一、案情介绍

A公司为原告、B公司为被告，第三人为某镇政府。2012年8月，A公司与B公司签订《租赁合同》，约定B公司将位于上海市某区某弄某号厂房（以下简称“系争厂房”）出租给A公司，计租建筑面积为800平方米，租赁期限为5年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。

2017年6月5日，第三人某镇政府（甲方）与B公司（乙方、被补偿人）签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》（以下简称《房屋补偿协议》），约定因建设需要，双方就征地房屋补偿事宜协商一致，B公司的非居住房屋建筑面积3620.69平方米（其中有证1485平方米，无证2135.69平方米），经上海某房地产评估有限公司评估，评估总价为8897001元，其中：1、房屋补偿总价为4854542元；2、房屋装饰补偿款为1639830元；3、其他构筑物及附属设施补偿款为1524862元；4、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用，合计补偿款为837517元；5、绿化苗木为40250元；停产停业损失补偿计519750元；其他补偿为搬迁费108621元；第三人共计应向B公司支付补偿款9525372元。B公司应在签订本协议后15日内，即2017年6月20日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁。A公司于2017年4月30日搬离系争厂房，B公司收到第三人支付的上述全部补偿款，系争房屋亦被拆除。

二、各方观点

原告（A公司）认为：2012年8月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告租赁系争厂房，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止。合同履行期间，因系争厂房被列入动迁范围，导致租赁合同不能继续履行，原告于2017年4月底搬离上述厂房。同年，被告B公司从第三人某镇政府处获得了房屋拆迁的相关补偿费用，其中包括动迁费、停产停业补偿费、搬迁费。2017年12月，被告通知原告办理拆迁补偿事宜，但原告发现补偿项目中只有动迁费431698元，没有停产停业补偿费及搬迁费。因双方就停产停业补偿费和搬迁费协商不成，故原告提起诉讼。

被告（B公司）认为：被告是租赁物的实际产权人，根据《上海市国有土地上房屋与补偿实施细则》的相关规定，征收非居住房屋的应当对被征收人给予补偿，被补偿的主体为产权人即被告。故因本次拆迁所产生的停产停业损失补偿费和搬迁费是被告合法取得，而不是对原告的补偿，原告无权主张该费用。

第三人某镇政府认为：原告租赁的厂房没有产权证，该厂房所使用的是集体土地，非国有土地，本案所涉的房屋动迁属协议动迁，而非征收。被告与第三人签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》是第三人与被告之间就总价进行协商后达成的动迁补偿协议，不涉及征收征用概念。在签订协议过程中被告告诉过第三人存在租赁户的事实，补偿金额也考虑了租赁因素，在评估公司进行评估时，租赁户与评估公司沟通，对其装修、设备、设施等进行评估。但原告因房屋租赁合同无法履行所产生的损失，不应完全以被告与第三人之间的动迁补偿协议为唯一依据。

三、法院认为

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争厂房既无房地产权证，亦无证据证明取得过建设工程规划许可证，虽然在《房屋补偿协议》中有“有证”、“无证”的表述，但该表述仅是拆迁中用以区分不同的补偿标准，并非确认部分房屋为合法建筑，故原、被告双方就系争房屋所签订的《租赁合同》应属无效。但就《租赁合同》无效的过错责任而言，被告明知系争房屋未取得建设工程规划许可证仍出租给原告使用，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查租赁标的物是否为合法建筑物，应承担次要责任。本案的主要争议焦点在于原告是否有权获得房屋补偿协议中的停产停业损失和搬迁费。对此，本院认为，停产停业损失通常是因征收或拆迁导致房屋实际经营、使用人停产停业所产生的经营损失，而搬迁费则是房屋实际经营、使用人因搬离房屋时所产生的设备迁移损失，故依其性质，原告有权要求被告就上述两项损失进行补偿。因《房屋补偿协议》中的停产停业损失补偿按所谓有证面积1485平方米计算，而搬迁费按所谓有证面积1485平方米加无证面积2135.69平方米计算，故本院亦参照该标准，并结合原告实际使用的有证、无证面积以及原、被告的过错程度，酌情确定被告支付原告停产停业损失121275元、搬迁费11655元。

四、律师分析

本案的主要争议焦点在于承租人是否有权获得非居住房屋补偿协议中的停产停业损失和搬迁费。该案中法院认为，停产停业损失通常是因征收或拆迁导致房屋实际经营、使用人停产停业所产生的经营损失，而搬迁费则是房屋实际经营、使用人因搬离房屋时所产生的设备迁移损失，故依其性质，承租人有权就上述两项损失要求进行补偿。就本案而言，法院是判决支持经营性租赁房屋的承租人获得停产停业损失和搬迁费。现实中，经营性租赁房屋被征收时，承租人权益被侵害的现象层出不穷，承租人处于“有损失却无补偿”的境况大量存在，并由此产生很多的诉讼。

经营性租赁房屋征收与普通的房屋征收相比是有其特殊之处。首先，经营性租赁房屋征收补偿对象除了房屋的所有权人外，还有房屋的实际使用者，即承租人；其次，经营性租赁房屋补偿项目除了对房屋价值的补偿外，还会涉及到停产停业损失、搬迁费、装饰装修损失等补偿。由此可见经营性租赁房屋的补偿同时涉及房屋所有权人和承租人，极易引起纠纷。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。该条规定将“被征收人”定义为“被征收房屋所有权人”，将承租人排除在被征收人范围。由于承租人丧失了“被征收人”的法律地位，征收过程中征收相关部门会绕过承租人直接对房屋的所有权人进行补偿。而承租人想要保护自己的利益，只能依据租赁合同向出租人主张权利，不能直接向征收人主张权利。往往实务中，租赁合同大部分都是出租人（房屋所有权人）草拟出具，合同中并不会对停产停业损失、装饰装修损失、搬迁费等补偿项目的分配进行约定或者即使有约定也是约定不具体明确，那么承租人想要获得停产停业补偿、装饰装修补偿、搬迁费难度很大。

由于立法的缺失，导致承租人陷入司法保护的困境，那么承租人的利益如何予以保护，律师建议：1、签订租赁合同时，承租人必须与出租人（房屋所有权人）就承租房屋获得征收补偿双方如何分配进行详细明确约定。哪些补偿项目属于出租人，哪些补偿项目是补偿承租人都要在租赁合同中罗列清楚。2、承租人要积极参与征收拆迁流程，时刻关注征收拆迁的进程，了解征收拆迁的信息。在征收拆迁的各个环节，承租人应主动与征收人、房屋所有权人沟通，并按照要求提交相关材料，以免被排除在外。3、承租人在租赁房屋之后，要及时保留证据。比如承租人对租赁房屋进行装饰装修，那么对于装饰装修过程中产生的相关证据务必保存完整；在参与征收拆迁各个环节中，将获取的相关征收拆迁材料留底；在搬迁时，对于租赁房屋中的可搬走或不可搬走的设施设备进行整理记录，固定证据。