案例1：我没有推荐，他可以当候选人吗？ - 业主委员会委员候选人产生方式如何选择

一、案例介绍

2020年6月，本市A小区业主委员会因多名委员因年龄较大提出辞职，现有委员人数已不足法定要求。街道办事处依法组织召开业主大会，提前进行业主委员会的换届改选，并依法组建了换届改选小组。

换届改选小组成立后即开展各项工作，并确定了通过向业主发放推荐表的方式推选新一届业主委员会委员候选人。经业主推选后产生了21名候选人，换届改选小组对该21名候选人进行资格审核后，认为7人不符合候选人条件，最终公示了14名候选人名单。（注：根据该小区《议事规则》规定，业主委员会委员法定人数为7人，业主委员会委员候选人应当不少于法定人数的2倍，业主委员会委员在候选人中按差额选举产生）。候选人公示期间，有部分业主表示，他们没收到推荐表，回收统计结果也没有公布过，对这些候选人是否确实由业主推荐产生表示怀疑。有部分业主认为，既然《上海市住宅物业管理规定》明确了“直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表”三种候选人的产生方式，且本小区《议事规则》也并未限制只能用其中的一种，故可以同时采用三种方式，现在仅通过发放推荐表来选出候选人不能充分体现业主的推荐候选人的真实意思。还有部分业主对推荐表是否实际发到业主手中产生质疑。

二、关键词

候选人产生方式、直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表

三、 案例分析

本案例中，换届改选小组选择了发放推荐表的方式来推选产生业主委员会候选人，小区业主对这种方式产生了质疑，包括对选择这种方式的合理性、发放及回收推荐表的程序等方面都产生了质疑。那么，业主提到的三种产生方式，即直接听取业主意见、召开座谈会和发放推荐表各有什么不同？该如何选择？谁可以来确定采用什么方式来推选产生业主委员会候选人？

（一）三种产生方式有什么不同？

《上海市住宅物业管理规定》第二十一条第一款规定，业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。虽然该条规定的是业主委员会委员候选人在筹备组阶段如何产生，但鉴于相关法律法规均未对换届改选期间业主委员会委员候选人的产生另作规定，故换届改选期间仍按筹备组阶段的规定予以执行。但是法条虽然明确规定了有哪些产生方式，却并未明确这些方式适用的依据和选择程序，从而导致在实际操作中出现异议甚至激化上升为矛盾纠纷。想要解决适用的问题，首先要了解这三种产生方式有什么不同：

1、直接听取业主意见

这种方式的本意是要“面对面”地听取业主意见，优点在于能相对直接、完整地收集业主的意见，能保障业主意见的真实性。但操作要求比较高，适用范围有限制。

2、召开座谈会

相比另外两种方式而言，这种方式的优点并不明显，适用范围也比较小，能够听取的业主意见比较有限。如果要尽可能广泛地听取意见，可能需要多次召开座谈会，且需要根据业主的时间来进行安排。因此会产生较高的时间成本，影响换届改选的工作效率。

召开座谈会的好处在于能够比较集中听取业主或者业主代表意见，在会议过程中也可以通过充分讨论，使得业主之间对某些问题达成一定的共识，也能找出潜在的问题等。缺点在于需要集合大家的时间，组织工作，会场引导，汇总大家意见等工作量可能会较大。

3、发放推荐表

实践中，绝大多数小区采用这种方式，推荐表能比较充分地反映业主的意见；同时，这种方式可以兼顾换届改选的工作效率，减少不必要的成本支出。《本市业主大会成立、业主委员会组建和缓解怪选的相关示范文本》（沪精推办联【2019】15号）也提供了《自荐表》与《推荐表》的样张，提高了实操的便利性。

（二） 如何适用产生方式？

根据这三种产生方式的不同点以及优缺点，可以发现这些方式的适用条件也有所不同，如何选择最适合的方式，具体需要结合小区的实际情况进行分析：

1、 直接听取业主意见

该方式可以适用于业主人数较少的小区，意见比较容易收集。如果是“业主人数较多”的小区，这种方式会增加换届改选的工作成本，影响工作效率。就实操要求而言，不仅需要如实记录每一位业主的意见，还要确保程序规范，即每次听取意见应当至少两人，一人负责询问，一人负责记录，并予以汇总。

2、召开座谈会

该方式可以适用于业主人数较多，意见比较分散，需要集中听取意见的小区，方法比较灵活，愿意参加座谈会的业主一般为长期居住，对小区事务比较关注，能够反映小区情况的。

如果要收集尽可能多的业主意见，一般要注意以下两方面：

（1）参与座谈会的业主要有代表性

此处的“代表性”包括两层含义。第一，参会业主所代表业主的意见比较统一，推荐的候选人相对集中，不会出现大相径庭的情况。第二，参会业主与所代表业主之间相互信任，代表身份不会被否定。

（2）召开座谈会仍要符合基本程序要求

虽然相关法律法规和规范性文件没有对召开座谈会的流程、配套文本等作出详细规定，但为了保证召开座谈会的合规性，实现座谈会目的，仍需要在符合几个基本程序要求。首先，应当在会议召开前制定合适的会议方案和会议议程，明确参会业主代表的分布情况、委托手续等内容，并提前公告会议方案和议程；会议召开时，应当做好会议签到和会议记录。会议记录应当清晰记录业主代表推荐的人选和推荐理由；会议结束后应当形成会议结果，并及时在小区内进行公告。

3、发放推荐表

该方式可以适用于绝大多数小区，但在具体适用中，需要注意：（1）根据小区实际情况选择合适的发放方式，如直接上门送达、信箱送达、业主自行到指定地点领取或者电子送达；（2）选择合适的回收方式，如指定时间指定地点进行回收、现场填写现场回收等。

综上所述，在确定产生方式时，换届改选小组应当根据小区实际情况因地制宜地做出选择并有序推进。此外，从法条中可以看出，确实并未规定只能选择一种产生方式。因此，实践中可以探索综合使用多种产生方式来推选业主委员会委员候选人。需要注意的是，应当结合小区规模、业主人数、业主情况、房屋自住/出租情况，进行分类、并确定综合使用的几种方式。比如，针对上班族的业主可采用发放推荐表的方式，针对退休在家的业主可采用直接听取意见的方式等。

（三）谁来确定产生方式？

根据《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》（沪房规范[2021]6号）中的规定，业主委员会委员候选人的具体产生方式由换届改选小组确定。

为了顺利、高效地开展换届改选工作，可以在内部先借助换届改选小组成员—居民委员会代表以及业主代表的力量，通过小区所属居民委员会进行预选。居民委员会根据小区实际情况确定产生方式后交由换届改选小组确认。如果换届改选小组大多数成员对居民委员会所选择的方式存有不同观点的，居民委员会应当考虑重新选择合适的方式，并由换届改选小组确认。确定后，由换届改选小组完整公告候选人产生方式，包括主要的推选方式，选择这种方式的理由、补充的推选方式、推选的过程、推选的基本规则等。

这种操作路径，可以弥补换届改选小组对小区实际情况不够了解的短板。居民委员会作为基层群众性自治组织，结合日常社区工作所掌握的情况和积累的经验，能够看出，哪些业主愿意为小区服务；哪些业主即使当选也可能无法参与业主委员会工作；有意愿的业主在小区里的分布情况等，从而能助力小区换届改选工作高效开展，推选出愿意为小区奉献、小区业主也愿意选的业主委员会候选人。

（四）延伸思考

进一步深入分析可以发现，小区在业主委员会换届改选中之所以会发生那么多的问题很大程度上是由于在顶层制度规范上还存在漏洞，比如三种产生方式应该如何选择？召开座谈会到底应该怎么召开？有哪些必要的程序规范？这些具体规定的缺乏，使得换届改选小组拥有了一定的“自由裁量权”，虽然提高了实操性，但也为小区业主委员会的换届改选工作埋下了隐患。对此，我们认为政府职能部门应当从以下几个方面加强指导力度：

（1）进一步明确现有三种业主委员会候选人产生方式的适用条件，根据不同的产生方式，配套制定规范的使用流程说明。 

（2）增加规范文本。在《沪精准办联【2019】15号》的基础上，结合民法典，对相关示范文本进行调整；针对实际操作中产生的问题，梳理出制度层面上的漏洞，增加相应示范文本。 

（3）积极探索其他适合在小区里运用的方式来推选产生业主委员会候选人，比如运用数字化手段，牵头打造数字投票系统。

    案例2：伪造业主身份后，还可以担任业主委员会委员吗？--伪造业主身份能否继续担任业主委员会委员

一、案例介绍

本市某小区业主委员会选举产生后，选举委员罗某为主任。但部分业主向小区所在地居民委员后、街道办事处举报主任罗某担任业主委员会委员候选人期间伪造业主身份，要求街道办事处撤销其委员资格。

经调查发现，罗某与儿子徐某共同居住在该小区A单元7楼，在罗某担任候选人期间，该房屋所有权证上仅有罗某儿子徐某一人的名字，但为符合候选人资格，罗某在提供的房屋所有权证复印件中添加了自己的名字，在业主委员会选举产生后，罗某办理了房屋所有权的变更，将其名字添加至房屋所有证上。

事件发生后，业主委员会副主任范某组织召开了业主委员会临时会议，讨论是否组织召开业主大会罢免罗某的委员资格。因回避需要罗某未参加会议，会议同时邀请了街道办事处、居民委员会和部分业主代表列席。会议上，绝大部委员认为罗某虽然选举时伪造了业主身份，但现在已经是业主，而且罗某热心小区事务，对物业管理事项也非常专业，受到绝大部分业主赞赏，应该保留其委员资格，如有业主认为需要罢免，按程序启动临时业主大会即可。会议后，业主委员会为将会议内容进行公告，并征询全体业主意见。截至目前，并未有超过20%的业主提议召开临时业主大会。

二、关键词

业主委员会委员资格的终止、罢免；罢免主体

三、案例分析

上述案例具有一定的复杂性和特点，如果不符合任职资格的情形发生在当选之后，那么按照《上海市住宅物业管理规定》第三十一条的规定处理即可。恰恰相反的是，委员罗某伪造业主身份的情形发生在选举时，但换届改选小组并未发现。在其当选后又取得了业主身份，其资格不符合规定的情形已经消失。这种情况下，实操中对于这类问题的处理方式产生了几个主流观点：

1、由业主委员会内部自行处理；

2、由换届改选小组或者街道办事处来撤销不符合任职资格的业主委员会委员身份；

3、由业主大会决定罢免。

那么，这些观点究竟有没有道理呢？

（一）街道办事处是否有权撤销罗某业主委员会的委员资格？

根据《上海市住宅物业管理规定》第五条规定，街道办事处在住宅小区综合管理工作中的职责包括指导和监督业主大会、业主委员会的组建、换届改选、日常运作；监督业主、使用人按照规定使用和维护物业；办理相关备案手续等。由此可见，街道办事处承担的是指导和监督职能。但不能直接撤销或者罢免业主委员会委员，委员是由业主大会选举产生的，因此也由业主大会决定是否对其罢免。

