一、工程价款优先受偿权的适用条件

按照《合同法》的规定，承包人优先受偿权的进行，应当具备以下条件：

（一）承包人必须按照合同全部履行了自己的义务，即工程按期完工，质量合格，通过竣工验收。如果承包人自身存在违约行为，发包方拒付工程款项的，承包人不享有优先权。

（二）发包人未按合同约定的期间支付价款，经承包人催告后，在合理期限内仍然未支付工程价款。

（三）建设工程在性质上允许折价、拍卖。如果建设工程在性质上不宜折价、拍卖的，承包人不得行使优先权。

在符合上述三个要件时，承包人即可通过以上两种方式行使其优先权：其一，协议方式，即承包人与发包人协议将工程折价，建设工程价款以折价价款优先受偿。其二，拍卖方式，，即由承包人申请人民法院依法将工程拍卖，建设工程价款就拍卖所得价款优先受偿。

二、工程款优先受偿权的适用限制

（一）受偿期限的限制

根据司法解释的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。根据合同自治原则，承包、发包双方可以在合同中约定延长期限。对建设工程“竣工之日”的认定，根据建设工程施工合同范本第32条规定，工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期。至于司法解释中有关“约定的竣工之日”的规定，则主要用来解决实践中大量存在的“烂尾楼”工程，不让此类工程的承包人因工程竣工时间被无限期拖延而无法行使工程价款受偿优先权。

（二）购房人买受权对工程款优先受偿权的限制

根据司法解释，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是生存权优先于经营权的原则体现，但必须具备如下三个条件：一是购房须用于消费，购买商业经营用房者不适用本条；二是购房人已支付全部或者大部分房款，未支付房款或只支付少许房款的购房者不在此列；三是尚未取得合法产权，对买受人已取得房屋所有权证的房屋发包人已不再享有权利，承包人当然不得主张工程价优先受偿权。鉴于实践中出现房地产开发企业利用司法解释第2条规定，借预售之机虚假售房以规避承包人行使工程价款优先受偿权的现象，承包人若能提供相关证据，可以主张人民法院撤销“售房”合同或确认“售房”合同无效。

（三）数个工程款优先受偿权之间的彼此限制

一项建设工程的施工承包合同可能存在基础工程施工合同、主体工程建筑施工合同、工程安装施工合同及工程装修合同等。在一项工程存在数个承包主体的情况下，各承包人均依法享受工程价款优先受偿权，受偿顺序、受偿比例如何确定，合同法与司法解释均未作明确规定。考虑到建设工程的承包主体虽然施工行为有先后，但其优先权产生的基础、指向的对象一致，作为工程价款的构成成分也完全平等，时间上的先后不影响权利本身的效力。故同一项建设工程中，数个承包人应平等享有工程价款的优先受偿权，各承包人之间应按所确定的债权比例平等受偿。

鉴于工程款优先受偿的适用条件和适用限制，因此在司法实践中应对优先受偿的适用条件应和优先受偿权的限制一并综合考虑，防止在司法实践中滥用优先权。