目前，法院审理的涉及到业主、业主委员会、物业服务企业和其它相关民事主体相互之间的诉讼越来越多，类型越来越复杂，不仅有常规的业主知情权诉讼、撤销权诉讼，还有物业管理区域划分之争、维修资金使用纠纷、公共收益返还纠纷、物业用房占用之争等等，本律师结合自己长期从事物业管理法律服务的经验，对于常见的建筑物区分所有权案件处理中的一些常见焦点、难点问题，提出自己的一孔之见，与大家分析讨论。

为了更好的讨论一系列建筑物区分所有权纠纷，在此，本律师分成如下几个问题讨论：一、业主委员会与业主大会的民事诉讼主体资格及相关问题；二、业主知情权诉讼的范围边界与其它问题；三、业主撤销权司法审查的边界及其它问题；四、公共收益返还类诉讼常见疑难问题；五、物业管理资料移交和物业公司维修义务诉讼常见疑难问题。

一、 业主委员会与业主大会的民事诉讼主体资格及相关问题

从目前司法实践看，涉及业主大会、业主委员会的诉讼案件类型比较多，通常意义上讲，业主大会、业主委员会的民事诉讼主体资格，不管是作为原告，还是作为被告，司法实践中争议较少，但是实践中对业主大会、业委会作为民事诉讼主体资格的一系列问题还是有较大的争议，司法实践也不尽统一，这里对于关于业主大会、业委会的民事诉讼主体资质的系列问题与各位读者展开讨论：

1.  业主大会与业委会主体资格的区别与联系问题

什么情况下业委会作为原告或被告，什么情况下业主大会作为原告或被告，有些案件还是有较大的争议。首先，关于业主大会、业委会作为原告的问题，比如说起诉被炒掉的物业服务企业移交资料、公共收益，起诉承包本小区工程的施工单位质量不合格等等，到底是业委会提起诉讼还是业主委员会提起诉讼呢？目前，并没有明确的法律和行政法规的规定，只有最高人民法院[2002]民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（现行有效）中答复到：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。该复函承认了业主委员会在一定条件下具有民事诉讼主体资格。本案中，业主私占公共场区搭建建筑物的行为已侵害到其他业主的利益，业主委员会可以作为原告起诉。司法实践中，法院大多数情况下也会受理业主委员会作为原告的各类诉讼，但是，考虑到业主委员会是业主大会的执行机构，一般情况下，业主委员会起诉需要业主大会的授权，即：经过业主大会表决授权后业主委员会才有相应的民事诉讼主体资格。

这里还需要讨论的是：业主大会有无做原告的民事主体资格呢？根据最高人民法院网2016年9月19日发布的指导案例65号：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案，明确了业主大会可以作为原告进行诉讼，法院裁决认为：“业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。”本律师认为，最高院以答复的形式认可了业主委员会的民事诉讼主体资格，但是不等于排除了业主大会作为原告进行民事诉讼的主体资格，有观点认为业主大会类似于公司的股东会或股东大会，一般情况下不具备民事诉讼主体资格，显然没有注意到业主大会本身的特殊性，业主大会本身具有直接进行民事行为的一定权利，而不是必然要作出决议后一定要通过业主委员会实施，比如说开设银行账户，与物业服务企业签署物业服务合同等等，所以我们的结论是业主大会也可以作为民事诉讼的原告，至于对于具体案件，是业委会作为原告，还是业主大会作为原告，应当由业主投票自行决定，司法实践中没有必要明确规定某一类案件是由业主大会作原告还是由业主委员会作原告。实际上，由于不管业主委员会作原告还是业主大会作原告，均需要召开业主大会授权，二者谁作原告其实无本质区别，均为全体业主具体的意思体现，现实中也没有必要二者都作为原告进行诉讼。

关于业主大会、业主委员会作被告的问题，相对来说比较复杂，本律师认为应当根据案件类型的不同有所区分，在此我们分几个小问题进行讨论，首先，关于业主委员会作为被告，通常意义上是被允许的，目前最为主要的明确的依据是《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）（现行有效），其中明确：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”所以，业主委员会作为被告从最高院的复函来看不存在问题，具体司法实践案例中，业主委员会作为被告的情况亦大量存在。

