2018 年10月18日，上海律协律师学院、房地产业务研究委员会、破产清算业务研究委员会、商事争议解决业务研究委员会联合举办的“市律协房地产法律活动月培训班”上，上海律协破产清算业务研究委员会副主任郝朝晖律师作“房地产企业重整程序中的若干问题”的专题讲座，上海律协破产清算业务研究委员会主任陈明夏律师主持。

郝朝晖律师围绕着房地产企业是否需要重整、房地产企业重整的必要条件、房地产企业重整的模式选择、房地产企业重整中的实质合并以及房地产企业重整中的几个特殊法律问题等多个方面，和与会律师进行全面沟通和交流。

一、房地产企业是否需要重整

在破产重整实务届，有观点认为房地产公司的主营业务或者唯一业务就是开发房地产项目，其重整价值难以体现，或者说房地产企业不具有重整价值。但从提高债权人清偿率、尽量减少购房者损失的角度来看，房地产公司的重整还是有其现实意义的。

二、房地产企业重整的必要条件

房地产企业重整的必要条件，是投入的续建成本小于可售货值。但是，如果投入的续建成本大于可售货值的，则可以考虑等待房地产市场价格上涨，从市场中实现可售货值的增加；或者通过司法诉讼、仲裁等确权程序，从权利确认的角度实现可售货值的增加。

三、房地产企业重整的模式

在已有的房地产企业破产重整案件中，按照是否继续以债务人企业为续建主体以及续建方式，房地产企业的重整模式大致可以分为以下三种：

（一）资产处置模式

房地产企业的全部资产，包括建成房屋、在建工程和地块等整体打包处置，由投资人受让并一次性支付现金对价。债权人以投资人支付的现金对价获得清偿，并由投资人承诺在续建完成后向房屋买受人交付房屋。

（二）股权处置模式

重整过程中，通过出资人权益调整，安排债务人企业原股东让渡其持有的全部或部分股权，由重组方有条件受让。重组方受让股权支付一定的对价，同时承诺投入资金在一定期限内完成后续房地产开发与建设，并按照重整计划的规定，分期向债权人进行清偿，并向房屋买受人交付房屋。

（三）第三方代建模式

在管理人监督下，由新引入的施工承包方完成在建工程的续建，续建完成后，由房地产企业销售或由管理人聘请专业的房屋代销机构进行销售。随房产开发和销售进度，分期向债权人进行清偿，并向房屋买受人交付房屋。

续建资金来源通常有以下三个途径：1、承包方垫资完成续建；2、政府平台借款完成续建；3、管理人组织房地产企业完成社会融资。

四、房地产企业重整中的实质合并

管理人如发现房地产企业与其关联企业存在《全国法院破产审判工作会议纪要》（法〔2018〕53号，以下简称“《审判工作纪要》”）第三十二条规定的情形时，可以考虑申请法院进行实质合并。现实中碰到的问题是，一家房地产企业和一家制造型企业存在《审批工作纪要》第三十二条规定的情形，那么是否应当进行实质合并，要看法院的具体判断，还要看实质合并对债权人的不同影响。

五、房地产企业重整中的特殊法律问题

（一）拆迁安置补偿权

在房地产企业破产重整案件中，拆迁补偿权具有优先的权利顺位，视不同情况，被拆迁人可分别主张对补偿安置房屋行使取回权或主张对补偿安置房屋（或在建房屋）变现价款优先受偿。

（二）房屋买受人权利

1、房屋买受人已支付全部或大部分对价且房屋已经建成的情况

如买受人已经支付全部或者大部分款项的，买受人的两项权利，即房屋交付请求权和购房款返还请求权均优先于建设工程优先债权和财产抵质押担保债权。

2、房屋买受人已支付全部或大部分对价但房屋尚未建成的情况

如根据重整计划，在建房屋将完成续建的，管理人可在征求房屋买受人意见的基础上与其继续履行合同，并待在建项目最终完成后向房屋买受人交付房屋。如债权人不愿意延长合同履行期间等待完成续建的，则管理人不应发出继续履行合同的通知，此时购房合同视为解除，房屋买受人已经支付的价款可作为优先债权受偿。

