2024年12月4日，上海律协现代物流专业委员会在上海律协报告厅举办“物流地产收购和租赁相关法律问题解析”讲座。讲座由上海律协现代物流专业委员会副主任单文亮律师主持。本次讲座以线下分享结合线上直播形式展开，线下参与及线上收听人数百余人。讲座中，上海律协现代物流专业委员会副主任、德恒上海律师事务所合伙人朱丹律师作为主讲人进行了主题分享。

       一、 物流地产收购

       物流地产是房地产市场中的一个细分领域，主要是指用于物流活动的地产，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等设施。朱律师讲座中提到，在物流地产收购时，应当注意以下问题：

       （一） 用地性质和投资强度问题的处理

       仓储物流用地，根据《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017），编码0604的仓储用地，指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等；根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），用地代码为W。工业用地，根据《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017），编码0601的工业用地，指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地；根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），用地代码为M。

       因此，从收购方视角来看，物流地产收购时，涉及工业用地上建设的仓储项目，需要特别注意用地性质合规事项。根据实操，最严格的审查是，出售股权的企业应严格按照土地用途监管有关规定，征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。但该项在实践中较难实现。次严格的审查是，鉴于实践中成功办理土地用途变更的案例极少且耗时较长，若无法取得土地用途变更登记，也可以要求出售方、目标公司取得相关部门同意在项目用地上开发建设经营物流项目并豁免处罚的同意函（如豁免函/安慰函/谅解函），这也有助于减少项目因土地性质不符无法继续运营并受到处罚的风险。相对宽松型审查是，在不改变土地工业用途的前提下， 在投资项目备案通知书、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书等文件中体现出仓储用房、物流设施的存在，也可以体现工业用地被用于物流仓储建设已获得政府部门的同意。比如，土地出让合同中的土地用途为工业用地，但在不动产权证上的物业用途中增加了“物流”或“仓储”的功能，也有一定的证明效力。在处理股权转让协议时，双方可在协议中约定，要求目标公司取得令买方满意的规划和自然资源等主管部门出具的关于认可目标地块现状用作仓储物流运营的书面文件，并将其作为拟议交易的先决条件之一。

       另外，收购项目尽职调查过程中，收购方也要留意土地出让合同中关于投资强度的要求，土地出让合同通常会约定明确的固定资产投资总额、单位面积投资强度，未达到约定标准的，出让人可能会按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。除此之外，收购方视角下，政府与土地受让主体的投资协议中会进一步约定投资强度以外项目投产的税收指标、商业指标等，未达到该等指标将会面临违约金、优惠待遇的取消及已享受补贴的返还等违约责任。收购方律师需要关注项目的投资强度是否达标、相关承诺是否实现以及相应指标的计算口径、政府承诺的优惠政策是否由目标公司实际享有、目标公司是否因投资强度未达标被政府主张过违约责任或受到过政府的口头警示等。若项目的投资强度不能达到当地的要求，从收购方角度来看，建议提前测算出可能因此产生的违约金，并将其计入该项目的对价调整因素。

       （二） 目标公司股权转让限制问题的处理

         在物流地产的并购项目中，仓储物流项目相比较于其他经营性房地产的转让，常会受到政府部门更为审慎的对待。比如，很多城市对于物流房地产项目的转让会要求事先取得土地、规划部门、工业园区管委会的批准，或已就持有工业用地的公司的股权转让事项与其他政府主管部门建立联审机制，办理股权变更登记手续可能需取得其他部门的前置同意文件。

       因此，在仓储物流收购项目中，朱律师建议应关注土地出让合同以及投资协议中是否存在限制转让条款，当地法规是否规定了转让审批程序，或应与相关政府部门进行访谈，对所涉交易是否会涉及转让限制以及转让条件和审批程序进行落实，或就工商变更是否存在任何限制或前提条件与市场监督管理部门等进行咨询与核实，在明确前述情况后重新评估项目可行性。如交易推进，朱律师建议应提醒客户及时协调政府各部门履行相关的批准手续，以避免造成出售方、目标公司违约或后续工商变更存在障碍，继而影响项目后续运营的合规性或交割计划。