从司法实践看，业主大会或业委会可能作为被告的情况有四类：一是业主的知情权诉讼，比如，业主要求公开小区的公共收益；二是业主的撤销权诉讼，业主要求撤销业主大会调整物业费标准的决议；三是业主委员会或业主大会与其它民事主体的合同纠纷，最为常见的是业主委员会拖欠施工单位工程款的纠纷；四是业主大会或业主委员会作为被告的侵权纠纷，比如，外墙脱落伤人所引发的民事诉讼。

首先，对于业主的知情权诉讼，本律师认为应当以业主委员会作为被告，原因是业主知情权的资料一般是业主大会的执行机构业主委员会所保管，比如说物业服务合同、业主大会议事规则，停车位分配制度等等，当然，如果有些资料是物业服务企业，比如说停车费收取情况，也可以将物业服务企业作为被告，如果业主大会作为被告，其非常设机构，显然难以提供知情权的资料。

其次，对于撤销权诉讼的被告问题，则应当根据要求撤销的内容而定，简单的说，如果是业主大会作出的决议，则被告应当是业主大会，如果是业主委员会作出的决议（包括超权限所作决议），则被告应当是业主委员会，这一点与民法典第280条规定相符，该条明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”其明确区分了业主大会和业主委员会的决议，所以，一般情况下，业主行使撤销权时应当根据决议作出的主体选择不同被告。司法实践中业主大会作出的决议，业主却告了业主委员会，法院也进行了实体审判，如李晓峰等与上海市松江区鑫山汇众苑（象屿都城）业主委员会业主撤销权纠纷案【案号： (2020)沪01民终10814号】，二审法院认为一般而言，针对业主委员会的决议，应以业主委员会为被告；针对业主大会的决议，应以业主大会为被告。然而，业主大会作为全体业主集体决策的议事会议，本身并不具有实体性，而业主委员会作为业主大会的常设执行机构负责处理日常事务，从应诉能力、诉讼便捷处理等方面考量，此类情形下将业主委员会列为被告亦可，相应诉讼后果仍应由全体业主承担。

本律师认为，如果考虑到业主大会的所有决议一般都要业委会执行，业委会作被告其实质就是要停止执行业主大会的决议，也似乎能讲的通，但是如果是业主委员会作出决议来诉讼业主大会则难以自圆其说。

再次，业主委员会或业主大会与其它民事主体的合同纠纷。比如，业委会与施工单位签署合同，使用维修资金对小区外墙进行粉刷，工程完成后，业委会换届，新一届业委会以各种理由拒不支付工程款。司法实践中，既有业委会作被告的，也有业主大会作被告的。以业委会作被告，如吉林市安宇建筑工程有限责任公司与吉林市水韵名城业主委员会建设工程施工合同纠纷一案【案号：(2020)吉0211民初1525号】，建筑公司即以业委会为被告要求支付工程款项。以业主大会作被告，如上海韶韵建筑工程有限公司与上海市杨浦区大运盛业主大会建设工程合同纠纷一案【案号：(2021)沪0110民初9462号】，建筑公司即以业主大会为被告要求支付小区屋顶和外墙等公共部位防水维修施工费用。

如果按照（[2005]民立他字第8号）最高院的《复函》，业委会代表业主大会进行民事活动，被告理应为业委会。从另外一个角度讲，即使使用维修资金经过业主大会授权，甚至施工合同也是业主大会和物业公司共同与施工单位签署的，但是合同和小区事务的具体执行一般是业主委员会，从这个意义上讲，更合适的被告也应当是业主委员会，以业主大会作被告，反而不利于案件事实的查清，所以，对于这类诉讼，本律师更倾向于被告应当是业主委员会。

最后，是业主大会或业主委员会作为被告的侵权纠纷，这类案件常见有外墙脱落致他人损害或其它公共部位、公共设施造成他人权利被侵害的情况，本律师认为应当以业主委员会作为被告为宜，理由同上，不再赘述。

2.  业主委员会“真空期”的诉讼主体资格问题

业主委员会的“真空期”其实有两种情况：一是业主委员会已经到期，但是仍然愿意履行职责，业主委员会成员积极作为的情况；二是业主委员会已经到期或业委会大部分成员辞职，业主委员会成员不愿意继续履行职责的情况。我们先讨论一下作原告的情况，如果过期的业委会经过业主大会的授权，代表全体业主提出诉讼，本律师认为，即使其已经到期，也应当赋予其民事诉讼主体资格，从法理上讲，属于诉讼担当的概念，也可以理解为授权委托的概念，当然如果已经辞职的业委会由于无法正常组织召开业主大会，其不愿意作为，亦无法代表全体业主进行诉讼。

