近期，因受疫情的影响，已经陆续有房企来咨询有关项目交付阶段的具体问题，主要都是因为政府因控制新型肺炎疫情（以下简称“疫情”）而采取的有关假期、复工、交通等事项的防控措施，各项事宜均处于停滞、待定的状态，导致房企在交房、办理产权登记手续及履行保修义务等方面出现迟延等。为此，本文特就上述三方面进行整理，从法律层面就疫情对房地产项目交付阶段的影响及应对进行简要分析，供企业参考。

     一、疫情从法律上来讲应认定为不可抗力

       截至目前，司法机关尚未就本次疫情是否属于不可抗力事件出具指导意见，但中国国际贸易促进委员会已于2020年1月30日发出通知，对于受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，导致无法如期履行或不能履行的国际贸易合同，企业可向中国贸促会申请办理与不可抗力相关的事实性证明，结合《民法总则》第180条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，依据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，以及《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止）的处理思路，可认定疫情为不可抗力。

      下文是基于此定性进行的分析，如后续司法机关等出具了相左意见的，我们将第一时间调整相应分析。

      二、疫情对房企在交房阶段的影响及应对分析

        首先，依据“有约定从约定”的原则，如在已经签署的商品房预售合同中明确了就发生不可抗力，房企有权顺延房屋交付时间的约定的，则房企应在提出交房时间顺延的同时，应当及时通知业主、提供有效证明（如政府停工通知等），必要时采取合理有效的防止损失扩大的措施。

      但，如商品房预售合同中没有相关约定或约定不明的，则核心需要判定疫情是否足以构成对房企交房的实质性障碍，应依据疫情发生及持续的地域范围、时间跨度，以及与具体延期情况的因果关系等而区别对待，具体为：

       1. 如商品房预售合同原先约定的交房时间是在疫情及防控措施期间的，在发生项目已经具备交房条件因疫情防控而未能及时交付的，房企应可以此主张将交房时间顺延至疫情解除之后，且可据此免除部分或全部违约责任。前述情形下，房企应该及时做好证据收集工作（如政府停工通知、采取防控措施的视频等），并及时通知业主，必要时采取合理有效的防止损失扩大的措施。

       2. 如商品房预售合同原先约定的交房时间即为新冠疫情解除日之后，房企如主张因疫情影响需延期交房的，应及时通知业主、提供无法按期交房确系疫情原因所致的有效证明（如政府停工通知等），并依据实际情况，如因疫情影响的工期、实际与本应复工时间差等，重新确定交付日期并告知业主。

       3. 如商品房预售合同约定交房时间为在满足约定交付条件后的具体期限内的，如房屋已满足约定交付条件，且满足交付条件的时间按商品房预售合同约定属于疫情及防控措施期间的，房企应可以此主张将交房时间顺延至疫情解除之后且可据此免除部分或全部违约责任。

      当然，如房企也可以按期交房，即按时发出房屋交付的书面通知，而业主在收到房屋交付通知后要求延期交房的，则房企可考虑非常时期的特殊情况，予以宽限期间，但应与业主另行协商确定交房时间并及时签署补充协议；或可在符合政府防控要求的情况下，采取分批、分散交付的方式进行。

       4. 如在疫情出现之前已经存在迟延交付的情形，或者约定的交付期限在疫情防控期间，但疫情或疫情管控对房企交房并未构成实质性障碍的，房企仍须就自身过错承担相应的法律责任。

     三、疫情对房企在办理产权登记手续阶段的影响及应对分析

       依据《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此：

       1. 如因相关行政部门的办公时间调整而导致房企不能按期办理产权登记手续的，房企应可据此为由在相关部门相应办公时间的调整期限内免责，但一旦相关部门恢复正常办公后，房企应立即办理产权登记手续。

       2. 如房企因有关政府部门控制疫情而发布的行政措施或行政命令原因，如据此的假期延长、复工迟延等原因导致未能按期办理产权登记的，应当判定疫情防控对房企办理产权登记构成实质性障碍，则房企可在相关防控措施解除日后立即办理，在此情况下房企无需承担逾期办理产权登记手续的违约责任。

      在上述情形下，为防止业主以超过商品房预售合同约定为由向房企主张违约责任的，房企应注意及时向业主发出通知，提供有效证明（如政府停工通知等），说明有关情况并告知延期办理产权登记手续事宜等，必要时采取合理有效的防止损失扩大的措施。

     四、疫情对房企在履行保修义务阶段的影响及应对分析

       依据《商品房销售管理办法》第33条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。《房屋建筑工程质量保修办法》第9条规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。以及《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此：

       1. 如房企因有关政府部门控制疫情而发布的行政措施或行政命令原因，如据此的假期延长、复工迟延等原因导致无法落实保修工作的，应当判定疫情防控对房企履行保修义务构成实质性障碍，则房企可在相关防控措施解除日后安排工作人员进行维修，在此情况下房企无需承担逾期履行保修义务的违约责任，但需要收集好因此而不能履行合同的有效证明（如政府停工通知等），及时通知业主，并采取诸如委托物业公司先行处理等合理有效措施防止损失扩大。

       2. 如因为疫情防控需要对房屋区域采取强制隔离等措施而导致房企不能够进入小区进行维修的，则房企可以据此主张免除部分或者全部责任，但需要收集好因此而不能履行合同的有效证明（如政府停工通知等），及时通知业主，必要时采取合理有效的防止损失扩大的措施。

       3. 如房企仅因人员不足或者出行不便而未履行保修义务的，则不能够仅以此为由而免责。

      以上为对房企在项目交付阶段的影响及应对分析，建议房企立即梳理每个临近或正处于交付阶段的项目的具体情况，提前做好规划并开展好具体工作。