在建设工程领域，施工总承包单位已经完成施工、可以进行工程竣工备案但是却拒不配合发包人进行竣工验收，造成发包人无法正常交付房屋，对购房人构成延期交付房屋的违约责任是房地产开发企业可能遇到的重大风险之一。

       从承包人拒不配合竣工备案的原因来看，大多数情况是承包人以不配合竣工备案为要挟，要求发包人增加工程款或由发包人承担工期延误的责任，但是其背后更深层次的原因本律师认为有以下几点：一是合同约定的签证条款过于苛刻，工程量变化大，却难以增加工程结算款。部分《施工总承包合同》约定的条款完全站在发包人的角度，明确约定“包工、包料、包工期”，无论出现工程量变更还是情势变更、不可抗力等等，均不予调整工程量，加之承包人为了取得工程承包权，报价偏低甚至低于成本报价，后期如果无法取得可以增加工程结算价款的有效签证，往往只能采取不协助竣工备案的方式来“胁迫”发包人增加工程结算款；二是工程量变更虽少，但是由于市场因素“主材”价格调整大，比如说2021年钢材价格大涨，承包人签证无望，往往会通过不协助备案的作法逼迫发包人调整合同价款；三是部分承包人缺乏商业道德，通过不配合竣工备案以达到“恶意”索赔之目的，对发包人要求增加天价工程款；四是承包人担心工程延期导致发包人在结算后要求工期索赔，造成不可控制的损失，所以在竣工备案前要求发包人明确不追究其工期延误之责任；五是部分地区竣工验收需要专业分包单位配合盖章，但有些分包单位再诉求得不到总承包单位或发包人同意的情况下，拒不配合验收，导致整个工程无法得以竣工验收。

       承包人不配合竣工备案的情况下，发承包双方一般可以通过协商谈判解决，但也不排除不得已诉至法院的情况，在此，笔者通过自己代理的相关案件，对于承包人故意延期竣备案件从诉前、诉中和诉后三个方面进行分析，希望对发包人解决这一问题有所帮助：

       一、针对承包人拒不配合竣工备案启动诉讼前的常规工作

       由于诉讼耗时较长、成本较高、不确定性强，对于现场已经完工、交付日期在即的项目而言，建议发包人在启动诉讼前先与承包人进行充分的谈判，尽可能先通过谈判解决竣工验收及备案问题，如有其他争议，例如工期延误、工程质量纠纷的，可以再行提起诉讼解决。

       一般情况下，对于此类争议，发包人在谈判中可以告知承包人以下事项，起到对承包人的警示作用，以促和谈：

       1.查询承包人的诉讼、执行情况，告知承包人如不配合竣工验收及备案，发包人将把所有工程款支付给存在被执行案件的法院（如有）。查询诉讼、执行情况的主要途径为网上公开渠道，如中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn）、中国裁判文网（https://wenshu.court.gov.cn）、企查查平台（https://www.qichacha.com）等；

       2. 如工程款已经支付或承包人无诉讼、执行案件的，告知承包人发包人将通过公司内部联动，要求其他由该施工单位承包的项目延迟支付工程款（如有）。建议由发包人法务部门与公司其他职能部门进行沟通，查询公司是否存在其他由该施工单位承建的建设工程项目，如有，根据实际情况向公司申请停止支付该项目工程款；

       3. 告知承包人一旦提出诉讼，发包人将申请财产保全并查封其全部有效存在的账户。届时可能会对承包人缴纳社保、参与招投标等公司正常运营产生一定的不利影响。一旦账户查封后，承包人往往会一改消极态度，积极与发包方联系，甚至就竣工验收及备案的进行达成一致。