至于“真空期”业委会作被告的情况，过期的业委会其实是代表全体业主承担法律责任，必须赋予其一定的民事诉讼主体资格，本律师认为也就应属于诉讼担当的范畴。但是，需要注意的是，在执行时，不宜对业委会的负责人进行“限高”或采取其它强制执行手段，因为其并非法定的实体权利和义务人。从业委会工作的实际情况看，业委会到期继续履行职责的情况非常普遍，从政府行政管理角度讲，没有明确规定业委会到期不能履行职责，政府一般也不会叫停其正常工作，只是在已经启动换届工作情况下，业委会的工作会受到一定限制。

实践中，还有居民委员会“代行”业主委员会职责的说法，有些地方性法规作出了明确规定，如《上海市居民委员会工作条例》第20条第二款规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。房屋行政管理部门应当加强对居民委员会代行业主委员会相关职责的业务指导和服务工作。”本律师认为，这里也需要引入“诉讼担当”的概念，即诉讼担当人基于权利人的授权而成为适格的诉讼主体，实践中，没有明确法律规定情况下，居委会不管是作为原告代全体业主起诉维权，还是作为被告代全体业主应诉，均有相当的难度。

关于“真空期”业主大会的诉讼主体资格问题，本律师认为就业主大会而言，不存在“真空期”问题。根据国务院《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”实践中业主大会也不存在换届的问题，只存在业主委员会的换届，所以，在业主大会经过了成立的程序后，不管业委会是否到期，其诉讼主体资格一直客观存在。

3.  民事案件中业主委员会抑或业主大会承担法律责任分析

    业主大会或业主委员会如何承担民事责任，也是诉讼或执行中必须要解决的问题，这里有几点需要说明的：一是一般情况下，法院判令业主委员会承担金钱给付责任的情况，应当由全体业主承担责任或者说业主大会承担责任；二是对于非金钱给付义务，比如说返还原物、公开小区管理资料等等，一般情况下应当由业主委员会承担责任；三是对于金钱给付义务的执行问题，一般可从维修资金直接划扣或让物业公司协助执行小区的公共收益。对于一些费用不应当由全体业主承担，而应当由部分业主承担的情况，比如说某一栋楼外立面维修费用要支付给施工单位，法院亦可以直接扣划整个小区维修资金专户的款项，分户账目的具体分摊留待业主大会（业主委员会）自行处理。

二、 业主知情权诉讼的范围边界与其它问题

业主知情权诉讼的法律依据，从民法典规定看，合同篇典型合同中物业服务合同第943条的规定。明确具体的法律依据是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称“《建筑物区分所有权司法解释》”）第13条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”司法实践中，业主的知情权诉讼并不罕见，也存在一些司法实践上的争议，在此，笔者就业主知情权诉讼问题展开讨论：

《建筑物区分所有权司法解释》虽已明确业主享有知情权的内容，但该内容表述过于模糊、笼统，司法实践中难以操作。有的法院依据该条款认为只要业主请求的事项包括在该条款中，便事无巨细的都要求业委会满足业主的诉请；有的法院则依据该条款的内容并结合自身判断及利弊因素从而判定部分满足业主要求。至于究竟该如何判定业主知情权的界限，本律师认为可参考《公司法》中股东知情权的相关规定。《公司法》第23条规定：“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股东可以要求查阅公司会计账簿”。可见，公司法中已经明确股东可以查阅的具体事项。对于股东查阅公司会计账目的问题更做了详细的规定，“股东要求查阅公司会计账簿的，应当向公司提出书面请求，说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的，可能损害公司合法利益的，可以拒绝提供查阅，并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的，股东可以请求人民法院要求公司提供查阅”。公司法在股东知情权的规定上权衡利弊，既保障股东合法的知情权，也避免股东知情权的滥用，妨碍公司的正常运转，在赋予公司一定否决权的同时又给予股东相对的救济。公司的运营涉及到公司的商业秘密，公司有证据证明股东有不正当目的，可以不予查阅，但是小区物业管理运作则不同，一般不涉及业主秘密或隐私，正常情况下，所有业委会对外签署的合同、维修资金使用的原始财务凭证，业委会均应当提供。从目前我国的立法趋势和现实需要看，保障小区业主对物业服务的知情权是大势所趋，2021年1月1日生效的民法典第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。各地物业管理规定或条例也有对物业管理服务事项公布的具体要求。

