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征收时户籍不在册的产权人(即户外产权人)也可享有安置房的购买权

    日期:2022-05-19     作者:方燕(不动产征收(动迁)业务研究委员会、上海市光明律师事务所)

Ø  一、争议性质

 本案系一起私房征收补偿利益的分割纠纷。因该户选择房屋安置,仅一套安置房,而两名产权人均主张房屋安置,其中一名产权人在系争房屋内有户口(以下简称为“户内产权人”),另一名产权人在系争房屋内没有户口(以下简称为“户外产权人”)。一审法院判决安置房由户内产权人和户外产权人共同购买,各享有50%的权利。二审维持原判。

Ø  二、主要人物关系

 原产权人王某已故。原告王1与被告王2系王某的子女。被告王2与被告李1系再婚夫妻,被告王3系王2与前妻的儿子。其中,原告王1系户外产权人,被告王2系户内产权人。

Ø  三、案情简介

 系争房屋系私房,原产权人为王某。王某去世后,经继承公证,房屋产权为原告王1与被告王2共同所有,产权登记在王1、王2名下。

 王1、王2出生后均居住在系争房屋内。王1结婚后搬离系争房屋并迁出户口。王2在系争房屋内居住至第一次婚姻终结。王2再婚后,搬至李1处居住,直至征收。王3则搬至自己的母亲处居住。征收前,系争房屋处于长期空置的状态。

 征收时,系争房屋内有户籍在册人员三人,即王2、王3、李1。

征收过程中,王1委托王2为该户的签约代表。后王2选择房屋安置,并在《放弃产权承诺书》上冒签了王1的签名、印章,以自己和李1为购房人与征收实施单位办理了购房手续。

 根据征收补偿协议,该户共获得一套安置房及剩余货币20余万元。

 另,王1结婚后曾因他处私房拆迁获得安置。王2与李1再婚后,李1曾按职工成本价购买了他处公房的产权。

 因内部分配有争议,王1向法院提起诉讼,主张分得系争房屋征收补偿利益的一半,包括安置房50%产权以及剩余货币50%款项。 

Ø  四、法院判决

 一审法院认为,系争房屋权利人为王1、王2共同共有,被告王3、李1均享受过福利分房,也不是实际居住人,因此系争房屋被征收的安置补偿利益应归王1、王2各半所有。被告王2擅自代王1签署放弃购买产权安置房的承诺书,侵犯了王1的权利,现对王1要求分割系争房屋协议内安置补偿款的一半,并获得产权安置房屋中50%的份额,及所有货币补偿的一半,应于准许。

 王2、王3、李1不服一审判决,提起上诉。二审法院认为,本案中,系争房屋的产权系由王1、王2共同共有,故上述两人可分得系争房屋的征收补偿利益,王3、李1系户籍在册人员,无权分得系争房屋的征收补偿利益。根据现有证据,难以认定王2、王3、李1征收前在系争房屋内实际居住,故其主张可单独分得与居住、搬迁相关的征收补偿利益,本院难以支持。虽然征收中王1曾委托王2办理征收的相关事项,但代理事项并不包括放弃产权承诺,现根据一审查明事实,王2向房屋征收部门提供的放弃购买产权安置房承诺书上王1的签名系由王2擅自代签,故不能据此认定王1放弃了产权调换房屋的购买权。一审法院根据系争房屋由王1、王2共同共有,且两人均不愿意放弃产权调换房屋认购权的意思表示,判决系争房屋的征收补偿款及产权调换房屋的产权份额由王1、王2各半享有,并无不当。王2方提供的征收基地征收补偿方案中规定,户口不在被征收房屋内的产权共有人不得单独购买产权调换房屋,现一审法院将产权调换房屋判决由王1、王2按份共有,与上述征收补偿方案的规定并不矛盾,王2方的相关上诉理由,本院不予采纳。

Ø  五、律师观点

 本人是王1一审、二审的代理律师。

本案争议焦点主要有以下三个方面:

 1、王1系户外产权人,能否主张房屋安置。

 2、王2系户内产权人,能否享有安置房的优先购买权。

 3、王1作为户外产权人,能否主张房屋价值补偿款以外的其他各项奖励、补贴或费用。

 目前,上海市征收国有土地上房屋的房屋安置政策,实行的是“一证一套”,即被征收户(包括私房、产权房、公租房)每户原则上只能选购一套安置房。有的征收地块,明文规定了户外产权人不得选购安置房;有的征收地块仅规定户外产权人不能单独购房;还有的征收地块对户外产权人的购房资格没有作出限制性规定。本案中,系争房屋所在地块的征收补偿方案中,明确规定了户外产权人不得单独购买安置房。因此,在系争房屋可以按照“一证一套”政策购买一套产权调换房屋,且征收补偿方案没有完全排除户外产权人购房资格的情况下,原告王1虽为户外产权人,但仍可享有安置房的购买权。

 根据上海高院《房屋征收补偿利益分割问题》,在安置补偿对象人数较多,但可以分割或者购买的安置房数量有限的情况下,安置房应优先用于保障在被征收房屋内实际居住的被安置人。显然,王2不能仅以其为户内产权人为由,主张安置房的优先购买权。庭审中,本代理人通过走访居委会等方式搜集证据,证明王2及其家庭成员在征收前长期居住在他处,不属于房屋的实际居住人。而该节事实,不但否定了王2享有安置房的优先购买权,同时也是法院判定房屋价值补偿款以外的其他奖励、补贴和费用,应归两名产权人均等享有的事实依据。因此,在共有纠纷案件中,查明被征收房屋的居住情况,尤为重要。证据的收集方向、收集方法,也是反映代理律师办案能力的一项体现。



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