       将上述事项告知承包人的方式包括施工总承包人专门会议、通过项目公司传达等，具体方式建议根据实际情况由发包人法务部、公司其它职能部门和项目公司共同确定。

       二、 针对承包人拒不配合竣工备案启动诉讼时应注意的问题

       如发承包双方无法就工程竣工备案问题达成一致，发包人可以启动诉讼流程，针对此类竣备之诉讼，应当注意以下问题：

       1． 确定项目是否达到竣工验收及备案的条件，即现场施工是否已经完成，如现场尚未完工，但承包人已经表达不予配合竣工验收及备案意向的，鉴于法院立案、审理的流程较长，可以提前启动诉讼。

       结合本所律师查询的大量司法案例来看，达到竣工验收的条件是法院判决承包人履行配合竣工验收及备案义务的前提。所谓达到竣工验收条件指的是现场施工已经完成，工程基本达到当地工程质量监督部门竣工验收的要求。因此，如果发包人提起诉讼，需要向法院举证工程已经达到竣工验收条件或基本达到竣工验收条件，如承包人以项目未实际完成施工进行抗辩并提交充分证据的，发包人承担败诉的后果的可能极大。

       不过，如果现场尚有少量工程未完工，但由于工程款或索赔款未能达成一致等原因，承包人已经消极怠工，表达出不予配合移交竣工验收及备案资料意向的，鉴于法院立案及审理的流程较长，发包人可以对工程完工所需时间进行一定预判，在法院开庭审理前现场能够达到竣工验收条件的前提下，提前启动诉讼。

       2． 提出要求承包人配合竣工备案诉讼请求的同时提出工期、工程质量违约赔偿请求并以此申请诉讼保全，查封承包人的银行账户。

       建设工程纠纷案件一般历时较久，并且争议焦点通常不仅限于承包人配合竣工验收备案的义务，还会涉及到工程价款、工期延误等事项。如提起诉讼，除了要求承包人配合竣工验收及备案外，发包人或多或少还可以提起一些其他诉讼请求，例如工期延误、工程质量不合格等。附带提出其他诉讼请求，除解决纠纷外还有另外两层目的：第一，只有当诉讼请求中包含金钱给付请求，发包人才能申请财产保全，进而查封承包人的银行账户，以达到对承包人的制约作用；第二，诉讼标的额增大，查封承包人更多的银行存款，可以让其承担更大的公司运营资金压力。

       建议由项目公司收集承包人违约的相关材料，具体形式包括不限于工程联系单、会议纪要、来往函件、施工日志等文件，据此来研判其余诉讼请求的诉讼方向和胜诉可能性。例如，在我们代理的一起案件中，我方提出了工期延误违约金的诉讼请求，包括单体建筑工期节点延误的违约金及总工期延误的赔偿金，向法院提交了工程联系单、监理通知单、会议纪要等证据材料，用以证明承包人现场施工人员不足、施工进度缓慢等问题导致涉案项目工期延误。

       3． 通过与法院、法官建立良好有效沟通，尽可能争取先予执行或先行判决。

       《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条规定：“人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：（一）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；（二）追索劳动报酬的；（三）因情况紧急需要先予执行的。”第一百零七条规定：“人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请人有履行能力。人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。”

       《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”

       如案件除要求承包人配合竣工备案外还存在其他诉讼请求，建议在起诉状中写明请求法院对于承包人配合竣工备案的诉讼请求予以先行判决，并在向法院提交起诉状的同时，提交一份先予执行申请书，请求法院考虑到交房压力和社会稳定对于承包人配合竣工验收及备案的义务先予执行。

       需要说明的是，先予执行对发包人而言更为有利，一是法院在开庭审理前即可针对部分诉讼请求裁定先予执行，而先行判决需要法院开庭审理后才能作出，二是就先行判决而言，一旦承包人提出上诉则难以发挥其效率上的作用，而先予执行裁定能够即时生效。但是，先予执行的条件之一是当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营，因此只有当发包人提出充分证据证明现场施工已经完成，达到竣工验收的条件，不尽快完成竣工验收及备案将影响向小业主交房时间的情况下，法院裁定先予执行的可能性才较大。

