在商业租赁场景下，承租人经常会面对租赁的房产被抵押，且抵押所担保的债权被打包转让的情形。作为独立于债权及抵押担保关系的第三方，承租人很容易陷入信息不对称之境地，当债权受让方以抵押权人的身份要求其支付租金时，承租人需要同时面对租赁合同、债权转让、抵押权效力等多重法律关系的判断，一面是合同约定的“租赁合同付款义务”，另一面是法律规定的“法定孳息清偿义务”，该如何选择才能将风险降至最低？此时承租人往往会陷入两难，特别是涉及最高额抵押权时，情况又会变得更为复杂，稍有不慎，便会面临极大的法律风险。

本文将围绕《民法典》第四百一十二条之规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。”，通过问答的方式，结合案例及实践经验，提示承租人在遇到“最高额抵押权受让方”收租要求时，应当如何判断、应对及防范可能存在的风险，以最大限度保障自身权益，避免不必要的损失。

一、承租人如何判断债权受让方是否已经取得最高额抵押权？

最高额抵押是对一定期间内连续发生的所有债权设定的担保，这意味着它并不从属于某一特定债权，而是从属于主合同关系。根据《民法典》第四百二十一条之规定，“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外。”因此，除有特别约定外，判断债权受让方是否已经取得最高额抵押权的关键在于“最高额抵押担保的债权确定”的问题。

《民法典》第四百二十三条明确了债权确定的几种情形：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散；（六）法律规定债权确定的其他情形。我们对适用《民法典》第四百一十二条的案例进行梳理分析后发现，不论是因为债权确定期满，抑或是出现了查扣、破产的特殊事由，审查最高额抵押担保的债权是否确定基本都会归于“新债权不可能发生”这个本质问题。司法实践中新债权不可能发生的常见表现形式主要包括：

（1）原债权人明确表示最高额授信解除，不再向债务人发放新的贷款。某科技有限公司、万某金融借款合同纠纷案【（2021）鲁01民终8762号】中，法院认为，L公司正式通知：自你收到本通知之日起你与本公司签订的《最高额度授信借款合同》解除，本公司不会再向你发放新的贷款，你与本公司已经签订的《借款合同》仍然具有法律效力，《最高额度抵押担保合同》所担保的债权已经确定。……L公司与某科技有限公司签订的《债权转让合同》亦明确约定《借款合同》项下的全部债权及《最高额度抵押担保合同》项下的全部抵押权一并转让给某科技有限公司。案涉债权数额已确定……因此，案涉抵押权可以转让，某科技有限公司对本合同项下抵押物享有抵押权。

（2）借款金额已达最高债权额度，事实上不可能发生新的债权。某木材水运局、某化工有限公司、某木工胶料厂借款合同纠纷案【（2020）川0183民初2864号】中，法院认为，本案中某化工有限公司借款金额已达最高额抵押合同约定的最高债权额度，事实上不可能发生新的债权，故本案最高额抵押担保的债权已确定，案涉债权可依法转让，且最高额抵押权也一并转让，故雅砻江水运局对该抵押财产享有优先受偿权，但优先受偿金额范围受事先设定最高债权限额的约束……

（3）通过起诉的方式宣布借款合同提前到期。某农商行支行、胡某等金融借款合同纠纷案【（2021）湘0302民初3943号】中，法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百二十三条第（三）款的规定，新的债权不可能发生时，抵押权人的债权确定。本案中，原告通过起诉的方式已经宣布合同提前到期，新的债权已经不可能再发生了，所以抵押权人的债权已经确定，结算期已经到来。

实践中，基于对债权转让交易的保密要求或者其他外部因素影响，债权受让方往往不愿意向承租人完整披露债权转让所涉及的详细资料，而抵押人（出租人）为了可以继续收取租金，往往也会阻碍承租人获得全面的信息。为识别最高额抵押权是否发生转移，承租人一方面可以向抵押人（出租人）了解债权转让信息及其对债权纠纷的态度；另一方面也可以转换思路要求债权受让方至少提供原债权人“最高额抵押担保的债权已确定，新债权不可能发生”的书面说明。

