2021年6月11日下午，上海律协婚姻家事业务研究委员会在线下举办民法典时代下“上海房产新政”对离婚房产分割的影响专题讲座。

       本次讲座由上海律协婚姻家事业务研究委员会副主任、北京隆安律师事务所上海分所合伙人付忠文律师，上海律协婚姻家事业务研究委员会委员、上海申同律师事务所合伙人陈燊昊律师分别作题为“‘上海房产新政’对离婚房产分割的影响”“新旧法律对离婚房产分割的比较分析”的讲座。

       一、北京隆安律师事务所上海分所合伙人付忠文律师：“‘上海房产新政’对离婚房产分割的影响”  

       （一）上海房产限购政策概要

       1、沪籍单身人士：  

       （1）单身且名下有房，限购。  

       （2）单身且名下无房，但本人和父母共有超过3套（含3套），限购。  

       （3）单身名下无房或虽有房但系本人和父母在2011年1月30日之前共有且不超过2套（含2套），可新购一套住房。  

       2、沪籍已婚人士：  

       （1）夫妻双方都是上海户籍  

       ①　夫妻双方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超过2套（含2套），可新购二套住房。  

       ②　夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，但另一方无房或虽有房但系与父母共有且不超过2套，可新购一套住房。  

       ③　夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超过4套（含4套），限购。  

       （2）夫妻双方有一方为上海户籍  

       ①　购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但非上海户籍购买者需提供满5年社保或满5年个税证明。  

       ②　购二套房，上海户籍的人必须登记为产权人，否则限购。  

       3、非沪籍人士：  

       （1）非沪籍单身，限购；  

       （2）夫妻双方均为非沪籍人士，至少夫妻一方社保或个税在购房之日前连续缴纳满5年及以上，同时双方名下均无房（在沪），可购买1套房。  

       4、境外人士买房（含护照）：  

       境外人士在本市无住房且可提供在本市满1年以上的劳动合同及在有效期内的护照的在本市可购买一套自住用房。  

       5、公房限购：  

       《上海市公有住房差价交换办法》（沪府发[2019]19号）第十条  

       本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过本办法第五条第（二）项规定的差价换房方式，取得公有住房承租权。  

       本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过本办法第五条第（二）项规定的差价换房方式，取得公有住房承租权。

       （二）上海房产限购政策对离婚案件房屋归属的司法影响

       1、夫妻一方因规避限购政策购房，离婚时不能取得房屋产权  

       （1）案例基本事实  

       男女双方于2013年登记结婚，婚后未生育子女。2015年女方以夫妻感情破裂为由起诉要求离婚，审理中男方表示同意离婚。男女双方结婚前，双方共同出资购买了一套上海市某区房屋，因男方限购原因，该房屋产权登记在女方名下。双方于2013年签订了“共同购房协议书”，明确了该房总价98.4万元，首付含税收、中介费和定金，由双方共同出资，由女方出资16万，男方出资19万，贷款共同支付。诉案件审理中，双方确认房屋价值为123万，剩余未还贷款本金56万余元，双方均主张取得房屋产权。  

       （2）法院判决  

       男方自认因其属限购范围，即说明当时男方名下已有产权居住房，不能再购买第二套，而双方在2013年签订的“共同购房协议书”，明显是规避国家法律法规的行为，男方要求取得该房产权不予支持。本案处理男方出资款时应考虑房产的升值因素，同时男方规避国家法律法规行为，应在处理房款时有所体现，最终法院酌情判决女方给付男方26万元，房屋产权归女方所有，剩余贷款由女方负责清偿。  

       2、法院判决时明确阐明判决房屋归一方所有时考虑限购因素  

       （1）案例基本事实  

       原、被告于2012年7月底经人介绍相识恋爱，于2012年11月登记结婚，未生育。婚后，双方因故产生矛盾并分居。2014年6月，被告曾起诉要求离婚，后撤诉。之后双方仍然分居，夫妻关系并未改善，2014年11月原告起诉要求离婚。  

       上海市某房屋原由双方共同在2012年10月签订过房屋的预售合同与贷款合同，被告当时支付了房款人民币83万余元。2012年12月19日，双方就该房屋重新签订了预售合同与贷款合同，被告为此支付了部分房款，加上原支付的房款共计人民币145万余元，而原告则支付了人民币30万元，双方还各自支付了契税，房屋贷款的主贷人为原告。  

       审理中，双方确认该房屋经现值为人民币340万元，剩余贷款118万元。  

       （2）法院判决   

       双方财产应根据财产的性质，以照顾女方权益为原则，以不影响双方生活为考量，予以合理分割。关于系争房屋的性质与分割，房屋的购买过程是双方曾在婚前共同签订了预售合同，又因故在婚后重新签订，产权登记在双方共同名下，故房屋应为双方的共同财产。关于被告支付房款的认定，原告虽表示双方所付房款均为婚后行为，且不清楚被告在婚前是否支付钱款，但其并不否认双方婚前签订过购房合同的事实，其也认可了双方各自出资的金额，在被告提供了日期为婚前的不动产发票的前提下，可以确认人民币83万余元系被告婚前支付，且并无证据证明被告婚前支付的房款在重新签订合同时是否已退还并另行收取，至于双方婚后重新签订合同的支付行为，根据合同的签订日期，确为婚后所为，但应考虑自双方办理结婚登记至购房的间隔仅有二十天，在无证据证明双方支付钱款的来源系共同积累及积累方式为何的情况下，根据常理，也可确认为系以双方的婚前财产支付。  