业主的知情权实务操作还有几个问题值得探讨：1.知情权的时效问题。从目前司法实践看，对于业主知情权的保护，并无诉讼时效的限制，从保护业主权利方面看是可行的，但是带来一个难以处理的问题，业主要求知情的事项跨度达10年以上，如果法院完全按照业主诉求“照单全收”进行裁决，往往不能保证业主委员会有相关的资料，这就需要业主明确知情的具体内容，比如说可以要求知情业委会会议决议，但是不能笼统地要求复制业主委员会决议，而应当明确决议的具体事项，如果业主不能说明，则不应当得到支持。还有，如果业主委员会明确表示自己没有相关资料，客观上也较有可能存在这种情况，比如业委会换届后未进行移交，业委会只有本届资料，法院如果一定要判决提供所有业委会资料，显然不可行；2.知情权的提出主体资格的限制。一般情况下只要是小区的业主，均可以行使对小区公共事务的知情权，对于使用权人，如租客的知情权，目前没有法律或司法解释的支持。对于新业主是否可以起诉知情其成为业主之前的小区公共事宜，司法实践中尚无定论，本律师倾向于从宽原则，一方面考虑小区公共事务的延续性；另一方面新业主作为新的建筑物区分所有权人之一，理应有权了解小区以前的公共事务。3.物业公司作为知情权被告主体问题。从《建筑物区分所有权司法解释》看，业主要知情的相对方并不拘泥于业主委员会，物业服务企业也可以成为知情权的对象，司法实践中也不乏相关的案例，如赵亚东、阚亚娟等与上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司业主知情权纠纷一案【案号：(2020)沪02民终1445号】，一二审法院判决物业公司应当配合业主查阅相关资料以实现业主的知情权。对于酬金制收费的小区，物业公司应当提供所有物业管理的资料；对于包干制小区，公共收益情况则应当提供，其它相应资料的提供可参照民法典第943条的规定；4. 业主知情权与业主隐私权的边界问题。关于业主知情权，实践中需平衡知情权与隐私权之间的关系，例如停车位的出租情况，只需对应特定门户的业主，无需披露业主个人信息，又如业主大会的投票情况，也无需具体到每个业主的具体投票情况；至于业主知情权的行使限制，因业主知情权不涉及商业秘密，可以允许查阅会计账簿、原始会计凭证等，以不影响物业服务企业和业主委员会正常运转为限。

三、 业主撤销权司法审查的边界及其它问题

关于业主撤销权的规定主要是民法典和《建筑物区分所有权司法解释》。民法典第280条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《建筑物区分所有权司法解释》第12条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”可见，业主要享有撤销权，应具备如下要件:（1）业主大会或者业主委员会作出了决定；（2）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序；（3）撤销权的行使，必须在法定除斥期间内以诉讼方式向人民法院提起。

关于业主撤销权，本律师认为有几个问题需要探讨：1.法院一般如何认定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序；2.如何审查撤销权中的焦点问题--业主投票权合法合规问题；3.在具体案件处理上，法院对举证责任如何分配，举证责任的边界如何？4.对于业主委员会的选举、换届是否可以提出诉讼的问题。以上四个问题本律师在下文分别分析：