 （二）换届改选小组是否可以撤销罗某业主委员会委员候选人的资格？

换届改选小组主要负责业主委员会的换届改选工作。根据法律规定，换届改选小组需要对业主推荐的候选人进行资格初审，然后将初审名单交街道办事处，由街道办事处组织各部门进行综合审查，确认候选人资格后，再由换届改选小组负责公布候选人名单。因此，换届改选小组无权撤销罗某候选人的资格，但对其资格有异议的，可以向街道办事处反馈，由街道办事处进行核查，对不符合条件的，换届改选小组可以将其从候选人名单中除名。

（三）谁有权利罢免业主委员会委员？是业主委员会还是业主大会？

首先，从两者定位和职能来看。根据民法典第271条的规定，业主对住宅小区的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此可见，住宅小区的管理主体是业主。业主委员会的本质属性是业主大会的执行机构，要对业主大会负责，执行业主大会的决定，处理业主大会的日常管理事务。至于业主委员会委员的罢免或撤销，绝不应该是日常的管理事务，而是特殊的、重大的事务。因此，由业主委员会来行使罢免权或者撤销权是不合法的，更不利于民主的体现和落实。

其次，从本案的核心问题—选举权和被选举权的角度来看。《上海市住宅物业管理规定》第十二条规定了，业主在物业管理活动中，享有选举业主委员会委员的权利和被选举权。选举权和被选举权是宪法赋予公民的基本政治权利之一。参照人大代表的选举罢免规则——“原选举单位有权罢免自己选出的代表”，从这一角度来说，也应当由小区业主大会来罢免不符合任职资格的业主委员会委员。

（四）如何处理本案中的情况？

再次回到《上海市住宅物业管理规定》第三十一条，业主委员会委员资格的自然终止情形中有一项说的是“已不再是本物业管理区域内业主的”，这种情形说的是委员在选举之前就是小区业主，当选之后因为某些原因不再是业主的，与本案例中的情况正好相反，因此本案中不可按“自然终止”来处理。

那么，根据上述论述可知，对于当选后的业主委员会委员的任职资格问题，归根结底应当由业主大会决定。换言之，无论是罢免也好、终止也好，无论情况有多复杂，最终应当采用业主大会的形式讨论决定。因此，即便罗某在担任候选人期间伪造了业主身份，小区业主如果同意其继续担任的，就应当让其继续担任业主委员会委员，应当尊重小区业主的真实、自主意思表示。这样才能充分体现基层自治的意义所在。

四、延伸思考

上述讨论的是事后如何处理，如果想要改善或减少这类情况的发生，还应当从前端入手、事先进行预防，即从业主委员会委员的资格审查上下功夫，从源头减少不符合资格的业主委员会委员产生。对此，结合实务中换届改选情况，有以下几点建议：

（一）加强对换届改选小组的指导

法律法规没有对换届改选小组的工作职责和工作流程等进行明确规定，仅在《沪精推办联【2019】15号》中有相关示范文本，建议相关职能部门结合实际情况，制定业主委员会委员候选人资格审查的流程和相关示范文本。

（二）拓宽审查手段

加强智慧数据手段。打通数据壁垒、借助“两网”平台，在依法依规的框架内给与换届改选小组了解候选人信息的渠道，但不得违反个人信息安全保护规定，例如，与不动产登记中心进行数据信息交换，核对候选人的房屋所有权登记信息。

善用承诺制。鉴于换届改选小组审查手段的有限性，可以让业主委员会委员候选人书面承诺符合法律规定的任职资格条件。同时，加强事后“监管”和惩戒措施，比如发现委员违反书面承诺的，可采取“扣分制”，将会影响其下次参加换届改选。

（三）建立协调机制

相关职能部门应当指导居民委员会搭建专门平台，收集业主对换届改选工作的意见和建议，督促换届改选小组及时披露各项信息，便于小区业主开展监督。

    案例3：只要是业主，就能担任业主委员会委员吗？—是否可以增设业主委员会委员任职条件

一、案例介绍

本市B小区为国际社区，有近75%左右的业主是外籍人士，该小区《议事规则》规定，业主委员会委员除需满足法定的条件外，还需熟练掌握英语或者其他外语，年龄不超过55周岁，有一定的管理经验，能熟练使用电脑和各类电子设备，具备本科以上学历。

2019年2月至2021年3月期间，B小区因业主委员会委员频繁辞职，经历两次换届改选。本次换届改选也是因业主委员会委员人数不足法定要求半数，由街道办事处组织召开。

换届改选期间，不少业主对《议事规则》中关于业主委员会委员任职条件的规定提出反对意见。他们认为，既然法律已经对业主委员会委员的任职资格提出了不低的要求，在没有特别需要的情况下，没有必要增加额外条件，业主委员会委员只要是热心为小区服务，为人公道正派就可以，不是选CEO，没必要要求太高。

但也有部分业主提出，法律的规定仍比较原则，对业主委员会委员定设定条件还是有必要的，但现在的条件确实不合理的。比如，虽然小区是国际社区，但业主委员会工作语境还是中文，所以并不一定要去懂英语。业主委员会代表小区全体业主，宗旨是维护业主利益，所以委员能力越强，越能做好工作，但增加额外条件也需要考虑小区实际情况。

二、关键词

增设任职条件、积极因素、消极因素、程序要求

三、案例分析

本案例中，B小区根据自身实际情况因地制宜地对业主委员会委员的任职资格进行了调整。明明看起来这是一个为了让小区更好的举措，却仍出现了不少反对声音。那么，是否可以增设法律规定之外的任职条件？如果可以增设，什么样的条件是合理的？有什么程序上的要求需要遵循呢？

（一）是否可以增设法律规定之外的任职条件？

《物业管理条例》第十六条第二款规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。《上海市住宅物业管理规定》第二十条第二款规定，业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。

上述两个条款分别从积极因素和消极因素两方面规定了担任业主委员会委员的任职条件。

积极因素是对业主的能力和品行的要求。消极因素主要有两个方面，一是为了防止物业公司与业主委员会委员勾结损害业主利益，保证委员认真公正履职；二是确保业主委员会委员在小区内发挥正面模范作用。

但是，法律法规具有一定的普适性，无法兼顾个体差异化，不同的小区对业主委员会委员的能力、资历有不同的要求。鉴于此，《上海市住宅物业管理规定》第二十条规定，业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。该条不仅为增设业主委员会委员任职条件提供了法律依据，而且还允许在围绕“不得担任”方面，设定积极条件和消极条件

（二）增设任职条件的合理性如何掌握？

积极条件是指业主委员会委员具备那些条件可以优先当选，消极条件则是指哪些情况下，没有资格成为业主委员会委员。但无论是积极条件还是消极条件，我们首先要确保其合理性。业主委员会作为社区治理“三驾马车”中不可或缺的一方，肩负着推动小区自治、维护全体业主权益的重要使命，因此保障业主委员会良性运转显得尤为重要，因此增设任职条件的合理性，主要在于确保选举产生的业主委员会委员具备必要的能力，并且热心为小区服务。在设定条件时，需要注意以下两个方面。

1、积极条件，一般可以包括：

（1）有法律、财税、建设工程等领域工作经验；

（2）拥有管理经验，从事过和物业管理有关工作；

（3）可自由支配时间相对较多，愿意参与小区工作。

2、消极条件，一般可以包括：

（1）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；

（2）政治素质和道德品质差，业主意见较大的；

（3）拒不执行法院判决纳入失信人名单尚未及时撤销的。

但是，这种权限也非漫无边际的，一旦设定额外的条件将不可避免地把一些特定人群排除在业主委员会的范围之外。因此，对业主委员会委员候选人的任职资格条件进行具体规定，需谨慎处置，避免设置武断的标准，陷入歧视性规定的质问中。

（三）增设任职条件需要遵守什么程序要求？

根据《上海市住宅物业管理规定》的要求，增加任职条件应当由小区业主大会依法进行。换言之，应当依法依规地召开业主大会进行表决。

在召开业主大会前应当先召开业主委员会会议，确定增设哪些条件，讨论拟增设条件的合规性、合理性，并公开征询业主的意见，形成草案。关于业主委员会委员增设任职条件的形式，可以通过修改小区《议事规则》，或者另行制定其他专项约定来明确。需要注意的是，在召开业主委员会会议时应当邀请房管机构、居民委员会参加，听取其意见和建议。

四、延伸思考

实践中，各地对业主委员会委员任职资格的规定存在差异性，业主因委员任职资格而提起的行政诉讼屡见不鲜。也有观点认为，地方性法规对业主委员会委员的任职资格设置消极条件，是对业主被选举权的损害，违反了宪法对公民选举权的保护。对此观点，不予置评，但法律法规的落地需要相应的机制和路径来保障。

那么，如何制定一个良好的机制和路径呢？必须认识到的是，法律调控要把握住法治与自治之间的界限，这是一个“度”的问题。地方立法时，避免设置消极、否定条件，不应提高业主进入业主委员会的门槛。因此需要设置一个机制来保障每个小区都能选出“自己愿意做”、“大家愿意选”，真正适合本小区的业主委员会委员。可参照“买房”的相关模式，探索“积分制”，科学设定各种标准条件和对应的分值，使得人人都有机会参与，但最终能否当选还是应当由分数来决定。另一层面，也能通过“分数”来促使业主提升自我素养、自身能力。

    案例4：业主委员会候选人，要一查到底吗？--业主委员会委员候选人资格审查该怎么操作

一、案例介绍

2020年12月，本市H小区业主委员会进行换届改选。经业主推荐，产生9人候选人。换届改选小组对9名候选人进行审查并经过讨论后，公示了7人名单。名单公示期间，多名业主向换届改选小组投诉候选人黄某担任上一届业主委员会主任期间违规使用专项维修资金和公共收益，且长期不交物业费，家里有违章搭建，要求换届改选小组取消其候选人资格。

换届改选小组接到业主投诉后开始展开核实，并将核实情况予以公示。根据公告显示，黄某存在2019年7月至2020年8月期间物业费，物业公司已提供发票底单证明黄某于2020年9月补齐了欠交的全部物业费。经物业公司初步调查，黄某不存在违章搭建。但公示内容没有涉及黄某是否存在违规使用专项维修资金和公共收益。部分业主对此仍不满，坚持要求换届改选小组进行彻查。在居民委员会组织下，换届改选小组与部分业主召开座谈会，会上换届改选小组向业主解释了相关法律法规，介绍了候选人资格审查的工作，并承诺将认真审查候选人资格，维护业主合法权益。后黄某以不再具有业主身份为由辞去候选人，H小区依法补选后选举产生新一届业主委员会。但关于黄某是否违规使用专项维修资金和公共收益，目前仍无相关实证。