       另外，朱律师建议在上海地区从事相关业务时，关注2024年2月19日上海市规划和自然资源局、上海市市场监督管理局及上海市经济和信息化委员会联合印发的《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知（试行）》（沪规划资源用〔2024〕51号文）。该通知旨在进一步加强对上海涉产业用地的企业股权变更的监管。最新51号文通知未就“产业用地”所涉范围予以明确界定，但是回溯2020年7月28日由上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会印发的《关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则（2020版）》，第四条规定产业用地包含本市行政区域范围内的工业用地（含产业项目类和标准厂房类）、研发用地（含产业项目类和通用类）及“仓储用地”。

       （三） 在建物流项目的处理

       就在建项目而言，朱律师建议应重点关注应收应付账款和重大合同。该等项目中，债务大多是在建工程的工程款结算以及关联方的往来款，工程款因涉及各方工程结算情况比较复杂，关联方往来款则通常形式简单、不签署借款合同等书面文件，律师应建议客户尽量要求出售方在交割前全部清理此类款项，清偿债务及收回欠款，以防客户买方公司后因事实不清与相对方发生争议。其他类型的债务，从风险防范的角度律师也应建议客户尽量要求出售方在交割前清理完毕。在债务清理完毕和重大合同履行完成后，律师应建议客户要求出售方取得债权人/合同相对方出具的无争议纠纷的确认函。

       除此之外，朱律师以自己主办的一个案件举例，不要误认为在收购协议中直接约定卖方负责工程款结算，就一劳永逸。事实上，一旦因工程款产生纠纷，买方控制的目标公司也必须参与到诉讼或仲裁。但是如果律师费用和其他相关成本在协议中没有明确约定，卖方可能不会轻易同意向买方支付这些费用。因此，股权交易双方就工程款结算的具体流程，应提前设置预案，对于后期建设要求、竣工结算资料交接、工程造价结算流程、因收购相关事项导致工期延误和工程造价上涨、竣工结算过程中产生的诉讼费用、律师费在股权交易文件中进行明确约定。

       （四） 违章建筑和消防问题 

       违章建筑指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，违章建筑可能面临被要求限期拆除、没收违法所得及罚款的行政处罚。收购过程中，律师首先应当识别违章建筑，可以通过查阅文件、现场走访，比较实际建筑面积或租赁合同中的计租面积是否大于不动产权证或建设工程规划许可证的面积，是否存在未取得建设工程规划许可证的建造部分等手段。

       其次，可以进一步核查该等违章建筑的搭建方及使用方，是由目标公司自行搭建并自行使用或出租给租户使用，还是由租户自行搭建并使用。若是目标公司搭建及使用，则可以将要求其限期拆除作为交易的交割条件，并要求出售方承担目标公司因违章建筑所引发的全部法律责任，涵盖行政处罚以及因租赁合同无效或被租户要求承担的违约赔偿责任。若是租户自行搭建，则需要核查租赁合同中关于租户自行搭建部分的责任划分，是否约定了租期届满租户自行拆除，租户是否对搭建及装修事宜出具了承诺函。若该建筑不适宜拆除、拆除成本过大或者并未严重违反规划设计要求，目标公司也可尝试补办建设工程规划许可证。

       就收购方而言，应当注意若目标公司未履行报批报建手续擅自对现有仓库进行加建建筑面积，存在被规划和自然资源主管部门认定为违章建筑，进而被查处（包括限期拆除、处建设工程造价10%以下的罚款）的法律风险。若加建部分已经纳入买方收益测算，则该等违章建筑面积被责令拆除将可能会构成本次拟议交易的实质性障碍。