3、关于购房款支付比例问题

在房地产企业破产程序中，管理人可以根据利益平衡原则，参考关于“已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”的标准，在综合考虑个案实际情况和维护社会公平、稳定等因素基础上，灵活妥善处理。

4、购房合同继续履行问题

房地产企业破产程序中，管理人可根据房屋买受人的不同诉求，针对具体的购房合同予以继续履行或予以解除。通常而言，在房地产企业的破产实践中，房屋买受人作为一般意义上的弱势群体，为保障其基本生存权，管理人通常选择继续履行购房合同，此举不仅有利于拯救债务人企业，也有利于维护社会稳定；如管理人综合各方因素，最终决定与房屋买受人解除购房合同的，房屋买受人可以向管理人申报债权，要求房地产企业返还已付的购房价款并赔偿因合同解除而遭受的损失等。

（三）建设工程债权

1、建设工程优先权

在房地产企业破产程序中，建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权。但在债权审查和确认时，要严格把握建设工程价款优先权适用的范围，重点是对行使优先权的期限、行使方式和优先受偿范围的审查。

2、实际施工人债权的认定

实际施工人可向管理人申报债权，管理人可根据实际施工人承担的工程量在欠付工程价款范围内依法确认实际施工人的债权。

（四）房屋买受人定金债权

综合考虑维稳风险，在房地产企业重整中往往需要视具体情况，对房屋买受人定金债权作为优先债权处理。较为合规的方式为由管理人与房屋买受人继续履行购房合同，要求房屋买受人交齐购房价款，在续建完成后，由管理人向房屋买受人交付房屋，达到间接偿付定金债权的目的。

（五）民间借贷债权

在一般企业的破产案件中，民间借贷债权应根据是否存在债务人企业财产担保而认定为有财产担保债权或普通债权。在房地产企业破产案件中，需要注意的是：

1、形为买卖，实为借贷的，不应按照房屋买卖关系处理。此时民间借贷的债权人仅能按照普通债权受偿。

2、如在进入破产程序前，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百八十六条（禁止流押）规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《民间借贷规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

（六）欠付土地出让金问题

1、出让方式取得国有土地使用权的

以出让方式取得土地的，欠付的出让金既不属于破产费用，也不属于共益债务，而应为普通债权。

2、划拨方式取得土地使用权的

（1）政府土地管理部门对划拨土地有收回权利

在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。

（2）划拨土地如变现，则应优先支付相应的土地出让金

如在破产程序中对划拨土地进行拍卖等依法处置的，则处置价款应优先缴纳国家收取的土地使用权出让金，如有余额则可按照《企业破产法》规定的清偿顺序向全体债权人分配。

（七）预告登记

1、房屋买受人产权预告登记

如已经办理预告登记的商品房房屋买受人支付了全部或大部分价款、或在管理人催告后及时依照原商品房买卖合同及时、足额缴纳价款的，则管理人应根据最高院《批复》与《答复》的要求，视不同情况依法为房屋买受人办理产权登记或对房屋买受人支付的价款予以优先清偿。此时，即使房屋买受人之前没有办理预告登记，其优先受偿的权利也不受影响。

如截至破产案件受理日，房屋买受人支付价款比例未达到“支付购买商品房的全部或者大部分款项”的标准，且在管理人根据原商品房买卖合同的缴付期限催告后仍未能及时补足价款的，则管理人可解除买卖合同，且根据《物权法》第二十条规定，因买卖合同解除，房屋买受人无法依据买卖合同要求管理人办理产权登记，符合预告登记失效的条件。

2、金融机构房产抵押预告登记

在房屋买受人通过向金融机构贷款方式购买在建房屋的情形下，在房地产企业破产程序中，金融机构往往根据预告登记申报抵押债权，但由于预告登记不直接产生抵押权且金融机构享有的是对房屋买受人的债权而不是破产企业的债权，因此金融机构主张权利难以得到管理人的认可。虽然存在上述障碍，但我们认为金融机构在房地产企业破产重整中仍然享有一定权益或通过与管理人沟通维护其权益。

  （注：以上嘉宾观点，根据录音整理，未经本人审阅）

 

 

供稿：上海律协破产清算业务研究委员会

执笔：郝朝晖  北京市金杜律师事务所上海分所