二、关键词

候选人任职资格、审查标准、审查方式

三、案例分析

本案从表面来看，焦点是业主以黄某存在违规使用专项维修资金和公共收益，对其作为候选人的资格提出异议。但背后反映的实际是对候选人资格审查的系统性思考，当我们面对“业主委员会委员候选人的资格审查，到底该怎么操作？”时，该如何作答！

（一）充分理解“直接法律规定”

本文所说的“直接法律规定”是指国务院《物业管理条例》第十六条第二款和《上海市住宅物业管理规定》第二十条第二款，这两个条款直接明确了候选人应当具备什么样的任职资格。

1、《物业管理条例》第十六条第二款：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

以上条文虽然没有直接规定候选人的任职资格，但从《条例》没有再专门就候选人的资格进行规定以及业主委员会委员只能从候选人中产生来看，可以认为《条例》实际上已经明确了候选人的任职资格与业主委员会委员的资格要求是一致的。

2、《上海市住宅物业管理规定》第二十条第二款：业主委员会委员应当符合《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。

以上条文与《条例》第十六条第二款保持一致，遵循相同的立法规则，因此可以认为《规定》也已经明确了候选人的任职资格。

综合来看，候选人任职资格可以归纳为以下几点：

1、必须具备本小区业主的身份；

2、要热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；

3、本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

4、没有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一；

5、虽然有上述第4项情形之一，但已经改正的，仍可以担任候选人。

（二）充分了解“间接法律规定”

本文所说的“间接法律规定”，是指换届改选小组在根据“直接法律规定”对候选人的任职资格进行判断时，需要充分了解的其他规定，包括但不限于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（有效）、《上海市居住房屋租赁管理办法》等。比如，在审查候选人的业主身份时，根据民法典的规定，业主即房屋所有权人，也是房屋所有权证的登记人。

但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

再如，审查是否存在违法出租房屋时，对“违法出租”的认定需要综合《上海市居住房屋租赁管理办法》第八条、第九条、第十条和第十一条进行分析。

（三）明确审查方式与审查标准

关于候选人资格审查的操作并不简单。比如，在确定候选人的业主身份时，通常方法是核对身份证和房产证，但不能排除相关信息发生变化，但身份证和房产证还为及时更新的情况，从而造成资格审查出现瑕疵。

上海住宅小区种类繁多，业主委员会组建状态也大相径庭。有的小区，人人都想担任业主委员会委员，但有的小区，几乎没人愿意担任。据不完全统计，上海业主委员会连续多年不换届，或者长期无法正常运作的不在少数。实践中，换届改选小组在审查候选人资格时掌握的方式和标准大相径庭。有的非常严格，事无巨细皆查。有的比较宽松，可能只进行形式审查，甚至形式审查也只是走过场。那么，资格审查应该是选择实质审查还是形式审查？是否有可以在特定情况下采用不同的审查形式（允许形式审查），还是必须保持统一？ 有待相关部门给予进一步指导。

本文对候选人资格的审查方式和审查标准，有以下建议：

（一）了解最新规定

2021年7月1日起，上海市住房和城乡建设管理委员会和上海市房屋管理局共同制定的《关于进一步贯彻执行<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》（沪房规范【2021】6号）将生效。第八条第三款对候选人的资格审查进行了详细规定。

【条款】：筹备组和换届改选小组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或街道办事处。街镇党(工)委应当统筹建立居民区党组织、房管机构、信访、城管执法、市场监管、公安等部门共同参与的审核把关机制。业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组、换届改选小组应当将候选人的姓名、性别、年龄、政治面貌、职业等基本情况在物业管理区域内予以公示、公告。

（二）结合最新规定，完善审查方式、审查标准

1、候选人经推选产生后，换届改选小组确定候选人名单，确定名单对候选人基本情况进行核实。

核实内容包括候选人的姓名、性别、年龄、政治面貌、业主身份以及职业情况等。

核实方式可以选择：（1）候选人自行填写相关信息和承诺书，提供相应资料，换届改选小组核对资料原件；（2）物业公司提供相关信息，包括物业费支付情况；候选人本人和其配偶、直系亲属是否在物业公司任职；是否存在违章搭建和违法出租等情况。

2、候选人名单产生后，报送乡、镇人民政府或街道办事处。对候选人任职资格的特殊情况，可以进行说明。

3、乡、镇人民政府或街道办事处收到名单后，街镇党(工)委统筹建立居民区党组织、房管机构、信访、城管执法、市场监管、公安等部门共同参与的审核把关机制，负责对候选人的资格进行审查，确定最终名单。

4、最终名单确认后，换届改选小组予以公示、公告。

四、延伸思考

业主委员会是社区治理的基层细胞，是基层治理的重要核心，政府部分在业主委员会规范化建设方面也花了大量精力。比如，为业主委员会的工作能力提供各种培训；指导和帮助业主委员会设计各种规范制度等。但随着社区治理矛盾的前移，不仅要关注业主委员会产生后的“后端规范”，也要关注业主委员会产生前的“前端规范”。

（一）探索科技化审查方式

采用更数字化和技术化方式，建立“一网通查”，让候选人申报和上传基础信息，由政府部门通过大数据对比完成初查，然后进入实质审查。

（二）引导业主自主协商

根据最新的规定，换届改选小组确定候选人名单的同时不再对候选人的资格进行审查。但这并不意味预查，那么如何确定预查的方式和标准，可以通过业主自治协商，在业主规约中确定。

1、核实业主身份

通过业主规约，委托物业公司根据业主清单进行初步审查，要求候选人业主提供房产证复印件、身份证复印件，交换届改选小组核对相应原件；

2、规定关联物业企业任职的定义

任职的定义不仅包括建立劳动关系，可以扩大为雇佣、咨询顾问等任何可能涉及利益往来的关系。要求物业公司提供书面承诺或者要求候选人或其配偶、直系亲属提供在其他单位缴纳社保的证明、领取养老金的证明等；

3、建立业主信用平台

将达到一次次数或者程度的，拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法搭建和破坏房屋承重结构、群租和改变房屋使用性质等违法违规违约行为录入平台信息，作为禁止担任候选人的条件。

结语：候选人的资格审查是非常重要的一项工作，候选人的能力和水平影响到业主委员会的能力和水平，也影响到小区的管理水平和生活质量。本文认为，候选人资格审查该如何操作，重点不在于设定多严苛的审查标准、多繁琐的审查方式，而是通过审查过程，向业主介绍候选人，让他们充分了解那些将选的人，是否认真负责、是否有相应能力。同时，可以在不违法现行法律规定的情况下，引导和鼓励业主自行协商，约定符合业主需求的审查方式，实现人人都能有序参与治理；人人都能享有品质生活；人人都能拥有归属认同。

案例5：资料想交就交，想不交就可以不交？--上一届业主委员会委员拒绝移交资料怎么处理

一、案例介绍

本市A小区20%业主提议召开临时业主大会，要求罢免现任业主委员会，并进行提前换届改选。业主认为，现任业主委员会存在必要信息不公示、专项维修资金使用不规范、公共收益使用不规范等。街道办事处依法组织召开临时业主大会后，现任业主委员会全体辞职，街道办事处启动提前换届改选。

2019年10月，新一届业主委员会选举产生。在办理资料移交时发现仅有零星的一些资料，没有财务凭证、工作记录、会议记录、业主大会印章、业主委员会印章和专项维修资金专用章，甚至连管理规约、议事规则等规章制度也是不完整的。经询问上一任业主委员会主任贺某，称相关资料均已找不到，各类印章分不同人员保管，目前联系不到，故无法移交。

为此，新一届业主委员会决定先按印章遗失处理，重新刻制，但此时贺某称印章已经找到，但因部分工程未完成，和物业公司签订的公共收益分配方案应由贺某继续负责为由，暂时不移交印章。

在多次协商无果，新一届业主委员会向人民法院起诉贺某，经法院多次调解，2021年4月贺某交还印章，但其他资料仍未移交。新一届业主委员会时隔一年半后才能正常开展工作，但目前因部分财务凭证缺失导致无法完成换届审计，故业主大会账户仍无法使用。

二、关键词

换届改选、资料移交、法律责任

三、案例分析

本案背后反映出的是目前业主委员会新老交替中的常见问题，但更需要我们思考的是，上一届业主委员会不移交资料是因为客观原因无法移交，还是不愿意移交？对无法完成交接的，新一届业主委员会应该如何应对？我们是否有更好的办法来完善移交问题？

首先，需要了解的是，移交资料是法定义务。《上海市住宅物业管理规定》第二十九条第一款规定，“业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管机构保管”。不过该条在实际执行中并不彻底，尤其是一些提前换届的业主委员会，在移交资料方面并不积极，而法律条款在“移交方式”“移交主体”和“不移交的法律责任”方面并未做更进一步的规定，也导致条款的执行存在难度。

其次，对不移交资料的配套处理措施还有待完善。《上海市住宅物业管理规定》第二十九第三款规定，“对拒不移交财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章等财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交物业所在地公安机关应当予以协助”。但实际执行中，如何理解“协助”，采用哪些有效的“协助”，到目前还是存在争议。

引起上一届业主委员会不移交资料的主要原因有两点

1、资料不齐全。不少业主委员会委员年龄偏大，不懂得档案管理，也不习惯制作完整的工作记录，他们更多地是选择朴素的工作方式，以解决业主问题为主，往往在资料归档方面有所欠缺，加之部分和维修资金使用、公共收益使用相关的资料由物业公司保管，导致移交资料的不完整。

2、个人矛盾。在提前换届改选这种特殊情况下，业主委员会委员往往都会有一些个人矛盾，有业主委员会委员之间的，有业主和业主委员会委员之间的。在不甘愿被提前换届的情况下，不少业主委员会委员抱着个人恩怨，不愿意移交资料。

针对移交资料中的矛盾和难题，可以采取以下措施

1、完善制度

通过业主规约或者单独制定规章制度。首先，需要明确资料的归档和整理制度，加强日常管理。其次，明确和细化资料移交前的准备工作。比如，引入居民委员会第三方监督机制，在换届改选申请提出前的合理时间内，由居民委员会负责介入保管相关资料。同时，可以约定因不按时移交资料产生的违约责任。在实践中，资料不按时移交引起的最大法律风险，一是无法完成换届审计，二是各类印章不移交导致工作无法开展。例如，无法完成换届审计将意味着业主大会账户暂时无法使用，导致维修资金不能使用、业主委员会工作经费不能支付等。对此，如果造成全体业主损失的，应当由责任人进行赔偿。

2、加强协助

建议由街道办事处牵头，公安机关配合，加大对恶意拒不移交资料行为的处理。必要情况下，可以约谈当事人，责令其移交。

3、加强宣传。在对业主委员会提供培训时，加强资料不移交可能产生法律后果的宣传。部分业主委员会委员存在思想误区，认为只有像“维修资金使用”、“物业服务费调整”、“物业公司选聘”这些比较大的事情需要召开业主大，其他事可以由业主委员会决定。所以在包括与物业公司约定公共收益分配、与物业公司续签物业合同或者与广告公司签订广告位出租合同时，都会直接盖章，久而久之就习惯于拥有印章就是握有权力，但实际上业主大才是“权利人”，业主委员会只是代为保管印章。

