一、人物关系图

二、案件简介

贾1、贾2、贾3(2003年12月23日报死亡)均为老贾(1989年3月29日报死亡)与其配偶(1975年10月20日报死亡)的子女；贾4、贾5为贾1子女；贾6为贾3与卓1之子；高1为贾5之子。

涉案房屋为私房，用地面积20平方米，登记土地使用者为老贾，老贾去世后，未变更房屋权利登记。该房屋被征收时贾5、高1、卓1三人户籍在册，其中，卓1的户口于1979年6月18日迁入，贾5、高1均于1997年5月迁入。

2003年9月29日，原上海市闸北区房屋土地管理局芷江西路办事处出具《私有危险房屋督修通知》，内容为被征收房屋经检查和根据历年掌握的资料，确定为危险房屋，督促及时修缮解危。

2003年10月8日，原上海市闸北区城市规划管理局芷江西路建管组出具《闸北区零星建设工程(棚户简屋)施工通知书》，同意被征收房屋原址原样进行房屋修理，该房占地面积为20平方米，施工中不得违章，若有违章责任自负。

2003年10月15日，贾3与案外人陈某某就建造一幢二层楼尖顶签订《协议书》一份，约定造价按每平方米建筑面积300元计算，陈某某负责拆房以工代料等事宜。当日，贾3支付陈某某造房款6,000元。同月24日，贾3又预付陈某某造房款6,000元。2003年11月11日，陈某某出具收到全部造房工程款总价14,800元的收条。

2017年8月29日，被征收房屋列入中心医院西块(237街坊)旧城区改建项目。2017年9月15日，卓1作为老贾(乙方)的代理人与房屋征收实施单位上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋性质为私房，认定建筑面积全幢60平方米，房屋价值补偿款5,194,701.00元，房屋装潢补偿18,000元；乙方不符合居住困难户的条件；其他各类补贴、奖励费用3,647,358.47元，包括不予认定建筑面积残值补偿177,300元、搬家费补贴900元、家用设施移装费补贴2,500元、居住协议签约奖励230,000元、早签多得益奖励30,000元、居住全货币方式奖励3,018,145.35元、限定选房补贴80,000元、签约搬迁利息108,513.12元；本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。

2017年10月14日，房屋征收实施单位出具被征收房屋结算单，除上述协议载明房屋征收补偿利益外，增加发放居住搬迁奖励20,000元、居住提前搬迁加奖120,000元、临时安置费12,000元。上述房屋征收补偿款共计9,012,060元。上述款项均已由卓1已领取。2017年12月25日，卓1向被告贾1的银行账户转入4,121,190元。因原、被告对本案被征收房屋补偿利益的分割产生争执，致原告诉讼来院，要求判决如其诉请。

三、各方观点

原告观点：

贾2认为，被征收房屋权属未变更，相应权益应归老贾，房屋价值补偿款以及其他各类补贴、奖励费用均应属于老贾的遗产，请求确认房屋价值补偿款以及其他各类补贴、奖励费用共计8,212,846.35元为老贾的遗产。

被告观点：

卓1、贾6认为，被征收房屋实际只有卓1、贾6两人居住，因实际居住人不多未被认定为居住困难，违章建造款项、签约奖等都是卓1作为实际居住人应当取得的。被征收房屋由贾3一家翻建，并长期居住维修，本次房屋征收补偿应当对卓1一方进行安置。故卓1一方认为其有权分割房屋价值补偿款以及其他各类补贴、奖励费用，本次房屋征收补偿利益归属应由法院依法裁判。

贾1、贾4、贾5、高1认为，被征收房屋翻建后增加的40平方米不属于老贾，翻建的费用由贾1和贾3一起负担，尾款10,000余元由贾1结算，故翻建增加的40平方米相关的征收补偿利益不属于老贾的遗产。贾4系因家庭内部协议由其居住在被征收房屋至动迁，但房屋实际权利归贾5。贾5、高1户籍在册，房屋实际由贾5控制，故本次房屋征收补偿应当对贾5、高1进行安置。

法院观点：

一审法院认为，被征收房屋原权利人老贾去世后，未变更房屋权利登记，现房屋已被依法征收，房屋价值补偿款5,194,701.00元。结合老贾于房屋翻建之前去世、房屋由相关继承人进行翻建并实际居住使用的事实，以及相关继承人对翻建前房屋权利人为老贾一人均不持异议，法院酌情确认本次房屋征收补偿利益的3,351,420元为老贾遗产，鉴于相关继承人对上述遗产继承份额持有异议，且与本案分属不同法律关系，故应由相关继承人根据法律规定另案处理。

法院确认被征收房屋在老贾去世后主要系由贾3与卓1方进行翻建，贾1对被征收房屋翻建具有一定贡献。法院综合考虑被征收房屋的来源、户籍情况、房屋实际居住使用情况以及公平原则，法院酌情确定本次房屋征收补偿利益的4,046,640元归卓1方所有，本次房屋征收补偿利益的1,614,000元归贾1、贾5、高1所有。

据此，一审法院判决：一、确认涉案房屋老贾(故)户的房屋征收补偿款3,351,420元为老贾的遗产(该款由卓1、贾6承担844,230元，贾1、贾5、高1承担2,507,190元的给付义务)；二、涉案房屋老贾(故)户的房屋征收补偿款4,046,640元归卓1、贾6所有；三、涉案房屋老贾(故)户的房屋征收补偿款1,614,000元归贾1、贾5、高1所有。

二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，判决：驳回上诉，维持原判。

四、律师观点

1、私房征收补偿利益的分割原则。

国有土地上私房征收，房屋价值补偿款应归私房权利人所有，其他各类补贴、奖励费用由法院综合房屋的居住使用情况等因素，酌情予以分割。

2、私房原权利人去世后，房屋由相关继承人进行翻建，原权利人的遗产范围小于全部房屋价值补偿款部分。

本案的特殊性在于，房屋原权利人老贾去世时房屋土地使用面积仅为20平方米，老贾去世后，房屋由相关继承人进行翻建，征收时认定建筑面积为60平方米。房屋翻建增加的面积是基于相关继承人的贡献，因此老贾的遗产范围应小于全部房屋价值补偿款部分。本案房屋价值补偿款5,194,701.00元，最终法院认定3,351,420元为老贾遗产。

3、私房其他各类补贴、奖励费用由法院综合房屋的居住使用情况等因素，酌情予以分割。

本案中卓1一方与贾1一方对房屋翻建均具有贡献，在房屋翻建后，两方仍长期使用房屋部分房屋部位，征收时贾5、高1、卓1三人户籍在册。经综合考虑各方当事人对被征收房屋翻建的贡献大小、户籍情况及实际居住使用的情况等因素，法院最终酌情确定了各方当事人应得的征收补偿利益金额，照顾了出资建造人以及实际居住人。