二、不动产登记簿显示的抵押权人仍为原债权人的，承租人可以否认债权受让方的抵押权吗？

在我国，抵押权设立采用的是登记生效主义。这意味着，在抵押权设立时，必须将抵押权登记在不动产登记机构或者其他相关机构，登记生效后，抵押权才能对抵押物产生法律效力。常见的问题是，原债权人为了减轻自身的风险，将这些不良债权打包出售给资产管理公司后，资产管理公司出于快速转售盈利等原因往往不会对抵押权进行变更登记，影响了承租人对抵押权的判断。

相较《合同法》第八十一条和《物权法》第一百九十二条，《民法典》第五百四十七条第二款新增了“受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响”的规定，明确债权转让中从权利的取得不受未办理转移登记手续或转移占有的影响。此前，主流司法观点也认同，债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，固而不受登记手续的影响。因此，如果债权受让人提供的不动产登记簿显示的抵押权人仍为原债权人的，承租人应注意不得单纯以未办理抵押权变更登记为由否定债权受让人的抵押权。

三、抵押房产被人民法院“查封”是否属于“扣押”？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，一般动产适用扣押，指法院可以直接控制财产；而不动产适用查封。那么人民法院对案涉房产进行查封是否产生等同于《民法典》第四百一十二条所述“扣押”之效果？这个问题的本质在于判断“查封”是否影响抵押人对抵押财产的收益权。有案例认为扣押应当转移占有，使扣押物脱离原控制人的控制，但查封事实上并未改变案涉房产的占有使用状态，不存在转移占有后可供收取的孳息。但是由于抵押权主要涉及不动产，保全手段大多为查封，如果严格限制解释“扣押”将使《民法典》第四百一十二条对于抵押权人的保护流于形式。因此目前主流的裁判观点及实务意见认为此处的“扣押”应扩大解释至“查封”（为便于行文，以下将统一使用“保全”来表达“扣押”“查封”等概念）。当法院作出保全裁定后，将裁定书送达被查封财产的相关当事人后即产生抵押权及于租金的效力。

四、诉前及诉中保全是否触发抵押权人的孳息收取权？

抵押权实现的情形除了“债务人不履行到期债务”外，还允许当事人约定，如“债务人违反抵押合同的其他义务”“债务人被宣告破产或被清算”“抵押物价值下降”“债务人死亡或丧失行为能力”等等。

此前有观点认为，诉前及诉中的保全发生在抵押权人尚未取得可以实现抵押权的生效法律文书之前，此时债权债务关系及抵押权是否可以实现尚未明确，若在此阶段即允许抵押权人收取租金并优先受偿，明显过分倚重保护抵押权人，损害抵押人及其他债权人的利益；而在执行阶段，抵押权人已获执行依据，抵押权实现在即，允许其收取租金受偿更为合适。通过我们对案例的研究，抵押权人收取租金确实多发生在执行阶段，但这并不意味着诉前及诉中的保全不会触发抵押权人的孳息收取权。事实上《民法典》并未以生效法律文书作为构成“抵押权实现”的先决条件，司法实践中亦有明确以诉前及诉中的保全判定抵押权人有权收取涉案房产租金的案例：

（1）某国际物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷执行审查案【（2020）最高法执复169号】中，最高人民法院认为“虽然某国际物业管理有限公司对银行的主债权和抵押权是否有效均提出了质疑，银行的相关诉讼请求亦未经人民法院生效判决确认，但至少证明债权人认为债务人不履行到期债务、抵押权已经到期，存在实现抵押权以担保主债权实现的现实必要，某国际物业管理有限公司亦未提交证明债务人已经履行到期债务的证据。同时，基于债权人银行的申请，上海高院已于2018年7月保全查封了抵押财产即系争房产。租金属于系争房产的法定孳息。H公司向长宁法院代管款账户汇入的租金系2018年11月至2019年12月的租金，该租金的形成时间晚于上海高院的查封日期。因此，本案中，银行作为抵押权人，一旦其权利经过生效判决确认，其享有的抵押权将及于抵押财产自2018年7月之后产生的法定孳息，包括H公司向长宁法院代管款账户汇入的租金。”

