本质上是让每一位业主在小区进行公共事务决策时投上其真实意见的一票，让每一位参与投票的业主尊重小区的“双数决”规则，政府通过立法来指引业主规范议事，优化落实目前《民法典》所规定的议事规则，在操作上通过“党建引领”，居委会主动作为等方式与业委会、业主共同落实小区表决议事事项的公开与公平。

最后，根据我国小区公区维修不尽人意之现状，应考虑通过行政和司法手段来真实落实业主主体责任，特别是对于小区的安全维修事项，如消防。业委会通过诉讼，让业主交纳维修费用进行公区维修目前可行性不大：一是业委会成立比例偏低，二是业委会履职能力总体偏弱，三是司法执行制度上缺陷。对于外墙脱落、消防瘫痪、电梯老化这些公共的安全问题，更多的是需要政府强化这方面的职责：一是可以借鉴英国的做法，业主提议维修，法律裁定，政府“代执行”，业主埋单；二是也可以参照新加坡的做法，由政府提议，法律裁定并执行，业主埋单。

再回到我国的专项维修资金及相关制度。从国家立法层面看，《民法典》第281条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”。国务院《物业管理条例》第53条有类似规定，不再赘述。从我国的法律、法规规定看，并未明确业主对公共部位，公共设施设备的维修责任，而是明确规定了专项维修资金制度，在此基础上再去讨论公区维修事宜。从地方立法看，也大多停留在专项维修资金制度上操作的细化，可能是囤于立法权限的问题，地方立法并没有太多主体责任的突破。而境外立法则大多有明确规定业主的主体责任，如台湾地区《公寓大厦管理条例》第36条明确规定的管理委员会（类似于大陆地区之业主委员会）的职务：“…二、共有及共用部分之清洁、维护、修缮及一般改良…。”从所有权制度本身，我们可以解读出业主对公区的维修责任，但是，我们的立法对此规定并不明确，实际上反映了我们对业主主体责任的视而不见，这就导致当我们制定出一套半强制性复杂的专项维修资金管理制度，无益解决小区公区维护的实际问题，实乃好看但不中用的形式主义“花架子”。