关注焦点

根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条之规定，“......在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效......”可否认定房屋征收安置补偿协议无效，该类问题应当该如何处理？

人物关系：

原告谭XX，男，1949年 8月29日出生，汉族，户籍地上海市。

被告张XX，女，1958年 1月1日出生，汉族，户籍地上海市。

被告XX市XX区XX镇人民政府，住所地上海市。

被告XX市XX第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海。

被告XX绿色生态置业有限公司，住所地上海市。

案情简介：

原告谭XX诉请请求确认各被告之间就XX市XX区XX镇XX村中心宅49号房屋签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》无效，XX市XX区XX镇XX村中心宅49号房屋为系争房屋，被告张XX系原告谭XX弟妹。系争房屋宅基地使用权证中载明的土地使用者为谭AA。谭AA与张XX原系夫妻，谭BB为两人之子，谭XX为谭AA之兄。谭AA于1994年4月去世。系争房屋建房申请表中该户包括谭AA、张XX和谭BB。2017年1月，三被告签订《上海市XX区XX镇征地房屋补偿协议确认单》，被告张XX选择产权房屋调换方式补偿；安置房屋情况：07-04地块，房型二室一厅一卫，建筑面积82平方米；XX社区，房型一室一厅一卫，建筑面积60平方米，两套；安置房共计三套，总建筑面积202平方米；张XX应当支付给货币绿色生态公司、第一征收事务所补偿款与安置商品房屋预估价格的差价款660,482元。

另查明，1994年4月23日，谭XX与谭BB、张XX签订《住房协议》，主要内容为原祖宅三间半由谭AA夫妇居住，东面两间归谭XX所有，西面两间归谭AA之子谭BB和妻子张XX。

2010年9月10日，谭XX通过诉讼【（2010）宝民三（民）初字第1216号】确认，谭XX对系争房屋享有权利。

原告观点

原告认为，系争房屋为农村宅基地房屋，根据（2010）宝民三（民）初字第1216号民事判决书认定，原告对系争房屋享有所有权，与张XX、谭BB对系争房屋属于共有关系。2016年12月6日至2017年2月15日期间，张XX、谭BB在未与谭XX协商一致的情况下，擅自签订关于系争房屋的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》及《上海市XX区XX镇征收房屋补偿协议确认单》。因补偿协议中仅有被告一人签字，未有其他被告签字，故要求确认补偿协议不成立。补偿协议确认单应由房屋权利人共同签订，三被告明知原告为系争房屋权利人之一，仍跳开原告擅自签订确认单，构成恶意串通，该确认单应为无效。

被告观点

被告张XX观点，不同意原告诉讼请求。补偿协议仅有张XX一方签字，其他内容均为空白，本身就是不成立的。补偿协议确认单是补偿协议的前置确认性文件，确认单只是对被拆迁房屋信息的确认，不是安置补偿文件，确认单应是有效的。

被告XX镇政府认为，补偿协议只有被告张XX的签名，没有其他各被告的盖章，本身就没有成立。确认单是张XX对被安置房屋所有面积的确认，确认了安置过程中的动迁利益，确认单应为有效。各被告之间不存在恶意串通，对外公示的宅基地使用权证等证据不能证明原告谭XX对系争房屋享有权利。

