小区车位成为了小区的重要资源。如何公平合理的使用有限的停车资源是每一个小区业主大会/业委会都必须面对的问题。实践中，存在部分业主拥有两辆及以上车辆，但是其私人专有车位只有一个，需要用到小区公共车位时，应该如何看待其第二辆车并且定价呢？换言之，小区在分配停车位的过程中，是否可以将业主的私人专有停车位作为因素进行考虑？本文将从一个拥有多辆车辆的业主认为已有小区车位收费不合理而提起诉讼出发，与各位读者探讨小区车位分配时的权力边界、适用法律以及纠纷解决方法，以期小区能够合理规划成为，合理利用资源，避免纠纷。

案情简介：

林某是上海市宝山区A小区地下1层460号车位的产权人，属A小区之物业管理区域。

2017年1月26日，该小区物业管理处发布小区机动车辆管理规定，主要内容为，本小区规划配置的地下停车位1,375个，地面停车位497个，临时停车位300个，小区住户2,962户，目前车辆数近2,500辆，小区停车矛盾日益突出，为缓解小区停车矛盾，贯彻“业主优先”的原则，合理分配停车资源，根据相关规定及小区实际情况，制定本管理规定。

其中，第一条第1款规定，本小区停车资源有限，无法保证每户都有一个车位，按照先到先得的原则，凡有机动车的业主，每户只能安排一个车位。在额度已满的前提下，未能租赁到车位或新增车辆可以到管理处备案登记后排队等候，等候期间的停车问题，由业主自行解决。第13款规定，本小区包月停车收费标准为:本标准中所涉及的车位包含私家车位、地库租赁车位、地面租赁车位，1)本小区地面包月停车的收费标准为:(1)业主按户只占用一个车位时，地面包月租赁费150/月;(2)业主按户占用二个车位时，第二个车位地面包月租赁费250/月......

2017年2月4日，小区业委会发布《关于执行新的机动车管理规定的公告》，告知新的小区机动车辆管理规定于2月18日起试运行，自3月1日起正式实施。

因林某曾经购买过地下产权车位，按照该《管理规定》再租赁地面车位时算第二个车位进行递增收费。因此林某从2017年10月10日支付了10月至12月三个月的地面临时车位租赁费共750元，每月250元。林某认为，根据《物权法》规定，地面临时车位属于业主共有，林某作为业主对以业主共有部分划定的停车位与其他业主享有公平同等权利，其已经购买的产权车位并不能排除其对共有部分停车位的共有权利。故提起诉讼请求撤销该小区发布的《机动车辆管理规定》中关于将私家车位与公共车位一并计入小区统筹安排的车位数量的条款。

法院观点：

法院认为，根据《物权法》（现为《民法典》）的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

林某享有的产权车位是通过购买方式取得，支付了相应的对价，该产权车位属于林某的专有部分;同时，林某作为小区业主，对以业主共有部分划定的停车位则与其他业主享有同等的权利，不应以其已经享有专有部分来否认其对共有部分的权利。

小区现有停车位不足并非林某的过错所致,故仅因其已经取得产权车位而剥夺其作为业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利缺乏法律依据。

因此，小区业委会作出的机动车管理规定用阶梯式价格手段调节小区车位的供求关系，虽有利于缓解小区内停车问题，但该规定侵害了林某作为业主对小区共有部分所享有的同等权利，以林某已有私家产权车位为由 ，剥夺了林某与其他业主按同等标准安排租赁停车位、执行停车租赁费标准的权利，侵犯了林某的合法权益。故，判决撤销小区业委会做出的《关于执行新的机动车管理规定的公告》。

其实在这个问题的认识上，各个法院之间也存在分歧。尽管在本案中，法院支持了业主林某的请求，认为业委会将私家产权车位与公共车位一并计入安排的做法侵犯了业主权益。但是，在(2018)沪0112民初6331号、(2022)沪0113民初9509号的两起类似案件中，法院均支持了业委会的做法，认为其彰显了公平正义。认为虽然业主取得地下车位的所有权时的确付出了对价，但其在地面车位所停放的车辆还是不能视为第一辆车。地下车库与地面车库均属于住宅小区必要的配套措施，其使用应当服从于全体业主的共同利益。车位在大多数住宅小区已经成为了重要资源。如何公平合理地使用有限的停车资源无疑是有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。将地下车库与地面车位作为整体停车资源，通过价格杠杆合理调节资源分配，既确保了每户业主基本的停车需求，又抑制了部分过高的停车需求，在小区的自治中彰显了公平正义的法律精神。相关的决议只要程序合法合规，应当予以支持。

律师分析与启示：

本案的争议焦点是小区业委会发布的《机动车管理规定》中将私家产权车位与公共车位一并计入安排分配车位及包月停车费标准的停车指标基数之条款是否侵犯了相关业主的权益。虽然法院的不同看法确实对业委会以及小区业主产生了巨大困扰。但是笔者认为，在程序合法合规的前提下，这种将地下车库与地面车位作为小区整体停车资源，通过价格杠杆合理调节资源分配的决议有效。

第一，业委会将私家产权车位与公共车位一并安排的决定公平合理。

根据我国法律规定，制定和修改业主大会议事规则、管理规约等有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

更重要的是，本案纠纷的产生揭示了一个问题，在涉及住宅小区的共同事务的管理中，当业主个体利益最大化与共同利益最大化之间存在冲突时，两者如何取舍?应当看到，住宅小区的业主基于共同生活关系而形成利益共同体，如果只强调个体利益而不考虑共同利益，个体利益事实上得不到保障。从表面上看，业委会所做出的《管理规定》确实未能实现地下车位业主个体利益最大化，但如果不对有限的停车资源加以挖掘利用，并适度抑制停车需求，而是任由小区车辆无序增长、无序停放，会因此产生多方面的矛盾，不但不能保障业主的个体利益，反而可能损害业主的个体利益。

第二，业委会形成有效决议应当注意程序合法。

在诉讼之中，当事人不仅认为《机动车管理规定》在实体内容上侵犯了业主的权益，其在程序上也存在瑕疵。虽然在最后的法院判决之中，都没有支持这样的诉讼请求，但是也为各业委会敲响了警钟。例如，投票的文件草案需要与最后通过的文件内容一致。不能出现违反或者改变全体业主真实意思的修改。《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业委会要保证“参与表决”的落实。小区的业主委员会应当通过多种方式及途径送达表决票、积极鼓励业主参与表决。可以通过参与投票有奖等各种方式提升业主参与小区表决的积极性。确保通过决议的程序符合法律法规及小区议事规则的约定。