       4． 根据竣工验收及备案的流程和相关部门的要求，确定诉讼请求中要求承包人提交的具体材料范围。

       根据我们查询到的类似案例中，存在部分案例如(2016)浙0103民初00722号，发包人的诉讼请求为判令承包人配合工程竣工验收工作，但并未明确承包人应当如何配合启动竣工验收，最终法院判决就未支持该项诉请。还有诸多案例如(2019)川0781民初4556号、(2019)粤5322民初939号等，发包人均主动或在法院要求下进一步明确了诉讼请求，列明了要求承包人移交的工程资料的具体范围，法院最终判决支持了发包人的诉讼请求。

       因此，建议在起诉前明确当地工程竣工备案要求承包人提交的资料明细，包括当地规划主管部门、质量监督站和城建档案馆等要求提供的竣工验收及备案资料，并在诉讼过程中提出以明确承包人配合的具体内容，避免法院因诉讼请求的内容不明确而驳回诉讼请求。

       以绍兴为例，我们在代理新城地产某项目的此类诉讼时，在公司有竣备经验的资料管理人员和工程负责人的帮助下，整理出了详细的南通六建应配合盖章、移交的资料清单，包括：（1）绍兴市城建档案馆要求归档的文件；（2）绍兴市柯桥区建设工程安全质量监督站要求提供的资料；（3）建设工程消防验收（备案）需提供的材料；（4）申请竣工验收备案表需提供的材料等。

       5． 通过公证机关进行现场公证，取得现场已经达到竣工验收条件的证据，如当地有竣工预验收程序的，保留相关预验收的证据，初步取得可以胜诉的证据材料。

       如上文所述，现场达到竣工验收条件是法院判决承包人履行配合竣工验收及备案义务的前提，因此发包人需要向法院提交现场已经完工的证据，证据形式包括照片、视频等。建议发包人请公证机关前往项目现场进行保全证据公证，对现场进行拍照、摄像并将照片、视频刻录下来，并出具相应公证书，以提高我方的证据效力。以我们代理此类案件为例，我方向项目所在地公证处申请保全证据公证，将承包人施工的单体项目、地下车库、室外工程等现场及内部的现状固定下来，由公证处对施工现场进行拍照、摄像，出具公证书，将公证书作为证据说服法院项目实际上已经达到工程竣工备案的条件。

       同时，如果项目公司当地建筑主管部门规定了工程竣工预验收程序的，建议妥善保留相关预验收的证据。竣工预验收一般是指专项竣工验收或工程竣工验收前，为了避免验收承包商不严格履行质量管理职责，影响验收工作的质量和进度，而进行的一种预验收形式的质量验收。建议通过项目公司确认是否当地是否存在预验收程序，如有，对预验收的相关材料进行保留，以初步取得现场完工的证据材料。

       6． 坚持“以诉促调”原则，以尽早完成竣工备案为首要目标。

       诉讼并非目的而是手段，在向小业主交房的节点临近，或者已经超过交房日期、公司需承担逾期交房违约金的情况下，通过诉讼方式要求承包人移交竣工备案资料并非是最优选择。在启动诉讼前，发包人应尽量通过谈判的方式与承包人达成一致，如在诉讼前无法协商一致，在诉讼过程中，也要保持与承包人沟通和联系，进一步探索提前达成和解的可能，以尽早完成竣工备案作为工作的首要目标。由于进入了诉讼过程，在发包人提出承包人有工期延误等违约责任情况下，加之相关法院对承包人的一些账户进行了查封，严重影响到其正常公司运作的情况下，双方的谈判会进入新的契机，很有可能就工程备案争议达成一致。