       另外，在仓储物流收购过程中，收购方应当重点关注消防事项是否符合法律规定。出让方必须确保目标丙二类仓库的耐火等级、防火分区、消防设施配置、防火间距等均符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）和《中华人民共和国消防法》等相关法律法规的要求。此外，电气安全、防爆措施和消防安全管理也是收购中不可忽视的法律关注点，以保障仓库在运营过程中的消防安全和合规性。

       （五） 危化品堆场

       在港口码头类物流仓储设施的收购过程中，会涉及危险货物堆场问题，特别是新能源车的存放问题在近几年港口物流地产收购交易中频发。根据《港口危险货物安全管理规定》规定，危险货物港口经营人应当在取得经营资质后，按照国家有关规定委托有资质的安全评价机构，对本单位的安全生产条件每3年进行一次安全评价，提出安全评价报告，并应当将安全评价报告以及落实情况报所在地港口行政管理部门备案。

       就危险货物与普通货物混堆就危险货物与普通货物混堆事宜，《港口危险货物安全管理规定》规定，原则上危险货物应当储存在港区专用的库场、储罐，并由专人负责管理。《港口作业安全要求第3部分：危险货物集装箱》（GB 16994.3-2021）规定，装载GB 6944-2012中8类、9类固态危险货物的集装箱，当所载货物无副危险性，包装类非I、Ⅱ类且不属于危险化学品时，可与普通货物集装箱混堆。

       朱律师给出的交易建议是：要审查增设危险品堆场相关设计批复；就危险货物堆场的建设审查办理的环保、消防、安全（包括预评价、验收评价、专项评价、现状评价）等审批或备案手续，进一步审查《港口危险货物作业附证》，关注危险货物堆场面积，可作业的危险货物品名。就人员方面，需要审查相关安全管理人员、装卸管理人员、申报员、检查员是否均取得了《危险化学品水路运输从业资格》等法定资质。需要留意，若目标公司未将危险货物储存在专用库场、储罐内，存在被港口行政管理部门责令改正、处五万元以上十万元以下的罚款、责令停产停业整顿，甚至在情节严重时被吊销港口经营许可证件的风险。

       （六） 框架协议与股权转让协议（SPA）

       就仓储物流并购项目协议结构方面，朱律师从先决条件（CP）及其法律效力，预约合同与本约合同、赔偿损失与实际履行和优化CP条款三个方面进行了分享。

       就合同解除问题，虽然相应合同约定了解除权条款，但在股转条件到期未达成时，解除权可否行使取决于以下因素：尚未完成的先决条件是否为附随义务，是否影响合同目的的实现；卖方是否已履行主要义务，仅剩小部分义务未履行。

       因此，从收购方角度，为强化解除权，须将股转条件明确与合同目的挂钩；并明确解除权有一年除斥期限，须在一年内行使。就付款先决条件能否对抗付款问题，司法机关可能认为，付款先决条件是卖方的附随义务，而支付股转价款是买方的主要义务，买方既然取得了全部股权就应该全额支付对价，故卖方未完成付款条件可能不是买方拒绝付款的有效抗辩；因付款条件不满足导致的违约，仅是附随义务，买方不能主张因违反合同而行使约定解除权，同时基于交易稳定性，买方在交割后主张解除，往往很难获得法院支持。

       另外，就付款先决条件是否能对抗付款，朱律师分析了案例，在广州新塘永冠纸制品有限公司、广州华江房地产有限公司与广州建宏精品有限公司、广州新塘华进纸制品有限公司股权转让合同纠纷二审民事判决书【广东省广州市中级人民法院，(2014)穗中法民二终字第2008号）】中，法院认定，即便永冠公司履行该日前的合同义务存在瑕疵或履行不能的情形，如迟延交付目标地块及其地上建筑物、如未能交付160万元的征地款收据原件等情形，均不足以与上述尾期转让款500万元的支付义务形成法律上的对抗性，不具备华某甲公司主张的适用抗辩权的条件。

