及时缴纳物业费是享受物业服务之前提，也是业主应尽之义务，然而由于种种原因，催缴物业费成为业主与物业服务企业矛盾激化与爆发的焦点。如何处理同业主的矛盾，提升服务质量做好楼盘的贴心“管家”，在遇到欠缴物业费如何合情合理又合法的催费？本文笔者将从一个案例出发，结合《民法典》相关规定，分析物业公司通过诉讼催缴物业费的方法。

案情简介：

A小区开发商与B物业服务企业订立前期物业服务合同，约定业主办理入住手续时预付一季的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金……某业主系A小区一房屋的权利人之一，该房屋建筑面积125.57平方米。2017年3月开发商通知该业主于同年3月31日办理房屋交付手续，该业主同年入住，后因不满B物业公司在交房时强行预收三个月物业服务费，且认为B物业公司提供的物业服务并未完全符合合同约定的义务，该业主屡屡投诉后也未得到改善，故自2017年7月起不再交纳物业服务费，至2019年9月，共计欠费19,664.26元。后B物业公司将该业主诉至法院，要求其支付所欠物业管理费人民币19,664.26元、支付2017年7月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业管理费的违约金，至实际支付日止并承担本案全部诉讼费用。

法院观点：

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。合同约定的管理期限届满后，涉案小区业主大会尚未成立，且建设单位亦未另聘物业管理企业，而物业管理为住宅小区所不可或缺，原告继续管理涉案小区有利于全体业主，本院予以确认。原告为被告房屋所在的A小区提供物业服务，被告作为房屋权利人，接受了原告的服务，应按合同约定向原告支付相应的物业管理费。原告要求被告支付2017年7月1日至2019年9月30日欠付的物业费19,664.26元于法有据，应予支持。被告对原告提供的物业服务不满，并为此向有关部门屡屡投诉虽未构成其拒付物业费的理由，但系事出有因，并非恶意不付，故对原告主张的违约金本院不予支持。

律师分析与启示：

物业公司通过诉讼的方式催缴物业费并不鲜见，业主欠费诉讼是物业服务合同纠纷中最为常见的一种。此类纠纷多为业主拒缴、拖欠物业费，物业公司进行催讨时产生的纠纷。曾经物业费的催缴是社区管理的痛点，部分业主与物业公司矛盾激烈，部分物业通过断水断电催缴物业费，业主也以不享受物业服务为由拒交物业费，双方矛盾不激化。随着《民法典》的出台，缴费与催费的行为都被进一步规范，《民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

根据《民法典》上述规定，交纳物业费是业主的法定义务，不管业主是否入住，还是是否已经实际接受服务，业主均应当支付物业费，明确规定物业不可以采取断水断电等方式来催收物业管理费，有的物业公司采取不允许业主停车、限制业主使用电梯等方式来催收物业费也是不允许的，这一规定既保障了双方的权利，又不会激化矛盾，守住民事法律关系各方行业底线，又为和谐社区的建设筑基。当业主拒绝支付物业费时，物业服务人员应当采取合理合法的措施予以追缴，一方面公司的服务应当被业主所认可，通过多多沟通来收取物业费，另一方面，针对无理欠费的业主可通过诉讼或仲裁方式催收物业服务费。” 同时，《民法典》也对催缴物业费的方法进行了明确，首先物业服务人员有催告的前置义务，一般采取发送书面催告的方式，告知业主在合理期限内支付物业费，业主收到催告通知还未予以支付的，物业服务人员此时才可通过诉讼、仲裁的途径维护自身权益，物业服务人员在诉讼主张支付物业服务费时需要先走完前置程序。

为了提升服务质量，从根本上避免上述纠纷，物业服务公司首先应当及时与业委会（业主大会）签订《物业服务合同》，明确约定双方的权利义务，确保签订的合同已经经过业主大会合法程序，并履行信息公示等相关义务，如果《物业服务合同》到期，物业公司仍然为业主提供服务的，根据《民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”从法律上讲，不定期合同延续了原来的合同权利义务，物业公司提供管理服务，业主有义务按照合同约定交纳物业管理费。