       至于婚后的还贷，根据双方当事人的陈述与原告的公积金明细单，可以确认原告将其婚前公积金人民币8万余元用于婚后还贷。  

       至于房屋的需要问题，被告虽系外地来沪人员，但不应因此受到歧视，考虑到其在本市工作需要居住地方与其在本市购房受到限购令限制的情况，其对该房屋的实际需要显然更优于按原告所述受贷款利率限制的原告，故房屋应归被告所有为妥，最后法院酌情判决房屋归被告所有，被告支付原告60万元，且被告需于判决生效之日起15日内还清全部贷款。  

       3、法院判决时不考虑限购因素，仅以照顾女方和子女权益的原则进行判决  

       （1）案例基本事实  

2014年1月，男女双方结婚，婚后生育一子。2014年2月，双方共同购买案涉房屋，其中首付款为68万余元，银行按揭贷款为156万元（组合贷款），男方为主贷人，贷款期限为：2014年至2044年。其中，男方支付首付及税费51万余元女方支付23万余元，产权登记为男女双方共同共有。  

       2018年6月，男女双方经法院判决离婚，婚生子随女方共同生活，法院以 “关于涉诉房屋的处理，虽然原、被告就涉诉房屋价格及取得方式达成一致协议，但因涉诉房屋的借款人变更需涉及案外人中国农业银行股份有限公司上海金山支行的利益”为由不予处理。  

       离婚后，女方与婚生子共同居住于案涉房屋内。  

       2019年2月，男方向法院提起离婚后财产纠纷，要求对涉案房屋进行分割；双方均主张房屋的所有权，且均同意支付对方房屋折价款；第三人上海市住房置业担保有限公司表示需全部清偿公积金，不同意变更主贷人、第三人中国农业银行股份有限公司上海金山支行表示若变更主贷人，则需提前结清50万商贷本金；女方表示其无能力立即清偿公积金贷款及归还50万商贷本金。  

       （2）一审法院判决  

       男女双方在婚姻关系存续期间共同购置的房屋属于夫妻共同财产；对于案涉房屋的分割，考虑到双方离婚后孩子随女方共同生活，且一直居住于案涉房屋内，为保护妇女儿童的合法权益，法院判决案涉房屋归女方所有，由女方支付男方房屋折价款；女方还清所有公积金贷款及2019年7月1日起归还商贷本金50万元后一周内，男方与第三人协助女方办理案涉房屋的产权转移登记手续。  

       （3）二审裁判结果  

       男女双方于二审中达成和解，男方撤诉，最终女方按照双方调解协议履行，解决了被告购房资格的限制。

       （三）上海房产新政对离婚案件房屋归属司法影响之展望

       就目前审判实践来看，离婚案件中法院分割夫妻共同财产时，可能仍会严格遵照以下原则：  

       1、民法典及相关司法解释确定的夫妻共同财产分割原则系法院处理房屋归属时首要考虑的因素；  

       民法典第一千零八十七条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。  

       2、“审执结合”原则系离婚纠纷案件中法院判决房屋归属时考量的重要因素；  

       3、房产限购政策系离婚纠纷案件中法院判决房屋归属时的参考因素而非决定性因素。

       二、上海申同律师事务所合伙人陈燊昊律师：“新旧法律对离婚房产分割的比较分析”  

       （一）民法典婚姻家庭编的新变化概要

       涉及财产的规定，民法典婚姻家庭编比婚姻法多了两条规定。婚姻法当中有10条涉及到财产的规定，而民法典婚姻家庭编中有12条涉及财产的规定。民法典第1064条规定了夫妻共同债务的认定，这条是吸收了婚姻法司法解释的规定；民法典第1066条关于分割婚内共同财产的规定，也是吸收婚姻法司法解释三第14条的规定，因此民法典婚姻家庭编相较于婚姻法多了2条关于财产的规定。  

       民法典婚姻家庭编整体上来说相较于婚姻法有些内容是有较大改动的，但是可以看到立法思想一是强化对弱势群体的保护，例如民法典离婚补偿制度修改（1088条）和婚内共同财产分割（1066条）；二是更加尊重意思自治，例如民法典婚前财产约定（夫妻变为男女双方）、共同债务认定（1064条）；三是增强了对婚姻过错的制裁，例如增加了照顾无过错方的法定原则（1087条）。  