       朱律师给出建议：付款先决条件（CP）设置为调价机制，一种是减法，即对核心付款先决条件（CP）逐项标价，在不满足任一付款先决条件（CP）时从交易价款中扣除；另一种是加法，在满足核心付款先决条件（CP），比如符合买方要求的工规时，在暂定收购价款中增加调整项。

       二、 物流仓库租赁

       在物流仓库租赁情形下，朱律师指出，如果出租人行使解约权：1）要厘清承租人违约的事实情况（包括但不限于欠款、未经出租人同意转租、未经出租人同意装修等），并判断该等违约事实是否已触发租赁合同约定的出租人解除权或者《民法典》第五百六十三条所述的法定解除权；2）根据司法判例，目前的裁判思路倾向于保护营商环境和交易的稳定性，因此法院不会轻易判决合同解除，而是要考虑合同根本目的能否实现，根据《九民纪要》第四十七条，即使约定解除条件成就，但违约事实显著轻微也不会支持解除。建议在违约事实发生后，判断违约事实严重程度，并根据商业安排判断承租人是否有继续履约的可能性/是否要求承租人继续履约。如因拖欠款项拟解除租赁合同的，建议先发送1—2次催款通知，承租人不予履行后再发送解除通知，并保存好相关发送记录；3）解除通知中应载明合同终止日的所有待结算事宜（包括支付欠款、完成房屋复原并交还房屋等），同时尽快重新对外招租（保留招租记录，将作为出租人主动减损的证据）。

       根据不同的合同解除方式，解除日确定标准不一。就通知解除，出租人应结合租赁房屋面积、承租人业务性质（如冷库等需要的时间会更长）等因素综合确定解除日，应给予承租人合理的搬离、复原时间，一般解除日确定为发送解除通知后的1-4周。就诉讼解除：自起诉状/仲裁申请书副本送达对方之日起解除。关于承租人违约要求提前解除租赁合同（包括但不限于承租人发送解除通知、直接搬离房屋寄回钥匙等）的情形下，根据司法实践，法院会审查承租人是否具有解除权，如承租人不享有法定/约定解除权，大部分案例中认为承租人发送的解除通知不产生解除租赁合同的效果。

       此外，考虑到《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条关于违约方解除的约定，多数法院仍会判令租赁合同解除，不会强制承租人继续履行。但在解除日认定上，除了考虑承租人是否享有解除权外，还会综合评判租赁房屋（钥匙）的实际返还时间。根据司法实践，部分法院以实际返还时间认定解除日（将会综合评判物品是否均搬离，是否还需要完成复原工作），部分法院以出租人发送的解除通知载明的解除日（如有）或者起诉状副本送达对方之日作为解除日。

       就出租人是否可以采取停水、停电措施、出租人是否可以处置现场承租人物品问题，朱律师给出建议：第一，审阅租赁合同中是否存在“出租人有权采取停水停电措施”的相关约定。如存在约定，根据司法判例，在正当限度下，有较大可能被法院认定停水停电行为具有合理性。第二，需判断承租人租赁房屋的主要用途，并评估停水停电对承租人的主要影响。如承租人租用房屋主要用于经营冷库，停水停电将导致存放物品变质损坏，则不建议采取停水停电措施。第三，如确实需要采取停水停电的措施，（i）如因欠付款项等原因需停水停电，建议先正常催款；（ii）请于正式采取停水停电措施之前书面通知承租人（包括但不限于发函、房屋外张贴告示等），明确告知计划停水停电的时间、区域等信息（停水停电时间应适当），如因此对承租人造成严重损失的（包括但不限于发电机租用损失、物品变质损失、人员伤亡等），可能需要承担相应的赔偿责任，部分案例中法院还认为应免除停水停电期间的租金；（iii）停水停电通知文件以及通知记录应存档；（iv）提前做好预案（包括增加园区安保人员、联系属地派出所等），避免现场产生激烈冲突。

（注：以上嘉宾观点，根据录音整理，未经本人审阅）

供稿：上海律协现代物流专业委员会

执笔： 朱丹  德恒上海律师事务所