4、居民委员会加强指导

在实际情况中，当新老业主委员会交接时，多数业主委员会为了寻求便利，避免麻烦，可能就会拒绝去承接上一届业主委员会遗留下来的问题，而在这个交接过程如果进行的不当的话，可能就会伴随着业主的利益受到损失。居民委员会作为居民自治组织，负责指导和监督业主委员会规范化运作。可以在老业主委员会未到期前，介入工作，协助业主委员会整理资料。

5、加强沟通交流

新上任的业主委员会要全面了解上一届业主委员会遗留下的问题的内容，可以举办交接见面会的形式交接见面会上，由原业主委员会主任详细汇报了上届业主委员会工作情况，真诚、坦诚、热诚地传授业主委员会工作以来的管理经验，介绍了业主委员会与物业、业主、社区之间的联络模式，并向新一届业主委员会就小区现存问题提出意见和建议。

四、延伸思考

引入业主委员会秘书。业主委员会秘书可以协助业主委员会做好日常资料的收集和管理工作，甚至可以作为印章保管人。秘书由于不是业主委员会委员，不具有表决权，因此对业主委员会的工作相对更中立和客观，不会带个人情绪参与工作。同时，秘书一般是领取报酬的，也会更加认真和负责。最重要的是，业主委员会委员可能随时会更好，但业主委员会秘书一般不会更好，其稳定性可以为新老业主委员会交替中的工作提供协助，降低矛盾。

例6：我的钱，不是你随便可以用的！--房屋专项维修资金如何规范使用

    一、案例介绍

2020年7月，本市某小区多幢房屋出现外墙严重渗水情况，业主委员会决定进行维修，物业公司制定了维修方案，工程总价75万元。业主委员会召开会议，决定通过比价方式选择施工单位，经比较后确定了A公司，经业主大会通过后，业主委员会代表业主大会与A公司签订合同，合同采用开口价，工程预算为71万元，工程款的浮动比例不超过5%。

工程竣工验收后，业主委员会委托物业公司与施工单位进行工程款结算，期间因业主委员会要求增加部分工程量，施工单位提出工程款结算价为80万元，并提供了相应材料，要求业主委员会和物业公司尽快给出答复。物业公司将该情况告诉业主委员会，但业主委员会认为工程款结算价超过约定标准，需要召开业主大会表决，但业主大会的召开流程繁琐，经过多次沟通，业主委员始终没有给出答复。因工程围挡和脚手架对业主生活造成影响，物业公司接到多次投诉，故物业公司先行与施工单位完成工程款的结算。

物业公司向业主委员会申请将工程款列支维修资金时，业主委员会讨论后同意增加工程款9万元。但业主委员会可直接决定的限额仅为5万元，故拆分成两个项目予以列支。

二、关键词

维修资金、规范使用、业主委员会、物业服务企业

三、案例分析

（一）维修资金用途法定

民法典第281条对维修资金的用途作了两个层面的规定。首先，限定了用途范围，即用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分。相比《物业管理条例》规定的“共用部位、共用设施设备”更为细致，但并没有缩小范围，只要属于共有部位均属于维修资金的用途范围。至于“共用设施设备”，则作为建筑物的附属设施，只要处于共有部位，同样属于维修资金的用途范围。另值得关注的是民法典第937条，该条明确了物业服务企业的服务范围包括建筑物附属设施的维修养护，即“附属设施”的更新、维护可以纳入物业费支付的范围，而不一定要用维修资金来承担。

其次，限度了用途方式，即在用途范围内，只能用于维修、更新和改造，不能新增。上述案例中，业主大会就以维修资金支付加装电梯费用的决定并不符合法律规定。

那么，业主大会是否可以通过自主协商的方式增加维修资金的用途？本文认为维修资金的用途法定原则不能予以突破，业主不宜通过自治来增加法定以外的用途。首先，维修资金的用途与业主公共利益密切相关，从“保基本”角度来看，现行法律规定穷尽了范围，业主再自行增设的必要性不大。

其次，维修资金面临的最大难题实则为余额不足和筹集困难，如果再增加用途范围，将导致入不敷出。以2021年4月本市H区发生的房屋外墙掉落砸死行人案例分析，该小区全体业主不仅面临几百万元的人损赔偿，还要负担几百万元的房屋检测和外墙维修费等，初步估算，该小区维修资金余额明显不足。

（二）维修资金业主共同决定

共同决定是否意味着每次使用维修资金之前，都需要召开业主大会？实际上并非如此。召开一次业主大会需要很长时间，耗费的时间成本、财物成本都很高，结合法律法规的立法目的来看，也是倡导只有重大事项才建议召开业主大会，普通事项和常规工作可以通过提前授权或者在各项规章制度中预先明确，从而提高自治效率。

对维修资金的“共同决定”同样如此。以本市推行的《专项维修资金管理规约》示范文本来看，维修资金的“决定方式”，根据使用金额不同，分为三种类型。

1、物业服务企业直接决定。对于一些微小的维修、更新项目，为提高自治效率，可以经业主大会同意，授权物业服务企业一定限额内的自主决定权。通常在《专项维修资金管理规约》中明确授权金额，一般在2000元以内。如果情况特殊，可以适当增加，但通常不建议超过5000元。

2、业主委员会直接决定。一些非重大的维修、更新项目，经业主大会授权后，可以由业主委员会自主决定，但业主委员会的决定必须依法进行，即通过集体讨论而非业主委员会某个委员单独决定。通常在《专项维修资金管理规约》中明确对业主委员会的授权金额，一般上限不超过5万元。超过5万元的，根据《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》的规定，需要进行项目审计。实践中，有部分业主委员会为了避免召开业主大会，将超出权限范围内的维修项目进行拆分，以达到拆分后的使用金额正好在业主委员会的自主决定限额范围内。此种做法并不妥当，且容易引起多重法律纠纷。

3、经业主共同决定。业主的共同决定包括全体的共同和部分的共同。全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分，维修资金的使用由全体业主决定，部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分，维修资金的使用由该部分业主共同决定。

（三）维修资金的“全生命周期规范”

1、规范不同主体的职责

一般的维修是一种法律关系两个主体，即维修的需求方和维修的提供方。需求方和提供方之间是服务合同关系，提供方的义务是完成维修，需求方的义务是按约定支付对价。房屋维修则不同，包含多种法律关系，多个权利义务主体。通常情况下，房屋维修的需求方是业主、维修的提供方是维修单位，但是在维修资金的使用过程中，还包括业主大会、业主委员会、物业服务企业、银行、审计单位等多个主体。

 

（1）业主委员会，维修资金使用的“决策者”

虽然维修资金是由业主缴纳，归属于业主所有，维修资金的使用也需要经业主共同决定，但从维修资金是否启用，到如何使用，再到最后进行分摊，都需要由业主委员会负责。如果只从表决过程看，业主才是决策者，但是业主的决策实际都基于业主委员会前期的各项工作，所以业主委员会才是维修资金使用过程中真正的决策者。但业主委员会的各项“决策”，不仅要符合规定，并且要符合业主的利益。

（2）物业服务企业，维修资金使用的“启动者”

物业服务企业作为专业的物业管理单位，具备专业能力判断是否需要使用维修资金。当然，本着对业主负责和对自己专业负责的态度，物业服务企业应当分析维修、更新的内容是否在房屋的质量保证期内、是否属于物业服务合同约定的保修范围（包干制情况下）。如果均不是，那么应当及时提出维修实施方案。实际上，维修资金使用与否的合理性、必要性判断，需要依靠物业服务企业的专业决策。

（3）银行、审计公司是维修资金使用的“监督者”

维修资金使用的特点是“先垫付，后列支”，业主缴存了维修资金后并不能随意支取和使用。“先垫付”是指物业服务企业垫付维修费用（施工单位愿意先施工后收费的除外）。“后列支”是指依法定程序，经业主委员会审核，完成工程审价和审计后，在维修资金账户中列支。

2、规范使用程序

（1）物业服务企业对房屋共用部分使用安全情况进行日常巡查时，需要区分维修、更新是否属于物业合同约定的“保修”范围，对不属于“保修”范围的，可以制定维修实施方案。制定维修实施方案时，首先应注意维修资金是否超过限额。不超限额的，直接维修或更新，但应提前将维修、更新方案报业主委员会备案，保存好资料，在项目结束后一并移交给业主委员会。超过限额的，制作方案时应兼顾小区实际情况，确保维修方案的合理性与可操作性，及时将方案报业主委员会。属于紧急维修事项的，根据有关部门的整改意见或者鉴定报告制定维修实施方案并交业主委员会。

（2）业主委员会的审核，主要按下列情况进行：

首先，物业服务企业直接决定的。审核物业公司提供的资料是否完整，包括施工合同、施工单位资质证明、材料清单和发票。工程结束后，督促物业服务企业移交相关资料，并在公示时列明支出。

其次，业主委员会可以直接决定的。及时召开会议，除依法通知委员外，还应当邀请与维修、更新密切关联的业主代表、房管机构和居委会（村委会）。业主委员会的会议必须符合法定程序。会议召开前的7日将会议召开的时间、地点、议程以及与会议相关的资料送交给全体业主委员会委员、街道房管机构、居民委员会和业主代表。讨论时，重点关注维修方案的合理性。讨论通过后，将会议结果予以公告，监督方案的执行。

最后，完成工程审价与审计

除物业服务企业可以决定的项目外，其他项目均可需要进行工程审价和工程审计。通过审价，可以确保维修资金使用预算的合理性，通过审计，可以确保维修资金使用的合法性。审价和审计产生的费用不得列支于维修资金，一般由业主承担，或者以公共收益支付。对客观无法承担审价和审计费用的，可以请所在街道办事处或者镇政府出面协调。

3、各类资料的规范性

维修实施方案

应当包括工程项目名称、具体部位设施设备、工程预算资金金额、费用分摊范围、施工单位选择方式、施工管理方式、工程验收方式、资金决算方式、计划实施时间等内容。同时，方案应附拟推荐维修单位的名称、基本情况介绍以及资质证明等材料。

施工工程合同

合同的条款尽可能完整，包括各方主体基本情况、资质证明、项目名称、项目范围、预算金额、施工方式、施工时间、工程竣工验收、审价结算、违约责任、争议解决等内容；

合同签订后的备案。施工合同签订后，建议向所在地居民委员会或者房管机构进行备案。

小微项目的合同形式。对一些小微项目（可以由业主自行决定限额的大小），可能没有书面施工合同的，应当提供发票。

其他资料

工程实施方案、工程预算书、业主表决情况、审价单位出具《预算咨询建议书》（若有）以及工程完工后的工程决算书、工程签证单等，由审价单位出具维修工程决算审价报告（若有）等资料。四、延伸思考