（2）向某等与黄某等金融借款合同纠纷执行复议案【（2021）沪74执复14号】中，上海金融法院认为“由于浦东法院已于2015年12月9日诉前保全阶段查封了涉案房产，抵押权人即有权收取自该日起之后的涉案房产产生的租金，浦东法院作出的2020年11月6日（2019）沪0115执恢2412号协助执行通知书，要求承租人张某协助冻结自2020年4月27日起的租金并按照租赁合同约定的支付方式将租金交付到法院账户，符合法律规定，并无不当。”

五、抵押房产被多轮保全，承租人应如何决策？

在实践中，承租人在决策是否向抵押权人支付租金时，可能面临多轮保全的情形。如果抵押权人提供的不动产登记簿上就同一抵押房产记载了多轮保全信息，承租人贸然向某一抵押权人支付租金就极易引发权利冲突。当在先保全的是普通债权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条之规定，普通债权人申请扣押的效力仅及于扣押物的天然孳息，与租金之类的法定孳息无关。但如果存在优先顺位的其他抵押权时，不论该优先顺位抵押权人是否申请保全，其他抵押权人收取租金的权利将会受到其优先受偿权的限制。因此，除非优先顺位的抵押权人明确放弃租金收取权并且未申请保全抵押物，否则承租人贸然向其他抵押权人支付租金，恐难以产生清偿效果，甚至可能面临被优先顺位抵押权人追究法律责任的风险。

六、承租人未向抵押权人支付租金有何后果？

孳息收取权的实现还离不开“通知”，但是通知的主要目的是为了防止发生错误给付，并非确认抵押权效力及于孳息的时点。在向某等与黄某等金融借款合同纠纷执行复议案【（2021）沪74执复14号】中，上海金融法院认为，“当法院通过查封、扣押对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，并不影响该立法目的实现。抵押财产被法院查封、扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。因此，对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。”承租人应当注意的是，自收到抵押权人的通知之日起，如仍向出租人支付租金对抵押权人将不发生清偿效果，抵押权人仍然有权请求承租人向其再次支付该等租金。此时承租人将面临重复支付租金、被起诉等风险，后续还可能产生向出租人追讨租金的成本。

七、总结

综上所述，虽然《民法典》第四百一十二条对承租人明确科以向取得抵押权的债权受让人清偿法定孳息的义务，对抵押权进行了妥善保护，但我们认为该等清偿的实现，实际上对承租人预设了较为严苛的注意义务，往往也会使承租人陷入“租赁合同义务”和“清偿法定孳息义务”的两难境地。作为无法全面掌握抵押权真实情况的第三方，在面对抵押人（出租人）近在咫尺的压力（比如违约警告、停水、断电等），很难苛求承租人在法院生效判决对抵押权实现问题确认之前向抵押权人直接支付租金。然而现实的问题是，法律也未给承租人指明一条妥善应对的路径。

为降低潜在风险，承租人应争取对债权转让及抵押权的情况进行通盘了解，注意对债权状态抵押登记信息及保全登记信息的判断，谨慎向债权受让方直接支付租金，参考《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百五十九条以及同类案件的实操安排，我们建议承租人应与抵押权人、抵押人（出租人）保持积极沟通，同时采取以下措施：（1）主动向法院寻求帮助，借助法院代管款账户为支付租金增加保障；（2）若法院不提供代管款账户，经征得抵押权人和抵押人（出租人）同意后，可将租金提存至公证处以保障承租人权益。这两种方式不但可以解决承租人担心的错误支付问题，也可以缓解抵押权人或抵押人（出租人）对收不到租金的担忧。一旦定分止争，抵押权人或抵押人（出租人）可凭生效法律文书直接向法院或公证处申请划扣或提取相应租金。