对于业主合法权益的侵害，司法实践中常见的有增加物业管理费标准、小区绿化改车位影响部分业主生活、维修资金使用费用过高等等，而程序上的权利侵害主要是业主未能参加投票、投票的权数达不到法定要求、选票送达不符合程序、填写票时有代签署情况等等。合法权益的侵害一般根据表决的事项由法官来综合评判对起诉业主的影响，而程序上的违法问题相对来说比较复杂：一方面有法律、法规明确规定的程序要求，比如说业主大会召开应当提前15天就表决事项进行公示，按照民法典278条规定，业主表决应当达到“双参与”“双通过”的法定要求等等，如有违反，一般法院都可以对业主大会决议进行撤销；另一方面所谓的程序是小区的《议事规则》所规定的，比如说《议事规则》规定了送达选票应当有两个以上业主见证，但实际操作中业委会少了这个见证环节，这种违反了《议事规则》的程序是否也属于违反“法定程序”，本律师认为不宜一概认定为违反了《建筑物区分所有权司法解释》法定程序，应当区别对待，如果判定下来违反“约定程序”对结果不会有较大影响，业委会也不是有意而为之，比如说通知开会时间地点不明确、未按照《议事规则》公告送达情况、开票时间延后等等，这些往往不足以影响投票结果，不宜认定为程序违法而被撤销，反之，违反了约定程序可能会直接影响投票结果，比如说《议事规则》要求业主投票一定要核对身份证、房产证才能投票，但是业委会并未核实，再比如说《议事规则》规定不能采用投信箱方式送达，而业委会操作中却采用了这种方式，大大提高了投票率，但违反了《议事规则》的约定，这些情况可能会直接影响投票结果，法院可以考虑违反了《议事规则》的约定则予以撤销业主大会决议。

如何审查撤销权中的焦点问题--业主投票权合法合规问题，主要是民法典第278条规定的“双参与”“双多数”规则的应用问题，这是业主对业主大会撤销权诉讼中必然遇到的问题。根据民法典的新增规定，“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。此处规定的是“参与表决”操作中争议最大，它是指一定要业主投票，还是将选票给到业主也算其参与表决，本律师认为，此参与表决应当指业主提交表决票。通常而言，业主参与表决的过程分为送达选票、提交/回收选票以及计票。已送达表决票的业主未反馈意见，不应当视为参与表决，因为从法律上讲，参与表决应当以积极表示行为为准，而非消极不作为，民法典之所以作出这条规定，其目的就是为了保护业主的表决权，鼓励业主积极投票，保证了投票结果有广泛参与，防止业主以未参与表决为由不愿意执行业主大会决议。当然，业主投票还有很多问题，考虑到并非新的焦点问题，不再赘述。

关于撤销权举证责任的分配问题，司法实践中主要集中在违反程序规定上，关于违反法定程序的具体认定，可以考虑通过举证责任的分配完成程序合法性的审查，如果业主大会（业主委员会）举证证明其决议过程符合法定程序（邀请居民委员会或村民委员会派员列席、相关业主大会或者业主委员会会议记录完备等），则应认定业主大会（业主委员会）就其决定的程序合法性完成举证义务；如果业主进一步对计票结果提出异议，则应就计票结果错误承担举证责任；如果业主举证证明计票结果错误存在高度可能性，比如说有大量的业主表明自己未参加投票，但是计票却显示自己投票，则业主大会（业主委员会）应提供原始选票，并就原始选票的真实性和完整性承担举证责任；如果业主大会（业主委员会）无法完成举证义务，则应承担举证不能的后果，法院可以径行认定业主大会（业主委员会）决定存在瑕疵，也可以在法官监督下重新计票。

关于业主委员会的选举、换届是否可以提出撤销权诉讼的问题，实务上也有两种截然相反的观点，一种观点认为，业主委员会委员的选举结果属于业主大会的决定，业主委员会委员不具备法定或约定的选任资格则导致业主程序权利受损，由此构成可撤销的决定。《物业管理条例》第十九条规定此类事项的行政救济途径并不意味着排除业主通过民事诉讼获得救济的可能；另一种观点则认为，业主就业主委员会委员的选任资格或者流程提出异议的，由于此业主大会的召开系筹备组或者换届改选小组实施的，筹备组或者换届小组实际上是街道房管部门主导，虽然法律规定上是指导和监督，但实际操作中是政府主导，业主大会作为被成立的对象，业主委员会作为被选举出来的对象，根本未参与到选择过程，对其提出民事诉讼显然不合适，且业主完全可以就选举过程提出异议，并提出行政复议或诉讼，这类行政诉讼亦非个案，业主完全有司法救济的渠道。目前，司法实践中倾向于认为不属于法院受理民事诉讼的范围，以裁定不予受理、驳回起诉居多，如吴滨等业主撤销权纠纷一案【案号：(2017)沪01民终12655号】，吴滨等业主请求法院撤销业委会换届改选小组发布的《关于上海市浦东新区锦绣华城19街区小区业主委员会候选人名单的公告》的决议，一二审法院均认为起诉事宜仅涉及业主委员会组成人员的选举事宜，不涉及相关业主的物权权益，故起诉人的起诉不属于人民法院民事诉讼的受案范围，起诉不符合民事诉讼的起诉条件，裁定对起诉不予受理。。