四、延申思考

本案中，业主委员会之所以始终没有给出答复，实际上情况是认为业主大会召开程序繁琐。正如业主委员会所述，业主大会的召开十分冗长，特别是民法典还规定参与表决的“三分之二”要求，让许多业主委员会不知如何执行。那么，业主大会是否可以转为视频等其他线上方式召开？

1、“线上”业主大会的法律效力

民法典第134条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式，应当采用特定形式。可见，业主表决可以采用视频等线上会议方式，但能否以这种方式召开仍需要由业主共同决定，且符合程序合规。

2、“线上”业主大会的优势

视频等线上会议的方式比起传统的现场会议、纸质表决票等更容易被现在的业主接受。一是线上操作更为简单、时间更为灵活。现代人的工作和生活节奏较快，同时也存在着许多业主的实际居住、工作地和房屋所在地不一致，认为参与表决非常麻烦，这也是导致线下业主大会很难顺利召开的原因之一。但是通过线上方式，业主便可以在任何地方、任何时间直接参与业主大会，并且表达自己的意见。且线上会议更容易做好记录保存，便于日后查询。此外，现在社会更推荐无纸化办公模式，电子表决表不仅不容易丢失，方便业主获取和投票，也更为环保，只要技术得到支持，更容易操作和留痕。

但是，线上会议的模式也存在着一些困难，如如何建立一套完整可行的线上会议和表决系统，除了开发之外，线上系统也需要后续的实施维护。另外，对于很多年级较大的业主来说，新型的会议方式并不容易得到接受和操作。因此，能否通过线上方式召开业主大会仍需要进行探索。

            案例7：拆分工程项目，维修资金的使用就合法了？--维修资金使用中的工程项目拆分

一、案例介绍

本市B小区多栋房屋外立面发现裂缝，经物业公司委托第三方检测，维修费用为15万元。根据该小区《专项维修资金管理规约》规定，使用维修资金超过10万元（含本数）的，需要召开业主大会表决通过；使用维修资金不超过10万元的，无需召开业主大会，由业主委员会会议决定；使用维修资金不超过2000元的，由物业公司直接决定。

业主委员会经讨论后认为，根据民法典的规定，召开业主大会首先要确保有符合规定的参与表决率，即人数和专有部分面积均超过三分之二以上的业主参与，然后才能统计参与表决业主的投票情况并根据规定计算表决结果。而该小区自住率仅为30%，70%的房屋住的是租客不是业主，表决票的送达非常困难，近四年来从未成功召开业主大会，这次召开业主大会也将难度极大。为此，业主委员会为尽快启动维修工程，避免损坏进一步扩大，决定将外立面的维修工程拆分为维修和更新两部分，一部分房屋以维修为名，一部分房屋则以更新为名，拆分后的工程金额为8万元和7万元，正好可以由业主委员会会议决定。部分业主了解情况后，向街道办事处投诉，要求撤销业主委员会的决定。经指导，业主委员会在施工结束后召开业主大会，并通过了相关方案。

二、关键词

维修资金、工程项目拆分

三、案例分析

本案中，A小区业主委员会担心业主大会因召开时间过长影响外立面维修，拆分工程项目使用维修资金，虽然出发点是好的，但依然属于违反规定使用维修资金，属于典型的“好心办坏事”。那么对实践中的同类型问题，拆分工程项目使用维修资金，是否属于违法？什么情况属于拆分，什么情况不属于拆分？这些问题值得深思。

（一）工程项目拆分的概念

目前法律并未对维修资金使用中的工程项目拆分作明确定义。一般来讲，可以参照建设工程分包规则来理解。即工程项目主体施工内容不得拆分后发包给两家以上施工单位，也不得将属于统一的施工内容拆分进行施工。比如本案，从外立面维修本身来讲，施工内容包括各个步骤和工序，这些步骤和工序都属于外立面维修的组成部分，因此不能拆分。同理，几幢楼的外立面维修是属于同一个工程，也不能拆分发包给不同的施工单位。如果每一栋楼维修资金的使用不超过标准（需召开业主大会的金额），可以由业主委员会决定，即便几栋楼的总额超过标准，可以不视为工程项目拆分。但如每一栋楼的维修金额超过标准，则该栋楼应当召开业主大会。

（二）工程项目拆分违约

选择工程项目拆分的主要原因是为了简化维修资金的使用，表面上看似乎是为了不扩大业主的损失，实际上与规定相悖。为了规范和便于维修资金使用，上海市房管局专门发布了《专项维修资金管理规约》示范文本，其中对资金使用限额做了示范规定，即允许设定业主委员会和物业公司直接决定的限额。同时，为了确保维修资金使用的规范，《上海市商品住宅维修资金使用管理办法》还规定额度超过5万元的，应当进行审计。这些规定，实际上都是间接表明工程项目不得拆分，维修资金使用必须按规约执行。

如本案，15万元的支出需要通过业主大会表决。在实践中，许多小区都会面临业主大会“难召开、表决难”的情形，且业主大会流程繁琐、耗时较长，如果走完全流程很有可能届时已造成了人员的伤亡或财产的损失。因此选择将项目拆分成多个可以不通过业主大会而直接决定的表决方式在实践中屡见不鲜。

产生这类情况的另一大原因是对业主委员会使用专项维修资金的指导和监管不到位，致使业主委员会有了“钻空子”的机会。小区的业主委员会章程和议事规则等也可能存在漏洞，使业主委员会不规范使用维修资金、私自拆分项目有了错误的依据。

（三）完善使用程序

从业主委员会自身出发，业主委员会每年应按时向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。加强自身的管理和建设，规范工作流程，能够从根源上杜绝专项维修资金使用程序不规范问题。

从指导和监督的角度出发，《居委会工作条例》规定居民委员会以服务居民为宗旨，指导和监督业主委员会开展工作，维护居民和业主的合法权益。对业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，居民委员会应当及时介入责令整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。

此外，《住宅公用部位共有设施设备维修基金管理办法》中也规定，各级房地产行政主管部门和财政部门，负责指导协调监督维修基金的管理与使用。业主委员会如无法正确掌握维修资金的使用，也可以主动邀请当地街道办事处和社区居民委员会参与，从而对业主委员会进行监管。

从操作规范的角度出发，尤其在这两年受到疫情的影响，许多小区确实存在召开业主大会较为困难的情况。但是这也不是业主委员会可以随意使用专项维修资金的理由。《上海市住宅物业管理规定》第七十三规定，发生危及房屋安全等紧急情况，且需要使用专项维修资金的，物业服务企业或者自行管理执行机构应按照下列规定立即采取应急防范措施：

（一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支；

 （二）业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

当然，除了法律规定之外，实践中，也有其他优秀的案例值得参考。比如，有小区通过另设一个监督小组，专门来审议业主委员会的决定；业主委员会的公章由专人保管，使用需进行记录备案。北京市某小区通过发放查询卡，让每个业主都能上网查询专项维修资金的情况，效果良好。

四、延伸思考

1、增加业主委员会的专业度

业主委员会是全体业主的代表，有足够资格代管属于全体业主的维修基金。但是业主委员会成员虽由业主选举产生，但是在专业程度、能力以及道德品质上仍会有参差不齐的情况，难以保证维修基金被妥善管理。业主委员会的成立已是来之不易，但专项维修资金的使用和审核都涉及相关政策法规和工程纪实等多方面知识，需要过硬的专业知识和充足的时间精力处理。因此，应更注重推广和增加针对业主委员会专业培训的课程。

2、设立监督机制

除了业主委员会本身增加培训提高专业度之外，还应充分发挥党组织的领导作用和党员的带头能力，通过党组织的知道监督推进业主委员会工作的规范化。同时，也可以邀请业主中的党员或者其他业主代表，组成监督小组，列席业主委员会会议，对业主委员会决定进行监督。

案例8：没钱更换电梯，为什么要我掏钱？--如何应对维修资金续筹难

一、案例介绍

本市C小区建成于2003年，2019年4月起，多幢房屋电梯频繁出现故障。经专业机构检测认定系电梯零部件老化所致，建议更换的零部件超过50%。业主委员会经讨决定更换电梯，业主得知后，向业主委员会提出几个疑问：1、为什么要续筹维修资金。售后公房的维修资金余额并未不足，也要续筹吗？2、为什么选择更换电梯而不是维修，为什么要业主支付费用；3、维修资金续筹的方案中，每户分摊的金额是否有区别？

业主委员会专门召开座谈解答上述问题。首先，根据专业机构检测报告，本次电梯维修需要更换的零部件超过50%，费用与购更换差距不大，从长远利益角度出发，更换性价比更高。其次，无论是维修或者更换，都会造成维修资金余额出现不足首期的30%，最终还是要续筹，而续筹就要召开业主大会，如果将维修资金续筹和电梯更换分两次召，耗时过长，没有效率。合并召开，可以提高效率。最后，维修资金的续筹分摊是按幢分户计算，哪幢不足哪幢续筹，具体分摊比例与业主房屋面积相关。电梯更换费用由维修资金支付，分摊时会考虑楼层因素。后业主大会通过了维修资金续筹方案和电梯维修方案。但部分业主拒绝执行业主大会决定，业主委员会经多次劝说无效，通过司法诉讼，经法院执行后，最终调解。

二、关键词

维修资金续筹、业主大会决定、司法诉讼

三、案例分析

本案带给我们的思考主要有两点。第一，续筹维修资金困难的原因是什么；第二、对不执行业主大会决定的，司法诉讼是否是唯一的选择？ 

（一）维修资金“续筹难”的外因

1、法律规定过于原则，政府职能部门没有出台指引，居民委员会没有协助做好指导，造成业主委员会开展续筹工作没有抓手。

以《住宅专项维修资金管理办法》和《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》为例，就筹集维修资金仅有原则性规定，即维修资金的余额不足首期维修资金30%的时候，需要再次筹集（《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》第十九条）。

政府职能部门没有结合维修资金续筹的现状出台指引，居民委员会也没有很好地给予指导。实际上，续筹维修资金反映出的问题并不仅限于其本身，也是我们在指导业主委员会如何确定业主大会议题方面的短板。业主大会会议能否成功召开，除了程序要求外，议题也是重要影响因素。假设业主都意识不到议题的重要性、合理性，都不愿意积极参与，那么即便程序合规，也得不到业主支持。本身法律规定与实际执行之间有存在“脱节”，如果业主委员会专业再不就议题的必要性和重要性给出有说服力的解答，谈何维护业主利益。

2、业主委员会前期工作准备有待提高。本案中，C小区业主大会会议之所以能成功通过维修资金续筹和电梯更换两个方案，主要得益于业主委员会前期充分的准备工作，包括一次重要的座谈会，可能因为客观原因无法让所有业主都参加，但至少把所有业主都关心的问题进行了合理的解释，并且说明了“续筹维修资金”和“电梯更换”这两个议题的重要性、合理性、迫切性。