法院判决

法院审理认为：根据沪府发[2011]75号《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及XX镇政府动迁安置办公室公布的《关于生态专项工程建设XX区段绿化工程第15、16、17号地块征地房屋补偿政策口径及实施方案》等规定，征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。征地房屋补偿方案经区（县）人民政府批准后，区（县）征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人应当按照征地房屋补偿方案协商签订房屋补偿安置协议。根据上述规定，一般情况下，拆迁时拆迁人应于被拆迁户的宅基地使用人签订房屋补偿安置协议。因系争房屋原宅基地使用人谭AA在拆迁前已去世，但宅基地使用权证未作变更登记，故拆迁时无法确定该户的宅基地使用人。在此情况下，拆迁单位应当与系争房屋的共有权利人共同签订房屋拆迁安置补偿协议或者与该户共有权利人共同推荐的代表人签订补偿安置协议。本案中，系争房屋宅基地使用权申请登记表及建房用地申请表中记载的该户人员包括谭AA、张XX和谭BB，而生效民事判决书已确认谭XX对系争房屋享有所有权，故系争房屋的共有权利人为谭AA、张XX、谭BB和谭XX。鉴于谭AA已经去世，拆迁单位应与张XX、谭BB和谭XX共同签订补偿安置协议。现拆迁单位绿色生态公司及实施单位第一征收事务所仅与房屋权利人之一张XX签订《上海市XX区XX镇征地房屋补偿协议确认单》，且在确认单中未将谭XX列为被拆迁人，亦未明确是否对谭XX进行了补偿安置。各被告庭审中也一致表示确认单中的“张XX户”仅包括谭AA、张XX、谭BB。此外，该确认单虽然名称不是“征收集体居住房屋补偿协议”，但就其内容来看，已经确定了被补偿人、被拆迁房屋地址及安置房屋的套数、面积，固定了系争房屋的总体拆迁安置利益，具备拆迁安置补偿协议的效力。因此，该确认单的签订显然侵害了谭XX作为被拆迁房屋权利人的合法权益。谭XX要求确认该确认单无效，应予支持。关于《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，该协议上除张XX一方的签名外，其他内容均为空白，也没有任何拆迁主体或实施单位作为协议相对方进行签名或盖章，协议并未签订，自然不成立。谭XX再次要求本院确认该协议不成立，并不具有诉的利益，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：

被告张XX与被告XX市XX第一房屋征收服务事务所有限公司、被告XX绿色生态置业有限公司就XX市XX区XX镇盛宅村中心宅49号房屋签订的《上海市XX区XX镇征地房屋补偿协议确认单》无效；

驳回原告谭XX的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取40元，由被告张XX、XX市XX第一房屋征收服务事务所有限公司、XX绿色生态置业有限公司共同负担。

案例评析

根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条之规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应该维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。”实务当中会有许多集体土地居住房屋的拆迁，一般涉及农村的老宅，而这类房屋在家中长辈百年之后，通过析产诉讼，家中的兄弟姊妹可能会取得该房屋的部分权利，成为房屋的共同共有人。倘若老宅需要征收动迁，而家中的某一位成员自作主张，未与其他共有人协商的情形下与征收事务所等单位签订房屋征收安置补偿协议；亦或是签订了的房屋征收安置补偿协议并未考虑全体共有人的拆迁利益。因此，被“遗漏”的共有人极大可能提起诉讼，请求确认房屋征收安置补偿协议无效，并对动拆迁利益要求重新予以分配。

实践中有种观点认为，没有经房屋的全体共有人签字确认的房屋征收安置补偿协议或是签订协议的代表未经全体共有人签字授权的，视为未经其他共同共有人的同意，擅自处分共同共有物，系无权处分，事后未取得其他共同共有人的追认同意，应认定协议为无效。从上述案例中可以看出，原告主张的观点就是被告签订的房屋征收安置补偿协议系擅自处分了共有财产，应属《合同法》52条规定的合同无效的法定情形，从而提出确认协议无效的诉讼请求。

但上述案例有个特殊情况，即被拆迁户的宅基地使用人在拆迁前已经去世。根据沪府发[2011]75号《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》等相关文件规定，一般情况下，拆迁时拆迁人应与被拆迁户的宅基地使用人签订房屋补偿安置协议。但房屋的原宅基地使用人在拆迁前去世，且宅基地使用权证未作变更登记的，拆迁时是无法确定该户的宅基地使用权人的。所以拆迁单位应当与拆迁房屋的共有权利人共同签订房屋补偿安置协议或者与该户共有权利人共同推荐的代表人签订补偿安置协议。

若在协议中未将某位共有人列为被拆迁人，亦未明确是否对该共有人进行了补偿安置，则法院就可能认定协议侵害了其作为被拆迁房屋权利人的合法权益。那么该共有人以上述理由请求法院确认补偿安置协议无效的诉求，即可能得到法院的支持。