撤销权诉讼中还有其它法律问题，比如说业主可否起诉撤销业主大会与物业签署的合同或其它对外行为，考虑到这是业主委员会对外的具体民事行为，而不是内部决议，所以本律师认为不宜通过撤销权诉讼来解决；关于在诉讼业主大会撤销权案件中，是否增加业主委员会为被告的问题，司法实践也有不同操作，考虑到业主委员会是业主大会召开的实际操作人，司法实践中增加为宜。本律师也查询过一些地方法院的案例，其以撤销权起诉要求一定比例的业主参加方可，否则就驳回起诉，显然与撤销权的法律规定本意不符，相当部分撤销权之诉就是业主大会或业委会的决议侵害了部分业主利益才引发的诉讼，如果要求20%业主，甚至更多业主才能进行撤销权诉讼的话。法律要求20%业主作出原告方可提出撤销权诉讼，显然是混同了《物业管理条例》所规定的提议召开业主大会的要求，实为不妥。

四、 公共收益返还类诉讼常见疑难问题

按照民法典第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这种收入，我们一般称之为公共收益，其主要是小区的停车费、电梯广告费和一些公共部位的租赁费用，一般是由物业公司代全体业主收取，而有些物业公司在退出小区时却拒不返还这些公共收益，业主委员会只能代表全体业主提出诉讼。本律师根据自己处理此类案件的经验发现有以下几个问题在司法实践中有不同的观点：一是公共收益可否抵扣物业公司对公共部位的维修支出；二是物业公司的合理成本司法实践中一般如何考虑；三是物业公司拒不提供收益的相关资料或不配合审计的处理；四是此类案件的诉讼时效起算问题，下面我们分别分析：

在业委会成立之前，公共部位维修费用理应由开发商承担保修责任或由全体业主来承担，而不是从物业管理费中支出，但是业委会成立前，小区确实存在物业公司对外墙渗水、电梯维修的事项，所以物业公司往往要求在返还全体业主公共收益时，要求扣除自己垫付的维修费用，即：相互抵扣，但在司法实践中对此却有截然相反的观点，一种观点认为可以相互抵扣，因为均是同类的金钱给付义务，性质一样，可以抵扣；一种观点则认为物业公司侵占全体业主公共收益返还，是对业主物权的侵害，而物业公司垫付的维修费用则是物业公司的无因管理行为，二者分属不同的法律性质和不同的法律关系，不应相互抵扣，司法实践中也分别有不同的裁判。本律师认为第二种观点更有一定的合理性，公共收益返还和垫付费用的问题确实属于不同法律性质、不同法律关系，物业公司不应作为不支付公共收益的抗辩，而可以另行诉讼。但是，需要说明的是如果物业公司就使用公共收益征求过业主意见，并获得了业主同意，本律师认为这种情况下实际上是业主有意思表示愿意用公共收益承担维修费用，则可以从公共收益中扣除物业公司垫付的费用。

关于物业公司的合理成本扣除司法实践中一般如何考虑的问题，操作中也有不同观点，一种观点是法院自行酌定物业公司可以扣除一定比例作为管理成本；一种则要求物业公司提供一定的证据证明自己的管理成本，否则不予考虑。司法实践中第一种观点较多，本律师也比较认同第一种观点，但是有几个问题要说明：一是如果是酬金制收益小区，则不应考虑物业公司管理成本，因为小区所有管理成本均已经由全体业主承担，物业公司提取了一定酬金；二是小区地面停车收益的管理成本和广告收益、租金收益的管理成本应当分别考虑，不应当“一刀切”，客观上，其管理成本是不一样的，一般停车管理成本较高，而对于广告的管理和租赁管理的管理成本较少，有些公共收益则没有成本，比如说政府对于占用小区公共部位修建地铁口的补偿，就不存在要给物业公司成本的问题。