       7． 如果承包人不配合执行、拒不提交竣备资料，可以与法院和建设工程主管部门沟通能否协调鉴定机构出具鉴定报告，替代承包人应交付的工程竣工备案资料。

       即使发包人获得了最终的判决支持，也存在承包人不履行判决、不配合强制执行的可能。昆山市超华投资发展有限公司与中国建筑股份有限公司、中国建筑工程总公司建设工程施工纠纷一案中，发包人要求中国建筑股份有限公司、中国建筑工程总公司立即向其履行执行法院（2010）昆民初字第4380号民事判决书判决主文第一项所确定的义务即交付工程资料以配合专项验收及竣工备案，执行法院向被执行人发出执行令，但其仍未履行义务。经执行法院协调，昆山市房屋安全鉴定站对涉案工程进行检测、鉴定并出具了鉴定报告，替代中国建筑股份有限公司、中国建筑工程总公司应交付的工程竣工备案资料。后涉案工程通过竣工备案验收并取得了房屋所有权证及土地使用权证。对于检测、鉴定费用，执行法院在（2017）苏0583执异88号执行裁定中认为应当由承包人承担。

       上述案例的替代行为具有一定借鉴价值，但各地司法实践及建设工程主管部门的管理要求不同，如遇到承包人拒不执行相关判决的情况，发包人可以与法院和建设工程主管部门沟通能否协调鉴定机构出具鉴定报告，以替代承包人应交付的工程竣工备案资料。

       三、承包人拒不配合竣工备案的案例对于发包人的启发与建议

       1． 发包人应当优化建设工程施工合同文本，通过合同中的明确约定预防争议发生。

       （1） 建议在合同中明确约定承包人配合竣工验收及备案的义务，以及逾期提交竣工备案资料的违约责任。

       一般来说，发承包双方签署的《施工总承包合同》会提到逾期提交竣工验收资料的违约责任，例如“因乙方原因导致工程竣工资料延误移交，每延误一天，乙方支付甲方违约金人民币1万元，从工程款中扣除”，“乙方须向甲方交纳竣工档案押金，数额为15万元，该款项从履约保函或履约保证金中扣除，直到竣工档案通过档案馆验收后归还乙方”等。建议承包方之后的建设工程施工合同中均明确约定承包人向发包人、档案馆和质监站等相关部门提交竣备资料的时间节点（例如市政、景观工程完工，单体建筑施工完成等，具体节点建议与公司工程部门协商确定），履约保证金和逾期移交资料违约金等。同时，建议在合同中明确约定承包人不得以与发包人之间存在工期、工程质量或工程款支付等争议为由拒不配合工程竣工验收及备案。

       另外，考虑到在类似案例中，存在承包人以其他分包单位的资料未提供齐全为由进行抗辩的情况，建议贵司在建设工程施工合同中明确约定其他分包单位的资料齐全与否不影响总包单位在其施工范围内及时提交资料的义务。

       （2） 建议在合同中明确约定因发包人原因导致工期延误时承包人的索赔范围，以及因承包人原因导致工期延误的，除违约金外承包人应当另行支付发包人向业主支付的逾期交房赔偿金。

       一般情况下，发包人提出对承包人的诉讼中最容易启动的是工期延误的问题，客观而言，工期延误的情况下一般发承包均有一定的责任，所以，发包人应当在合同明确工期延误的责任承担的具体形式和范围，双方签署的《施工总承包合同》中明确约定因承包人原因导致工期延误的违约金，包括单体建筑工期节点延误的违约金及总工期延误的赔偿金，并且向业主支付的逾期交房赔偿金由承包人另行承担。

       在诉讼中，不排除发包人提出工期违约诉讼时，承包人进行抗辩或提出反诉的情况，法院也有可能支持承包人的部分请求，因此，建议发包人在建设工程施工合同中明确约定因发包人原因导致工期延误的，承包人索赔范围限于现场一定数量值守人员的人工费、现场未拆除的机械费租赁费用等（具体索赔范围建议与公司工程部门协商确定）。

       （3） 建议在合同中明确约定工期顺延的具体情形和申请程序。

       《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十条规定：“当事人约定顺延工期应当经发包人或者监理人签证等方式确认，承包人虽未取得工期顺延的确认，但能够证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人申请过工期顺延且顺延事由符合合同约定，承包人以此为由主张工期顺延的，人民法院应予支持。当事人约定承包人未在约定期限内提出工期顺延申请视为工期不顺延的，按照约定处理，但发包人在约定期限后同意工期顺延或者承包人提出合理抗辩的除外。”

