一、问题

       房屋征收范围内公有居住房屋承租人户口迁离本市或者死亡，可继续履行租赁合同的，有多人的，房屋征收决定作出前，当事人之间未能就确定承租人协商一致，或者未能提出变更申请的，房屋征收补偿部门该如何操作，如何确定签约代表人？（理论与实务篇）

       二、实务操作方式

       征收实务中遇到该种情形，操作方式常见的有。1、征收实务中往往是参考公房内各方当事人的真实意思表示，有当事人推选代表人，若当事人推选不出签约代表人，征收部门也会退一步，可以选出两个签约代表人，如果人数较多，且都推选不出的情况下，征收部门为了能够顺利完成工作，且尊重当事人意思表示的情况下，征收部门的工作量会增大的情况下，会更退一步，要求所有的户口在册人员一起签约。如果领取货币时，要求所有人一起签字领取等。但也会有些在册户籍人数较多，同时也推选不出签约代表人，更糟糕的是，部分在册户籍的人员因家庭内部矛盾纠纷而不同意签订征收补偿协议时，征收部门，就无法再次妥协。只能让该户家庭内部继续协商，直到产生签约代表人或者同意签约。但上海市也有部分地区根据2012年发布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的若干意见成立“评议监督小组”。其中第四条规定：“各区(县)政府要建立国有土地上房屋征收公信评议制度，成立由被征收房屋所在地块的街道办事处(镇、乡政府)、居(村)委的干部以及律师、人大代表、政协委员等组成的评议监督小组，并可以吸纳被征收人、公有房屋承租人推荐或者选举的代表参加。评议监督小组对国有土地上房屋征收与补偿工作的全过程实行监督评议。”以及2013年《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》中第三条：“当事人协商一致的监督小组就协商结果作出书面记录，并由当事人签字确认后送交房屋征收部门，协商确定的主体为签订主体。

       当事人协商不一致或无故缺席的，由监督小组就协商情况作出书面记录，提交签订主题的建议，协商调解的记录及建议，经监督小组成员审核签字后提交房屋征收部门，房屋征收部门将监督小组组织协商的书面记录建议及相关资料送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人公有居住房屋出租人或其委托的管理人，根据《上海市租赁条例》及其相关规定，在15日内书面确定承租人后，通知当事人和房屋征收部门确定的公有居住房屋承租人作为签约主体”。从理论上讲，非常符合逻辑，而且可以顺利完成签约。但评议监督小组，自2012年后，从理论上就已经产生，但实务中操作比较难，其原因就在于，出租人在指定承租人后，面临大量的诉讼案件。在民事案件纠纷中，法院经常确认承租人与同住人享受征收补偿款的权利存在差异。因此，未被指定为承租人的居民将该公房出租人指定承租人不服，诉请法院并要求认定出租人指定承租人的行为违规，要求撤销承租人。而根据物业管理条例，因为征收部门操作时，指定的签约代表人往往是最愿意签约的居民，而非最符合承租人条件的居民。一旦居民起诉出租人指定承租人违规，要求变更新的承租人的诉讼，该户征收工作就会被长期搁浅。甚至会导致原本签订的协议是无效的。反而得不偿失。

       2020年的今天，再次启动“评议监督小组”也面临一个新的问题。评议监督小组产生的政策依据是关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的若干意见以及《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》，但是该两部文件均在2018年6月30日之前失效，不能作为引用的依据。也就是评议监督小组没有法律依据。此时又该如何解决。

       三、律师建议

       房屋征收补偿过程中，确实且大量存在：“房屋征收范围内公有居住房屋承租人户口迁离本市或者死亡，可继续履行租赁合同的，有多人的，房屋征收决定作出前，当事人之间未能就确定承租人协商一致，或者未能提出变更申请的”这样问题，该类必须解决。而类似“监督评议小组”等协调会，帮助居民选定签约代表人，顺利完成征收工作，可以最大化的保护该户居民的整体利益，各类奖励费和补助费不会因此而丧失。但是不能因指定的签约代表人，而损害了其他同住人的利益，比如申请居住困难、扩大承租人的权利，签约代表人独自领取了款项等，因此征收及相关部门可以在程序上把控签约主体，但同样可以在程序上限制签约主体的代表权利，指定的签约主体的权利必然要小于或者等于承租人或者居民协商一致推荐的签约主体，比如申请居住困难可以扩大到任何一同住人、选择补偿方式时，应当征询该户家庭多数人的意见，领取货币补偿时需要所有同住人共同签字等。如果家庭内部因补偿款分割无法达成一致，允许该户其他在册成员有机会通过民事诉讼的方式一次性解决家庭纠纷，征收部门配合法院的诉讼，在程序保护该户整体利益的基础上，也确保每一位同住人的利益不受损害，最大程度上确保公平正当。

       因此，本文作者的最终的建议是，针对公有住房无承租人，当事人之间未能就确定承租人协商一致，或者未能提出变更申请的或者部分权力人因其他矛盾而拒绝签订征收补偿协议的，征收部门可以启动类似“监督评议小组”根据《上海市房屋租赁条例》以及房屋实际居住情况建议出租人指定该公有房屋的签约代表人或者承租人，以公平合法的角度，最大限度的维护各方当事人的利益，减少社会矛盾纠纷。

       出租人根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条可以出租人可以在特定条件下指定承租人，根据法律原则：“举重以明轻”，出租人在同等条件下自然可以指定临时签约代表人，代为签订房屋的征收补偿协议，以保证该户利益不受损失。

       监督评议小组，是否可以指定无产权人，或者产权登记人已过世时，所有继承人或者权利人无法选出签约代表人时的私房签约主体。本文作者认为，在符合特定条件下，可以推选。但以不推选为最佳方案。