关于在公共收益诉讼中，物业公司拒不提供收益相关资料或不配合审计的处理，本律师处理的两件案件是这样的：一件是物业公司拒不提供相应的证据，法院根据小区停车的具体情况酌定了公共收益；一件是物业公司提供的证据明显与业主诉求不符，法院根据业委会提供的证据认定小区停车收益。小区停车作为原告的业委会还是比较容易举证的，但是对于广告费或者其它公共收益，业委会要举出证据有一定难度，这种情况下往往对小区业委会不利，律师一般应协助业委会找到初步的证据，比如小区安装广告的照片，否则，法院连酌定的基本依据都没有。

关于公共收益的诉讼时效问题，一般应当从业委会成立起算，例如业委会是2020年8月1日成立，成立3年内其均可以向物业公司提出公共收益的诉讼，这主要是考虑到在业委会成立前，法律上没有一个合格的主体可以向物公司主张权利，即：权利客观上不能行使。也有司法实践中，即使业委会成立过了3年才主张公共收益，法院也支持的案件，大部分是因为长期以来，公共收益未结算过，物业从未公示，法院认为未结算、业主不知晓具体数字的情况下，也不存在时效问题，从法院对诉讼时效问题掌握较宽松的角度来理解，不无道理。

五、 物业管理资料移交与物业公司维修义务诉讼常见疑难问题

根据民法典第949条规定：“ 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”在物业服务活动中，一方面是被更换的物业企业公共收益不移交给业委会，另一方面常见的问题便是小区管理资料的移交问题，这类案件在司法实践中常见的问题有：一是原物业服务企业的资料移交范围如何确定；二是原物业管理期间物业公共部位、公共设备设施维修义务如何界定，下文我们分别阐述：

民法典规定了上家物业应当移交物业管理所必须的资料，何为必须的资料？国务院《物业管理条例》39条规定按照第29条规定的建设单位向前期物业管理公司移交资料，包括：“（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”这些规定在具体操作中存在两个问题：一是如果没有移交资料更为具体的清单的话，在司法判决具体执行时很难确定物业公司具体提供的相关资料；二是前期物业在接受物业管理时，开发商可能存在未将第29条规定的资料移交给物业公司的问题，况且有些楼盘是在2003年9月1日之前交付给物业公司管理的，当时国务院《物业管理条例》尚未生效。对于第一个问题，本律师认为，作为原告的业主委员会，应当根据《条例》原则的规定列举详细的移交清单，比如说具体的设备名称和资料及维修保养清单，司法实践中，大多数法院还会支持在物业服务过程中形成的资料，如：小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录，小区弱电系统、消防系统、水泵系统维修、养护记录，小区公共收益账册等。对于是否增加开发商为第三人以查清当时开发商与原物业移交情况，本律师认为还是必要的，否则就会存在开发商确实未向物业公司移交资料的情况，而如果司法裁决又判决了物业公司承担移交责任情况下，对物公司显然不公且判决不具有可执行性。

大多数业委会认为原物业公司服务不佳，在管理期间不及时维修对设施设备造成了损害，可能提出其对公共部位、公共设施设备进行维修的责任。法院一般是怎么处理的呢？从本律师遇到的案例看，对于业委会诉求物业公司的上述维修义务，法院大多数情况下是不予支付的，如佛山市南海区狮山镇金棕榈园小区第一届业主委员会与深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案【案号：(2020)粤06民终9128号】，天津市和平区诚基经贸中心业主大会、长城物业集团股份有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案【案号：(2020)津01民终6937号】，法院均不认可业委会要求物业公司承担维修义务或维修费的诉请。

原因有二：一是小区的设施设备一般情况下使用时间较长，有些设施其本身的设计使用年限可能就是8年、10年，最长为20年，比如说消防、防水等等，如果再让物业公司来承担这些设施设备年久失修的设备，显然不具有合理性；二是小区设施设备的维修，一般情况下应当使用维修资金，但是业主委员会没有成立，或者成立后大多不愿意使用维修资金，也是造成小区设备设施失修的重要原因，在物业公司有一定证据证明其已经尽到一定的保养义务情况下，法院一般不会再让物业公司承担退场后的维修责任。

最后，围墙式中国物业管理模式特殊性，决定了此类纠纷法律关系的复杂性和司法实践的高难度，涉及业主建筑物区分所有权的案件总体来说，属于较新型的案件，实践也在发展变化中，上述内容不可能穷尽所有此类纠纷，不完整、不恰当之处请各位物业管理专家和法务、律师同行指正。