（二）维修资金“续筹难”的外因

1、业主对维修资金的重要性了解不足 

（1）宣传不够

在对法律法规进行培训和普及时，更多选择的对象是业主委员会而不是业主。我们存在一个认识上的误区，即认为小区自治的好与坏取决于业主委员会工作的规范化程度，实际上让业主充分理解才是最重要的。我们不能习惯于照本宣科式地把法律条款中关于业主的义务广而告之，而是要让业主形成共同的价值追求。比如，常见的“业主规约”或者“住户守则”，如果宣传目的是为了禁止业主“作为”或者告知业主“不可为”，那么效果其实很差。但如果让业主充分了解这些规则背后的目的，让业主知道规则本身的作用是让共同的价值观得到贯彻，业主们自然会积极遵守。续筹维系资金同样如此，只有让业主意识到维修资金的重要性，通过各种途径进行宣传，才能顺利推动维修资金的续筹工作。

（2）意识不强

业主对维修资金重要性的认识不够。以《住宅专项维修资金管理办法》为例，规定商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。由此可见，无论是购买“一手房”还是“二手房”，业主从来不会关心维修资金有什么用途，为什么要续筹，续筹的重要性何在。在很多业主观念中，支付维修资金只是购房的强制性要求，和缴纳“契税”、“印花税”一样。

在这两种因素的影响下，业主不仅对维修资金的概念很模糊，更认识不到其重要性，自然也就对续筹的重要性理解不足。

2、业主对房屋安全的认识性不足

虽然本案涉及的只是电梯更换，但实际上维修资金的作用除了维修电梯外，更主要的还是维持房屋的“生命健康”。在实践调研中我们发现，业主对房屋安全问题并不敏感，认为房屋没有显而易见的倒塌、裂缝问题前，不需要进行检查和维修。或认为这是物业公司、政府或相关部门的工作。于是乎，还有业主会质疑为何更换电梯要业主支付费用。房屋住宅的设计使用年限只有50年，房屋也像人一样会“老化”、“生病”，需要妥善的保养和及时的修理。维修资金就是房屋的“养老金”，是房屋“生命健康”的基本保障。

《上海市房屋使用安全管理办法》中明确规定，上海市实行房屋使用安全责任人制度，房屋所有权人为房屋使用安全责任人。其义务包括对房屋进行安全检查，及时消除安全隐患；按照规定对房屋进行检测鉴定，并对危险房屋采取治理措施等。

（三）针对维修资金续筹难的解决方法

业主不执行业主大会作出的关于续筹维修资金的决定，只是续筹难中的一个问题，属于“后端”问题。可以通过司法诉讼解决，但并非唯一方式。更重要的是解决“前端”问题，才能改善维修资金续筹难的问题。

1、加强自身建设，提升工作能力，确保日常运作规范有序

首先，业主委员会注重培养自身工作能力的专业性和技巧性，在各类专业问题上，应及时扩充与储备有关知识，对自身进行培训，在制定工作方案时更规范，在解答业主疑问时更专业，做好必要的前期准备工作。

其次，鉴于每个小区都有自己的特殊性，业主委员会在制定续筹方案时，应当充分进行调研，为业主提供公开、透明、有问有答的沟通平台，在充分了解业主需求后，结合小区实际情况，制定和完善工作方案，同时，也需要考虑后续执行方案的配套措施，确保方案和工作开展方式是合理可行的。

第三，各小区的业主委员会之间也可加强联络沟通，互相学习、吸取经验。

2、加强宣传，培养业主的“忧患意识”。

业主委员会工作难以开展的另一大重要原因是缺少业主的配合。除了可能因为自身工作不到位之外，业主的想法也有很大的影响。因此，培养和增强业主的意识也应是业主委员会的工作重心。业主委员会应定期结合有关部门开展宣传工作，在日常中将重要的理念及时传达给业主，这样也能提高业主对业主委员会工作的认可，获得业主的理解和支持。

3、灵活联动小区的“三驾马车”。

业主委员会由全体业主选举产生，代表了业主的利益。但在小区日常治理中，仅靠业主委员会一方开展工作，不仅难度大，也需要花费大量时间和精力。业主委员会开展工作不应仅靠“单枪匹马”，也要学会与居民委员会、物业公司等相互配合。

在实践中，许多小区的“三驾马车”之间都有说不尽的敌意，在工作中常处于零沟通、零配合的状态。居民委员会、业主委员会和物业公司之间并不是全然独立的，每一个主体都有自己特定的职责分工。因此，如何在社区日常治理中，真正发挥“三驾马车”之间的协作性与整体性仍需要不断地探索。

四、延伸思考

小区的有序运转同样离不开政府及相关部门的指导，为更好地贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，市房管局于今年颁布了《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》。进一步明确了业主委员会针对不交纳维修资金的业主可以作出的措施，也明确了不交纳行为将为影响业主进行不动产交易。

此外，还有如下设想：

（一）研究建立专项维修资金的续筹机制

例如出台《上海市住宅专项维修资金续筹的指导办法》，或者修订《住宅专项维修资金管理规约》（示范文本），通过规范性文件指导全市住宅专项维修资金续筹工作，明确住宅专项维修资金再次筹集的相关情形，并研究对拒交专项维修资金业主的制约机制，鼓励在收取物业服务费的同时予以代收。

（二）研究房屋相关保险制度。探索建立房屋的“保险”，规定业主定期支付维修资金，细水长流式可能更容易被业主接受。

     案例9：“杠上”乱收费的快递柜，业主委员会坚决说“不”--青年协助业主委员会维护业主利益

一、案例介绍：

2020年5月，本市M小区摆放的快递柜运营企业G公司发布消息称，将对收费标准进行调整：非会员用户在快递柜的包裹保管时间超12小时不再免费，超时后，每12小时收取0.5元，3元封顶（节假日期间不计费）。此举引发众多小区业主不满，业主委员会经查询合同后，发现相关条款中并没有约定G公司可以向收取使用费。当初将场地出租给G公司时，其也表示快递柜供居民免费使用。

对此情况，业主委员会与G公司进行了初步沟通但无效。业主委员会将情况反馈至业主群，后有多名小区青年居民愿意作为志愿者为业主委员会支招。在青年志愿者的协助下，业主委员会启动了关于此事民意调查，然后决定暂停快递柜的使用，并发布《致G公司的公开信》。信中从企业经营角度、业务流程角度、通识逻辑角度、业主委员会视角等对G公司的收费理由提出反驳，并附上两点诉求：1、G公司应当在快递柜上张贴醒目提示，要求快递员在将物品留存快递柜之前应该先联系收件人，经收件同意后方可投入快递柜；2、快递柜的免费时长从12小时延长到24小时。若这两点不能满足，G公司的快递柜将无限期停止使用。该公开信迅速掀起了一阵舆论反响，获得各大媒体关注，短短几天内全国有多个业主委员会加入联名抵制G公司单方改变收费标准的行列。

在各方舆论关注下，G公司与M小区业主委员会进行沟通，M小区业主委员会邀请“后援团”参与谈判。谈判中，有法律背景的青年提出G公司不能随意变更约定的事项，否则属于违约。有仓储管理经验的青年则提出快递柜并不是服务于收件人，而是服务于快递员，只有收件人同意时，才能放入快递柜。有财务知识的青年提出，即便确实存在需要收取保管费的，对小区居民也应当给予时间优惠和价格封顶。经协商后，G公司同发布《关于用户服务调整的说明》称，用户免费保管时长由12小时延长至18小时，超时后每12小时收费0.5元，3元封顶。同时，G公司先在M小区试点对所有居民赠送一个月会员，该举措将逐步在上海地区其他小区实行。M小区业主委员会同意后，恢复快递柜的使用。

二、关键词：

业主委员会 青年协助 快递柜 维护业主利益

三、案例分析：

本案中，G公司单方面调整快递柜乱收费，造成M小区居民在收取快递时需要额外支付费用，对小区居民的利益造成影响。在此情况下，业主委员会通过协商方式，代表业主与G公司进行协商，并且有青年志愿者参与，为协商增加了专业厚度。我们可以假设，如果业主委员会不出面，居民能否以个人名义，单独与G公司交涉？如果业主委员会不同意青年志愿者参与，最终协商的结果是否令居民满意？

答案其实很明显，业主委员会的根本目的就是维护小区居民（含业主、房屋承租人、房屋实际使用人）的权益，因此当居民权益受损时，不应该让居民单独面对，而是由业主委员会代表居民进行维权。同时，维权必须理性，必须实实在在地为居民谋利益，所以听取居民的意见，尤其是针对快递柜这种比较新兴的问题，由青年志愿者参加是非常必要的。

（一）理清快递柜企业、业主委员会与小区居民间的法律关系

1、从客观现状来讲，居民作为收件人，将物品存放于智能快递柜时，享受了快递柜提供的保管服务，因此居民与快递柜企业之间构成了保管合同。但是这种保管关系的构成具有特殊性，即在保管法律关系中还存在着居民与物流公司之间的运输合同，而且运输合同的履行情况直接决定是否会构成保管合同关系。原则上，物流公司（快递员）履行合同的方式是将快递直接交付给收件人，但是由于收件人暂时无法收取，故快递员变更交付方式为存于快递柜，且绝大部分属于单方面变更，并未获得收件人同意。因此在收件人与快递柜公司之间的保管关系中，收件人往往没有发出明确的保管要约，没有主动的需求时，要求收件人支付快递柜保管费，自然容易引起不满。

2、快递柜通常是利用小区公共部位进行摆放，需要向小区全体业主支付租赁费，因此业主委员会代表全体业主与快递柜企业建立了场地租赁关系。既然有租赁关系，自然会有租赁合同，且利用业主共有部位进行经营的，所有收入都归业主所有。因此，业主委员会必须根据业主大会的授权或决议，与快递柜企业签订合同。但是，此类合同与普通的场地租赁有所不同，其目的并非是单纯通过企业的经营行为而获取租金报酬，而是出于便民的考虑，解决小区居民工作时间收快递不变的难题，具有显著的公益性。以本案为例，M小区业主委员会与G公司的租赁合同中，没有约定G公司可以向居民收取快递保管费。

（二）业主委员会发挥主体作用，主动出击、当仁不让

《智能快件箱寄递服务管理办法》第25条规定，“智能快件箱运营企业应当合理设置快件保管期限，保管期限内不得向收件人收费。”

本案中，Z小区居民认为G公司单方改变收费标准的损害自身权益，固然可以以个人名义，依据保管合同法律关系进行维权。但是，在与经营企业进行维权的过程中，个体居民的力量无疑是较为薄弱的，因此，在此类涉及全体业主利益的事件中，应坚持和强调业主委员会的主体作用，切实维护业主的权益。

在法律层面上，业主委员会是与快递柜经营企业签订合同的主体，并且在物业相关纠纷中，业主委员会根据法律授权具有独立的诉讼主体资格，可以作为主体开展相应的维权活动；从实践效果上，业主委员会作为业主大会的执行机构，能够广泛搜集业主的意见，了解居民最真实的想法和诉求，代表广大业主和居民的共同利益，由其作为对外维权主体也有利于保证维权的代表性。只有集合广泛业主和居民的力量，业主委员会才能在与经营企业谈判过程中争取到有利的“话语权”，保证维权活动的影响力和有效性。