       一般情况下，双方会在《施工总承包合同》中约定“甲、乙双方在确定竣工日期及各项控制工期时，已充分考虑可能出现种形式的雨雪、冰雹、台风、高温天气、停水、停电、节假日、扰民和民扰、中高考、道路施工、政策性因素影响等不利因素及甲方指定分包工程的合理工期”，将部分因素排除在工期顺延的理由范围外，但可能未明确约定可以申请工期顺延的具体情形，未约定承包人提出工期顺延申请的方式和期限。

       因此，建议贵司在之后的建设工程施工合同中明确约定承包人请求顺延工期的，应当在一定期限内（如15天）提出书面申请，且应当经发包人签证等方式确认，未在约定期限内提出工期顺延申请视为工期不顺延。如此，承包人提出各项工期顺延的抗辩事由时，发包人可以通过承包人未在约定期限内提出工期顺延申请予以反驳。

       2． 对于工程项目的工程联系单的文本格式和签发流程进行优化，确保签证单的及时性和法律效力，避免诉讼时缺少充分有效的证据材料。

       一般情况下，工程联系单可以证明发包人催促承包人及时施工，承包人延误工期的事实，是法院认定双方对于工期延误应承担的责任范围的重要依据，所以，作为证据提交的工程联系单必须真实有效，能为法院所认可。在我们整理工程联系单作为证据提交时发现，有的工程联系单存在仅有项目经办人、项目工程部经理的签字，并未有承包方加盖的印章或项目负责人的签字的情况，存在法律上的效力瑕疵。有的工程联系单上未有签收方的意见和签字，导致争议发生后，无法通过签证单反映双方是否已就签证内容达成一致，可能导致扯皮、推诿的情形发生。

       考虑到签证单在法律上的效力，建议发包人规定工程项目的工程联系单上须加盖项目公司公章或资料章或由项目负责人签字，同时，建议发包人在工程联系单上设计签收单位的签字和意见一栏，在送达工程联系单时要求施工单位在签收单上发表意见并签字，并予以备份保存，从而增强工程联系单在纠纷发生时的法律效力和证明力。

       3． 建议发包人在选择合作方时注意进行充分的背景调查，包括履约能力、诉讼、执行情况等。

       发包方在选择合作方时，应当对其进行一定的调查，特别是对于初次合作或合作次数不多的承包方，一定要做好充分的背景调查，包括其履约能力、经营风险和诉讼、执行情况等，在背景调查通过后再与其进行深入的合作谈判及签约，以便将来能够顺利开展合作。

       4． 客观而言，由于国家对施工单位进行严格的资质管理，承包方存在大量“挂靠”情况，“挂靠”的具体操作差异较大，有的承包人对实际施工人的行为不进行任何管理，如果实际施工人经营管理能力差、信誉不好，更容易引发工程纠纷，有的则在工程质量、财务规范方面进行一定的管理，以维护公司名义，防止项目失控，有的则通过内部承包等形式对项目进行严格管理，保护公司对项目的控制权的主动权。不管施工人的管理模式如何，作为发包人，一方面要对承包人进行背景调查，也要对承包人具体操作项目实际施工人进行调查，了解其履约和信用情况。建议发包人对专业分包单位的配合竣工备案义务和承包人应承担的管理义务予以明确约定。

       工程竣工验收往往还涉及到各专业分包单位，比如说消防单位、绿化工程单位、电梯安装单位等等，为了防止这些单位不配合竣工备案，建议在总承包合同中明确承包人要承担总协调和管理义务，保证这些单位竣工备案资料提供和配合，并明确如分包单位拒不配合时承包人应承担的责任。如果是发包人自行发包指定分包工程，发包人应当在专业分包合同中明确分包单位的竣工备案义务与违约责任。