       陈律师还提到，法律关系变了，法律也要适应。陈律师认为婚姻财产法律发生变化的原因主要有三个：一是市场经济尊重意思自治，婚姻法是有时代特色的，我们国家只有两部婚姻法一部是1950年的，一部是1980年，从1980年至2001年，婚姻法修改过一次，我国的市场经济体系已经建立起来了，市场经济的规则也相应的渗透到我们的法律之中；二是财富影响家庭实质平等，虽然不是绝对性的，但是一个较为普遍的现象是收入较高的人在家庭里往往占主导地位；三是婚姻法是社会基本法，新中国的第一部法律是婚姻法。

       （二）父母出资购房的法律变化

       陈律师指出，民法典婚姻家庭编司法解释（一）总共有九条法律条款涉及房产，其中变化较大且对司法实践产生一些影响的是第二十九条父母为子女购房。  

       首先婚前父母出资购房的规定是没有变化的，民法典婚姻家庭编第二十九条的解释和婚姻法司法解释第二十二条规定是完全一致的，当事人结婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。  

       其次，婚后父母出资购房法律规定的变化巨大。民法典婚姻编司法解释一第29条规定，从约定、无约定推定出资是否为赠与双方，不再区分登记，不再区分哪方父母出资，也不再区分出资比例。婚姻法司法解释二“该出资应当认定为对夫妻双方的赠予，除非父母明确表示只赠与给一方”、婚姻法司法解释三“如果产权只登记在其子女名下，视为对自己子女的单方赠与”。有着明显的差别。也就是说，该司法解释实施后，子女婚后买房，父母出资的，没有约定或约定不明确的，无论是全额出资还是部分出资，无论是登记在一方名下还是双方名下，都优先推定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有。  

       陈律师还指出，在夫妻财产制度方面，法律尊重意思自治，这给非诉留下很大的空间，可以通过签订婚内财产协议来明确约定。  

       陈律师提到，在司法实践当中，法律是不断根据经济条件的变化而变化的，1980年婚姻法出台时我们国家刚刚改革开放，随着我们国家市场经济的体系的一个建立，法律更加尊重意思自治，例如一中院不久前判决的案例，夫妻双方以公示的方式登记房屋产权份额为99%和1%，那么法院裁判时也尊重夫妻双方的意思自治。

       （三）财产分割方式变化  

       陈律师指出，关于夫妻财产的分割方式法律规定也发生了变化，婚姻法规定了竞价、补偿、拍卖三种方式，民法典婚姻家庭编增加变卖这一方式。在实践中当中，拍卖房屋时，起拍价格是参考评估价的，如果流拍房屋的价格就会贬损，这是不利于夫妻双方共同财产的保值和增值。在法庭的组织之下去变卖房屋，这个议价空间就会比较接近市场价，而且容易实践操作。  

       最后，陈律师提出，今天参加讲座的大多数都是比较擅长婚姻家事的律师，当事人找到我们的时候，或多或少他的经历、他的家庭已经遭受不幸了，因此用自己的善意来对待别人的善良，在真实的世界里面自由的穿梭，在办案当中陪伴当事人度过人生当中最苦恼的最困难的一个阶段，寻找到自己的一个幸福，这是我们做婚姻家事律师自己的一个追求！

       三、交流讨论  

       （一）外籍人士在沪购房问题

       1、吴琼律师向付忠文律师提问：家政公司的外籍人士在只能与雇主签订劳务合同的情况如何在沪购房，具体需要满足哪些条件？  

       2、付忠文律师回复：第一，外籍人士在中国就业必须要有工作签证，工作签证上必须有工作单位，而工作签证要和劳动合同匹配；第二，只要劳动合同的期限是一年以上的就可以在沪购房，不要求劳动合同已经满一年。

       （二）“老公房”的析产问题

       1、吴琼律师向付忠文律师提问：“老公房”的使用权具有财产价值是可以分割的，但是这类案子的案例很少，而且法院基本不受理这类财产分割的案件。  

       2、付忠文律师回复：2009年左右，“老公房”的析产案件比较多，这几年确实不多了，因为“老公房”的数量不多了，“老公房”实际上是老百姓和国家之间建立租赁关系，老百姓对房屋的使用和占有是具有财产价值的。只要承租人和承租权人配合，也就是说老公房内的户口成员都配合去物业公司去备案，是可以转让和交易的。

       （三）关于父母出资购房问题

       付忠文律师特别指出，大家对于父母出资购房的争议很大，建议大家阅读最高人民法院郑学林、刘敏、王丹法官在人民司法2021年第13期上发表的文章。付律师认为，第一，父母全资为子女购房，并且房屋登记在自己子女一人名下的，从公示的角度来说还是认为是父母对自己子女的赠与，不是夫妻共同财产，抖音上好多人说父母无论何时出资购房都是对夫妻双方的赠与，这是一个误解；第二，父母部分出资，产权登记在自己子女名下，子女有银行贷款，这种情况下出资的性质是借贷还是赠与？目前审判实践当中还没有统一的口径，我个人认为一刀切地认为是借贷或者赠与都是有失偏颇的，需要根据案件的具体情况来判断，所以这个问题目前的争议是非常大的。 

                                （注：以上嘉宾观点，根据录音整理，未经本人审阅） 

 

供稿：上海律协婚姻家事业务研究委员会  

执笔：吉祥  上海道朋律师事务所