本案例中，尽管Z小区业主委员会与G公司关于快递柜场地租赁的合同中没有对快递柜收费标准进行约定，但并不意味着G公司有权单方改变收费标准。相反，收费标准的调整，直接加重了Z小区居民收件的个人负担，背离了通过设置免费保管的快递柜以解决居民“取件难”的合同目的。从Z小区业主委员会的公开信来看，该业主委员会也是立足于保护居民利益的角度开展谈判，也收获了预期的成效。同时，业主委员会在维权时并非一昧停用G快递柜，而是同时结合小区情况积极探索新的模式，如启用物业免费托管的快递柜，以满足居民的客观需求，很好地体现了业主委员会积极维护业主权益作用。

（三）注重合同条款，防范于未然

业主委员会一旦与智能设备的经营企业发生纠纷，双方签订的合同条款便是开展维权的关键，决定着维权是否能够获得最终成功。

本案中，一大遗憾在于，Z小区业主委员会与G公司在场地租赁的合同中未对快递柜收费标准或者标准制定权进行明确约定。快递柜业务遵循市场经济的规律，在公平交易的前提下，由供需双方自由选择。快递柜是否能够进入小区，是否收费、怎么收费，业主委员会应当在业主大会的授权下，与快递柜企业进行协商，并在合同中予以约定。

在签订合同时，业主委员会应当注意合同内容中是否已对各方的权利义务进行了详细、明晰的约定，必要时用量化指标的方式进行明确。特别是服务收费方式这类涉及业主重要利益的条款，更应在征求意见时着重向业主进行告知和说明，以保障业主的知情权和参与表决权。在合同履行过程中，若经营企业出现损害业主权益的情况，则业主委员会则可依据合同中相应条款确认经营企业是否存在违约行为，并开展相应维权活动。假设，如果合同在订立时对相关条款模糊不清，或未发现对业主方不利的“陷阱”，则后续维权的难度也会相应增加。

四、延伸思考：

随着大数据、物联网等新技术全面融入社会生活，将有越来越多的社区新型基础设施（简称“新基建”）将逐步进入社区，让社区管理更智慧、让社区生活更有品质。智能取物柜就是“新基建”中的一个典型应用场景。根据上海市的相关规划，全市在3年内将新增智能快件柜1.5万组以上。另外，智能安防、智慧停车、智慧充电等设备也将同步推广。在这样的趋势下，小区在满足居民智慧生活需求的同时，如何规范“新基建”设备的准入和使用？如何平衡业主与设备企业的权益？业主委员会如何发挥主体作用维护业主权益？我们在借鉴案例的同时，也需要对上述问题作进一步的思考。

面对未来形形色色的社区“新基建”，业主委员会势必需要进一步发挥“业主主体”作用，根据社区需求，对智能设备的准入、日常维护、退出等建立相应机制。在业主全面协商、参与的基础上，对社区智能设备的管理进行规范。

案例10：青年参与，小区的事情一起说了算--青年参与制定业主公约，解决停车难题

一、案例介绍：

本市G小区建成于上世纪90年代初期，有420户业主。受限于客观条件，小区内可以用于设置停车位的公共区域不多，在合法合规地充分利用和发掘公共资源的情况下，设置了60个车位，但仍无法满足业主日益增长的停车需要。2020年12月，经业主委员会调查统计显示，目前停车缺口在75辆左右，超过停车总数1倍多。

由于没有停车制度，目前车辆投放基本上靠物业公司的现场管理为主，但仍存在大量的业主随意停放车辆情况，不仅业主之间矛盾频发，而且也造成通常受阻和消防安全隐患。随着小区青年业主和住户的人数逐渐增多，越来越多的青年向业主委员会发出建议，希望能制定停车公约，规范停车秩序。

业主委员会经商议后，邀请青年组成智囊团，共同参与制定停车公约。在青年智囊团的建议下，在青年志愿者的协助下，业主委员会召开了多次业主代表会议，广泛听取业主的意见，制定了《车辆管理公约（试行）》，并经业主大会投票表决通过。公约规定，小区地面停车位先到先得，停满后，有车库的业主需将车辆停入地下车库，无车库的业主需自行驶离小区。对小区内违规停放的车辆，物业公司将进行文明劝阻，劝阻后仍不配合，报综合执法局、公安交警及消防部门处理，类似行为累计三次的，删除车辆的自动识别信息等。

二、关键词

业主公约、停车管理、业主委员会

三、案例分析

随着私有车辆越来越多，“停车难”已经成为住宅小区自治管理的最大难题之一，非常考验业主委员会的能力。本案中，G小区业主委员会在青年居民的协助下，结合小区实际情况，制定停车制度，有效改善了停车难的问题。可见，停车难并不是不能解决，通过各方智慧的集合，可以找到一条适合本小区的路径。同时，也带给一些有价值地思考，即如何评价停车制度的效力？如何制定一份规范又合理的停车制度？

（一）业主大会通过的停车制度，对全体业主有约束力

首先，民法典规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，所以停车制度的制定，也属于由业主共同决定的事项。

其次，个案中，因为小区停车资源客观匮乏，客观上无法满足每个业主的停车需要。停车规约中可以通过价格杠杆、业主优先停车等合理的手段，对有限的停车资源进行合理配置。公共车位作为小区的配套设施，其使用应当服从于全体业主的意志，也应当优先服务于业主。通过合理的调节措施，尽可能保护业主的基本停车需求，又抑制部分过高的停车需要，即体现了小区业主的意思自治，也体现了公平正义的法律精神。

最后，小区管理中自治、法治边界，关键在于是否遵从“法无禁止皆可为”的原则。管理公约明确对违规停车行为超过三次，在劝阻不配合的情况下可以删除车辆的识别信息。这样的约定是在法律无明文规定的情况下，根据小区的实际情况所制定的针对“停车难”问题的解决方案，在“法无禁止皆可为”的范畴之中，且业主委员会充分考虑了对业主停车权利的维护，是一个同时考虑小区停车秩序、消防安全和小区整体利益平衡下的合理举措，并不存在管理过当问题，因此该规约应当在小区范围内对全体业主产生拘束力，业主均需要被遵守。

对于通过管理规约的形式对业主的部分权利进行制约的行为，也要遵循合法合理的尺度。管理规约无权采用罚款、处罚、扣押车辆等手段对业主或住户的权利进行限制，这些手段均属于行政执法部门在相应法律法规授权下才能采取的行政处罚或行政强制措施，业主委员会无权实施。即使写入规约中，也属于无效条款。

（二）停车公约制定时的注意事项

1、对现有停车情况进行调查，了解实际停车的需求数量、车辆大小和类型（是否为新能源）。

2、在法律规定和停车位设计技术规范要求的基础上，规划最大可停车数量以及停车位区域的划定。在划定停车位时，需要特别注意以下三个方面：

（1）是否占用消防通道或者可能影响正常通行；

（2）注意划定停车引导线而不是停车线。标准停车位的划定需要根据一定的技术标准，就目前大多数小区利用道路两侧停放车辆的情况来看，按标准停车位进行划定不具有可操作性。

（3）根据车辆类型、大小、停放时间进行统筹，在此基础上区分设定停车区域，最大限度利用公共空间。

3、可以按业主停放、租客停放、业主或者租客的亲属停放、业主或者租客的朋友停放、外来车辆临时停放、业主或者租客的第二辆停放等设定不同的收费标准。

4、针对停车管理、违规停车设定违约责任，授予物业公司一定权限。但必须规范管理措施或者追责的流程，确保在不损害业主公共利益和车辆安全。

5、停车制度的征询意见和修改过程远比通过更重要。广泛听取各方意见，一方面可以完善停车制度，另一方面也是一个宣传。听取意见的对象包括业主、租客、房屋实际使用人、居民委员会或者居民区党组织、房管机构、社区法律顾问等。在划定停车位引导线时，也要征询物业公司意见，以避免违反消防等制度。

四、延伸思考

1、规章制度虽然可以改善“停车难”的现状，但规章制度本身的合理性如何评价，需要更多青年协助业主委员会进行思考。可以成立青年志愿者，通过线上技术手段，利用大数据分析和微信公众号收集意见，对停车制度的执行进行评估。

2、必要的时候，也可以由居民委员会、业主委员会共同组织召开评议会，听取小区内开车住户和不开车住户的意见。结合大数据，则可以随时掌握小区停车情况。必要时，可以设计停车导引系统，让物业公司随时掌握小区停车情况，引导业主停车。

3、充分利用《上海市住宅物业管理规定》第63条，“建立停车资源共享协调制度”的方案，鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源。

案例11：青年的思维，整合资源型自治思路--青年与业主委员会共同发挥自治能量

一、案例介绍

本市B小区建于1987年，典型的“新工房”小区，随着商品房政策的落地，又成为“售后公房”小区。这些六层无电梯房屋，刚建成时是“香饽饽”，有抽水马桶，有阳台。随着房龄的增长，住户的年龄也在增长，绝大部分住户已经爬不动楼梯，此时加装电梯成为了这些居民最关心的话题。但是，真的需要讨论加装时，各种问题接踵而至。首先，业主委员会不能有效组织居民投票。B小区的业主委员会虽然成立了十几年，但从来没有正式开展过工作。其次，加装电梯涉及很多专业问题，业主委员会不懂，物业公司说不清楚。最后，如何做好底楼不愿意加装的问题（虽然法律规定同意的表决超过三分之二即可执行，但实际施工中遇到底楼居民反对，仍需要协调）。

重重困难下，某楼组长女儿陈某奕发挥了党员的积极作用，她先建立微信群，邀请了各楼组长的青年子女。然后通过他们将群扩展至小区其他青年，共同成立加装电梯志愿者团。与所在地居民区党组织联动，协助业主委员会开展工作。同时，充分发挥“零距离家园”作用，建议居民委员会召集各方共同研究对策，最后B小区业主大会高票通过加装电梯的决议。此后，B小区又形成了在居民区党组织领导下的“3+X”自治模式。“3”包括业主委员会、居民委员会和物业公司，“X”包括社区青年和“零距离家园”各方。

二、关键词

资源整合、零距离家园、共同参与

本案中，陈某奕充分发挥了青年的积极性，将一群关心小区事务的青年围拢起来，为业主委员会的工作提供助力。B小区业主委员会委员虽然年龄偏大，但在年轻人的协助下，也积极参与到加装电梯的工作中，并且能在十几年不召开业主大会的情况下，成功召开了业主大会。对此，我们也有如下思考。

三、案例分析

（一）社区自治不只有业主委员会

很多时候，大家会担心业主委员会万一没人愿意做怎么办；关心业主委员会万一瘫痪怎么办。实际上，这都是把业主委员会当作社区自治的唯一力量。虽然业主委员会的主观能动性和工作规范性会直接影响到社区自治的效果，但社区自治并非只有业主委员会。现代化社区治理中，业主委员会应该更多扮演的是组织者的角色，组织召开业主大会，组织居民对业主大会的决议进行评议、组织居民与物业公司就物业管理服务进行对话等。社区自治需要多方参与，需要听各方的声音，除了业主委员会以外，包括业主、租客、房屋实际用人等任何与小区密切相关的人，都是小区自治的重要一员。特别是青年，无论是否参加业主委员会，都可以发挥自己的不同的特产，为业主委员会的提供协助。本案中，业主委员会虽然无法正常运作，但有了一批关心社区的年轻，才会激发业主委员会的工作积极性。

（二）青年参与对社区治理产生的好处

首先，社区治理中规模最大、人数最多的是青年，但是受到业主时间和精力的限制，无法全部直接参与社区的治理中。

此时，他们需要一个为自己发声的平台，而业主委员会作为业主选举出来的小组，是在社区治理中代表业主群体的利益，在社区中就需要为业主服务，为业主发声。

其次，业主委员会能够对物业公司进行监督管理。物业公司如缺乏监督管理，会出现服务质量较低的问题。在物业公司管理过程中，如果业主无法获取和利用小区的维修基金以及公共区域产生的收益等资源时，也无法依法维护业主的正当权利和保持小区的生活品质。

最后，业主委员会的成立也是对于小区整体提升的重要手段。我们在对业主委员会成员的选择上，往往是通过投票的方式进行，且成员大多都是真心愿意奉献自己为大家服务的。那么在社区治理的时候，才能更好地发现社区中存在的各种问题，并愿意付出行动解决。

业主委员会的作用还体现在和业主的沟通交流。本案中，塑胶跑道本是利民工程，但是，社区居民的担忧在于塑胶跑道是否合格。业主委员会作为最接近业主的组织，得到业主的疑惑后，利用自身的优势，和居民委员会、物业公司的及时寻找环保公司和专业部门，对于社区塑胶跑道进行检验，粘贴告示，让居民安心，同时，对于反对意见的居民进行进一步沟通，发挥了业主委员会打消疑惑。通过这样的方式，解决了居民的疑惑，成功为业主解决了自身困惑。

（三）青年如何更好地参与业主委员会工作

摒弃思想误区。不是只有成为业主委员会委员，才能参与业主委员会的工作。青年完全可以凭借自身的专业优势，作为业主委员会的专家顾问或者志愿者。

充分发挥自身优势。有法律背景的青年，可以为业主委员会起草各类规章制度时提供意见，避免法律风险。有社会学背景的青年，可以参与各类调查研究，让业主委员会更好的掌握业主对各项规章制度的看法。有财务背景的青年，可以对维修资金的使用、公共收益的使用提出专业、合理的建议。

四、延伸思考

业主委员会在社区治理中的对内的作用，主要是与业主群体的协商和交流，做好信息的传达和为业主解惑的作用。那么社区中的业主委员会如何将多方平台的联合起来，共同为社区的治理提供指导方案？

在社区治理的过程中，业主委员会的作用往往不是开始的联合者，而是对于社区事务的积极参与者，他们通过向党建小组反映问题，提出方案和想法，和多方平台一起联手解决社区中的问题。坚持党的领导，发挥党建引领作用，开展诸如党员志愿者进社区、党员公开挂牌承诺、辖区内的人大代表和政协委员带头发挥作用等活动，利用党组织的公信力、引导群众、凝聚群众的先天优势，来改善业主委员会委员素质参差不齐的状况，成为社区问题的中坚力量。

现在很多社区引入了社会组织参与道社区治理工作，这样的方式在提高了社区治理水平时，如何更好的发挥业主委员会在引入自治组织方面的作用？

将社会组织引入到社区治理工作中，也是因为社区治理中存在者一些专业化的问题需要解决。业主委员会成员在业主群体中存在一定的公信力，通过和业主之间的协商，向业主说明利害关系，或者张贴公示说明等方法可以解决大部分业主心中的困惑，而对于小部分坚持自己观点的业主，业主委员会也会采用邻里劝导、工作单位劝导的方法加以解决。

案例12：业主的钱，不是你随便能用的--青年协助业主委员会追讨公共收益

一、案例介绍

2015年2月，本市A小区委托L公司提供物业管理服务，物业服务合同期为5年。2019年11月，A小区准备召开业主大会，决定不再与W公司续约并另行聘请其他物业公司，但受新冠肺炎疫情影响业主大会未能召开，在和L公司协商后，W公司同意在合同终止后延长服务期至2020年8月。

2020年7月，A小区业主大会决定聘请W公司，2020年9月新老物业公司完成交接。2020年10月，A小区业主委员会完成换届改选，经审计发现，2014年至2020年期间小区公共收益为645万，扣除分配给L公司的部分和业主委员会的工作经费，剩150万，但L公司没有将150万转入业主大会账户。在和L公司沟通时，L公司称其已被H公司收购，未经H公司同意，不能退还公共收益。

得知此事后，业主纷纷给业主委员会支招，部分青年业主和住户积极参加，由法律专业人士、财会专业人士和其他物业公司（非W公司）高管组成的专家顾问团。在专家顾问的支持下，业主委员会获得业主大会授权，向法院起诉L公司。

案件经过一审、二审后，由上海市第一中级人民法院做出终审判决，维持了一审法院判决L物业公司返还A小区历年公共收益结余近150万元。

二、关键词

公共收益归属、公共收益用途、追讨公共收益

三、案例分析

本案中，青年业主和住户虽然不是业主委员会成员，但依然通过各种方参与业主委员会的工作，为维护全体业主利益贡献力量。从中可以看出，业主委员会作为维护业主利益的核心力量，也需要各方的支援，“单打独斗”的效果是非常差的。但是，本案背后所反映出的核心问题，实际是由对公共收益的归属和用途认识不足引起。

（一）公共收益的归属

公共收益，就是利用业主共有的部位进行经营后获得的收益。常见的公共收益类型包括，利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；利用业主共有场地开展商业活动（设立网球场）及投放设施（摆放快递柜）等所得的收益；利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；利用全体业主共有的文体设施所得的收益；利用业主共有的房屋所得的收益；相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值以及公共收益利息等其他收入。但这些收益，根据民法典的规定，须扣除合理成本后才归业主共有。

那么问题来了，既然法律规定公共收益归业主所有，为什么物业公司可以实际控制和占有公共收益？业主大会也有账户，为什么不能收取公共收益进行使用？

1、业主委员会无独立人格

业主委员会是业主大会的执行机关，不具有独立人格，也不具有独立的民事权利能力和行为能力。比如，出租会所时，业主委员会就不能以出租人身份与承租人签订租赁合同，也无法收取租金，开具发票。为了解决问题，实践中业主大会通常会委托物业公司经营共有部位，在物业服务合同中约定物业公司代为收取公共收益，依法开票和纳税后，按约定与业主分配公共收益。所以法理上公共收益虽然归业主所有，但实际上是由物业公司实际占有和控制。

2、业主大会账户的特殊性

（1）每一个业主大会只能开立一个账户，下设三个子账户。即维修资金账户、公共收益账户和业主委员会工作经费账户。业主大会账户和三个子账户不能随意对个人或者单位付款，只有受款单位提供符合法律规定的资料后，才能付款。

（2）维修资金账户，只能用于维修资金的支付（列支）。其中有三点要求，首先，维修资金只能用于维修、更新和改造，其他用途一律不符合规定；其次，必须资料齐全。以工程类型项目为例，除施工合同外，还要有预决算材料等；（3）维系资金账户按幢立账，按户分摊，每次使用时，必须按幢和按户分摊后，才可以将相关费用列支于维修资金。

（3）公共收益账户，主要用于收取公共收益，并且按规定只能用于转账至维修资金账户和业主委员会工作经费账户。

（4）业主委员会工作经费账户除了接收公共收益账户得转账外，还需要受款单位提供符合规定的资料后，才能完成付款。

因此，业主大会账户可以收取公共收益，但不能随意使用。

（二）公共收益的入账

公共收益的入账，主要以业主公约的约定为准。需要明确获取收益范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、审计审价制度等内容，再经业主大会表决同意。获取公共收益的相关协议应当由业主大会与相关单位签订。

公共收益应当单独列账，并按规定公布账目。物业公司每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益交存至业主大会公共收益子账户，并转入专项维修资金子账户、业主委员会工作经费子账户等账户。

公共收益的收支情况纳入年度财务审计。审计结果应当在物业管理区域内小区管理处等显著位置公告30日，接受业主申请查询。有条件的业主大会可以聘请第三方代理记账。获取收益的相关协议应当在小区管理处、公告栏等醒目位置予以公示，内容应包含项目利用的物业共用部分具体位置、收益获取来源、收入金额、管理成本、分配方式等内容。

（三）公共收益的用途

根据民法典的规定，公共收益是利用共有部位经营后产生的收益，扣除合理成本后的部分，归业主共有。根据归属不同，用途的决策也有所不同。

使用全体共有部分获取收益的，经过业主大会同意或者经业主大会授权业主委员会同意。

利用部分共有部分获取收益的，应当经共同拥有该物业的业主表决同意；但利用部分共有部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活动的，经共同拥有该物业的业主表决同意后，还应当经业主大会或者经业主大会授权的业主委员会同意。

（四）代表业主参与民事诉讼

1、业主委员会的诉讼主体资格

业主委员会无独立的财产和自身独立的利益，作为业主代表实施民事活动的法律后果由全体业主承担。在诉讼主体资格上，为防止诉权的滥用,业主委员会在职责范围内，经业主大会授权，有权就与物业活动有关涉及全体业主公共利益事宜，提起民事诉讼。

2、业主委员会参与诉讼活动资格审查

业主委员会参加诉讼的，应当提供依法成立的证明材料。一是从形式上审查起诉是否经业主大会会议或其他合法方式获得授权。二是审查起诉事项是否涉及小区业主物业公共利益。三是业主委员会已经作为当事人参加诉讼，个别业主不能再作为共同诉讼主体参加诉讼。

业主委员会作为全体业主选举产生的代表和维护全体业主利益的自治组织，根据“法无明文规定即自由”原则，基于诉讼便利原则，为维护小区物业管理有关公共利益事宜主张权利时，可无须再经业主授权。

四、延伸思考

如何设定合理成本，调节物业公司与业主的利益分配，建议政府职能部门给予更多指导和培训。

在民法典生效前，公共收益的分配通常是由业主委员会与物业公司约定比例，属于业主部分的公共收益，由物业公司转账至业主大会账户。但在实践中，业主委员会为了资金使用的便利，通常会要求物业公司暂不转账，而直接由物业公司代为支付。比如，业主委员会工作经费，由物业公司予以“报销”。民法典生效后，规定公共收益扣除合理成本后全部归业主，相当于规定业主委员会不能再直接和物业公司约定分配比例，转为约定合理成本，那么对什么是合理的成本，以及哪些可以属于成本，还需要进一步规范和明确。建议政府职能部门可以加强研究，针对设定合理成本，给予指导。